Земельный рынок Московской области в 2009 г. Главные итоги
29.12.2009 18:21
Экспертами коммуникационной группы «Земер» подготовлен предварительный аналитический обзор земельного рынка Московской области за 2009 г.
Основные события на земельном рынке за 2009 год
Уходящий 2009 год был полон самых разных событий для земельного рынка и внес существенные коррективы в его дальнейшее развитие. Начало года было совершенно не определенным, так как не было ясно перспектив развития. Экономическая нестабильность превратила многих землевладельцев, пробующих себя в девелопменте и взявших крупные кредиты, в сжавшиеся управляющие компании, реализующие участки без подряда. Впрочем, этот опыт оказался для многих основой возрождения бизнеса и прежних позиций.
2009 год стал годом полного фиаско оптового рынка – спрос на крупные участки полностью исчез, с рынка ушли спекулянты, на которых приходилось до 80% сделок, - и появлением нового, ранее не имевшего примеров в Московской области и за ее пределами первичного розничного рынка эконом-класса, или поселков с участками без подряда. Если в начале года было около 50-60 таких поселков, то к декабрю их насчитывается уже более 150. Причем более 75% из них – эконом-класс со стоимостью сотки от 20 000 рублей.
Наиболее расторопные землевладельцы поймали эту тенденцию и к концу года имеют уже по 10-15 проектов и более. Таким образом, они наладили стабильный денежный поток. Правда есть и небольшое количество землевладельцев-консерваторов, которые до сих пор надеются на возрождение рынка крупных участков и их деятельность практически не заметна.
Объяснить столь серьезный поворот рынка от крупных продаж к рознице и от дорогих участков с домами к участкам без подряда достаточно просто. Первый фактор объясняется затовариванием рынка землей сельхозназначения, отсутствием качественного ликвидного предложения по нормальной цене и потеря интереса спекулянтов к этому направлению. Не очень хорошую службу в этом сыграла информация об увеличении влияния государства на этот рынок плюс отсутствие гарантий по возможности проведения каких-либо операций с землей в следующем году.
Ведь по действующему законодательству, начиная с 1 января 2010 года при отсутствии документов территориального планирования и правил землепользования и застройки власти не могут переводить земли из одной категории в другую, выставлять участки на аукцион под застройку, выдавать разрешения на строительство и резервировать участки для госнужд и др. Как ранее отмечал глава профильного комитета Государственной Думы Мартин Шаккум, "если не внести поправки, то фактически в большом количестве городов и субъектов федерации остановится градостроительная деятельность". В результате в Госдуму был внесен законопроект, продлевающий эти сроки до 2012 года (принят в первом чтении 09.10.09 с названием "О внесении изменений в статью 3 Федерального закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и Федеральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации").
Однако осенью пришли комментарии к законопроекту от Президента России Дмитрия Медведева. Глава государства призвал ужесточить меры для тех, кто не начал заниматься оформлением документов территориального планирования. Более того, предлагалось рассмотреть вариант документа, согласно которому сроки продлеваться не будут. Также, буквально за день до второго чтения активно обсуждалась редакция, где срок, позволяющий проводить операции с землей без документов территориального планирования и ПЗЗ продлевался на 1 год.
Однако, во втором чтении все же была принята редакция с продлением на 2 года. По словам генерального директора Коммуникационной группы "Земер" Ильи Терентьева, многие землевладельцы в Подмосковье, которые занимаются реализацией загородных проектов, в случае блокирования законопроекта после комментариев Президента, могли оказаться у разбитого корыта. Их бизнес был бы заморожен. Теперь, вероятнее всего, этого можно будет избежать. «Такая встряска, вызванная комментариями к изначальному варианту законопроекта со стороны Президента, имеет положительный момент, - теперь и бизнес и региональные власти начнут более ответственно и оперативно относиться к исполнению ФЗ», - комментирует вице-президент Группы Компаний «Партнеры Земли» Юрий Сорокин.
Тем не менее, землевладельцы и потенциальные покупатели земли весь год не могли чувствовать себя спокойно, соответственно, сделки по покупке крупных объемов земли, практически не совершались. Даже с 50% скидкой участок более ли менее в хорошем месте продать в этом году было крайне сложно, - никто не хотел рисковать.
Второй фактор, - смена стратегии управляющих компаний и застройщиков и переход к реализации от дорогих участков с домами к участкам без подряда, - вытекает из первого, а также объясняется банальным затоваривание рынка дорогими домами и участками. Ведь с 2005 по 2008 гг. основной акцент девелоперами, УК, спекулянтами делался на дорогое предложение, так как на нем можно было заработать больше, чем на экономе. В результате образовался реальный дефицит в дешевой земле, который не мог удовлетворить полностью вторичный рынок. Экономический кризис, нестабильность валют и столичного рынка недвижимости привели людей к мысли, что наиболее надежным вложением средств будет земля, к тому же для многих загородный дом был мечтой. Вся эта совокупность факторов дала толчок к появлению на данный момент более 150 поселков без подряда.
Продавцам дорогой недвижимости, риэлторам, специализирующимся на так называемых элитных объектах, эта ситуация естественно не могла понравиться. Появились статьи о том, что формируются новые «шанхаи» (хаотичная застройка без единого архитектурного стиля), что это портит облик Подмосковья и лучше покупать дорогой участок с домом по ипотеке или в кредит, чем голый участок и потом жить на стройке. Тем не менее, следует констатировать факт, что людей это не останавливает, - они готовы ждать и жить пять лет на стройке, но зато потом гораздо дешевле построить себе дом, который им хочется.
Конечно же есть опасения того, что воспользовавшись такой ситуацией активизируются мошенники и появятся «обманутые дольщики 2». Сейчас более 80% новых поселков без подряда не имеет коммуникаций. По нашим предположениям, хорошо, если половина ленд-девелоперов сдержит свое обещание провести коммуникации в срок. Вывод: надо выбирать надежные компании, которые реализуют не один проект; обязательно внимательно читать договор купли-продажи и требовать документы, которые подтверждают наличие коммуникаций или их подведение в ближайшее время. При соблюдении этих факторов, участки без подряда более чем конкурентоспособны.
Изменение цен за год
Одной из основополагающих тенденций на земельном рынке в 2009 году стала ценовая коррекция на земельные участки. На протяжении всего года, за исключением летнего периода, на розничные участки в Московской области фиксировалось плавное снижение цен. Средняя стоимость сотки земли на первичном рынке (участки без подряда) в декабре, по сравнению с январем 2009 года уменьшилась на 6,79% - с 282 173 до 263 000 руб. На вторичном рынке за этот же период снижение чуть меньше, - на 6,52% с 231 425 до 216 300 руб. Любопытно, что долларовые цены наоборот незначительно выросли, однако это связано с игрой на курсе американской валюты по отношению к рублю.
Самое значительное падение цен на розничные земельные участки в 2009 году зафиксировано на дорогие участки до 30 км от МКАД. Так, средняя стоимость сотки земли на этом расстоянии в поселках высшей категории бизнес+ и элит уменьшилась только за 9 месяцев на первичном рынке на 10,23%, - до 1 042 048 руб. На вторичном рынке снижение за три квартала составило 12%, - до 1 001 984 руб. В поселках бизнес класса на первичном рынке цены упали на расстоянии до 30 км от МКАД на 13,64%, до 483 112 руб. за сотку. Серьезно упали в цене участки на вторичном рынке эконом-класса на расстоянии 40-60 км от МКАД, - на 10,46% до 191 545 руб. Наименьшее падение было зафиксировано в дальнем Подмосковье. Так за 9 месяцев текущего года стоимость земли в поселках эконом-класса на расстоянии 60-100 км от МКАД снизилась на первичном рынке на 4,64% до 120 026 руб. за сотку, на вторичном еще меньше – на 1,53% до 92 847 руб.
Из трех наиболее популярных сегодня трасс, где активно развиваются загородные проекты, - Новорижском, Киевском и Симферопольском шоссе, - на первичном рынке за 12 месяцев цены больше всего упали по Киевскому направлению на 10,4% до 414 600 руб., на Новорижском падение существенно меньше на 3,66% до 333 000 руб. При этом противоположная ситуация наблюдается на вторичном рынке, где на Новорижском шоссе снижение цены в 2009 году составило 8,96%, а на Киевском 5,07%.
Своеобразный рекорд был поставлен на Симферопольском шоссе, которое стало единственным направлением, где за счет ввода дешевых поселков без подряда, стоимость сотки к концу года увеличилась на 2,7% до 215 200 руб., на вторичном рынке цена земли здесь уменьшилась на 4,25% до 192 900 руб.
В следующем году, по мнению экспертов Коммуникационной группы «Земер», цены на участки в поселках бизнес-класса продолжат плавное снижение, впрочем, на качественные проекты цены могут оставаться на одном уровне или даже немного вырасти. Эконом класс, учитывая сезонность, будет незначительно расти в цене. Спрос на дорогие поселки без подряда по-прежнему будет оставаться на низком уровне и цены продолжат снижение.
По словам генерального директора Коммуникационной группы «Земер» Ильи Терентьева, одним из факторов, который имеет вероятность негативно повлиять на первичный рынок и понизить стоимость земли в 2010 году, может стать появление первых скандальных поселков без подряда, где управляющие компании не выполнят своих обещаний. Например, выдача свидетельств о собственности, проведение коммуникаций, дорог и т.д. «Это может подпортить репутацию рынку», - считает И.Терентьев.
Тем не менее, 2010 год, во всяком случае, его первая половина, обещает быть благоприятной для управляющих компаний, реализующих поселки без подряда (при условии стабильного развития экономики страны). Покупатели будут более избирательно подходить к покупке – будут выбирать не только по цене, но и бренду управляющей компании, более внимательно относиться к документам и т.д.
На вторичном розничном рынке эксперты прогнозируют такое же увеличение активности, как и на первичном. Как уже ранее отмечалось аналитиками «Земер», в отличие от первичного рынка, где идет сокращение скидочных акций, на вторичном, наоборот, некоторые продавцы ранее не готовые к снижению цен, сейчас предлагают скидки в 5-8%. Кроме того, увеличение спроса объясняется отсутствием оптимального предложения со стороны первичного рынка. В первую очередь это как раз связано с отсутствием коммуникаций при покупке, в связи с чем, иногда не понятно как вести строительство.
Средняя стоимость розничных участков в Подмосковье на первичном (участки без подряда) и вторичном рынках в первой половине 2009 г.
Первичный рынок (розница) руб.
Январь
Февраль
Март
Апрель
Май
Июнь
За 6 мес. %
282 173
281 073
279 119
274216
266690
268355
-4,89
y.e.
8 550
8 030
8 202
8 309
8 608
8 576
0,30
Вторичный рынок (розница) руб.
231 425
230 011
229 448
219808
216624
218618
-5,53
y.e.
6 838
6 424
6 788
6 602
6 992
6 987
2,19
Средняя стоимость розничных участков в Подмосковье на первичном (участки без подряда) и вторичном рынках во второй половине 2009 г. Итоговое изменение.
Первичный рынок (розница) руб.
Июль
Август
Сентябрь
Октябрь
Ноябрь
Декабрь
(прогн)
За 6 мес. %
за 12 мес. % (прог)
270295
269076
264950
261063
263149
263 000
-2,69
-6,79
y.e.
8 513
8 525
8 805
8 989
8 827
8 830
3,72
3,29
Вторичный рынок (розница) руб.
219461
217677
216412
215746
216256
216 300
-1,44
-6,53
y.e.
6 912
6 897
7 192
7 429
7 254
7 260
5,04
6,20
Первичный и вторичный рынки. Средняя стоимость участков с учетом их классности и удаленности от МКАД (ИЖС, дачное строительство) за 9 месяцев 2009 г.
В конце апреля 2009 г. сотрудниками Управления маркетинговых исследований Холдинга RBI была выполнена фотофиксация всех строящихся объектов Санкт-Петербурга. Были выбраны все объекты, которые продавались в I квартале 2009 г. и вышли в продажу феврале-марте 2009 г. Товарный запас в продаже был вычислен на основе коэффициентов, полученных при оценке товарного запаса в продаже для комплексного отчета в I квартале 2009 г.
Фотоссессия была выполнена в период с 13 по 17 апреля 2009 г. Было сфотографировано 255 объектов массового рынка. Результаты специалисты компании сравнили с аналогичным исследованием, которое было проведено в начале февраля 2009 г.
Таблица №1. Количество объектов в продаже и динамика изменений по сравнению с I кварталом 2009 г.
Количество
Апрель 2009
Январь 2009
Строительная готовность на дату объезда (по классификации)
Работают
Не работают
Итого
Работают
Не работают
Итого
Забор
0
4
4
0
7
7
Нулевой цикл
14
5
19
1
16
17
Этаж коробки
39
19
58
44
26
70
Коробка завершена
33
50
63
53
31
84
Сдан в эксплуатацию
9
60
69
8
44
52
Общий итог
95
138
233
106
124
230
Из 73 застройщиков, которые сегодня продают 233 объекта массового рынка, лишь 34% ведут строительные работы на всех своих объектах (в среднем у этих застройщиков по 1,7 объектов). 25% девелоперов ведут стройку лишь на части объектов, а 41 % не ведет стройку ни на одном из своих объектов.
В целом по сравнению с февралем можно констатировать, что активность компаний увеличилась на объектах в стадии «забор» и «нулевой цикл». Очевидно, девелоперы понимают, что для активизации продаж объектов на ранних стадиях строительства нужно вести работы на стройках. Исследование показало, что на рынке присутствуют объекты, на которых работы не велись, как в январе, так и в апреле, в целом же по всем объектам активность приблизительно на одинаковом уровне.
Таблица №2. Товарный запас в продаже (кв. м.) строящихся объектов и динамика изменений по сравнению с I кварталом 2009 г.
Количество
Апрель 2009 г.
Январь 2009 г.
Динамика ТЗ в продаже по всем группам ((1+2)-(3+4)(кв.м.)
Специалисты Becar Realty Group оценили основные итоги и тенденции рынка жилой недвижимости Петербурга в мае 2009 г.
Сложные условия рынка поставили застройщика в жесткую зависимость от покупателя, поэтому строительные компании всеми силами стараются привлечь финансовые потоки, снижая цены на объекты. Однако объекты, реализация которых началась до кризиса, имеют высокую себестоимость, ниже которой цены опускать нельзя. По словам директора АН «Бекар» Сергея Козлова, разница в себестоимости проектов, которые были начаты до кризиса и после него, может достигать 100%. Надо учитывать, что только земля (один из показателей, заложенных в себестоимость объекта) в связи с экономическими сложностями подешевела в среднем раза в два. В результате строительные компании не всегда могут без убытка себе снижать цену объекта до того уровня, который ожидают покупатели.
По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», по сравнению с апрелем стоимость квартир на вторичном рынке снизилась на 2,8% и составила 82364 руб./кв.м.По сравнению с сентябрем 2008 г. средняя цена снизилась на 18,3%.
Сергей Козлов считает, что с точки зрения реальных цен и объема спроса, рынок сейчас откатился примерно к 2005 г. Наиболее востребованными и перспективными становятся проекты эконом-класса небольшой площади, построенные с применением экономичных материалов. «Главным индикатором рынка в ближайшей перспективе будет жилая недвижимость в сегменте эконом-класса, которая не умрет. Сегмент элитной недвижимости всегда был небольшим, а вот бизнес-класс пострадал сильней всего. Учитывая эти особенности рынка, строительные компании будут вынуждены ориентироваться именно на такой спрос и оптимизировать конечный продукт в соответствии с этими показателями спроса», – рассказывает Игорь Лучков.
Рынок аренды жилья
Цены на аренду однокомнатных квартир варьируются от 12-13 тысяч руб./мес. (в Красносельском, Кировском районе) до 40-50 тысяч руб./мес. (квартиры площадью порядка 50 кв. м в новых кирпичных, кирпично-монолитных домах). По словам директор департамента аренды АН «Бекар» Елена Исаенко стоимость квартиры, расположенной рядом с метро в наиболее популярных районах (Приморский, Выборгский, Фрунзенский), будет выше – на уровне 15-18 тысяч руб./мес. Двухкомнатные квартиры рядом с метро можно снять от 20 тыс. рублей в месяц).
В целом в апреле-мае цены на аренду квартир медленно снижались равномерно во всех сегментах рынка: от эконом до элит-класса. За два весенних месяца в среднем цены на аренду снизились на 5%. Елена Исаенко полагает, что до конца лета динамика цен на рынке аренды жилого фонда не изменится. В дальнейшем, цены на ликвидные объекты – квартиры эконом-класса и уникальные объекты элит-класса – будут расти наиболее быстрыми темпами.
Итоги
На сегодняшний день стратегия большинства строительных компаний – это выживание на рынке. «Учитывая нынешнюю ситуацию, застройщики пытаются довести до конца и сдать объекты на стадии готовности более 80% и выручить за них деньги», – говорит директор АН «Бекар» Сергей Козлов. Замораживание строительства объекта на высокой стадии готовности – это самая крайняя мера, так как для застройщика это означает поставить под удар все те средства, которые были вложены в объект. Если продажи на объекте не ведутся, все равно необходимо платить за землю, содержание объекта, налоги. Таким образом, компания фиксирует убыток, что на данный момент критично.
По мнению директора по консалтингу и оценке Becar Realty Group Игоря Лучкова, при продолжающемся снижении спроса могут в значительной степени пострадать около 70% компаний инвестиционно-строительной отрасли.
.jpg)
В конце апреля 2009 г. сотрудниками Управления маркетинговых исследований Холдинга .jpg)
Специалисты Becar Realty Group оценили основные итоги и тенденции рынка жилой недвижимости Петербурга в мае 2009 г.
