Современный ЖК как цифровая экосистема
Повседневную жизнь жителя мегаполиса сложно представить без использования различных цифровых экосистем. Они обеспечивают мобильность и упрощают коммуникации, позволяют учиться и работать из практически любой точки мира. Поэтому столь технологичная отрасль, как девелопмент, не могла остаться в стороне от подобного тренда. Эксперты «Метриум» рассказывают о том, как современные жилые комплексы становятся цифровыми экосистемами.
Что такое экосистема
Еще 20-25 лет назад понятие экосистемы относилось скорее к биологии и естествознанию. Однако в наши дни оно гораздо шире. Сейчас под экосистемой понимается совокупность различных элементов (устройств и сервисов), которые объединяет общая платформа на базе той или иной операционной системы, а также единый аккаунт. В нее входят системы контроля и управления доступом, видеонаблюдение, профили дома, приборы учета с дистанционной передачей показателей, «Аквастоп», система защиты от короткого замыкания, цифровая диспетчерская, мобильные приложения для резидентов и управляющей компании, маркетплейсы.
Нередко экосистема строится по модульному принципу. Это дает возможность модернизации: при устаревании или выходе из строя того или иного устройства оно просто меняется на новое. Кроме того, такой подход позволяет приспособить систему под запрос конкретного клиента с возможностью дооснащения в дальнейшем.
Существует два подхода к формированию цифровых экосистем в жилых комплексах. Первый предусматривает сотрудничество девелопера с крупным разработчиком соответствующего программного обеспечения и приспособление решений под специфику проекта. Примером такого кейса выступает платформа Ujin от разработчика Unicorn. Второй – предполагает создание экосистемы с нуля под конкретный комплекс или квартал. Такой способ встречается прежде всего в новостройках высокобюджетного сегмента.
Элементы цифровой экосистемы
Вне зависимости от класса конкретного проекта и его особенностей можно выделить пять основных элементов цифровой экосистемы. Первый и самый важный – единое приложение, в котором сосредоточено управление всеми опциями. Его главные критерии – простой и понятный интерфейс, надежность и совместимость с основными гаджетами.
Второй элемент – системы контроля и управления доступом. Доступ по BLE-метке, QR/PIN-коду или Bluetooth присутствует уже в проектах комфорт-класса. В новостройках премиального и элитного сегмента можно встретить распознавание по лицу, «умный» лифт уже знает, на какой этаж отвезти резидента комплекса, когда тот только входит на территорию ЖК или в подъезд. Система видеонаблюдения позволяет отследить путь ребенка из квартиры до детской или спортивной площадки и обратно.
Третий элемент – инженерные системы. Приборы учета с дистанционной передачей показаний в управляющую компанию или ресурсоснабжающую организацию, а также возможность дистанционного отключения воды или электричества сейчас предусматриваются даже в массовых проектах. Из иных опций стоит отметить «Аквастоп» и защиту от коротких замыканий.
Четвертый элемент – системы климата. В проектах бизнес-класса и выше они обладают возможностью регулировать температуру и влажность в помещении, а также опцией дополнительной очистки воздуха. Для управления ими используется приложение.
Пятый элемент – «умные» устройства. К ним относятся разнообразные бытовые приборы (от чайника до холодильника), телевизоры, музыкальное оборудование, личные гаджеты (смартфоны, планшеты, смарт-часы). Тем более, благодаря специальным интеграционным сервисам базирующиеся на разных платформах устройства можно объединять в единую систему для конкретной «умной» квартиры или дома в целом.
Преимущества создания цифровой экосистемы
Главное преимущество цифровой экосистемы – повышение комфортности проживания. Это обеспечивается за счет следующих решений.
Во-первых, управление всеми опциями сосредоточено в одном приложении. Одной из проблем предыдущих версий «умных» домов выступало наличие нескольких программных продуктов, каждый из которых был предназначен для конкретного элемента. Современные решения совместимы с большинством «умных» устройств и не требуют отдельных приложений.
Во-вторых, цифровая экосистема значительно упрощает и процесс эксплуатации многоквартирного дома. Работники управляющей компании получат возможность мониторинга всех инженерных систем в реальном времени, оперативного информирования о нештатных ситуациях и устранения их последствий.
В-третьих, развитие цифровых сервисов упрощает коммуникации между жителями и управляющей компанией. Сейчас в большинстве случаев общение с УК происходит в мессенджерах, а прием и отработка обращений – через личный кабинет. Создание единого приложения позволяет оптимизировать эти процессы и ускорить рассмотрение заявок.
Стоит отметить и иной плюс цифровой экосистемы – она нередко выступает конкурентным преимуществом для потенциальных клиентов. Тем более, с каждым годом растет доля относящихся к поколениям миллениалов и зумеров покупателей недвижимости, для которых важны различные технологичные опции.
Любовь к «умным» решениям
Сейчас застройщики активно объединяют свои усилия с разработчиками «умных» решений и государством. Более того, смарт-проекты активно интегрируются в структуру «умных» городов, что позволяет объединить усилия девелоперов, IT-компаний и местных властей, а также сформировать единые стандарты.
Показателен пример компании «Кортрос». Она выступает одним из первопроходцев внедрения смарт-решений в жилищном строительстве. Девелопер активно сотрудничает с ведущим отечественным разработчиком Unicorn, создавшим универсальную экосистему Ujin. Ею будет оснащена первая очередь жилого комплекса бизнес-класса ILove, ввод в эксплуатацию которой запланирован в I квартале 2022 года. Всем резидентам доступно специальное приложение, которое выступает как платформой для общения с УК, так и средством доступа в комплекс через OR или PIN-код, Bluetooth-ключ или Face ID. Через него можно пустить гостя на свое парковочное место, а также заказать пропуск для посетителей или курьеров. Кроме того, в данном корпусе представлены 117 квартир, оборудованных последней версией «умного» дома. Она включает в себя управление климатом, отоплением, бытовой техникой, защиту от протечек и короткого замыкания. Существует возможность дополнительной установки смарт-устройств (например, телевизора): система совместима с большинством современных гаджетов.
«Доля «умных» домов, в которых сформированы полноценные цифровые экосистемы, на первичном рынке Москвы пока не превышает 10%, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК ILove). – Однако через 5-7 лет данный показатель с большой долей вероятности вырастет кратно – как минимум, до 50%, а в ЖК бизнес-класса – и до 75%. Тем более, на технологичные проекты существует спрос: по данным социологов, 45% потенциальных покупателей недвижимости хотят, чтобы их будущие квартира и дом были оборудованы «умными» решениями».
Весь 2021 год ГК «А101» совместно с компанией «Домиленд» тестировала и запустила новое мобильное приложение, в котором для каждой категории пользователей – покупатели квартир, участники долевого строительства, жители и операторы коммерческих помещений – предусмотрен собственный набор функций и сервисов.
«Анализ клиентских запросов продемонстрировал востребованность цифровых решений и «умных» сервисов, – комментирует Татьяна Файнблит, директор внедрения цифровых сервисов ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Прокшино», «Испанские кварталы», «Белые ночи», «МоскваА101»). – Поэтому мы решили отработать имеющиеся идеи и концепции сначала в режиме пилотного проекта, определить наиболее востребованные пользовательские сценарии, а затем масштабировать полученный опыт на все реализуемые нашей компанией комплексы».
Например, покупателям доступны каталог квартир и полный таймлайн сделки, то есть клиенту видны все ее этапы. Кроме того, в приложении можно подать заявку на ипотеку. Участники долевого строительства могут заказать выписку из ЕГРН, получать от застройщика нужные справки и иные документы и следить за ходом строительства. Жители могут передавать показания счётчиков, оплачивать услуги ЖКХ, оставлять обращения в управляющую компанию, заказывать необходимые справки, размещать частные объявления, а также бронировать места на мероприятия соседского клуба VivA101. В отдельном блоке жители могут узнавать о предстоящих мероприятиях образовательной экосистемы, которые организует бюро «Лёрнити», созданное ГК «А101» для реализации образовательных программ и социокультурных событий, и записаться на них. А для местного бизнеса предусмотрены сервисы по сдаче объекта в аренду и отслеживания арендных платежей, заказу услуг от управляющей компании, согласования вывесок. Кроме того, приложение можно использовать как дополнительный рекламный канал и сообщать жителям об открытии новых объектов, рассказывать об акциях, скидках и новых поступлениях.
«Умные» кварталы
Концепцией «умного» дома уже никого не удивить. Однако некоторые застройщики идут дальше и создают целые смарт-кварталы. Полноценная интеграция каждой квартиры и дома в общую цифровую среду позволяет решить сразу несколько важных задач. К ним относятся повышение комфортности и безопасности проживания, обеспечение мониторинга работы всех систем домов, эффективное взаимодействие собственников с УК.
Примером создания «умного» квартала выступает проект премиум-класса Prime Park от компании Optima Development. Разработанная девелопером специально под данный комплекс концепция позволяет интегрировать различные гаджеты, средства безопасности, коммуникации и дистанционного управления в единую систему в масштабах комплекса. Так, «умные» камеры пропустят на территорию квартала и в паркинг только «прописанные» машины. BLE-метки позволяют идентифицировать посетителя в лобби в зависимости от его роли (житель, курьер, обслуживающий персонал).
Управление теми или иными опциями происходит через специальное приложение. Оно позволяет вызывать лифт, отправлять заявки на различные услуги и в УК, заказывать пропуска для гостей и курьеров, выбирать тип парковочного абонемента, регулировать профили квартиры и контролировать расход коммунальных ресурсов.
«Бесспорно, будущее именно за «умными» кварталами, ведь подобный комплексный подход позволяет использовать все преимущества смарт-решений, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Именно поэтому мы фактически с нуля разработали такую концепцию специально под наш проект премиум-класса Prime Park. Это позволило учесть его особенности и сформировать уникальный продукт».
В ГК «А101» еще в 2020 году в одном из корпусов ЖК «Скандинавия» предусмотрела «умные» квартиры. Владелец недвижимости может дистанционно управлять светом, контролировать состояние инженерного оборудования и доступ в помещения.
В начале 2022 года ГК «А101» совместно с компанией Unicorn запущен пилотный проект «умного дома» на базе ЖК «Скандинавия». Его цель – протестировать на практике имеющиеся решения, проработать варианты оснащения такими системами уже построенных корпусов и в перспективе сформировать полноценную цифровую экосистему в возведенных девелопером микрорайонах. В дополнение к имеющимся опциям «умной» квартиры собственники получат возможность бесключевого доступа (в том числе по протоколу BLE), дистанционного открытия дверей в подъезде, просмотра камер видеонаблюдения. Для управления элементами «умного» дома создано специальное приложение, адаптированное под специфику проекта.
«Сложно представить современный жилой комплекс без различных смарт-решений, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Актуальным трендом последних лет выступает их интеграция, что позволяет сформировать полноценную цифровую экосистему, обеспечивающую высокую комфортность проживания и упрощающую эксплуатацию. Полагаю, что в перспективе 5-10 лет подобный принцип будет широко применяться при создании «умных» районов и городов».
В течение I квартала 2010 г. в Санкт-Петербурге был введен только один торговый объект, за счет чего общий объем качественной торговой недвижимости Петербурга составил порядка 3,06 млн. кв. м.
В строй вошел объект в сегменте товаров для строительства и ремонта, расположенный в Выборгском районе, на пр. Энгельса, 157, лит. А площадью 5348 кв. метров.
Предложение действующих качественных торговых площадей Санкт-Петербурга распределено по городу неравномерно. По итогам I квартала 2010 г. лидируют 3 района: Приморский (22%), Выборгский и Московский (по 12%).
Менее всего торговых центров представлено в пригородных районах (Курортный, Пушкинский), а также в приближенных к центру районах (Василеостровский,
Наибольшее число рассматриваемых объектов и их суммарная площадь приходится на диапазон от 3 до 40 тысяч кв. м. В этом диапазоне площадей работают практически все торговые центры, гипермаркеты, а также ведется торговля в торгово-офисных центрах.
Торговые площади от
«На рынке сохраняется тенденция к размещению в торговых комплексах развлекательных, спортивных и досуговых объектов, - констатирует руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова. - К примеру, в ТК «Континент» на Байконурской ул. открылись ледовый каток и горнолыжный симулятор Gornostay, в ТК «Варшавский Экспресс» – поле для игры в керлинг. Ранее компания «Адамант» заявляла о планах реализации проектов «Планета Нептун 2» и «Актив спорт центр».
Уровень заполняемости торговых комплексов в настоящее время напрямую зависит от местоположения и концепции объектов торговли. Наиболее удачные объекты даже в условиях кризиса были заполнены на 100%. Это высококачественные торговые центры с хорошей концепцией - «ПИК», «Сенная», «МЕГА Парнас», «МЕГА Дыбенко», «Южный полюс», «Атмосфера», «Радуга», «Гранд Каньон», «Французский бульвар». У подобных торговых комплексов сформированы листы ожидания из потенциальных арендаторов.
У основной массы торговых центров уровень заполняемости составляет около 90%. Низкий уровень заполняемости характерен, прежде всего, для торговых центров, расположенных в неликвидных местах, вдали от активных трафиков, для объектов с плохо проработанной концепцией, небольших по площади (менее
«Удачные в концептуальном отношение торговые комплексы заполняются арендаторами еще на стадии строительства (подписываются договоры об аренде помещений), - отмечает Зося Захарова. - Так, в двух строящихся торговых комплексах, открытие которых намечено на 2010 год, уровень заполняемости варьирует от 70% до 80%».
Примеры заполняемости строящихся торговых центров
|
Название |
Девелопер |
Район |
Адрес |
Запол-няемость |
|
Лето |
Система-Галс Северо-Запад / Apsys |
Московский |
Пулковское шоссе, в зоне коммерческого парка «Пулково» |
70% |
|
Стокманн Невский Центр |
Stockmann Oyj Abp (Финляндия) |
Центральный |
Невский пр., 114 |
80% |
В I квартале 2010 года продолжилась тенденция к росту арендных ставок, наметившаяся с осени прошлого года. По итогам I квартала 2010 уровень арендных ставок в торговых центрах составляет порядка 1 000 – 2 700 руб./кв. м для операторов торговой галереи, и 100-450 руб./кв.м в мес. для «якорей» (включая НДС и КУ).
Сроки страховых депозитов составляют сейчас до 2 месяцев (в докризисный период – 2-6 мес.). В условиях кризиса торговые центры часто отказываются от системы ежегодной индексации арендных ставок.
В новых торговых центрах помещения предлагаются со скидкой на первые 2 года, а собственники некоторых действующих ТЦ готовы пересматривать договоры и снижать ставки на год. Появляются примеры, когда «якорные» операторы освобождаются от арендных платежей и рассчитываются только за коммунальные услуги (например, так происходит в ТРК «Феличита», компании «Макромир»).
По прогнозам экспертов АРИН, в 2010 году ожидается ввод 9 торговых центров общей торговой площадью около 250 тыс. кв. метров.
Торговые центры, ввод которых ожидается до конца 2010 г.:
|
название |
адрес |
район |
девелопер |
торговая площадь, кв. м |
|
МФК Galeria |
Лиговский пр., 26-38 |
Центральный |
Бриз |
94 000 |
|
МФК "Лето" |
Пулковское ш., 7 |
Московский |
Система Галс |
76 000 |
|
МФК "Стокманн Невский Центр" |
Невский пр., 114 |
Центральный |
Stockmann |
20 000 |
|
Мебельный центр в ТРК "Гранд Каньон" |
пр. Энгельса, 154 |
Выборгский |
ОАО "Соломон" |
15 000 |
|
ТК Mercury (ДЛТ) |
Большая Конюшенная ул., 21/23 |
Центральный |
Mercury |
12 100 |
|
МФК "Осиновая Роща" (1-я оч.) |
Парголово, Выборгское ш./КАД |
Выборгский |
Адамант |
11 400 |
|
ТЦ |
оз. Долгое, кв. 28, на пятне корпуса 46, южнее д. 18 |
Приморский |
ООО "Маяк" |
10 000 |
|
ТК "Николаевский Пассаж" |
Стремянная ул. / Марата ул. |
Центральный |
Невские бани |
6 700 |
|
ТЦ "Звенигородский" |
ул. Звенигородская / Загородный пр. |
Адмиралтейский |
Адамант |
4 720 |
|
Итого: |
249 920 |
|||
Таким образом, на конец 2010 года общий объем торговых площадей в Санкт-Петербурге может составить 3,3 млн. кв. метров.
Материал предоставлен АРИН
За апрель 2009 г. рост цен предложения на жилье в России на вторичном рынке составил 0,5% в рублях. Таковы данные специалистов GED analytics по результатам исследования динамики цен на жилье в 32 больших и средних городах страны. Рост цен в апреле оказался максимальным за первые 4 месяца 2010 г.
С начала года рост цен на жилье в среднем по 32 городам составил 0,9%, что существенно ниже уровня инфляции. Таким образом, реальный уровень цен продолжает снижаться. Однако ситуация сильно зависит от масштабов города и локальной экономической ситуации в регионах. Цены растут, прежде всего, в крупнейших городах.
Так в Москве с начала года рост цен в рублях на вторичном рынке составил 2,5%, из которых на апрель пришелся 1,1% роста. В Московской области цены предложения растут гораздо медленней – на 0,5% за апрель и на столько же - с начала года. В Санкт-Петербурге рост цен на жилье также умеренный. Он составил 1,2% с начала года, и 0,6% за апрель.
В среднем по 12-ти крупнейшим региональным городам страны (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) рост цен с начала года достиг в рублях 1,8%. Из этих процентов большая часть пришлась на апрель 2010 года, когда рост цен на жилье оказался в среднем 1%.
Из 12-ти крупнейших городов в апреле цены снизились только Красноярске (на 0,4%) и Новосибирске (на 1,5%), а с начала года снижение цен зафиксировано исключительно в Омске (на 0,3%) и Волгограде (на 0,1%). Зато в трех городах зафиксирован заметный рост цен на жилье, явно превысивший уровень инфляции. В результате с начала года на 7,5% подорожало жилье в Уфе, на 6,7% в Челябинске и на 4,1% - в Казани.
Во всех крупных городах, где зафиксирован сильный рост цен на жилье, уровень цен в начале года не превышал 40 тыс. рублей за кв. м. Это ниже среднего уровня в крупных городах, который составляет около 43 тыс. рублей за кв. м.
В целом по стране рост цен на квадратные метры характерен для крупных городов с естественным или миграционным приростом населения и относительно низким уровнем цен на жилье.
Между тем в ряде средних городов страны снижение цен на жилье уверенно продолжается и по сей день. Так в апреле 2010 года цены снизились существенно в Мурманске (-2,5%) и Туле (-1,3%). С начала года максимальный уровень снижения цен предложения зафиксирован в Мурманске (-3,1%) и Ульяновске (-1,7%).
Статистика цен показывает, что поведение цен на жилье в разных городах страны уже не столь однозначно, как в предыдущие полтора года. Теперь динамика цен в большей степени зависит не от макроэкономической ситуации в стране и мире, а от локальных факторов – уровня жилищного строительства в городе, динамики доходов горожан, обеспеченности жильем, прироста или убывания населения.
«Хотя темп роста цен предложения на жилье в стране в апреле впервые достиг за многие месяцы пол процента, однако с точки зрения статистики эта цифра находится в пределах погрешности» - отмечает руководитель GED analytics Александр Пыпин. «Поэтому, говорить о начале периода устойчивого роста цен в целом по стране приходится с большой опаской, особенно учитывая предстоящее традиционное снижение деловой активности на рынке купли-продажи жилья летом 2010 года. Вероятнее всего, значимый рост цен на жилье (более 1% в месяц в рублях), вызванный дефицитом нового жилья и в целом благоприятной макроэкономической ситуацией, а также ростом денежной массы, начнется ближе к августу 2010 года. Между тем в отдельных городах страны уже к этому времени рост цен предложения на вторичное жилье может оказаться выше 10% в рублях, в то время как в других возможно их снижение еще на несколько процентов».
Изменение цен предложения на жилье на вторичном рынке в апреле 2010 г.
|
Город |
Средняя цена предложения на вторичном рынке на 30 апреля 2010, руб. за кв. м |
Изменение за апрель 2010 |
Изменение с начала 2010 года |
|
Абакан |
34224 |
0,6% |
0,7% |
|
Брянск |
31685 |
0,2% |
-1,1% |
|
Волгоград |
43856 |
1,6% |
-0,1% |
|
Воронеж |
34359 |
0,4% |
-1,4% |
|
Екатеринбург |
52180 |
0,9% |
0,0% |
|
Ижевск |
34332 |
1,6% |
0,4% |
|
Казань |
38306 |
2,1% |
4,1% |
|
Краснодар |
51436 |
-0,3% |
0,4% |
|
Красноярск |
37870 |
-0,4% |
1,0% |
|
Курск |
29332 |
0,4% |
0,5% |
|
Москва |
141569 |
1,1% |
2,5% |
|
Московская обл. |
64116 |
0,5% |
0,5% |
|
Мурманск |
32414 |
-2,5% |
-3,1% |
|
Набережные Челны |
29825 |
0,0% |
-0,4% |
|
Нижний Новгород |
45728 |
0,9% |
0,0% |
|
Новосибирск |
46146 |
-1,5% |
0,8% |
|
Омск |
33562 |
0,7% |
-0,3% |
|
Пенза |
32966 |
2,0% |
0,2% |
|
Пермь |
40056 |
0,2% |
0,2% |
|
Ростов-на-Дону |
47152 |
0,1% |
0,7% |
|
Рязань |
35730 |
1,4% |
2,8% |
|
Самара |
47107 |
0,4% |
0,9% |
|
Санкт-Петербург |
81666 |