Современный ЖК как цифровая экосистема
Повседневную жизнь жителя мегаполиса сложно представить без использования различных цифровых экосистем. Они обеспечивают мобильность и упрощают коммуникации, позволяют учиться и работать из практически любой точки мира. Поэтому столь технологичная отрасль, как девелопмент, не могла остаться в стороне от подобного тренда. Эксперты «Метриум» рассказывают о том, как современные жилые комплексы становятся цифровыми экосистемами.
Что такое экосистема
Еще 20-25 лет назад понятие экосистемы относилось скорее к биологии и естествознанию. Однако в наши дни оно гораздо шире. Сейчас под экосистемой понимается совокупность различных элементов (устройств и сервисов), которые объединяет общая платформа на базе той или иной операционной системы, а также единый аккаунт. В нее входят системы контроля и управления доступом, видеонаблюдение, профили дома, приборы учета с дистанционной передачей показателей, «Аквастоп», система защиты от короткого замыкания, цифровая диспетчерская, мобильные приложения для резидентов и управляющей компании, маркетплейсы.
Нередко экосистема строится по модульному принципу. Это дает возможность модернизации: при устаревании или выходе из строя того или иного устройства оно просто меняется на новое. Кроме того, такой подход позволяет приспособить систему под запрос конкретного клиента с возможностью дооснащения в дальнейшем.
Существует два подхода к формированию цифровых экосистем в жилых комплексах. Первый предусматривает сотрудничество девелопера с крупным разработчиком соответствующего программного обеспечения и приспособление решений под специфику проекта. Примером такого кейса выступает платформа Ujin от разработчика Unicorn. Второй – предполагает создание экосистемы с нуля под конкретный комплекс или квартал. Такой способ встречается прежде всего в новостройках высокобюджетного сегмента.
Элементы цифровой экосистемы
Вне зависимости от класса конкретного проекта и его особенностей можно выделить пять основных элементов цифровой экосистемы. Первый и самый важный – единое приложение, в котором сосредоточено управление всеми опциями. Его главные критерии – простой и понятный интерфейс, надежность и совместимость с основными гаджетами.
Второй элемент – системы контроля и управления доступом. Доступ по BLE-метке, QR/PIN-коду или Bluetooth присутствует уже в проектах комфорт-класса. В новостройках премиального и элитного сегмента можно встретить распознавание по лицу, «умный» лифт уже знает, на какой этаж отвезти резидента комплекса, когда тот только входит на территорию ЖК или в подъезд. Система видеонаблюдения позволяет отследить путь ребенка из квартиры до детской или спортивной площадки и обратно.
Третий элемент – инженерные системы. Приборы учета с дистанционной передачей показаний в управляющую компанию или ресурсоснабжающую организацию, а также возможность дистанционного отключения воды или электричества сейчас предусматриваются даже в массовых проектах. Из иных опций стоит отметить «Аквастоп» и защиту от коротких замыканий.
Четвертый элемент – системы климата. В проектах бизнес-класса и выше они обладают возможностью регулировать температуру и влажность в помещении, а также опцией дополнительной очистки воздуха. Для управления ими используется приложение.
Пятый элемент – «умные» устройства. К ним относятся разнообразные бытовые приборы (от чайника до холодильника), телевизоры, музыкальное оборудование, личные гаджеты (смартфоны, планшеты, смарт-часы). Тем более, благодаря специальным интеграционным сервисам базирующиеся на разных платформах устройства можно объединять в единую систему для конкретной «умной» квартиры или дома в целом.
Преимущества создания цифровой экосистемы
Главное преимущество цифровой экосистемы – повышение комфортности проживания. Это обеспечивается за счет следующих решений.
Во-первых, управление всеми опциями сосредоточено в одном приложении. Одной из проблем предыдущих версий «умных» домов выступало наличие нескольких программных продуктов, каждый из которых был предназначен для конкретного элемента. Современные решения совместимы с большинством «умных» устройств и не требуют отдельных приложений.
Во-вторых, цифровая экосистема значительно упрощает и процесс эксплуатации многоквартирного дома. Работники управляющей компании получат возможность мониторинга всех инженерных систем в реальном времени, оперативного информирования о нештатных ситуациях и устранения их последствий.
В-третьих, развитие цифровых сервисов упрощает коммуникации между жителями и управляющей компанией. Сейчас в большинстве случаев общение с УК происходит в мессенджерах, а прием и отработка обращений – через личный кабинет. Создание единого приложения позволяет оптимизировать эти процессы и ускорить рассмотрение заявок.
Стоит отметить и иной плюс цифровой экосистемы – она нередко выступает конкурентным преимуществом для потенциальных клиентов. Тем более, с каждым годом растет доля относящихся к поколениям миллениалов и зумеров покупателей недвижимости, для которых важны различные технологичные опции.
Любовь к «умным» решениям
Сейчас застройщики активно объединяют свои усилия с разработчиками «умных» решений и государством. Более того, смарт-проекты активно интегрируются в структуру «умных» городов, что позволяет объединить усилия девелоперов, IT-компаний и местных властей, а также сформировать единые стандарты.
Показателен пример компании «Кортрос». Она выступает одним из первопроходцев внедрения смарт-решений в жилищном строительстве. Девелопер активно сотрудничает с ведущим отечественным разработчиком Unicorn, создавшим универсальную экосистему Ujin. Ею будет оснащена первая очередь жилого комплекса бизнес-класса ILove, ввод в эксплуатацию которой запланирован в I квартале 2022 года. Всем резидентам доступно специальное приложение, которое выступает как платформой для общения с УК, так и средством доступа в комплекс через OR или PIN-код, Bluetooth-ключ или Face ID. Через него можно пустить гостя на свое парковочное место, а также заказать пропуск для посетителей или курьеров. Кроме того, в данном корпусе представлены 117 квартир, оборудованных последней версией «умного» дома. Она включает в себя управление климатом, отоплением, бытовой техникой, защиту от протечек и короткого замыкания. Существует возможность дополнительной установки смарт-устройств (например, телевизора): система совместима с большинством современных гаджетов.
«Доля «умных» домов, в которых сформированы полноценные цифровые экосистемы, на первичном рынке Москвы пока не превышает 10%, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК ILove). – Однако через 5-7 лет данный показатель с большой долей вероятности вырастет кратно – как минимум, до 50%, а в ЖК бизнес-класса – и до 75%. Тем более, на технологичные проекты существует спрос: по данным социологов, 45% потенциальных покупателей недвижимости хотят, чтобы их будущие квартира и дом были оборудованы «умными» решениями».
Весь 2021 год ГК «А101» совместно с компанией «Домиленд» тестировала и запустила новое мобильное приложение, в котором для каждой категории пользователей – покупатели квартир, участники долевого строительства, жители и операторы коммерческих помещений – предусмотрен собственный набор функций и сервисов.
«Анализ клиентских запросов продемонстрировал востребованность цифровых решений и «умных» сервисов, – комментирует Татьяна Файнблит, директор внедрения цифровых сервисов ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Прокшино», «Испанские кварталы», «Белые ночи», «МоскваА101»). – Поэтому мы решили отработать имеющиеся идеи и концепции сначала в режиме пилотного проекта, определить наиболее востребованные пользовательские сценарии, а затем масштабировать полученный опыт на все реализуемые нашей компанией комплексы».
Например, покупателям доступны каталог квартир и полный таймлайн сделки, то есть клиенту видны все ее этапы. Кроме того, в приложении можно подать заявку на ипотеку. Участники долевого строительства могут заказать выписку из ЕГРН, получать от застройщика нужные справки и иные документы и следить за ходом строительства. Жители могут передавать показания счётчиков, оплачивать услуги ЖКХ, оставлять обращения в управляющую компанию, заказывать необходимые справки, размещать частные объявления, а также бронировать места на мероприятия соседского клуба VivA101. В отдельном блоке жители могут узнавать о предстоящих мероприятиях образовательной экосистемы, которые организует бюро «Лёрнити», созданное ГК «А101» для реализации образовательных программ и социокультурных событий, и записаться на них. А для местного бизнеса предусмотрены сервисы по сдаче объекта в аренду и отслеживания арендных платежей, заказу услуг от управляющей компании, согласования вывесок. Кроме того, приложение можно использовать как дополнительный рекламный канал и сообщать жителям об открытии новых объектов, рассказывать об акциях, скидках и новых поступлениях.
«Умные» кварталы
Концепцией «умного» дома уже никого не удивить. Однако некоторые застройщики идут дальше и создают целые смарт-кварталы. Полноценная интеграция каждой квартиры и дома в общую цифровую среду позволяет решить сразу несколько важных задач. К ним относятся повышение комфортности и безопасности проживания, обеспечение мониторинга работы всех систем домов, эффективное взаимодействие собственников с УК.
Примером создания «умного» квартала выступает проект премиум-класса Prime Park от компании Optima Development. Разработанная девелопером специально под данный комплекс концепция позволяет интегрировать различные гаджеты, средства безопасности, коммуникации и дистанционного управления в единую систему в масштабах комплекса. Так, «умные» камеры пропустят на территорию квартала и в паркинг только «прописанные» машины. BLE-метки позволяют идентифицировать посетителя в лобби в зависимости от его роли (житель, курьер, обслуживающий персонал).
Управление теми или иными опциями происходит через специальное приложение. Оно позволяет вызывать лифт, отправлять заявки на различные услуги и в УК, заказывать пропуска для гостей и курьеров, выбирать тип парковочного абонемента, регулировать профили квартиры и контролировать расход коммунальных ресурсов.
«Бесспорно, будущее именно за «умными» кварталами, ведь подобный комплексный подход позволяет использовать все преимущества смарт-решений, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Именно поэтому мы фактически с нуля разработали такую концепцию специально под наш проект премиум-класса Prime Park. Это позволило учесть его особенности и сформировать уникальный продукт».
В ГК «А101» еще в 2020 году в одном из корпусов ЖК «Скандинавия» предусмотрела «умные» квартиры. Владелец недвижимости может дистанционно управлять светом, контролировать состояние инженерного оборудования и доступ в помещения.
В начале 2022 года ГК «А101» совместно с компанией Unicorn запущен пилотный проект «умного дома» на базе ЖК «Скандинавия». Его цель – протестировать на практике имеющиеся решения, проработать варианты оснащения такими системами уже построенных корпусов и в перспективе сформировать полноценную цифровую экосистему в возведенных девелопером микрорайонах. В дополнение к имеющимся опциям «умной» квартиры собственники получат возможность бесключевого доступа (в том числе по протоколу BLE), дистанционного открытия дверей в подъезде, просмотра камер видеонаблюдения. Для управления элементами «умного» дома создано специальное приложение, адаптированное под специфику проекта.
«Сложно представить современный жилой комплекс без различных смарт-решений, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Актуальным трендом последних лет выступает их интеграция, что позволяет сформировать полноценную цифровую экосистему, обеспечивающую высокую комфортность проживания и упрощающую эксплуатацию. Полагаю, что в перспективе 5-10 лет подобный принцип будет широко применяться при создании «умных» районов и городов».
Новый локдаун станет серьезным испытанием для рынка коммерческой недвижимости из-за ограничений в работе бизнеса. Рост спроса в сегменте был прерван длительными майскими «каникулами», после чего активность клиентов так и не восстановилась. Эксперты Циан.Коммерческая выяснили, какой сегмент возвращает спрос первым после снятия ограничений, где активность клиентов выше допандемийной, и в какой сфере бизнес так и не смог достичь докризисного спроса.
Для оценки потенциального спроса было проанализировано число просмотров объявлений пользователей на сайте cian.ru на рынке коммерческой недвижимости по разным сегментам (офисная, складская и торговая недвижимость) в каждом городе с населением от миллиона человек в период 2020-2021 гг.
1. Спрос на офисную недвижимость не восстановился еще после майских «каникул»
В России продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. Возвращение в офисы половины «удаленщиков» позволило частично восстановить спрос на рынке аренды офисной недвижимости.
В первый локдаун весной 2020 года рынок офисной недвижимости потерял половину спроса. Восстановление активности произошло после снятия ограничений, причем на уровень выше допандемийного спрос вышел только в Московском регионе (+8%), в Петербургской агломерации и крупнейших городах (численностью населения от 1 млн человек), спрос оказался ниже на 15-20% и после снятия основных ограничительных мер: весной – в начале лета 2020 года. Циан отмечает, что после нескольких недель «удаленки» многие задумались о пересмотре занимаемой офисной площади, рассматривая альтернативные варианты. Оптимизация бизнеса и стала главной причиной повышенного интереса к сегменту сразу после первого локдауна.
Только в конце лета-начале осени 2020 года, спрос вернулся к допандемийным значениям в регионах (+10%). В Московском регионе и Санкт-Петербурге спрос, наоборот, оказался ниже допандемийного на фоне «второй волны» заболеваемости. То есть восстановление рынка офисной недвижимости в регионах происходит с лагом по времени, но рост – более устойчивый, чем в столицах.
Следующее падение спроса (на уровне локдауна) произошло в январские каникулы, причем для регионов снижение было существенно ниже – на уровне 20% от допандемийного периода, а для Москвы и Петербурга – на уровне первой самоизоляции.
С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%, в Москве и Московской области – примерно на докризисном уровне. В Петербургской агломерации восстановление спроса шло хуже всего – спрос был на 15% ниже, чем до самоизоляции.
Период роста спроса на аренду офисной недвижимости прервали майские двухнедельные каникулы, падение составило примерно треть относительно спроса в предыдущих месяцах: феврале-апреле 2021 года. В июне спрос начал восстанавливаться, однако активность так и не вернулась к весенним максимумам. Только в регионах спрос летом и осенью 2021 года оказался примерно на докризисном уровне. В столичных регионах активность - на четверть ниже, чем в начале 2020 года.
В годовой динамике (когда также были анонсированы новые ограничительные меры), спрос на офисную недвижимость остался таким же в Петербурге, В Москве – ниже на 10%, в регионах – выше на 9%. Очевидно, что предстоящий локдаун станет еще большим испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».
Источник: Циан.Коммерческая
Среди крупнейших городов спрос на офисные помещения на уровне стабильно выше докризисного и выше, чем год назад, наблюдаются в Новосибирске, Самаре, Омске и Ростове-на-Дону. Самая непростая ситуация – в Перми и Челябинске.
Частичные ограничения позволили рынку нарастить активность за счет отсутствия жестких ограничительных мер, как весной 2020 года. Чем строже ограничения, чем хуже восстанавливается спрос на рынке, что подтверждает пример Московского и Петербургского регионов (где спрос ниже докризисного на четверть).
Изменение потенциального спроса на аренду офисов классов А/B по городам
Источник: Циан.Коммерческая
Способы оптимизации затрат арендаторами: Пересмотр класса офиса
Компании-арендаторы экономят, пересматривая класс офисной недвижимости под аренду. По-прежнему основная активность арендаторов приходится на офисы класса А/B. Циан проанализировал, как менялось распределение спроса по классам офисов на примере Москвы и в городов-миллионников (регионы). Смещение спроса в пользу более дорогих и комфортных офисов (класса А) наблюдалось в период активного восстановления рынка – весной 2021 года. В сравнении с допандемийным периодом доля спроса на такие объекты выросла на 2 п. п (с 20 до 22% в Москве) и на аналогичную величину в регионах (с 26% до 28%).
Текущая активность в Москве сосредоточена на аренде офисов класса В (76%), доля класса А в структуре спроса снижается в годовой динамике – это также становится примером оптимизации затрат компаний на аренду. В регионах на офисы класса В приходится 65% спроса, его доля также, как в столице, увеличилась в годовой динамике.
В крупнейших городах на офисы класса А приходится примерно каждый четвертый поисковый запрос. В Москве – каждый пятый.
Распределении спроса по классам офисов
|
Москва |
Регионы |
|||||
|
|
А |
В |
С |
А |
В |
С |
|
До пандемии, начало 2020 года |
20% |
73% |
7% |
26% |
63% |
11% |
|
Локдаун (апрель-июнь 2020) |
19% |
74% |
7% |
26% |
64% |
10% |
|
Год назад (осень 2020) |
20% |
73% |
7% |
26% |
62% |
11% |
|
Активное восстановление рынка (февраль-апрель 2021) |
22% |
72% |
6% |
28% |
61% |
11% |
|
Текущий спрос |
18% |
76% |
7% |
26% |
65% |
9% |
Источник: Циан.Коммерческая
Несмотря на сложную ситуацию, арендаторы не готовы переезжать из центра. 42% потенциального спроса в Москве сосредоточено на офисах в аренду в центре города (ЦАО), что сопоставимо с допандемийными показателями (41%). В тройке лидеров по спросу также – ЮАО (11%) и САО (10%), структура спроса остается прежней.
Основные тезисы:
- На рынке офисной недвижимости три периода снижения спроса: апрель-май 2020 года (локдаун), декабрь 2020-январь 2021, май 2021 года (длительные «каникулы»). Самым активным периодом с 2020 года стали февраль-апрель 2021 года. Несмотря на деловой сезон, рынок не может вернуться к весенним значениям.
- Рынок офисной недвижимости после ограничительных мер быстрее восстанавливается в столицах. В регионах - с лагом по времени в несколько месяцев, но прирост более устойчивый.
- Рынок офисной недвижимости не восстановился после ограничений осени прошлого года – потенциальный спрос находится на уровне, когда уже были введены антиковидные меры по переводу сотрудников на «удаленку» ( с 5 октября).
- На подъеме рынка спрос смещается в пользу офисов класса А. Арендаторы экономят, выбирая более бюджетные варианты. В регионах доля спроса на офисы класса А выше, чем в Москве.
- Структура спроса на аренду столичных офисов по округам не меняется: более 40% арендаторов рассматривают ЦАО, как и до самоизоляции.
2. После ажиотажного спроса на склады, интерес к ним снижается и уходит в регионы
Пандемия коронавируса нанесла существенный урон рынку коммерческой недвижимости, однако есть сферы, которые в результате выиграли от данной ситуации. Речь идет о складской недвижимости. По данным АКИТ (Ассоциация компаний интернет-торговли), только по итогам 2020 года относительно 2019 года объем рынка интернет-торговли вырос на 59%, россияне оформили покупок в интернет-магазинах сумму более 3 трлн рублей. Однако по итогам 2021 года прирост, по прогнозам АКИТ, будет не столь существенным: на уровне примерно 16%.
Как следствие, в 2020 году наблюдается резкий рост спроса на складские помещения – маркетплейсы таким образом получают возможность сократить время доставки товаров, а более низкая стоимость складской недвижимости в регионах удешевляла логистику.
Период локдауна весной 2020 года привел к резкому снижению спроса как для столичных регионов, так и крупнейших городов. В локдаун относительно допандемийного начала 2020 года интерес к складской недвижимости просел на 25-40% (меньше - регионах). Однако уже в июне 2020 года сегмент не просто восстановился, но и показал существенный прирост. В первую очередь это оказалось актуально для столичных регионов, в середине июня 2020 года вырос на 35-40%.
В других регионах ситуация иная – спрос на складскую недвижимость был отложенным: в июне показатель только вернулся к допандемийным значениям, основной прирост (в среднем на четверть) фиксировался только с сентября 2020 года, в то время как интерес к столичной складской недвижимости, наоборот, снижался, хоть и был примерно на 10% выше докризисного. Таким образом, после локдауна произошло перераспределение спроса в пользу складской недвижимости в регионах. Данный тренд сохраняется и в 2021 году.
Вторая волна спроса на склады пришла с началом делового сезона – осенью 2020 года, с минимальным снижением в период ноябрьских праздников. Новогодние каникулы в начале 2021 года привели к резкому падению интереса к сегменту, для регионов снижение снова было меньше – на уровне примерно 10%, тогда как спрос на недвижимость Московского и Петербургского регионов просел примерно на треть.
Восстановление рынка и возврат деловой активности произошел уже в феврале: именно в конце зимы спрос на складскую недвижимость в регионах обновил исторический максимум: относительно допандемийного периода прирост составил 70%, в то время как на московскую – около 10-15%, а петербургскую – примерно 30%.
Лето 2021 года стало периодом «охлаждения» интереса к рынку складской недвижимости на столичные регионы. В Москве и Московской области активность клиентов летом и осенью 2021 года – на 10% ниже, чем в начале допандемийного 2020 года. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области – минимальный прирост на уровне 5%. В регионах спрос снизился относительно весенних рекордов, но все равно – на четверть выше, чем до пандемии.
Источник: Циан.Коммерческая
Среди городов-миллионников наибольший рост спроса к складскому сегменту относительно начала 2020 года летом-осенью 2021 года отмечен в Уфе, Нижнем Новгороде, Воронеже, Новосибирске и Екатеринбурге. То есть бизнес активно расширяет складские мощности и на Урале, а также в Сибири. Одновременно клиентов мало интересует Пермь (где спрос на склады даже ниже, чем до пандемии на 30%), а также Челябинск (-8%).
Динамика спроса на склады в крупнейших городах
|
Город |
Текущий спрос относительно допандемийного периода |
|
Уфа |
+79,1% |
|
Нижний Новгород |
+68,9% |
|
Воронеж |
+50,5% |
|
Новосибирск |
+44,8% |
|
Екатеринбург |
+39,1% |
|
Казань |
+21,3% |
|
Омск |
+14,8% |
|
Красноярск |
+9,5% |
|
Ростов-на-Дону |
+5,5% |
|
Самара |
-0,1% |
|
Волгоград |
-2,3% |
|
Челябинск |
-8,2% |
|
Пермь |
-31,3% |
|
Москва и Московская область |
-10% |
|
Санкт-Петербург и Ленинградская область |
+5% |
Источник: Циан.Коммерческая
Еще одна особенность регионального спроса – это больший интерес к аренде складов, в то время как в Московском и Петербургском регионах спрос выше на покупку (в сравнении с допандемийным периодом.
Например, относительно начала 2020 года (допандемийного периода) спрос на аренду складов в Москве просел на 12%, в то время как на покупку – остался на том же уровне. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области по аренде складов прирост на 4%, на покупку – на 21%. В регионах ровно обратная ситуация. В сравнении с началом 2020 года спрос на аренду выше на 32%, на покупку – выше только на 7%.
Впрочем, большая часть запросов по всем городам приходит именно на аренду складов – в регионах – в среднем 85%, более серьезные вложения готовы сделать только 15% потенциальных клиентов. В Москве и Московской области на аренду приходится также 85% спроса. В Петербургской агломерации – 89%.
Основные тезисы:
- Первая волна спроса на складскую недвижимость пришлась на период после выхода из локдауна для столичных регионов и осень для других крупнейших городов. Вторая волна активности – на конец зимы- весну 2021 года.
- Ажиотаж в сегменте прошел – за полтора года клиенты приспособились к ведению бизнеса в формате онлайн и удовлетворили основный спрос на покупку или аренду складов.
- Бизнес расширяет складские мощности в регионах – продолжается перераспределение спроса из столиц в пользу крупнейших городов РФ.
- В регионах устойчивее спрос на покупку складов, в столицах - на аренду.
- 85% интересантов рассматривают аренду складов, а не покупку, как и до локдауна.
3. Стрит-ритейл восстанавливается лучше торговых центров. Спрос не вернулся даже спустя полтора года после локдауна
Торговые центры
Популярность онлайн-покупок и неблагоприятная эпидемиологическая обстановка привели к снижению посещаемости торговых центров. С одной стороны, нужно решить задачу – как восстановить трафик, с другой стороны - соблюсти все меры, чтобы не получить штрафы и не закрыться. Впрочем, не все зависит только от собственников бизнеса – как показывает практика, именно торговые центры первым вынуждены ограничивать работу в локдаун, поэтому потенциальные арендаторы не торопятся возвращаться в ТЦ.
Спрос на помещения в торговых центрах просел значительнее, чем для офисов или складов. В локдаун сегмент потерял примерно 60% всего спроса, отыграв только половину падения после завершения локдауна - летом 2020 года спрос на торговые площади в ТЦ оказался ниже примерно на треть, чем до «карантина», сопоставимая динамика наблюдалась как в столицах, так и регионах.
В сентябре 2020 года, с началом делового сезона спрос на недвижимость в ТЦ первым стал восстанавливаться в регионах, где относительно допандемийного периода спрос был ниже всего на 15%, в то время как в столичных регионах падение было 25-30%.
В ноябре 2020 года спрос на ТЦ в регионах (городах-миллионниках) впервые вернулся к допандемийным значениям, в то время как в Петербурге активность была ниже на 20%, в Москве – на 30%.
Длительные новогодние каникулы снова привели к падению спроса (-25% для регионов и Санкт-Петербурга, -55% для Московского региона). Как и на складские помещения, восстановление рынка пришлось на конец зимы 2021 года – весну 2021 года. Спустя только год после локдауна 2020 года спрос на ТЦ в Петербурге и Ленинградской области показал рост – плюс треть в сравнении с допандемийным периодом. На 15% вырос спрос в регионах. Только ТЦ Московского региона остались в аутсайдерах. (-20%).
Однако подъем спроса оказался кратковременной тенденцией. В начале лета 2021 года активность стала снижаться, и сейчас, осенью 2021 года только спрос на ТЦ в Петербурге находится на уровне начала 2020 года. Регионы и Москва до сих пор, даже спустя полтора года после самоизоляции, не могут восстановить спрос на аренду ТЦ. Новый локдаун, введенный властями в конце октября, приведет к еще большему снижению спроса, что станет новым испытанием для сегмента, который не смог восстановиться еще после прошлых ограничений и конкуренции с онлайн-торговлей.
С августа 2021 года произошла «рокировка» - если на протяжении всего периода после локдауна максимальное падение было отмечено для столичных ТЦ, то сейчас в аутсайдерах – регионы, которые всего год назад показывали максимальное восстановление спроса. То есть, в отличие от складских помещений, на «раскачку» спроса на столичную торговую недвижимость, понадобилась больше времени, тогда как регионы восстанавливались намного быстрее. На склады же спрос восстановился в столице, и только потом – в регионах.
Источник: Циан.Коммерческая
Стрит-ритейл
В отличие от торговых центров, сегмент стрит-ритейла в локдаун потерял примерно 40% спроса относительно докризисного периода в регионах и Санкт-Петербурге. В Москве и Московской области снижение было на уровне 50%. Если спрос на помещения в ТЦ восстановился только через год после локдауна, активность в сегменте стрит-ритейл вернулась к докризисными показателям летом 2020 года, после снятия ограничительных мер. Это касается в первую очередь Петербургского региона и городов-миллионников. Столичная торговая недвижимость снова показывала более низкие показатели: спрос – на 20% ниже, чем до пандемии. Более того, именно в Московском регионе спрос до сих пор не восстановился – активность потенциальных клиентов ниже, чем до пандемии.
Спрос на стрит-ритейл в регионах (так же, как и для ТЦ), активнее восстанавливался именно в городах-миллионниках, а не в столицах. Например, в ноябре 2020 года спрос на стрит-ритейл в целом по городам-миллионникам оказалась на 20% выше, чем до локдауна. В Петербурге спрос был примерно на том же уровне, как и в начале 2020 года, то есть рынок отыграл падение. В аутсайдерах – Москва и Московская область с 20%-ым падением, которое сохранялось на протяжении всей второй половины 2020 года.
Начало делового сезона было отмечено максимальным спросом: в регионах активность была выше в полтора раза (в сравнении с периодом до локдауна). В Петербурге прирост составил порядка 15%. Москва же снизила падение спроса с 20% до 15%.
Лето 2021 года снова стало периодом затишья и снижения спроса после успешной весны. Только В Санкт-Петербурге стрит-ритейл интересен примерно так же, как и до пандемии. Регионы потеряли лидирующие позиции: спрос по ним ниже примерно на четверть. Московский стрит-ритейл не может восстановить треть своего спроса относительно начала 2020 года.
Циан отмечает, что лучшие показатели осенью 2021 года фиксируются в регионах (на стрит-ритейл), в то время как для ТЦ наибольшее падение осенью 2021 года – в регионах
Источник: Циан.Коммерческая
Основные тезисы:
- Интерес к ТЦ снизился существеннее с в сравнении с объектами стрит-ритейла – арендаторы оказались больше заинтересованы в небольших помещениях на первых этажах зданий.
- Спрос на ТЦ восстановился к допандемийному уровню только через год после локдауна. Стрит-ритейл – уже через три месяца после самоизоляции.
- А аутсайдерах – торговая недвижимость Московского региона, которая не смогла вернуть спрос к допандемийным значениям даже спустя полтора года после локдауна.
- Пик спроса на недвижимость в ТЦ и стрит-ритейл пришелся на весну 2021 года.
- Спрос на торговые площади быстрее восстанавливается в регионах, и только потом – в столице. В сегмент складской недвижимости – все ровно наоборот.
Эксперты Циан отмечают, что не во всех городах восстановление спроса на торговые площади идет равномерно. Быстрее всего активность восстанавливается в Казани, Нижнем Новгороде, Самаре и Ростове-на-Дону и Воронеже. Только эти пять городов осеннее падение спроса коснулось меньше других.
«Даже при отказе от основных ограничений спрос на коммерческую недвижимость осенью 2021 года снизился по всем сегментам, - отмечает Александр Павленко, директор по аналитике Циан.Коммерческая. Весной 2021 года мы наблюдали перестроение рынка – только спустя год после первой самоизоляции рынок весьма инертен, и новые ограничительные меры в большинстве регионов не позволяют сохранить активность, несмотря на деловой период. То есть в сравнении с прошлым годом спрос пойдет на спад не в декабре, а уже с середины осени – до конца года возможен также рост числа объявлений по продаже бизнеса, как это наблюдалось в первую волну».
Цены на новостройки в Новомосковском административном округе столицы впервые превысили 200 тыс. рублей за квадратный метр, подсчитали эксперты «Метриум». За последний год средняя стоимость «квадрата» в этом округе, где сосредоточено более 80% предложения нового жилья в Новой Москве, выросла на 30%. При этом дорожали быстрее всего трехкомнатные квартиры.
В III квартале средняя цена квадратного метра в новостройках Новомосковского административного округа (НАО) в Новой Москве превысила 203 тыс. рублей за кв.м, подсчитали аналитики «Метриум». Стоимость нового жилья здесь впервые достигла 200 тыс. рублей с момента образования Новомосковского административного округа и присоединения его к Москве. За последние 12 месяцев этот показатель увеличился на 30% по сравнению с III кварталом 2020 года, когда средняя стоимость квадратного метра здесь составляла 157 тыс. рублей за кв.м.
Новомосковский административный округ – один из двух округов, которые образуют Новую Москву, напоминают эксперты «Метриум». Во втором административном округе – Троицком (ТАО) – квадратный метр также подорожал, но психологически важную отметку в 100 тыс. рублей (новостройки в ТАО дешевле, чем в НАО) он преодолел во II квартале 2021 года. В III квартале 2021 года средняя стоимость местных новостроек составила 109 тыс. рублей.
В целом в Новой Москве за прошедший год квадратный метр подорожал до 195 тыс. рублей. С III квартала 2020 года, когда этот показатель составлял 156 тыс. рублей, цена на новостройки в ТиНАО увеличилась на 25%.
«Рынок первичного жилья ТиНАО – это фактически и преимущественно рынок Новомосковского округа, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино», «Южное Бунино»). – Именно здесь реализуется 93% квартир от их общего числа в локации. Здесь работают станции метрополитена, есть плотная дорожная сеть, активно развивается социальная, бытовая и сервисная инфраструктура – все эти факторы способствуют развитию и росту рынка. При этом средняя стоимость квадратного метра жилья в НАО все равно остается доступнее, чем в аналогичных проектах в границах МКАД, где квариры в новостройках комфорт-класса уже стоят в среднем 257 тыс. рублей за квадратный метр».
Быстрее всего за последние 12 месяцев в новостройках Новой Москвы дорожали трехкомнатные квартиры. Их средняя стоимость выросла на 30% до 14,8 млн рублей. Далее следуют студии, которые за год выросли в цене на 25% до 6,3 млн рублей. Двухкомнатные квартиры подорожали на 22% до 11 млн рублей, а однокомнатные – на 18% до 8 млн рублей.
«Рост цен в последние годы обусловлен несколькими факторами, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Наиболее важным из них в 2020-2021 гг. были программа субсидирования ипотеки, которая стимулировала высокий спрос на новостройки, а также повышение себестоимости строительства. Более долгосрочный фактор, повлиявший на стратегию продаж девелоперов, – это переход на новую модель финансирования жилищного строительства. Большая часть проектов застройки сейчас строиться на деньги с кредитных линий банков, тогда как еще несколько лет назад на этом рынке в стройку вкладывали деньги дольщиков напрямую».
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале свыше 80% квартир в новомосковских новостройках продавались с условием оплаты сделки через эскроу-счета, то есть их строительство было профинансировано банками по новым правилам. Между тем, в III квартале 2020 года таких квартир было меньше половины – 46%. Таким образом, за прошедший год доля новостроек, которые возводятся на деньги банков в Новой Москве, выросла почти в два раза.
«Темпы увеличения цен на новостройки в Новой и «старой» Москве в прошедшем году были примерно одинаковыми, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это свидетельствует о том, что рынок нового жилья на присоединённых территориях в целом стал для покупателя таким же привлекательным, как и в старых границах Москвы. Более того, поскольку разница в цене квадратного метра между этими локальными рынками сохраняется, и она в пользу Новой Москвы, в ТиНАО мы будем наблюдать приток покупателей, которые откажутся от покупки жилья в подорожавших новостройках “старой” Москвы. Соответственно, цены здесь скорее всего продолжат расти».
Источник: «Метриум»