Современный ЖК как цифровая экосистема
Повседневную жизнь жителя мегаполиса сложно представить без использования различных цифровых экосистем. Они обеспечивают мобильность и упрощают коммуникации, позволяют учиться и работать из практически любой точки мира. Поэтому столь технологичная отрасль, как девелопмент, не могла остаться в стороне от подобного тренда. Эксперты «Метриум» рассказывают о том, как современные жилые комплексы становятся цифровыми экосистемами.
Что такое экосистема
Еще 20-25 лет назад понятие экосистемы относилось скорее к биологии и естествознанию. Однако в наши дни оно гораздо шире. Сейчас под экосистемой понимается совокупность различных элементов (устройств и сервисов), которые объединяет общая платформа на базе той или иной операционной системы, а также единый аккаунт. В нее входят системы контроля и управления доступом, видеонаблюдение, профили дома, приборы учета с дистанционной передачей показателей, «Аквастоп», система защиты от короткого замыкания, цифровая диспетчерская, мобильные приложения для резидентов и управляющей компании, маркетплейсы.
Нередко экосистема строится по модульному принципу. Это дает возможность модернизации: при устаревании или выходе из строя того или иного устройства оно просто меняется на новое. Кроме того, такой подход позволяет приспособить систему под запрос конкретного клиента с возможностью дооснащения в дальнейшем.
Существует два подхода к формированию цифровых экосистем в жилых комплексах. Первый предусматривает сотрудничество девелопера с крупным разработчиком соответствующего программного обеспечения и приспособление решений под специфику проекта. Примером такого кейса выступает платформа Ujin от разработчика Unicorn. Второй – предполагает создание экосистемы с нуля под конкретный комплекс или квартал. Такой способ встречается прежде всего в новостройках высокобюджетного сегмента.
Элементы цифровой экосистемы
Вне зависимости от класса конкретного проекта и его особенностей можно выделить пять основных элементов цифровой экосистемы. Первый и самый важный – единое приложение, в котором сосредоточено управление всеми опциями. Его главные критерии – простой и понятный интерфейс, надежность и совместимость с основными гаджетами.
Второй элемент – системы контроля и управления доступом. Доступ по BLE-метке, QR/PIN-коду или Bluetooth присутствует уже в проектах комфорт-класса. В новостройках премиального и элитного сегмента можно встретить распознавание по лицу, «умный» лифт уже знает, на какой этаж отвезти резидента комплекса, когда тот только входит на территорию ЖК или в подъезд. Система видеонаблюдения позволяет отследить путь ребенка из квартиры до детской или спортивной площадки и обратно.
Третий элемент – инженерные системы. Приборы учета с дистанционной передачей показаний в управляющую компанию или ресурсоснабжающую организацию, а также возможность дистанционного отключения воды или электричества сейчас предусматриваются даже в массовых проектах. Из иных опций стоит отметить «Аквастоп» и защиту от коротких замыканий.
Четвертый элемент – системы климата. В проектах бизнес-класса и выше они обладают возможностью регулировать температуру и влажность в помещении, а также опцией дополнительной очистки воздуха. Для управления ими используется приложение.
Пятый элемент – «умные» устройства. К ним относятся разнообразные бытовые приборы (от чайника до холодильника), телевизоры, музыкальное оборудование, личные гаджеты (смартфоны, планшеты, смарт-часы). Тем более, благодаря специальным интеграционным сервисам базирующиеся на разных платформах устройства можно объединять в единую систему для конкретной «умной» квартиры или дома в целом.
Преимущества создания цифровой экосистемы
Главное преимущество цифровой экосистемы – повышение комфортности проживания. Это обеспечивается за счет следующих решений.
Во-первых, управление всеми опциями сосредоточено в одном приложении. Одной из проблем предыдущих версий «умных» домов выступало наличие нескольких программных продуктов, каждый из которых был предназначен для конкретного элемента. Современные решения совместимы с большинством «умных» устройств и не требуют отдельных приложений.
Во-вторых, цифровая экосистема значительно упрощает и процесс эксплуатации многоквартирного дома. Работники управляющей компании получат возможность мониторинга всех инженерных систем в реальном времени, оперативного информирования о нештатных ситуациях и устранения их последствий.
В-третьих, развитие цифровых сервисов упрощает коммуникации между жителями и управляющей компанией. Сейчас в большинстве случаев общение с УК происходит в мессенджерах, а прием и отработка обращений – через личный кабинет. Создание единого приложения позволяет оптимизировать эти процессы и ускорить рассмотрение заявок.
Стоит отметить и иной плюс цифровой экосистемы – она нередко выступает конкурентным преимуществом для потенциальных клиентов. Тем более, с каждым годом растет доля относящихся к поколениям миллениалов и зумеров покупателей недвижимости, для которых важны различные технологичные опции.
Любовь к «умным» решениям
Сейчас застройщики активно объединяют свои усилия с разработчиками «умных» решений и государством. Более того, смарт-проекты активно интегрируются в структуру «умных» городов, что позволяет объединить усилия девелоперов, IT-компаний и местных властей, а также сформировать единые стандарты.
Показателен пример компании «Кортрос». Она выступает одним из первопроходцев внедрения смарт-решений в жилищном строительстве. Девелопер активно сотрудничает с ведущим отечественным разработчиком Unicorn, создавшим универсальную экосистему Ujin. Ею будет оснащена первая очередь жилого комплекса бизнес-класса ILove, ввод в эксплуатацию которой запланирован в I квартале 2022 года. Всем резидентам доступно специальное приложение, которое выступает как платформой для общения с УК, так и средством доступа в комплекс через OR или PIN-код, Bluetooth-ключ или Face ID. Через него можно пустить гостя на свое парковочное место, а также заказать пропуск для посетителей или курьеров. Кроме того, в данном корпусе представлены 117 квартир, оборудованных последней версией «умного» дома. Она включает в себя управление климатом, отоплением, бытовой техникой, защиту от протечек и короткого замыкания. Существует возможность дополнительной установки смарт-устройств (например, телевизора): система совместима с большинством современных гаджетов.
«Доля «умных» домов, в которых сформированы полноценные цифровые экосистемы, на первичном рынке Москвы пока не превышает 10%, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК ILove). – Однако через 5-7 лет данный показатель с большой долей вероятности вырастет кратно – как минимум, до 50%, а в ЖК бизнес-класса – и до 75%. Тем более, на технологичные проекты существует спрос: по данным социологов, 45% потенциальных покупателей недвижимости хотят, чтобы их будущие квартира и дом были оборудованы «умными» решениями».
Весь 2021 год ГК «А101» совместно с компанией «Домиленд» тестировала и запустила новое мобильное приложение, в котором для каждой категории пользователей – покупатели квартир, участники долевого строительства, жители и операторы коммерческих помещений – предусмотрен собственный набор функций и сервисов.
«Анализ клиентских запросов продемонстрировал востребованность цифровых решений и «умных» сервисов, – комментирует Татьяна Файнблит, директор внедрения цифровых сервисов ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Прокшино», «Испанские кварталы», «Белые ночи», «МоскваА101»). – Поэтому мы решили отработать имеющиеся идеи и концепции сначала в режиме пилотного проекта, определить наиболее востребованные пользовательские сценарии, а затем масштабировать полученный опыт на все реализуемые нашей компанией комплексы».
Например, покупателям доступны каталог квартир и полный таймлайн сделки, то есть клиенту видны все ее этапы. Кроме того, в приложении можно подать заявку на ипотеку. Участники долевого строительства могут заказать выписку из ЕГРН, получать от застройщика нужные справки и иные документы и следить за ходом строительства. Жители могут передавать показания счётчиков, оплачивать услуги ЖКХ, оставлять обращения в управляющую компанию, заказывать необходимые справки, размещать частные объявления, а также бронировать места на мероприятия соседского клуба VivA101. В отдельном блоке жители могут узнавать о предстоящих мероприятиях образовательной экосистемы, которые организует бюро «Лёрнити», созданное ГК «А101» для реализации образовательных программ и социокультурных событий, и записаться на них. А для местного бизнеса предусмотрены сервисы по сдаче объекта в аренду и отслеживания арендных платежей, заказу услуг от управляющей компании, согласования вывесок. Кроме того, приложение можно использовать как дополнительный рекламный канал и сообщать жителям об открытии новых объектов, рассказывать об акциях, скидках и новых поступлениях.
«Умные» кварталы
Концепцией «умного» дома уже никого не удивить. Однако некоторые застройщики идут дальше и создают целые смарт-кварталы. Полноценная интеграция каждой квартиры и дома в общую цифровую среду позволяет решить сразу несколько важных задач. К ним относятся повышение комфортности и безопасности проживания, обеспечение мониторинга работы всех систем домов, эффективное взаимодействие собственников с УК.
Примером создания «умного» квартала выступает проект премиум-класса Prime Park от компании Optima Development. Разработанная девелопером специально под данный комплекс концепция позволяет интегрировать различные гаджеты, средства безопасности, коммуникации и дистанционного управления в единую систему в масштабах комплекса. Так, «умные» камеры пропустят на территорию квартала и в паркинг только «прописанные» машины. BLE-метки позволяют идентифицировать посетителя в лобби в зависимости от его роли (житель, курьер, обслуживающий персонал).
Управление теми или иными опциями происходит через специальное приложение. Оно позволяет вызывать лифт, отправлять заявки на различные услуги и в УК, заказывать пропуска для гостей и курьеров, выбирать тип парковочного абонемента, регулировать профили квартиры и контролировать расход коммунальных ресурсов.
«Бесспорно, будущее именно за «умными» кварталами, ведь подобный комплексный подход позволяет использовать все преимущества смарт-решений, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Именно поэтому мы фактически с нуля разработали такую концепцию специально под наш проект премиум-класса Prime Park. Это позволило учесть его особенности и сформировать уникальный продукт».
В ГК «А101» еще в 2020 году в одном из корпусов ЖК «Скандинавия» предусмотрела «умные» квартиры. Владелец недвижимости может дистанционно управлять светом, контролировать состояние инженерного оборудования и доступ в помещения.
В начале 2022 года ГК «А101» совместно с компанией Unicorn запущен пилотный проект «умного дома» на базе ЖК «Скандинавия». Его цель – протестировать на практике имеющиеся решения, проработать варианты оснащения такими системами уже построенных корпусов и в перспективе сформировать полноценную цифровую экосистему в возведенных девелопером микрорайонах. В дополнение к имеющимся опциям «умной» квартиры собственники получат возможность бесключевого доступа (в том числе по протоколу BLE), дистанционного открытия дверей в подъезде, просмотра камер видеонаблюдения. Для управления элементами «умного» дома создано специальное приложение, адаптированное под специфику проекта.
«Сложно представить современный жилой комплекс без различных смарт-решений, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Актуальным трендом последних лет выступает их интеграция, что позволяет сформировать полноценную цифровую экосистему, обеспечивающую высокую комфортность проживания и упрощающую эксплуатацию. Полагаю, что в перспективе 5-10 лет подобный принцип будет широко применяться при создании «умных» районов и городов».
- ВКонтакте
- Telegram
- РњРѕР№ Р В Р’В Р РЋРЎв„ўР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВВВВРЎР‚
Est-a-Tet подвела итоги летнего сезона на московском рынке недвижимости. Несмотря на традиционное время отпусков и аномальную жару активность москвичей по приобретению квартир в новостройках продолжала расти. Объемы продаж выросли на 40% по сравнению с показателями начала 2010 г. На первичный рынок возвращаются частные инвесторы: с их участием совершается уже около 10% сделок.
Лето – пора роста покупательской активности
По словам руководителя аналитического отдела компании Est-a-Tet Дениса Бобкова, снижение деловой активности в июле-августе, в самый разгар отпускного сезона, - привычное для застройщиков и риэлторов явление. В этом году досадным дополнением стали необычные погодные условия в Москве (продолжительная жара и смог), которые спровоцировали резкий отток москвичей из столицы в другие регионы России и за рубеж. «В связи с этим в августе - в пик жары - объем звонков, конечно, несколько сократился. Однако в июне-июле объемы сделок, совершенных при участии нашей компании, превышали майские показатели. В целом по итогам трех летних месяцев активность покупателей недвижимости в Москве и Подмосковье возросла примерно на 40% по сравнению с началом года», - говорит Денис Бобков.
Существенно активизировать спрос летом и повысить объем сделок по сравнению с весенним уровнем компании удалось благодаря специальным акциям и совокупности различных маркетинговых мероприятий. «Для покупателей недвижимости в жилом комплексе «Скай Форт» (Нагатинский проезд, вл. 11) была предложена беспроцентная рассрочка до конца текущего года. На этом объекте успешно была реализована сделка с использованием жилищной субсидии Правительства Москвы, а активная работа по направлению ипотечного кредитования привела к тому, что каждый третий покупатель приобретает квартиру с использованием ипотеки. Ежемесячный объем продаж в этом комплексе за последние три месяца составил около 7000 кв.м. В подмосковном городе Реутово при реализации квартир также были существенно смягчены условия кредитования и проводились акции по специальным летним ценам», - утверждает Денис Бобков.
Спрос растет
По информации Est-a-Tet, наиболее активный спрос сосредоточен на рынке жилья эконом-класса. Причем, в последнее время наблюдается рост интереса к экономичным вариантам, расположенным в ближнем Подмосковье. «Среди покупателей квартир в Московской области много москвичей, продавших свои небольшие столичные квартиры и купивших 3-4- комнатные квартиры в ближнем Подмосковье. В таких городах, как Одинцово, Красногорск, Реутов, Балашиха, Подольск. Зачастую, основным мотивом для такого переезда и расширения жилплощади является рождение детей», - объясняет Денис Бобков.
Заметно вырос спрос и на объекты бизнес-класса. По мнению аналитиков Est-a-Tet, рост спроса на этот формат жилья объясняется не только стремлением приобрести квартиру для себя, но и увеличением доли покупателей, приобретающих жилье с инвестиционными целями. Сегодня, по оценкам компании, на долю инвесторов приходится уже около 8-10% сделок, тогда как в прошлом году инвестиционных покупок на рынке новостроек почти не было. «Рост инвестиционных сделок мы наблюдаем в течение последнего года, когда стало ясно, что кризис заканчивается, а цены на недвижимость уже не будут падать», - комментирует Денис Бобков. Одним из наиболее инвестиционно привлекательных предложений в сегменте жилья бизнес-класса, которые предлагает сегодня Est-a-Tet, является жилой комплекс «Скай Форт», квартиры в котором сегодня реализуются по цене от 98,5 до 166 тыс. руб. за кв. м - на сегодняшний день это одно из наиболее интересных инвестиционных предложений в Москве.
Предложение сокращается
Объем предложения на рынке новостроек Московского региона остается стабильным. «Летом в Москве и области на рынок жилья не выводились новые большие объемы квартир. В этом не было смысла: застройщики ждут возвращения покупателей из отпусков и планируют открытие новых продаж осенью. Одним из приятных исключений этим летом стало открытие продаж компанией Est-a-Tet в жилом комплексе «Английский квартал» (ул. Мытная, вл.13), по которому уже проведен ряд сделок. В Подмосковье весной и летом были введены в эксплуатацию объекты в Новой Апрелевке (Парковая, к.1 и 2) и Реутове (ул. Кирова, к.1)», - рассказывает Денис Бобков.
По данным аналитиков Est-a-Tet, уровень цен на жилье эконом-класса в Москве колеблется в пределах от 80 до 140 тыс. руб. за кв. м. Квартиры по цене 80-85 тыс. руб. за кв. м сегодня можно найти в домах на самых ранних стадиях строительства - таких проектов не много. Диапазон цен на жилье бизнес-класса - от 140-150 тыс. руб. за кв. м до 250 тыс. руб. за кв. м.
«До конца года цены на новостройки в Москве и Подмосковье могут вырасти минимум на 5%. Это обусловлено ростом спроса на жилье, восстановлением экономики, сокращением объема предложения новостроек из-за большого объема замороженных во время кризиса проектов. В этом году в России ожидается снижение объемов ввода жилья на 8-10% по сравнению с 2009 годом. Если учесть, что в 2009 году было сдано на 6,7% меньше, чем годом ранее, то общее снижение объемов ввода по сравнению с 2008 годом в 2010 составит порядка 15-16%», - прогнозирует Денис Бобков.
Тенденции осени
По мнению аналитиков Est-a-tet, к концу года традиционно возрастет доля готового жилья. Строительные компании стараются сдавать основной объем площадей в четвертом квартале, о чем можно судить по данным Росстата. На повышение стадии готовности ряда объектов рынок может отреагировать резким ростом цен. Среди наиболее заметных проектов, которые планируется полностью завершить к концу 2010 года: ЖК «Скай Форт» в Москве, микрорайон 9А, вл. 8А в Реутове, жилой комплекс на ул. Совхозной в Химках.
C другой стороны, осенью на рынок будет выведен ряд новых проектов, которые находятся на начальной стадии. Это те проекты, которые были в свое время приостановлены из-за кризиса. Такая ситуация будет способствовать резкому расслоению рынка - на нем будут представлены готовые объекты и объекты на начальной стадии строительства (суммарно, по нашим оценкам, они составят порядка 70-80%), а количество объектов со средней стадией готовности, которые наиболее активно реализуются, сократится. Как следствие, цены на такие новостройки будут стремиться к стоимости готового жилья.
Также одной из тенденций осени должен стать рост объемов ипотечного кредитования - благодаря смягчению условий и стабилизирующейся экономике, количество сделок с использованием ипотеки значительно вырастет.
Материал предоставлен Est-a-tet
- ВКонтакте
- Telegram
- РњРѕР№ Р В Р’В Р РЋРЎв„ўР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВВВВРЎР‚
Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги июля
Рынок коммерческой недвижимости в июле
В июле в связи с продолжением периода отпусков и спада деловой активности объем предложения продолжил постепенное уменьшение. Снижение объема предложения по общей площади составило 3%, а по количеству – 2%.
Средневзвешенная цена по сравнению с июнем выросла на 1% и составила 4113 долларов за кв.м. Ценовые показатели находятся на стабильном уровне уже 13 месяцев
Всего в июле на продажу было выставлено 1298 объектов общей площадью 2478 тыс.кв.м и общей стоимостью 10,192 млрд. долларов.
После достижения максимального срока экспозиции к маю прошлого года, в дальнейшем наблюдалось его колебание в диапазоне в среднем от 120 до 160 дней, в июле - 156. Срок экспозиции по сравнению с прошлыми годами остается на высоком уровне, что наряду с ценами на уровне середины
Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 58%. Далее идут производственно-складские (20%), торговые помещения (12%) и помещения свободного назначения (10%).
Рынок в целом
Все сегменты |
Коли чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. кв. м |
Средняя площадь, тыс. кв. м |
Средне- взвешенная цена, $/кв. м |
значение |
1 298 |
10 192 |
2 478 |
1,91 |
4 113 |
к июню |
− 2% |
− 2% |
− 3% |
− 1% |
+ 1% |
к июлю |
+ 12% |
− 1% |
+ 2% |
− 10% |
− 2% |
Торговая недвижимость
В июле экспонировалось 389 объектов общей площадью 309 тыс.кв.м и общей стоимостью 1,83 млрд. долларов, из них 80 объектов – внутри Садового Кольца и 309 объектов – за его пределами.
Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 6%, а по общей площади вырос на 1%.
Средневзвешенная цена снизилась на 12% до 13098 долларов за кв.м. При этом цена по объектам, продолжившим экспонирование, снизилась на 6%, а по остальным – на 34%, в частности, за счет ухода в июне таких дорогих объектов, как на Гоголевском бульваре (170 кв.м, 58800 долларов за кв.м) и на Тверской ул. (420 кв.м, 38800 долларов за кв.м), а также появления в июле объекта на ул. Космадамианская (
Объем предложения по торговым объектам за пределами Садового Кольца по количеству снизился на 10%, а по общей площади - на 11%. Средневзвешенная цена по таким объектам снизилась на 1% до 4822 долларов за кв.м.
Торго вые внутри СК |
Коли чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. кв. м |
Средняя площадь, тыс. кв. м |
Средне- взвешенная цена, $/кв. м |
значение |
80 |
534 |
41 |
0,51 |
13 098 |
к июню |
− 6% |
− 11% |
+ 1% |
+ 8% |
− 12% |
к июлю |
+ 33% |
+ 81% |
+ 123% |
+ 67% |
− 19% |
Торго вые вне СК |
Коли чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. кв. м |
Средняя площадь, тыс. кв. м |
Средне- взвешенная цена, $/кв. м |
значение |
309 |
1 293 |
268 |
0,87 |
4 822 |
к июню |
− 10% |
− 12% |
− 11% |
− 2% |
− 1% |
к июлю |
+ 4% |
+ 2% |
+ 2% |
− 2% |
0% |
Офисная недвижимость
Объем предложений офисов в июле снизился на 6% по общей площади и на 1% по количеству. Продолжение постепенного снижения объема связано, скорее всего, с периодом отпусков, при этом объем предложения как в центре, так и за его пределами, сопоставим с уровнем июля
Всего в июне объем предложения составил 554 объекта общей площадью 1434 тыс.кв. м и общей стоимостью 6,53 млрд. долларов, из них 187 объектов – внутри Садового Кольца и 367 объектов – за его пределами.
Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в июле снизилась на 8% до 8422 долларов за кв.м (в частности, за счет окончания в июле экспонирования такого относительно дешевых объектов как на ул.Варварка - 19000 кв.м, 3907 долларов за кв.м). По объектам, продолжившим экспонирование, цена снизалась на 3%.
Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в июле возросла на 3% до 3597 долларов за кв.м., что отчасти было обусловлено уходом в июне крупного дешевого имущественного комплекса на Варшавском ш. (38392 кв.м., 1227$/кв.м.), и появлением в июле крупного и дорогого БЦ класса B+ на ул. Новоданиловской (27742 кв.м., 4145 долларов за кв.м.). В целом незначительный рост цен в период летнего затишья можно объяснить структурными изменениями.