Современный ЖК как цифровая экосистема
Повседневную жизнь жителя мегаполиса сложно представить без использования различных цифровых экосистем. Они обеспечивают мобильность и упрощают коммуникации, позволяют учиться и работать из практически любой точки мира. Поэтому столь технологичная отрасль, как девелопмент, не могла остаться в стороне от подобного тренда. Эксперты «Метриум» рассказывают о том, как современные жилые комплексы становятся цифровыми экосистемами.
Что такое экосистема
Еще 20-25 лет назад понятие экосистемы относилось скорее к биологии и естествознанию. Однако в наши дни оно гораздо шире. Сейчас под экосистемой понимается совокупность различных элементов (устройств и сервисов), которые объединяет общая платформа на базе той или иной операционной системы, а также единый аккаунт. В нее входят системы контроля и управления доступом, видеонаблюдение, профили дома, приборы учета с дистанционной передачей показателей, «Аквастоп», система защиты от короткого замыкания, цифровая диспетчерская, мобильные приложения для резидентов и управляющей компании, маркетплейсы.
Нередко экосистема строится по модульному принципу. Это дает возможность модернизации: при устаревании или выходе из строя того или иного устройства оно просто меняется на новое. Кроме того, такой подход позволяет приспособить систему под запрос конкретного клиента с возможностью дооснащения в дальнейшем.
Существует два подхода к формированию цифровых экосистем в жилых комплексах. Первый предусматривает сотрудничество девелопера с крупным разработчиком соответствующего программного обеспечения и приспособление решений под специфику проекта. Примером такого кейса выступает платформа Ujin от разработчика Unicorn. Второй – предполагает создание экосистемы с нуля под конкретный комплекс или квартал. Такой способ встречается прежде всего в новостройках высокобюджетного сегмента.
Элементы цифровой экосистемы
Вне зависимости от класса конкретного проекта и его особенностей можно выделить пять основных элементов цифровой экосистемы. Первый и самый важный – единое приложение, в котором сосредоточено управление всеми опциями. Его главные критерии – простой и понятный интерфейс, надежность и совместимость с основными гаджетами.
Второй элемент – системы контроля и управления доступом. Доступ по BLE-метке, QR/PIN-коду или Bluetooth присутствует уже в проектах комфорт-класса. В новостройках премиального и элитного сегмента можно встретить распознавание по лицу, «умный» лифт уже знает, на какой этаж отвезти резидента комплекса, когда тот только входит на территорию ЖК или в подъезд. Система видеонаблюдения позволяет отследить путь ребенка из квартиры до детской или спортивной площадки и обратно.
Третий элемент – инженерные системы. Приборы учета с дистанционной передачей показаний в управляющую компанию или ресурсоснабжающую организацию, а также возможность дистанционного отключения воды или электричества сейчас предусматриваются даже в массовых проектах. Из иных опций стоит отметить «Аквастоп» и защиту от коротких замыканий.
Четвертый элемент – системы климата. В проектах бизнес-класса и выше они обладают возможностью регулировать температуру и влажность в помещении, а также опцией дополнительной очистки воздуха. Для управления ими используется приложение.
Пятый элемент – «умные» устройства. К ним относятся разнообразные бытовые приборы (от чайника до холодильника), телевизоры, музыкальное оборудование, личные гаджеты (смартфоны, планшеты, смарт-часы). Тем более, благодаря специальным интеграционным сервисам базирующиеся на разных платформах устройства можно объединять в единую систему для конкретной «умной» квартиры или дома в целом.
Преимущества создания цифровой экосистемы
Главное преимущество цифровой экосистемы – повышение комфортности проживания. Это обеспечивается за счет следующих решений.
Во-первых, управление всеми опциями сосредоточено в одном приложении. Одной из проблем предыдущих версий «умных» домов выступало наличие нескольких программных продуктов, каждый из которых был предназначен для конкретного элемента. Современные решения совместимы с большинством «умных» устройств и не требуют отдельных приложений.
Во-вторых, цифровая экосистема значительно упрощает и процесс эксплуатации многоквартирного дома. Работники управляющей компании получат возможность мониторинга всех инженерных систем в реальном времени, оперативного информирования о нештатных ситуациях и устранения их последствий.
В-третьих, развитие цифровых сервисов упрощает коммуникации между жителями и управляющей компанией. Сейчас в большинстве случаев общение с УК происходит в мессенджерах, а прием и отработка обращений – через личный кабинет. Создание единого приложения позволяет оптимизировать эти процессы и ускорить рассмотрение заявок.
Стоит отметить и иной плюс цифровой экосистемы – она нередко выступает конкурентным преимуществом для потенциальных клиентов. Тем более, с каждым годом растет доля относящихся к поколениям миллениалов и зумеров покупателей недвижимости, для которых важны различные технологичные опции.
Любовь к «умным» решениям
Сейчас застройщики активно объединяют свои усилия с разработчиками «умных» решений и государством. Более того, смарт-проекты активно интегрируются в структуру «умных» городов, что позволяет объединить усилия девелоперов, IT-компаний и местных властей, а также сформировать единые стандарты.
Показателен пример компании «Кортрос». Она выступает одним из первопроходцев внедрения смарт-решений в жилищном строительстве. Девелопер активно сотрудничает с ведущим отечественным разработчиком Unicorn, создавшим универсальную экосистему Ujin. Ею будет оснащена первая очередь жилого комплекса бизнес-класса ILove, ввод в эксплуатацию которой запланирован в I квартале 2022 года. Всем резидентам доступно специальное приложение, которое выступает как платформой для общения с УК, так и средством доступа в комплекс через OR или PIN-код, Bluetooth-ключ или Face ID. Через него можно пустить гостя на свое парковочное место, а также заказать пропуск для посетителей или курьеров. Кроме того, в данном корпусе представлены 117 квартир, оборудованных последней версией «умного» дома. Она включает в себя управление климатом, отоплением, бытовой техникой, защиту от протечек и короткого замыкания. Существует возможность дополнительной установки смарт-устройств (например, телевизора): система совместима с большинством современных гаджетов.
«Доля «умных» домов, в которых сформированы полноценные цифровые экосистемы, на первичном рынке Москвы пока не превышает 10%, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК ILove). – Однако через 5-7 лет данный показатель с большой долей вероятности вырастет кратно – как минимум, до 50%, а в ЖК бизнес-класса – и до 75%. Тем более, на технологичные проекты существует спрос: по данным социологов, 45% потенциальных покупателей недвижимости хотят, чтобы их будущие квартира и дом были оборудованы «умными» решениями».
Весь 2021 год ГК «А101» совместно с компанией «Домиленд» тестировала и запустила новое мобильное приложение, в котором для каждой категории пользователей – покупатели квартир, участники долевого строительства, жители и операторы коммерческих помещений – предусмотрен собственный набор функций и сервисов.
«Анализ клиентских запросов продемонстрировал востребованность цифровых решений и «умных» сервисов, – комментирует Татьяна Файнблит, директор внедрения цифровых сервисов ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Прокшино», «Испанские кварталы», «Белые ночи», «МоскваА101»). – Поэтому мы решили отработать имеющиеся идеи и концепции сначала в режиме пилотного проекта, определить наиболее востребованные пользовательские сценарии, а затем масштабировать полученный опыт на все реализуемые нашей компанией комплексы».
Например, покупателям доступны каталог квартир и полный таймлайн сделки, то есть клиенту видны все ее этапы. Кроме того, в приложении можно подать заявку на ипотеку. Участники долевого строительства могут заказать выписку из ЕГРН, получать от застройщика нужные справки и иные документы и следить за ходом строительства. Жители могут передавать показания счётчиков, оплачивать услуги ЖКХ, оставлять обращения в управляющую компанию, заказывать необходимые справки, размещать частные объявления, а также бронировать места на мероприятия соседского клуба VivA101. В отдельном блоке жители могут узнавать о предстоящих мероприятиях образовательной экосистемы, которые организует бюро «Лёрнити», созданное ГК «А101» для реализации образовательных программ и социокультурных событий, и записаться на них. А для местного бизнеса предусмотрены сервисы по сдаче объекта в аренду и отслеживания арендных платежей, заказу услуг от управляющей компании, согласования вывесок. Кроме того, приложение можно использовать как дополнительный рекламный канал и сообщать жителям об открытии новых объектов, рассказывать об акциях, скидках и новых поступлениях.
«Умные» кварталы
Концепцией «умного» дома уже никого не удивить. Однако некоторые застройщики идут дальше и создают целые смарт-кварталы. Полноценная интеграция каждой квартиры и дома в общую цифровую среду позволяет решить сразу несколько важных задач. К ним относятся повышение комфортности и безопасности проживания, обеспечение мониторинга работы всех систем домов, эффективное взаимодействие собственников с УК.
Примером создания «умного» квартала выступает проект премиум-класса Prime Park от компании Optima Development. Разработанная девелопером специально под данный комплекс концепция позволяет интегрировать различные гаджеты, средства безопасности, коммуникации и дистанционного управления в единую систему в масштабах комплекса. Так, «умные» камеры пропустят на территорию квартала и в паркинг только «прописанные» машины. BLE-метки позволяют идентифицировать посетителя в лобби в зависимости от его роли (житель, курьер, обслуживающий персонал).
Управление теми или иными опциями происходит через специальное приложение. Оно позволяет вызывать лифт, отправлять заявки на различные услуги и в УК, заказывать пропуска для гостей и курьеров, выбирать тип парковочного абонемента, регулировать профили квартиры и контролировать расход коммунальных ресурсов.
«Бесспорно, будущее именно за «умными» кварталами, ведь подобный комплексный подход позволяет использовать все преимущества смарт-решений, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Именно поэтому мы фактически с нуля разработали такую концепцию специально под наш проект премиум-класса Prime Park. Это позволило учесть его особенности и сформировать уникальный продукт».
В ГК «А101» еще в 2020 году в одном из корпусов ЖК «Скандинавия» предусмотрела «умные» квартиры. Владелец недвижимости может дистанционно управлять светом, контролировать состояние инженерного оборудования и доступ в помещения.
В начале 2022 года ГК «А101» совместно с компанией Unicorn запущен пилотный проект «умного дома» на базе ЖК «Скандинавия». Его цель – протестировать на практике имеющиеся решения, проработать варианты оснащения такими системами уже построенных корпусов и в перспективе сформировать полноценную цифровую экосистему в возведенных девелопером микрорайонах. В дополнение к имеющимся опциям «умной» квартиры собственники получат возможность бесключевого доступа (в том числе по протоколу BLE), дистанционного открытия дверей в подъезде, просмотра камер видеонаблюдения. Для управления элементами «умного» дома создано специальное приложение, адаптированное под специфику проекта.
«Сложно представить современный жилой комплекс без различных смарт-решений, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Актуальным трендом последних лет выступает их интеграция, что позволяет сформировать полноценную цифровую экосистему, обеспечивающую высокую комфортность проживания и упрощающую эксплуатацию. Полагаю, что в перспективе 5-10 лет подобный принцип будет широко применяться при создании «умных» районов и городов».
Попытки властей законодательно ограничить минимальную площадь квартир-студий пока успехов не принесли. Зато ужесточающиеся требования по обеспечению жилья машино-местами всерьез влияют на предельную долю «однушек» в жилых комплексах.
Количество квартир-студий на рынке недвижимости Санкт-Петербурга не снижается уже на протяжении нескольких лет. Петербург до сих пор остается городом с большим количеством коммунальных квартир, поэтому востребованность студий у покупателей остается на достаточно высоком уровне. Кроме того, не каждый может себе позволить отдельную однокомнатную квартиру, которая вне зависимости от района гораздо дороже. Цена студии меньше, и именно этот аргумент приводит к тому, что их продолжают строить.
Единственный способ
Квартиры-студии являются одним из наиболее популярных видов жилья в домах эконом-класса. Несмотря на различные законодательные инициативы о запрете строительства жилья, в котором жилая площадь менее 25 кв. м, студии продолжают строить и не менее активно продавать.
Сегодня для многих граждан квартира-студия является реальным способом разъехаться с родственниками, приобрести отдельное жилье в мегаполисе, потому что они являются самым дешевым жильем на рынке: квартиру-студию сегодня можно приобрести за 1,3 млн рублей (если иметь в виду не очень далекий район Ленинградской области).
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», среди причин популярности студий, помимо их дешевизны, видит и неплохую рентную доходность. «Такие квартиры традиционно пользуются наиболее высоким спросом у арендаторов. В результате рентабельность в среднем может варьироваться в диапазоне примерно 5-10% (особенно высоким может быть показатель, если речь идет о курортной зоне или университетских городах), тогда как для традиционных форматов на развитых рынках обычно верхняя граница коридора доходности не превышает 6%», – отмечает он.
Растущая доля
«Сегодня доля квартир-студий на рынке жилья составляет около 20%, в сегменте эконом-класса доля такого жилья уже составляет около 30%. Предпочтения покупателей по формату таких квартир остались неизменными – 22-26 кв. м», – считает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
В Компании Л1 долю «однушек» также оценивают в 30-40%. А по мнению некоторых участников рынка, эта доля доходит уже и до 50%.
При этом, как отмечают девелоперы, распространение формата студий ограничивается в первую очередь требованиями к строительству машино-мест. Например, в Москве городские власти при расчете коэффициентов для строительства паркингов используют, прежде всего, количество квартир в комплексе. Соответственно, вне зависимости от площади квартиры расходы застройщика на строительство парковочных мест будут одинаковы. Именно по этой причине московские застройщики охотно включают в проекты квартиры повышенной площади. «К примеру, в Москве можно встретить «однушки» площадью 60-80 кв. м или «двушки» до 100 кв. м. По сути, это реакция не только на требования рынка, но и на требования властей», – рассказывает Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless (застройщик ЖК «Загородный квартал»).
Разумная площадь
Средняя площадь квартир-студий постепенно снижается, и связано это с изменением покупательских предпочтений. Сегодня основным критерием покупки жилья является его стоимость, а чем жилье меньше, тем оно дешевле (имеется в виду полная стоимость, а не за квадратный метр).
Марина Никишова, руководитель департамента аналитики «НДВ СПб», говорит, что сегодня средняя площадь студии – 26 кв. м. «За последние несколько лет она выросла на квадратный метр. Минимальная площадь студии – 18 кв. м», – рассуждает она.
Но еще несколько лет назад можно было встретить и гораздо меньшие метражи. Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», отмечает, что сегодня на рынке новостроек уже не найти «малогабариток» площадью 14 кв. м, которые девелоперы строили раньше, к примеру, в Южном Бутово. «Серийными такие дома не стали, поскольку не пользовались большим спросом у населения. Людям важен комфорт, и жить, в буквальном смысле упираясь ногами в стены, они не готовы», – отмечает он.
Елена Пальчевская, коммерческий директор инвестиционно-строительной группы «МАВИС», говорит, что в Ленобласти цена на студии на 20-30% дешевле, чем в Петербурге. «Недорого можно купить квартиры-студии во Всеволожском районе, например в Мурино или Кудрово. Это уже область, но здесь есть метро, рядом КАД, а дорога до исторического центра Петербурга занимает около 40 минут. В Мурино можно рассматривать варианты студий от 1,5 млн рублей. В самом Санкт-Петербурге у надежной компании по такой цене квартиру не купить. Хотя если есть готовность около часа добираться до города, то в области можно найти предложения по цене от 1 млн рублей», – комментирует Елена Пальчевская.
Юлия Семакина, специалист по маркетингу ЗАО «БФА-Девелопмент», говорит: «На мой взгляд, самая дешевая студия сегодня предлагается в проекте Orange, который расположен в пос. Романовка Всеволожского района, застройщик – КД Estate. При единовременной оплате стоимость квартиры-студии составляет 931 тыс. рублей, располагается она на первом этаже и метраж ее равен 21 кв. м».
В сегментах бизнес- и элита ситуация иная. Дорогие студии в домах с хорошей локацией и видовыми характеристиками гораздо более просторны и представляют собой большие помещения без стен, предполагающие последующий индивидуальный дизайн. Площади могут составлять 40, 50, а иногда и 70 кв. м, а их цена уже начинается от 100-120 тыс. рублей за квадратный метр.
Мнение:
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu:
– К сожалению, для меня наш город, как и Москва, и многие другие города России, превращается в город людей-одиночек, потому что в квартирографии количество студий составляет 50% и больше. Это перебор. Площади снижаются – минимальные квартиры всего 23 кв.м. Комфортная квартира-студия – это два окна, ширина 5-6 метров и площадь 28 кв.м. Это удобное помещение базового уровня, но их немного. Средняя площадь студий в Петербурге – 25 кв. м.
В III квартале в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию два торговых центра площадью 57 тыс. кв.м. В случае реализации всех заявленных планов, объем ввода по итогам года может стать рекордным за последние несколько лет, прогнозируют эксперты.
Предложение
По данным Jones Lang LaSalle, в III квартале в городе появилось 57 тыс. кв. м торговых площадей, что превышает показатели аналогичных периодов всех предыдущих лет, за исключением 2008-го. В результате ввод за девять месяцев достиг 215 тыс. кв. м.
Таким образом, за три квартала 2013 года в Санкт-Петербурге было открыто больше торговых центров, чем вводилось за весь год на протяжении последних шести лет, говорят аналитики Jones Lang LaSalle.
Ольга Аткачис, руководитель отдела торговых помещений, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, уточняет, что в период с июня по сентябрь были введены в эксплуатацию два торговых центра - «Жемчужная Плаза» и «Великан Парк».
По оценкам специалистов компании NAI Becar, общий объем рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 3 кв. 2013 г. составил 3,284 млн кв.м. (GLA).
Несмотря на то, что в Петербурге по сравнению с другими российскими городами насыщенность торговыми объектами достаточно высока, на стадии строительства, по подсчетам аналитиков компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, находится более 1,2 млн кв.м торговых центров, открытие которых планируется до конца 2016 года.
Согласно данным аналитического отчета ASTERA, всего на рынке торговой недвижимости Петербурга насчитывается порядка 25 торговых центров регионального и окружного масштабов, функционирующих 5 и более лет.
По мнению экспертов компании ASTERA, стандартный срок жизни концепции торгового центра составляет 5-7 лет. В связи с этим спрос на проекты реконцепции в ближайшее время будет возрастать, поскольку смена концепции позволит «оживить» интерес к объекту и в конечном итоге привести к увеличению доходности.
По словам Екатерины Лапиной, директора департамента коммерческой недвижимости АРИН, объем предложения стабильно увеличивается, причем заметна тенденция к строительству объектов преимущественно в новых жилых кварталах. «Как правило, набор арендаторов в таких ТК практически одинаковый, поэтому покупательский спрос не увеличивается, а перераспределяется между ними. Собственники пытаются привлечь внимание покупателя, за счет интересных операторов детских и развлекательных центров», - добавляет госпожа Лапина.
Наиболее популярными с точки зрения ввода новых торговых площадей являются Калининский и Приморский районы, говорится в аналитическом отчете Jones Lang LaSalle. «По объему существующего предложения лидером остается Приморский — на него приходится 22% от общего объема торговых площадей, тогда как по количеству площадей на 1 тыс. жителей лидирующую позицию по-прежнему занимает Московский район – 1,1 тыс. кв. м», - констатируют эксперты компании.
Спрос и вакансия
Екатерина Лапина говорит, что отмечается высокий спрос со стороны местных и федеральных сетевых операторов на помещения в больших и концептуальных торговых комплексах, площадью от 70 тыс. до 100 тыс. кв. м. «Если в одном районе располагаются более одного торгового центра подобного объема, это влечет за собой полную ротацию арендаторов в более новый ТЦ», - отмечает эксперт.
По оценкам Ольги Шарыгиной, директора департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге, доля вакантных площадей в среднем по рынку на конец III квартала составляет около 5-6%. «При этом необходимо отметить, что данный показатель может сильно варьироваться в зависимости от уровня и качества торгового центра. Так, в наиболее успешных ТЦ составляются листы ожидания. По сравнению с показателем за I полугодие 2013 г. отмечается тенденция увеличения вакантных площадей за счет выхода на рынок новых проектов», - уточняет госпожа Шарыгина.
Свободные помещения наблюдаются, в основном, в проектах, обладающих определенными недостатками, связанными с локацией, неудачной концепцией или планировкой, а также с качеством управления, добавляют аналитики Jones Lang LaSalle.
На рынке по-прежнему преобладает тенденция подписания долгосрочных договоров аренды, их доля в общем объеме заключенных договоров в 3 кв. 2013 г. составила около 80%, подсчитали специалисты ASTERA.
Ставки
С начала года ставки на аренду в торговых центрах, по данным Екатерины Лапиной, выросли на 5-10% в зависимости от объекта.
Ольга Аткачис уточняет, что на конец сентября средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в торговой галерее региональных и суперрегиональных торговых центров составила 4,06 тыс. руб./кв.м/мес.; окружных и районных – 2,04 тыс. руб./кв.м/мес.; микрорайонных – 1,42 тыс. руб./кв.м/мес. (без учета НДС).
Прогнозы
Несмотря на замедление темпов роста потребительской активности, наблюдаемое с начала года, участники рынка торговой недвижимости продолжают оптимистично смотреть на перспективы развития своего бизнеса, говорит Ольга Аткачис.
«В последнем квартале 2013 года ожидается открытие пяти торговых центров суммарной арендопригодной площадью 128,4 тыс. кв.м. В случае реализации заявленных планов, на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга будет отмечен рекордный объем ввода площадей с 2007 года – 327,4 тыс. кв.м (+11,7%)», - рассказывает госпожа Аткачис.
Аналитики компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network считают, что учитывая устойчивую тенденцию переноса сроков ввода, реальные объемы могут быть меньше. Средний период задержки открытия объектов в Петербурге – от 6 месяцев до года, говорят эксперты Maris.
Мнение
Анастасия Балмочных, руководитель отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, добавила:
- На рынке Петербурга активно развиваются ранее заявленные и новые проекты. Так, в 3-м квартале получено разрешение на строительство торгово-развлекательного центра суперрегионального масштаба «Охта Молл», который станет крупнейшим объектом в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга. Будущий год, по нашим ожиданиям, станет таким же активным с точки зрения открытия новых торговых центров, как и нынешний: на 2014-й заявлен ввод около 238 тыс. кв. м.