Современный ЖК как цифровая экосистема

31.03.2022 09:53

Повседневную жизнь жителя мегаполиса сложно представить без использования различных цифровых экосистем. Они обеспечивают мобильность и упрощают коммуникации, позволяют учиться и работать из практически любой точки мира. Поэтому столь технологичная отрасль, как девелопмент, не могла остаться в стороне от подобного тренда. Эксперты «Метриум» рассказывают о том, как современные жилые комплексы становятся цифровыми экосистемами.

Что такое экосистема

Еще 20-25 лет назад понятие экосистемы относилось скорее к биологии и естествознанию. Однако в наши дни оно гораздо шире. Сейчас под экосистемой понимается совокупность различных элементов (устройств и сервисов), которые объединяет общая платформа на базе той или иной операционной системы, а также единый аккаунт. В нее входят системы контроля и управления доступом, видеонаблюдение, профили дома, приборы учета с дистанционной передачей показателей, «Аквастоп», система защиты от короткого замыкания, цифровая диспетчерская, мобильные приложения для резидентов и управляющей компании, маркетплейсы. 

Нередко экосистема строится по модульному принципу. Это дает возможность модернизации: при устаревании или выходе из строя того или иного устройства оно просто меняется на новое. Кроме того, такой подход позволяет приспособить систему под запрос конкретного клиента с возможностью дооснащения в дальнейшем.

Существует два подхода к формированию цифровых экосистем в жилых комплексах. Первый предусматривает сотрудничество девелопера с крупным разработчиком соответствующего программного обеспечения и приспособление решений под специфику проекта. Примером такого кейса выступает платформа Ujin от разработчика Unicorn. Второй – предполагает создание экосистемы с нуля под конкретный комплекс или квартал. Такой способ встречается прежде всего в новостройках высокобюджетного сегмента.

 

Элементы цифровой экосистемы

Вне зависимости от класса конкретного проекта и его особенностей можно выделить пять основных элементов цифровой экосистемы. Первый и самый важный – единое приложение, в котором сосредоточено управление всеми опциями. Его главные критерии – простой и понятный интерфейс, надежность и совместимость с основными гаджетами.

Второй элемент – системы контроля и управления доступом. Доступ по BLE-метке, QR/PIN-коду или Bluetooth присутствует уже в проектах комфорт-класса. В новостройках премиального и элитного сегмента можно встретить распознавание по лицу, «умный» лифт уже знает, на какой этаж отвезти резидента комплекса, когда тот только входит на территорию ЖК или в подъезд. Система видеонаблюдения позволяет отследить путь ребенка из квартиры до детской или спортивной площадки и обратно.

Третий элемент – инженерные системы. Приборы учета с дистанционной передачей показаний в управляющую компанию или ресурсоснабжающую организацию, а также возможность дистанционного отключения воды или электричества сейчас предусматриваются даже в массовых проектах. Из иных опций стоит отметить «Аквастоп» и защиту от коротких замыканий.

Четвертый элемент – системы климата. В проектах бизнес-класса и выше они обладают возможностью регулировать температуру и влажность в помещении, а также опцией дополнительной очистки воздуха. Для управления ими используется приложение.

Пятый элемент – «умные» устройства. К ним относятся разнообразные бытовые приборы (от чайника до холодильника), телевизоры, музыкальное оборудование, личные гаджеты (смартфоны, планшеты, смарт-часы). Тем более, благодаря специальным интеграционным сервисам базирующиеся на разных платформах устройства можно объединять в единую систему для конкретной «умной» квартиры или дома в целом.

 

Преимущества создания цифровой экосистемы

Главное преимущество цифровой экосистемы – повышение комфортности проживания. Это обеспечивается за счет следующих решений.

Во-первых, управление всеми опциями сосредоточено в одном приложении. Одной из проблем предыдущих версий «умных» домов выступало наличие нескольких программных продуктов, каждый из которых был предназначен для конкретного элемента. Современные решения совместимы с большинством «умных» устройств и не требуют отдельных приложений.

Во-вторых, цифровая экосистема значительно упрощает и процесс эксплуатации многоквартирного дома. Работники управляющей компании получат возможность мониторинга всех инженерных систем в реальном времени, оперативного информирования о нештатных ситуациях и устранения их последствий.

В-третьих, развитие цифровых сервисов упрощает коммуникации между жителями и управляющей компанией. Сейчас в большинстве случаев общение с УК происходит в мессенджерах, а прием и отработка обращений – через личный кабинет. Создание единого приложения позволяет оптимизировать эти процессы и ускорить рассмотрение заявок.

Стоит отметить и иной плюс цифровой экосистемы – она нередко выступает конкурентным преимуществом для потенциальных клиентов. Тем более, с каждым годом растет доля относящихся к поколениям миллениалов и зумеров покупателей недвижимости, для которых важны различные технологичные опции.

 

Любовь к «умным» решениям

Сейчас застройщики активно объединяют свои усилия с разработчиками «умных» решений и государством. Более того, смарт-проекты активно интегрируются в структуру «умных» городов, что позволяет объединить усилия девелоперов, IT-компаний и местных властей, а также сформировать единые стандарты.

Показателен пример компании «Кортрос». Она выступает одним из первопроходцев внедрения смарт-решений в жилищном строительстве. Девелопер активно сотрудничает с ведущим отечественным разработчиком Unicorn, создавшим универсальную экосистему Ujin. Ею будет оснащена первая очередь жилого комплекса бизнес-класса ILove, ввод в эксплуатацию которой запланирован в I квартале 2022 года. Всем резидентам доступно специальное приложение, которое выступает как платформой для общения с УК, так и средством доступа в комплекс через OR или PIN-код, Bluetooth-ключ или Face ID. Через него можно пустить гостя на свое парковочное место, а также заказать пропуск для посетителей или курьеров. Кроме того, в данном корпусе представлены 117 квартир, оборудованных последней версией «умного» дома. Она включает в себя управление климатом, отоплением, бытовой техникой, защиту от протечек и короткого замыкания. Существует возможность дополнительной установки смарт-устройств (например, телевизора): система совместима с большинством современных гаджетов. 

«Доля «умных» домов, в которых сформированы полноценные цифровые экосистемы, на первичном рынке Москвы пока не превышает 10%, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК ILove). – Однако через 5-7 лет данный показатель с большой долей вероятности вырастет кратно – как минимум, до 50%, а в ЖК бизнес-класса – и до 75%. Тем более, на технологичные проекты существует спрос: по данным социологов, 45% потенциальных покупателей недвижимости хотят, чтобы их будущие квартира и дом были оборудованы «умными» решениями».

Весь 2021 год ГК «А101» совместно с компанией «Домиленд» тестировала и запустила новое мобильное приложение, в котором для каждой категории пользователей – покупатели квартир, участники долевого строительства, жители и операторы коммерческих помещений – предусмотрен собственный набор функций и сервисов.

«Анализ клиентских запросов продемонстрировал востребованность цифровых решений и «умных» сервисов, – комментирует Татьяна Файнблит, директор внедрения цифровых сервисов ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Прокшино», «Испанские кварталы», «Белые ночи», «МоскваА101»). – Поэтому мы решили отработать имеющиеся идеи и концепции сначала в режиме пилотного проекта, определить наиболее востребованные пользовательские сценарии, а затем масштабировать полученный опыт на все реализуемые нашей компанией комплексы».

Например, покупателям доступны каталог квартир и полный таймлайн сделки, то есть клиенту видны все ее этапы. Кроме того, в приложении можно подать заявку на ипотеку. Участники долевого строительства могут заказать выписку из ЕГРН, получать от застройщика нужные справки и иные документы и следить за ходом строительства. Жители могут передавать показания счётчиков, оплачивать услуги ЖКХ, оставлять обращения в управляющую компанию, заказывать необходимые справки, размещать частные объявления, а также бронировать места на мероприятия соседского клуба VivA101. В отдельном блоке жители могут узнавать о предстоящих мероприятиях образовательной экосистемы, которые организует бюро «Лёрнити», созданное ГК «А101» для реализации образовательных программ и социокультурных событий, и записаться на них. А для местного бизнеса предусмотрены сервисы по сдаче объекта в аренду и отслеживания арендных платежей, заказу услуг от управляющей компании, согласования вывесок. Кроме того, приложение можно использовать как дополнительный рекламный канал и сообщать жителям об открытии новых объектов, рассказывать об акциях, скидках и новых поступлениях.

 

«Умные» кварталы

Концепцией «умного» дома уже никого не удивить. Однако некоторые застройщики идут дальше и создают целые смарт-кварталы. Полноценная интеграция каждой квартиры и дома в общую цифровую среду позволяет решить сразу несколько важных задач. К ним относятся повышение комфортности и безопасности проживания, обеспечение мониторинга работы всех систем домов, эффективное взаимодействие собственников с УК.

Примером создания «умного» квартала выступает проект премиум-класса Prime Park от компании Optima Development. Разработанная девелопером специально под данный комплекс концепция позволяет интегрировать различные гаджеты, средства безопасности, коммуникации и дистанционного управления в единую систему в масштабах комплекса. Так, «умные» камеры пропустят на территорию квартала и в паркинг только «прописанные» машины. BLE-метки позволяют идентифицировать посетителя в лобби в зависимости от его роли (житель, курьер, обслуживающий персонал).

Управление теми или иными опциями происходит через специальное приложение. Оно позволяет вызывать лифт, отправлять заявки на различные услуги и в УК, заказывать пропуска для гостей и курьеров, выбирать тип парковочного абонемента, регулировать профили квартиры и контролировать расход коммунальных ресурсов.

«Бесспорно, будущее именно за «умными» кварталами, ведь подобный комплексный подход позволяет использовать все преимущества смарт-решений, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Именно поэтому мы фактически с нуля разработали такую концепцию специально под наш проект премиум-класса Prime Park. Это позволило учесть его особенности и сформировать уникальный продукт».

В ГК «А101» еще в 2020 году в одном из корпусов ЖК «Скандинавия» предусмотрела «умные» квартиры. Владелец недвижимости может дистанционно управлять светом, контролировать состояние инженерного оборудования и доступ в помещения. 

В начале 2022 года ГК «А101» совместно с компанией Unicorn запущен пилотный проект «умного дома» на базе ЖК «Скандинавия». Его цель – протестировать на практике имеющиеся решения, проработать варианты оснащения такими системами уже построенных корпусов и в перспективе сформировать полноценную цифровую экосистему в возведенных девелопером микрорайонах. В дополнение к имеющимся опциям «умной» квартиры собственники получат возможность бесключевого доступа (в том числе по протоколу BLE), дистанционного открытия дверей в подъезде, просмотра камер видеонаблюдения. Для управления элементами «умного» дома создано специальное приложение, адаптированное под специфику проекта.

«Сложно представить современный жилой комплекс без различных смарт-решений, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Актуальным трендом последних лет выступает их интеграция, что позволяет сформировать полноценную цифровую экосистему, обеспечивающую высокую комфортность проживания и упрощающую эксплуатацию. Полагаю, что в перспективе 5-10 лет подобный принцип будет широко применяться при создании «умных» районов и городов».


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»
МЕТКИ: МЕТРИУМ, ЦИФРОВИЗАЦИЯ, АНАЛИТИКА, ДЕВЕЛОПМЕНТ, ЖК СКАНДИНАВИЯ
Подписывайтесь на нас:

Спрос на коттеджи у воды
13.04.2005 17:55

РБК. Рейтинг представил рейтинг коттеджных поселков Подмосковья по аренде жилья.


Аренда загородного жилья – единственный сектор рынка недвижимости, которому свойственна ярко выраженная сезонность. По данным департамента аренды недвижимости компании Vesco Realty, более 50% сделок на рынке аренды загородных коттеджей в охраняемых коттеджных поселках приходится на февраль, март и апрель. «Ближе к маю цены на незанятые дома увеличиваются в 1,5 раза – на рынке остаются либо самые неликвидные объекты, либо самые дорогие», – рассказывает начальник аналитического отдела Vesco Consulting Олег Разин.

Спрос в этом сегменте рынка недвижимости пока превышает предложение: тем, кто хочет снять дом в современных коттеджных поселках, приходится подавать заявки заранее, поскольку таких поселков немного, и количество предложений в них ограничено. По словам руководителя направления аренды Корпорации МИАН Гульнары Рахмангуловой, с приближением сезона ставки в среднем вырастают на 20%, а на особенно ликвидные предложения – еще больше.

Если еще пять лет назад арендаторами загородных коттеджей были, в основном, иностранцы, то сейчас до 80% арендаторов, особенно в дорогом сегменте, приходится на долю россиян. «Часто коттедж снимается на время строительства собственного загородного дома, или хотят попробовать, как живется в том месте, где планируют купить дом. Часто крупные компании арендуют коттедж, в котором останавливаются менеджеры, приезжающие в Москву на время. Это удобнее, чем снимать номер в гостинице», – отметил в интервью РБК.Рейтинг PR-директор управляющей компании «Северо-Запад» Юлия Зинкевич. 

Основной тенденцией 2005 года становится увеличение сроков аренды. Если раньше можно было снять коттедж на 3-4 месяца, то сейчас сложно найти дом на лето – все большее число участников рынка предлагают свои объекты на срок от 1 года. Услуги по долгосрочной аренде загородных домов предлагают около 30 коттеджных поселков (так называемые «доходные поселки»). Доля таких «доходных» поселков на рынке загородной недвижимости пока составляет не более 10% от общего числа коттеджей в классе «премиум», однако в 2005 году их доля может увеличится до 12-15%.  
Лидером спроса неизменно остается Рублевка, где находятся самые дорогие дачи. «За 3 тысячи долларов можно снять обычный деревянный домик со всеми удобствами. В среднем за 10 тысяч долларов в месяц на Рублевке арендатор получает все необходимое для комфортного проживания», – рассказывает Ольга Баштанова, начальник отдела аренды Корпорации «Инком».
 
В прошлом году наиболее заметным был рост спроса на аренду недвижимости, расположенной по Новорижскому шоссе. «Интерес арендаторов к этому направлению растет с каждым годом. Среди плюсов – скоростная трасса с качественным покрытием, отсутствие вдоль шоссе населенных пунктов, развитие инфрастуктуры направления, непосредственная близость к Рублево-Успенскому шоссе», – отмечает Гульнара Рахмангулова.  

Наибольшим спросом среди арендаторов пользуются дома в ценовой категории от $3000 до $6000 в месяц. «За такую сумму можно снять коттедж площадью около 200 кв. метров на участке в 8-10 соток и в удаленности до 30 км от МКАД. Это обязательные параметры», – подчеркивает Олег Разин. Далее цена будет зависеть от дополнительных условий, например, близость водоема сразу увеличивает арендную ставку на 40%.  

«Сдача коттеджей в аренду – это бизнес частных лиц», – считает Ольга Баштанова. Фирмы пытались освоить этот рынок, были построены поселки, специально предназначенные для сдачи, однако при быстром росте цен фирмы пришли к выводу, что эксплуатировать такие поселки очень накладно. Среди специально построенных для сдачи в аренду поселков можно выделить такие, как Нахабино, Росинка, Жуковка, Сетунь, Серебряный бор. «Все они расположены не дальше 30 км, так как москвичам, которые в основном и снимают эти коттеджи, нужно ездить на работу в Москву», – отмечает Гульнара Рахмангулова. Арендные ставки в «доходных» поселках очень высоки (Росинка, Покровские холмы – от $8000 и выше).  

По прогнозу МИАН, в этом году особым спросом будут пользоваться стародачные места, отличающиеся особой атмосферой, которая и притягивает к себе желающих снять дачу на один или несколько сезонов. Наиболее ликвидными предложениями будут дома и коттеджи у воды или в местах с уникальными природными ландшафтами. В дальнейшем по мере развития рынка загородной недвижимости и сегмента эконом-класса, будет увеличиваться количество предложений и в этой ценовой категории. Специалисты компании Vesco Realty считают, что в дальнейшем ставки будут расти на 10-20% в год. Удорожание не затронет основную массу предложений, а отразится лишь на наиболее престижных и дорогих коттеджах. Рынок специализированных коттеджных поселков под аренду ждет дальнейшее развитие, которое, скорее всего, будет стабильным и неторопливым.  

При составлении рейтинга рассматривалась загородная недвижимость трех типов:
Эконом: дома площадью до 250 кв. м, участок до 10 соток, стоимость – от $70 до $400 тыс.
Бизнес: дома 250-500 кв. м, участок 10-20 соток, стоимость от $400 до $900 тыс.
Эксклюзив: дома от 450 кв. м, участок от 20 соток, цена – от $900 тыс.

 
Стоимость аренды коттеджей по направлениям (до 15 км от МКАД)
№
Направления
Стартовая цена аренды дома в месяц, $ (до 15 км от МКАД)
 
 
эконом-класс
бизнес-класс
эксклюзив
1
Рублево-Успенское
5 000
15 000
20 000
2
Новорижское
2 000
10 000
15 000
3
Осташковское
1 000
7 000
15 000
4
Калужское
1 000
7 000
12 000
5
Дмитровское
1 000
7 000
10 000
6
Алтуфьевское
1 000
7 000
10 000
7
Боровское
700
7 000
10 000
8
Киевское
700
7 000
10 000
9
Минское
700
7 000
10 000
10
Можайское
700
7 000
10 000
11
Варшавское
500
5 000
8 000
12
Каширское
500
5 000
8 000
13
Симферопольское
500
5 000
8 000
14
Волоколамское
500
5 000
7 000
15
Куркинское
500
5 000
7 000
16
Ленинградское
500
5 000
7 000
17
Пятницкое
500
5 000
7 000
18
Ярославское
500
5 000
7 000
19
Щелковское
350
5 000
7 000
20
Егорьевское
350
3 500
7 000
21
Новорязанское
350
3 500
7 000
22
Носовихинское
350
3 500
7 000
23
Горьковское
350
1 500
3 500


Подписывайтесь на нас:

Москва. Хочется больше
05.04.2005 19:02

Ситуацию на офисном рынке в I квартале 2005 года во многом определили тенденции конца 2004 года. По оценкам аналитиков, активность действующих девелоперов по-прежнему высока, но компаний, строящих бизнес-центры класса А и В, в Москве остается немного. Поэтому спрос на качественные помещения остается высоким, а арендные ставки растут.


Аналитики рынка прогнозируют с каждым следующим годом увеличение объемов строительства высококлассных офисов в Москве. Если по итогам 2004 года было введено в строй 700 000 кв. м, то к концу этого года эксперты прогнозируют уже до 800 000-900 000 кв. м. Но и такие темпы не могут покрыть тот спрос, что поступает на рынок со стороны потенциальных арендаторов. Заявленных на этот год объектов только около 10. В этой связи ставки аренды не понижаются и не стабилизируются. По данным компаний Jones Lang LaSalle (JLL), Colliers International, Noble Gibbons / CB Richard Ellis (NG), Cushman and Wakefield / Stiles and Riabokobylko (CWSR), на конец I квартала 2005 года ставка аренды в А-классе составила $563-600 за 1 кв. м в год, в В – $418-490 за 1 кв. м. 

«В последние 12 месяцев наблюдался рост арендных ставок в сегменте А- и В-класса на 5-8%, – комментирует ситуацию Олег Мышкин, директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International. – Так как спрос на качественные площади по-прежнему превышает предложение, а новые объекты, запланированные к вводу на этот год, можно пересчитать по пальцам, в ближайшие месяцы ставки будут оставаться на прежнем уровне и [даже] возможен их небольшой рост». 

Рост спроса на помещения влечет за собой и повышение цен продажи. По информации Noble Gibbons, их рост в элитном сегменте в 2004 году составил примерно 15%. По информации Colliers, в зданиях класса А они составляют $3500-5000 за 1 кв. м, в офисных особняках – до $6000 за 1 кв. м. В помещениях В – соответственно $1500-3000 и $4500 в особняках. Рост цен также обусловлен снижением рисков при инвестировании в недвижимость – ставки капитализации за последние несколько лет упали на 3-4 процентных пункта. Уровень вакантных площадей в прошлом году практически не изменился и был зафиксирован аналитиками Colliers Int. в среднем на отметке в 6,6% – от 4,5-5% в А-сегменте, до 7,5-10% в В. 

Общий объем сделок, один из основных показателей рынка недвижимости, за I квартал наступившего года достиг 200 000 кв. м в элитном сегменте, тогда как за тот же период 2004 года он составлял 115 000 кв. м, сообщила Ирина Герасимова, руководитель отдела исследований Noble Gibbons. Она прогнозирует дальнейший рост заключаемых сделок в этом году. Сделки по новым офисам составили 60% от общего количества. Но и доля свободных площадей на вторичном рынке будет оставаться низкой, так как освобождающиеся здания обычно рассматриваются сразу несколькими арендаторами и быстро заполняются. «Компании стали заранее готовиться к переездам и заключать сделки аренды, – говорит Сергей Рябокобылко, исполнительный директор CWSR. – Как следствие во всех крупных офисных комплексах заключены договоры с арендаторами задолго до ввода площадей в эксплуатацию». 

По его словам, стало также больше желающих среди крупных российских компаний на покупку зданий, например структур нефтегазового сектора. По прогнозам Рябокобылко, инвестиционные сделки (в том числе по схеме lease-back) и сделки рефинансирования, подобные той, что состоялась между фондом Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. и инвесткомпанией Coalco (офисный комплекс на Гоголевском бул., 11), будут расти количественно в ближайшие годы. На рынке есть ряд зарубежных фондов, которые находятся в поиске офисных проектов. Например, по словам начальника отдела по работе с собственниками ABN Realty Романа Чепцова, одним из таких фондов «в состоянии поиска» можно назвать Invesco. Вообще, международные компании на рынке активизировались, их доля в общем объеме сделок I квартала составила 40% (за тот же период 2004 года – 30%), говорит Ирина Герасимова из Noble Gibbons.

По мнению Сергея Рябокобылко, в этом году на рынке появились, как минимум, три проекта высокого класса, соответствующие по качеству европейским стандартам, – это центр «Дукат Плэйс III», бизнес-парк «Крылатские холмы» и «Эрмитаж Плаза». Первый из них уже заполнен арендаторами (если верить письмам о намерениях), и на 90% заняты и здания в «Крылатских холмах».

Как говорят ведущие аналитики, число сделок предварительной аренды, а также продажи будет расти в 2005-2006 годах на фоне дефицита качественных площадей А и В. К тому же ввод в строй заявленных объектов будет осуществляться, скорее всего, поэтапно, и они будут моментально поглощаться рынком. Так что ожидать остановки роста цен и насыщения рынка в ближайшие годы не стоит.
Источник: газета «Ведомости»

Справка
«Эрмитаж Плаза» (38 000 кв. м) и «Крылатские холмы» (59 000 кв. м) построены CMI Development. Как сообщил Роман Чепцов из ABN Realty, в этом году из крупных бизнес-центров также должны быть введены в эксплуатацию, в частности, «Капитал Плаза» (49 000 кв. м общей площади) девелопером Capital Group, «Аврора Бизнес Парк II-III» (42 000 кв. м, девелопер Forum Properties), «Башня на Набережной II» (57 000 кв. м, Enka), «Централ Тауэр» (38 000 кв. м, ПФПГ), «Полларс» (56 000 кв. м, Mirax Group).


Подписывайтесь на нас: