Современный ЖК как цифровая экосистема
Повседневную жизнь жителя мегаполиса сложно представить без использования различных цифровых экосистем. Они обеспечивают мобильность и упрощают коммуникации, позволяют учиться и работать из практически любой точки мира. Поэтому столь технологичная отрасль, как девелопмент, не могла остаться в стороне от подобного тренда. Эксперты «Метриум» рассказывают о том, как современные жилые комплексы становятся цифровыми экосистемами.
Что такое экосистема
Еще 20-25 лет назад понятие экосистемы относилось скорее к биологии и естествознанию. Однако в наши дни оно гораздо шире. Сейчас под экосистемой понимается совокупность различных элементов (устройств и сервисов), которые объединяет общая платформа на базе той или иной операционной системы, а также единый аккаунт. В нее входят системы контроля и управления доступом, видеонаблюдение, профили дома, приборы учета с дистанционной передачей показателей, «Аквастоп», система защиты от короткого замыкания, цифровая диспетчерская, мобильные приложения для резидентов и управляющей компании, маркетплейсы.
Нередко экосистема строится по модульному принципу. Это дает возможность модернизации: при устаревании или выходе из строя того или иного устройства оно просто меняется на новое. Кроме того, такой подход позволяет приспособить систему под запрос конкретного клиента с возможностью дооснащения в дальнейшем.
Существует два подхода к формированию цифровых экосистем в жилых комплексах. Первый предусматривает сотрудничество девелопера с крупным разработчиком соответствующего программного обеспечения и приспособление решений под специфику проекта. Примером такого кейса выступает платформа Ujin от разработчика Unicorn. Второй – предполагает создание экосистемы с нуля под конкретный комплекс или квартал. Такой способ встречается прежде всего в новостройках высокобюджетного сегмента.
Элементы цифровой экосистемы
Вне зависимости от класса конкретного проекта и его особенностей можно выделить пять основных элементов цифровой экосистемы. Первый и самый важный – единое приложение, в котором сосредоточено управление всеми опциями. Его главные критерии – простой и понятный интерфейс, надежность и совместимость с основными гаджетами.
Второй элемент – системы контроля и управления доступом. Доступ по BLE-метке, QR/PIN-коду или Bluetooth присутствует уже в проектах комфорт-класса. В новостройках премиального и элитного сегмента можно встретить распознавание по лицу, «умный» лифт уже знает, на какой этаж отвезти резидента комплекса, когда тот только входит на территорию ЖК или в подъезд. Система видеонаблюдения позволяет отследить путь ребенка из квартиры до детской или спортивной площадки и обратно.
Третий элемент – инженерные системы. Приборы учета с дистанционной передачей показаний в управляющую компанию или ресурсоснабжающую организацию, а также возможность дистанционного отключения воды или электричества сейчас предусматриваются даже в массовых проектах. Из иных опций стоит отметить «Аквастоп» и защиту от коротких замыканий.
Четвертый элемент – системы климата. В проектах бизнес-класса и выше они обладают возможностью регулировать температуру и влажность в помещении, а также опцией дополнительной очистки воздуха. Для управления ими используется приложение.
Пятый элемент – «умные» устройства. К ним относятся разнообразные бытовые приборы (от чайника до холодильника), телевизоры, музыкальное оборудование, личные гаджеты (смартфоны, планшеты, смарт-часы). Тем более, благодаря специальным интеграционным сервисам базирующиеся на разных платформах устройства можно объединять в единую систему для конкретной «умной» квартиры или дома в целом.
Преимущества создания цифровой экосистемы
Главное преимущество цифровой экосистемы – повышение комфортности проживания. Это обеспечивается за счет следующих решений.
Во-первых, управление всеми опциями сосредоточено в одном приложении. Одной из проблем предыдущих версий «умных» домов выступало наличие нескольких программных продуктов, каждый из которых был предназначен для конкретного элемента. Современные решения совместимы с большинством «умных» устройств и не требуют отдельных приложений.
Во-вторых, цифровая экосистема значительно упрощает и процесс эксплуатации многоквартирного дома. Работники управляющей компании получат возможность мониторинга всех инженерных систем в реальном времени, оперативного информирования о нештатных ситуациях и устранения их последствий.
В-третьих, развитие цифровых сервисов упрощает коммуникации между жителями и управляющей компанией. Сейчас в большинстве случаев общение с УК происходит в мессенджерах, а прием и отработка обращений – через личный кабинет. Создание единого приложения позволяет оптимизировать эти процессы и ускорить рассмотрение заявок.
Стоит отметить и иной плюс цифровой экосистемы – она нередко выступает конкурентным преимуществом для потенциальных клиентов. Тем более, с каждым годом растет доля относящихся к поколениям миллениалов и зумеров покупателей недвижимости, для которых важны различные технологичные опции.
Любовь к «умным» решениям
Сейчас застройщики активно объединяют свои усилия с разработчиками «умных» решений и государством. Более того, смарт-проекты активно интегрируются в структуру «умных» городов, что позволяет объединить усилия девелоперов, IT-компаний и местных властей, а также сформировать единые стандарты.
Показателен пример компании «Кортрос». Она выступает одним из первопроходцев внедрения смарт-решений в жилищном строительстве. Девелопер активно сотрудничает с ведущим отечественным разработчиком Unicorn, создавшим универсальную экосистему Ujin. Ею будет оснащена первая очередь жилого комплекса бизнес-класса ILove, ввод в эксплуатацию которой запланирован в I квартале 2022 года. Всем резидентам доступно специальное приложение, которое выступает как платформой для общения с УК, так и средством доступа в комплекс через OR или PIN-код, Bluetooth-ключ или Face ID. Через него можно пустить гостя на свое парковочное место, а также заказать пропуск для посетителей или курьеров. Кроме того, в данном корпусе представлены 117 квартир, оборудованных последней версией «умного» дома. Она включает в себя управление климатом, отоплением, бытовой техникой, защиту от протечек и короткого замыкания. Существует возможность дополнительной установки смарт-устройств (например, телевизора): система совместима с большинством современных гаджетов.
«Доля «умных» домов, в которых сформированы полноценные цифровые экосистемы, на первичном рынке Москвы пока не превышает 10%, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК ILove). – Однако через 5-7 лет данный показатель с большой долей вероятности вырастет кратно – как минимум, до 50%, а в ЖК бизнес-класса – и до 75%. Тем более, на технологичные проекты существует спрос: по данным социологов, 45% потенциальных покупателей недвижимости хотят, чтобы их будущие квартира и дом были оборудованы «умными» решениями».
Весь 2021 год ГК «А101» совместно с компанией «Домиленд» тестировала и запустила новое мобильное приложение, в котором для каждой категории пользователей – покупатели квартир, участники долевого строительства, жители и операторы коммерческих помещений – предусмотрен собственный набор функций и сервисов.
«Анализ клиентских запросов продемонстрировал востребованность цифровых решений и «умных» сервисов, – комментирует Татьяна Файнблит, директор внедрения цифровых сервисов ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Прокшино», «Испанские кварталы», «Белые ночи», «МоскваА101»). – Поэтому мы решили отработать имеющиеся идеи и концепции сначала в режиме пилотного проекта, определить наиболее востребованные пользовательские сценарии, а затем масштабировать полученный опыт на все реализуемые нашей компанией комплексы».
Например, покупателям доступны каталог квартир и полный таймлайн сделки, то есть клиенту видны все ее этапы. Кроме того, в приложении можно подать заявку на ипотеку. Участники долевого строительства могут заказать выписку из ЕГРН, получать от застройщика нужные справки и иные документы и следить за ходом строительства. Жители могут передавать показания счётчиков, оплачивать услуги ЖКХ, оставлять обращения в управляющую компанию, заказывать необходимые справки, размещать частные объявления, а также бронировать места на мероприятия соседского клуба VivA101. В отдельном блоке жители могут узнавать о предстоящих мероприятиях образовательной экосистемы, которые организует бюро «Лёрнити», созданное ГК «А101» для реализации образовательных программ и социокультурных событий, и записаться на них. А для местного бизнеса предусмотрены сервисы по сдаче объекта в аренду и отслеживания арендных платежей, заказу услуг от управляющей компании, согласования вывесок. Кроме того, приложение можно использовать как дополнительный рекламный канал и сообщать жителям об открытии новых объектов, рассказывать об акциях, скидках и новых поступлениях.
«Умные» кварталы
Концепцией «умного» дома уже никого не удивить. Однако некоторые застройщики идут дальше и создают целые смарт-кварталы. Полноценная интеграция каждой квартиры и дома в общую цифровую среду позволяет решить сразу несколько важных задач. К ним относятся повышение комфортности и безопасности проживания, обеспечение мониторинга работы всех систем домов, эффективное взаимодействие собственников с УК.
Примером создания «умного» квартала выступает проект премиум-класса Prime Park от компании Optima Development. Разработанная девелопером специально под данный комплекс концепция позволяет интегрировать различные гаджеты, средства безопасности, коммуникации и дистанционного управления в единую систему в масштабах комплекса. Так, «умные» камеры пропустят на территорию квартала и в паркинг только «прописанные» машины. BLE-метки позволяют идентифицировать посетителя в лобби в зависимости от его роли (житель, курьер, обслуживающий персонал).
Управление теми или иными опциями происходит через специальное приложение. Оно позволяет вызывать лифт, отправлять заявки на различные услуги и в УК, заказывать пропуска для гостей и курьеров, выбирать тип парковочного абонемента, регулировать профили квартиры и контролировать расход коммунальных ресурсов.
«Бесспорно, будущее именно за «умными» кварталами, ведь подобный комплексный подход позволяет использовать все преимущества смарт-решений, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Именно поэтому мы фактически с нуля разработали такую концепцию специально под наш проект премиум-класса Prime Park. Это позволило учесть его особенности и сформировать уникальный продукт».
В ГК «А101» еще в 2020 году в одном из корпусов ЖК «Скандинавия» предусмотрела «умные» квартиры. Владелец недвижимости может дистанционно управлять светом, контролировать состояние инженерного оборудования и доступ в помещения.
В начале 2022 года ГК «А101» совместно с компанией Unicorn запущен пилотный проект «умного дома» на базе ЖК «Скандинавия». Его цель – протестировать на практике имеющиеся решения, проработать варианты оснащения такими системами уже построенных корпусов и в перспективе сформировать полноценную цифровую экосистему в возведенных девелопером микрорайонах. В дополнение к имеющимся опциям «умной» квартиры собственники получат возможность бесключевого доступа (в том числе по протоколу BLE), дистанционного открытия дверей в подъезде, просмотра камер видеонаблюдения. Для управления элементами «умного» дома создано специальное приложение, адаптированное под специфику проекта.
«Сложно представить современный жилой комплекс без различных смарт-решений, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Актуальным трендом последних лет выступает их интеграция, что позволяет сформировать полноценную цифровую экосистему, обеспечивающую высокую комфортность проживания и упрощающую эксплуатацию. Полагаю, что в перспективе 5-10 лет подобный принцип будет широко применяться при создании «умных» районов и городов».
Во II квартале 2021 года девелоперы элитных новостроек Москвы продавали на начальной стадии строительства 45 квартир и апартаментов, что составляет всего 4% от суммарного объема предложения, подсчитали аналитики «Метриум». При этом 69% вариантов жилья продаются в готовых домах.
По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу I полугодия 2021 года на рынке элитных новостроек Москвы застройщики предлагали покупателям почти 1,2 тыс. квартир. Большая часть из них – в готовых или почти достроенных комплексов с квартирами и апартаментами, тогда как выбор у желающих вложиться в котлован или на среднюю стадию строительства (возведение этажей) был крайне скудный.
Из 1 150 квартир и апартаментов всего 45 лотов можно было купить в комплексах или корпусах на начальной стадии строительства. За прошедший год доля такого предложения сократилась с 8% до 4%. Столь же мало вариантов квартир и апартаментов в домах, находящихся на этапе монтажа – всего 47, хотя за год их рыночная доля выросла с 2% до 4%.
Между тем на завершающем этапе стройки (отделка) сейчас предлагается 270 элитных квартир и апартаментов. Их доля за прошедшие 12 месяцев сократилась с 41% до 23%. Больше всего вариантов готового жилья, то есть в новостройках, которые получили разрешение на ввод в эксплуатацию. Сейчас в них можно купить 789 квартир или апартаментов, что составляет 69% рынка (против 49% год назад).
Источник: «Метриум»
Аналитики «Метриум» отмечают, что в целом предложение элитных новостроек в Москве сокращается. Особенно не хватает новых проектов, куда можно было бы вложиться на начальной стадии строительства. За прошедшие 12 месяцев число квартир и апартаментов в продаже упало на 42%. Общее количество проектов или готовых комплексов также уменьшалось: во II кв. 2020 года – 53 проекта, в III кв. 2020 года – 51, в IV кв. 2020 года – 49, в I кв. 2021 года – 46, во II кв. 2021 года – 47. За I полугодие 2021 года начались продажи только в одном новом проекте элитной застройки. В 2020 году на рынке было шесть новинок, в 2019 году – девять.
«Девелоперская активность в элитном сегменте сейчас действительно невысокая, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Это связано с несколькими факторами. Во-первых, всё более объективно ограничен земельный ресурс в центре столицы – поиск подходящих площадок становится более сложным. Во-вторых, меняется сам рынок. Девелоперы все чаще делают ставку на крупные и эксклюзивные проекты, равно как и покупатели хотят жить в кварталах с полноценной, но в то же время приватной средой и инфраструктурой. В этом смысле внимание многих клиентов переключается на премиум-сегмент. И тем не менее, спрос на элитные новостройки есть – дефицит предложения стимулирует застройщиков вести закрытые продажи».
Источник: «Метриум»
Согласно отчёту CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, глобальный объем продаж в сегменте онлайн-торговли увеличится с 2,4 трл долл США в 2020 году до 3,9 трл долл США в 2025 году.
Согласно проведенному исследованию, рост рынка электронной коммерции на 1 млрд долл США ведет к увеличению логистической инфраструктуры на 92 900 кв. м. Таким образом, по оценке CBRE, мировой спрос на складские площади в период 2020–2025 годов составит 138 млн кв. м.
Общий объем продаж на европейском рынке электронной коммерции увеличился за последние пять лет на 150%, доля онлайн-продаж в общем розничном товарообороте выросла с 7% в 2015 году до 13% в 2020 году. По оценке CBRE, с 2020 по 2025 год на европейском рынке сегмент онлайн-торговли увеличится на 298 млрд. долларов США, что потребует дополнительных 28 млн. кв. м складских площадей.
«Электронная коммерция неуклонно росла на протяжении многих лет, но поскольку многие потребители изменили свои покупательские привычки во время пандемии, мы наблюдаем рост активности», — пояснил Джек Кокс, управляющий директор по индустриальной и складской недвижимости в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки. «Это будет по-прежнему иметь большое значение для систем сбыта и логистических цепочек, а также поддерживать рекордные показатели складской недвижимости. Пока потребительская база продолжает расти, мы считаем, что у складской недвижимости также будут дополнительные возможности для роста».
Китай и США являются крупнейшими рынками онлайн-торговли в мире, на них пришлось 57% всех онлайн-продаж. По итогам 2020 года наибольшие темпы проникновения электронной коммерции были зафиксированы в Южной Корее (36% от розничного товарооборота), Китае (27%) и Великобритании (24%). К 2025 году ожидается существенный рост рынка электронной коммерции в Индонезии, с текущих 20% до 34%, а Южная Корея будет иметь самый высокий уровень проникновения электронной коммерции в мире — 43%. В 2025 году уровень онлайн-торговли в общем розничном товарообороте в России увеличится до 16,5%.
Для оценки динамики рынка электронной коммерции CBRE выявила 27 факторов в 43 странах, которые влияют на спрос населения. Это социально-демографические факторы, цифровая грамотность, степень развития финансовых услуг и инфраструктуры. Среди 27 ключевых факторов были определены 6 ключевых: степень урбанизации, проникновение мобильного интернета и широкополосного доступа в интернет, использование банковских карт, уровень цифровых навыков населения, наличие крупных игроков в сегменте онлайн-торговли.
|
Страна |
Проникновение электронной коммерции, 2020 год |
Проникновение электронной коммерции, 2025 год |
|
Южная Корея |
36 |
43 |
|
Индонезия |
20 |
38 |
|
Материковый Китай |
27 |
34 |
|
Великобритания |
24 |
32 |
|
Нидерланды |
18 |
26 |
|
США |
20 |
26 |
|
Сингапур |
16 |
22 |
|
Чехия |
17 |
20 |
|
Канада |
13 |
20 |
|
Россия |
10 |
16 |
Источник: CBRE, прогноз мирового рынка электронной коммерции на 2021 год.
Проникновение электронной коммерции — это доля продаж через Интернет в общем объеме розничных продаж.
Тасос Везиридис, руководитель отдела исследований в области индустриальной, складской и торговой недвижимости, CBRE, пришел к следующему выводу:
«Европейский рынок относительно поляризован с точки зрения проникновения электронной коммерции. Существует ряд рынков, включая Великобританию, Германию, Швецию и Нидерланды, на которых уже существует множество факторов, способствующих высокой доле электронной коммерции, и этот процесс ускорился во время пандемии. Тем не менее, мы считаем, что многие из менее продвинутых рынков, такие как Португалия, Италия и Испания, испытают более быстрый рост в течение следующих пяти лет и начнут догонять лидирующие в этом плане рынки, что приведет к росту спроса на складскую недвижимость как на этих, так и на других европейских рынках».
Василий Григорьев, заместитель директора отдела исследований рынка CBRE в области индустриальной и складской недвижимости, комментирует:
«Несмотря на сравнительно скромную степень проникновения электронной коммерции в России, онлайн ритейл в плане развития логистической инфраструктуры превратился в «приму» складского рынка. В последние несколько лет представители этой отрасли инвестируют в склады больше, чем какой-либо другой сегмент. А доля онлайн ритейлеров в спросе сопоставима с ведущими зарубежными рынками, где процент онлайн покупателей существенно выше чем в России. Мы ожидаем продолжения развития логистической платформы ведущими игроками онлайн розницы, при этом форматы складской недвижимости, подходы к организации логистики этими компаниями могут меняться».