По новым условиям льготной ипотеки в Москве можно купить 10,5 тыс. квартир – это 30% от общего предложения на первичном рынке
На фоне роста ключевой ставки ЦБ до 20% правительство разработало ряд мер поддержки строительного сектора, нацеленных, с одной стороны, на сохранение объемов ввода жилья и вывода новых проектов на рынок, а с другой стороны – на удержание высокого уровня спроса со стороны покупателей жилой недвижимости. 23 марта 2022 г. правительство представило условия новых мер поддержки сектора.
С 1 апреля 2022 г. будут изменены условия льготного ипотечного кредитования – ставка по льготной ипотеке вырастет с 7% до 12% и при этом будет увеличена максимальная сумма займа – с 3 млн руб. до 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и до 6 млн руб. для остальных регионов. Ранее максимальная сумма займа в 3 млн руб. выступала лимитирующим фактором применения льготной ипотеки в Москве при среднем бюджете предложения 22 млн руб. для новостроек Москвы без учета элит-класса (на март 2022 г.).
При условии минимального первоначального взноса 15% максимальная стоимость квартиры, покупаемой в соответствии с новыми условиями льготной ипотеки, может составить 14,1 млн руб. В настоящее время на рынке новостроек Москвы представлено порядка 10,5 тыс. квартир, подходящих под эти параметры, что составляет порядка 30% от общего объема предложения первичном рынке жилья в Москве. В Санкт-Петербурге при первоначальном взносе 15% для покупки по программе льготной ипотеки доступно 28,8 тыс. квартир комфорт-, бизнес- и премиум-класса, что составляет порядка 79% от общего объема первичного рынка жилья.
Расширение программы льготного ипотечного кредитования продолжит стимулировать рынок и поддерживать спрос. Несмотря на увеличение кредитной ставки, рост максимального займа до 12 млн рублей для рынка может стать значимым фактором для привлечения покупателей и возвращения инвесторов с депозитов на рынок жилой недвижимости.
Помимо изменения условий программы льготного ипотечного кредитования, для стимулирования спроса на жилую недвижимость сохраняются условия трех ипотечных программ: семейная ипотека под 6%, сельская ипотека под 3%, дальневосточная ипотека под 2%. По данным зарегистрированных ДДУ в Росреестре за период январь-февраль 2022 г. было зафиксировано 11,9 тыс. сделок, что на 17% больше, чем за аналогичный период 2021 года. При этом по итогам января 2022 г. было зарегистрировано 5,3 тыс. ДДУ, что на 28% больше, чем год назад, а по итогам февраля 2022 г. показатель достиг уровня 6,6 тыс. сделок, что на 9% больше аналогичного показателя прошлого года.
Динамика сделок в 2021 и 2022 гг. (за период январь-февраль), шт.
Наиболее востребованным остается жилье комфорт-класса (57%). Доля сделок по ипотеке по итогам двух месяцев 2022 г. составила 61%, по сравнению с аналогичным периодом 2021 г. доля сделок по ипотеке практически не изменилась.
Структура спроса по классам (январь–февраль 2022 г.), %
В количественном выражении по итогам первых двух месяцев 2022 г. было зарегистрировано 7,3 тыс. сделок с использованием ипотечного кредита, что на 18% больше, чем год назад (за январь-февраль 2021 г. было зарегистрировано 6,2 тыс. сделок по ипотеке). При этом январь 2022 года показал прирост ипотечных сделок на 32% по сравнению с показателем 2021 года. А по итогам февраля ипотечные займы были использованы в 4,1 тыс. сделок, что на 9% больше, чем год назад.
Динамика ипотечных сделок в 2021 и 2022 гг. (за период январь-февраль), шт.
Николай Казанский, управляющий партнер «Коллиерз Интернешнл»: «Ипотека под 12% и проектное финансирование под 15% в краткосрочной перспективе поможет девелоперам, однако в среднесрочной перспективе нужно разработать стратегию для снижения ставки до тех уровней, которые уже были достигнуты. Таргет в цивилизованном мире должен составлять 2-4%, понятно, что в текущей ситуации это выглядит несколько оторванным от реальности, но именно такие планы и задачи стоит ставить на ближайшую пятилетку. Касательно проектного финансирования под 15% – это немаленькая ставка, но по сегодняшним цифрам «можно работать», в перспективе с понижением. Также немаловажным фактором является размер ставки мезонинного финансирования для девелоперов в целях приобретения участка. Если размер ставки будет в пределах 18-20%, то это позволит не «заморозиться» рынку продажи участков, и девелоперы смогут входить в новые проекты, что поможет избежать провала в объемах ввода жилья через 2-3 года».
Завершившийся девелоперский сезон на столичном рынке вполне можно назвать периодом расцвета для внешних локаций – Новой Москвы и районов-«протуберанцев». Состав экспозиции здесь заметно расширился, в то время как внутри МКАД количество активных корпусов сократилось. Именно территории за кольцевой автодорогой становятся главным оплотом комфорт-класса. По данным Urbanus.ru в декабре они дополнительно получили 23 корпуса.
В 2021 г. московская строительная индустрия демонстрировала максимальную мощность за последние пять лет – без малого 430 корпусов (6,12 млн кв. м жилья), на 26 больше, чем в пиковый 2018-й. Из этого пула 130 корпусов стартовали за МКАД. Особенно мощный приток нового предложения пришелся на финал года. За декабрь на локальном рынке было зарегистрировано 23 новых корпуса в 7 проектах. В итоге к концу года численность группировки в ТиНАО и районах-«протуберанцах» достигла 252 корпусов, что на 13% больше январских показателей и на 5% – октябрьских.
Масштабное обновление и расширение экспозиции позволило существенно насытить витрину. Сезон-2021 начинался с отметки в 11,2 тыс. лотов (доля 27,1%), готовых к реализации. Ко второму кварталу значительная часть резервов была исчерпана, и в продаже осталось менее 8,8 тыс. квартир. Однако застройщики смогли быстро устранить угрозу дефицита: во втором и третьем кварталах объем предложения стабильно держался на уровне 11-12 тыс. лотов, а в четвертом взял планку в 14,0 тыс. юнитов, что составляет 30,0% от общегородского объема.
С января по ноябрь были открыты продажи в восьми комплексах с внешней стороны МКАД. Новыми адресами обзавелись все основные игроки местного рынка. В случае ГК «МИЦ» это сити-комплекс «Перец» (Митино). Группа «Самолет» усилила свою флотилию за счет новомосковских проектов «Тропарево парк» (в непосредственной близости от МКАД) и «Новое Внуково» (рядом с отдаленным поселком Кокошкино). Южное Бутово активно осваивалось ГК «А101» и ГК «ПИК». Первая основала здесь обширный массив «Южные сады», вторая – ЖК «Никольские луга». К перечисленным застройщикам в прошлом году присоединилась ГК «ФСК», которая запустила площадку (ЖК «1-й Ленинградский») в Молжаниновском районе, ранее считавшемся девелоперской «целиной». Двумя новостройками отметились и миноритарии – СЗ «Универсаль» (клубный дом «Рублево» в Западном Кунцево) и СЗ «Ключ» (малоэтажный ЖК «Бристоль» в деревне Лапшинка за Ульяновским лесопарком).
Декабрь принес столичной периферии всего одну, но очень крупную премьеру – ЖК «Зеленый парк». ГК «ПИК» после успешного опыта с ЖК «Жемчужина Зеленограда» вновь вернулась в Крюково – на этот раз для комплексной реконструкции огромной зоны, которая в конце 80-х гг. была выделена для Центра информатики и электроники. Проект задумывался как инновационный кластер, способный обслуживать сразу несколько ведомств. К моменту заморозки строительства успели возвести несколько корпусов, два тепло-кабельных коллектора, три цеха, центр управления, центр вычислительной техники и электроники, так называемый «Объект “Башня”» и несколько жилых домов для сотрудников. После сноса промышленной застройки в распоряжении ПИК оказался огромный участок в форме «языка». У его основания должны появиться четыре торговых центра с плоскостными стоянками. По краям планируется разместить шесть наземных паркингов (на 2,6 тыс. машиномест), две школы (на 1,1 тыс. учеников) и два детских сада с бассейнами (на 500 воспитанников). Центральную часть займут 28 жилых и 30 офисных корпусов. В первой версии проекта фигурировали также университет, парк и подземную парковку. Пока что в продаже представлено всего несколько десятков лотов, распределенных по четырем корпусам. Их стоимость варьируется от 5,36 (студия 19,6 кв. м) до 10,48 млн рублей (двухкомнатная квартира 54,0 кв. м).
Если на окраинах сеть корпусов стала ощутимо шире, во внутренних локациях их пул уменьшился более чем на 50 единиц. На фоне интенсивного спроса рынок покинули сотни корпусов. К середине лета внутри МКАД осталось только 737 домов, где велись продажи от застройщика, – при том, что в начале года их было 807. Осенью рынок частично восстановился. К началу октября экспозиция насчитывала уже 769 корпусов. Этот уровень с некоторыми отклонениями поддерживался до начала новогодних каникул. В настоящее время в границах, очерченных МКАД, сосредоточен 761 жилой корпус с 32,8 тыс. лотов. За год предложение по квартирам и апартаментам прибавило в объеме 8,3%. Иными словами строительная индустрия смогла не только компенсировать потери, но и увеличить ассортимент на 2,5 тыс. юнитов.
По итогам 2021 г. объем сделок в сегменте гибких офисов составил 77 400 кв. м, что более чем в три раза больше, чем в 2020 г. (23 900 кв. м). При этом стоит отметить, что сейчас гибкие офисы все чаще выбирают крупные российские и международные компании, что говорит о том, что такой формат стал полноценным игроком рынка. Сотрудничество с корпоративными клиентами находится в приоритете у гибких рабочих пространств, поэтому некоторые операторы готовы освобождать площади для размещения моноарендатора. По оценкам Colliers, высокая популярность такого формата сохранится в течение ближайших нескольких лет.
Крупнейшие сделки в России, 2021 г.:
- Ozon - 24 600 кв. м в «Искра Парк», оператор Business Club;
- Ozon – 20 000 кв. м на Овчинниковской наб., оператор Flexity;
- «Сбермаркет» - 6 000 кв. м в «Балчуг», оператор Space 1;
- «Ситроникс» - 5 960 кв. м в «РТС Волгоградский», оператор Практик;
- «Яндекс «- 5 600 кв. м в «ОКО, Фаза II», оператор Business Club;
- Sigma - 3 170 кв. м в «Литейный», оператор Work City.
Предложение в сегменте гибких офисов в настоящий момент не успевает за спросом. За последние два года средний ежегодный прирост объемов существующих гибких пространств составляет 30-40%. Объем нового предложения в 2021 г. составил 64 тыс. кв. м, тогда как суммарный объем ввода на 2022 и 2023 гг. оценивается в 87 тыс. кв. м (14 тыс. гибких рабочих мест). Новые заявленные площадки сдаются моноарендаторам еще до завершения строительства.
ТОП-5 проектов в стадии строительства:
- Ключ, Гостиный Двор - 11 600 кв. м (1 500 р.м.);
- Multispace, ВТБ Арена - 10 888 кв. м (1 500 р.м.);
- Apollax Space, Тульская – 6500 кв. м (1 000 р.м);
- Workki, Тульская - 8 700 кв. м (1 450 р.м.);
- Ключ, Искра Парк - 5 911 кв. м (700 р.м.);
- Officeless, Милютинский - 2 242 кв. м (432 р.м.).
Как и в сегменте традиционных офисов, появляется всё больше проектов в формате built-to-suit - на сегодняшний день предлагается 13 площадок (48 000 кв. м) для организации офисов под конечного пользователя. Проекты bts, как правило, предпочитают клиенты, у которых уже был подобный опыт ремонтных работ по индивидуальным параметрам.
Гибкие рабочие пространства в Москве, как правило, представлены в качественных офисных зданиях класса A и B+, что оценивается в 88% от совокупного объема предложения.Некоторые из операторов сетевых рабочих пространств позиционируют себя как площадки премиум-класса, например Space1, WeWork и Multispace. Другие, наоборот, делают акцент на услугах, доступных большинству компаний: например, «Ключ» и «Рабочая Станция». Основной объем столичных гибких офисов сосредоточен в районе Садового кольца: 31% приходится на участок Бульварное кольцо – Садовое кольцо, а 28% расположено между Садовым кольцом и Третьим Транспортным кольцом. Интерес сетевых операторов в первую очередь направлен на крупных корпоративных клиентов, поэтому 95% предложения на рынке – это средние (1000-2999 кв. м) и крупные (более 3000 кв. м) площадки.
Учитывая тренд на популярность гибких рабочих пространств у крупных компаний, многие сетевые операторы реализуют планы по развитию в регионах. Если говорить об экспансии столичных сетевых операторов в регионы, то их интерес в первую очередь направлен на корпоративных клиентов. Те, в свою очередь, зачастую имеют филиалы и представительства в регионах. В регионах сейчас наблюдается дефицит качественной коммерческой недвижимости. Найти свободное помещение с хорошим ремонтом, удобной планировкой и высоким уровнем сервиса практически невозможно. Таким образом, экспансия операторов в регионы может способствовать удовлетворению увеличивающегося спроса на рынке офисной недвижимости.
Олеся Малахова, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers: «Сейчас мы наблюдаем, что статус гибких рабочих пространств меняется. Коворкинг или flex space очевидно больше не незакрепленные рабочие места для фрилансеров и стартапов, а корпоративный продукт, что подтверждают и объемы сделок корпоративных компаний в коворкингах. На фоне пандемии многие компании пересмотрели свой подход к организации офисного пространства, и зачастую выбирают коворкинг как дополнение к своему основному офису или под размещение сотрудников на временных проектах. По нашим оценкам, в ближайшее время популярность коворкингов будет высокой, преимущественно это будут форматы BTS, специально под клиента».