Современный ЖК как цифровая экосистема
Повседневную жизнь жителя мегаполиса сложно представить без использования различных цифровых экосистем. Они обеспечивают мобильность и упрощают коммуникации, позволяют учиться и работать из практически любой точки мира. Поэтому столь технологичная отрасль, как девелопмент, не могла остаться в стороне от подобного тренда. Эксперты «Метриум» рассказывают о том, как современные жилые комплексы становятся цифровыми экосистемами.
Что такое экосистема
Еще 20-25 лет назад понятие экосистемы относилось скорее к биологии и естествознанию. Однако в наши дни оно гораздо шире. Сейчас под экосистемой понимается совокупность различных элементов (устройств и сервисов), которые объединяет общая платформа на базе той или иной операционной системы, а также единый аккаунт. В нее входят системы контроля и управления доступом, видеонаблюдение, профили дома, приборы учета с дистанционной передачей показателей, «Аквастоп», система защиты от короткого замыкания, цифровая диспетчерская, мобильные приложения для резидентов и управляющей компании, маркетплейсы.
Нередко экосистема строится по модульному принципу. Это дает возможность модернизации: при устаревании или выходе из строя того или иного устройства оно просто меняется на новое. Кроме того, такой подход позволяет приспособить систему под запрос конкретного клиента с возможностью дооснащения в дальнейшем.
Существует два подхода к формированию цифровых экосистем в жилых комплексах. Первый предусматривает сотрудничество девелопера с крупным разработчиком соответствующего программного обеспечения и приспособление решений под специфику проекта. Примером такого кейса выступает платформа Ujin от разработчика Unicorn. Второй – предполагает создание экосистемы с нуля под конкретный комплекс или квартал. Такой способ встречается прежде всего в новостройках высокобюджетного сегмента.
Элементы цифровой экосистемы
Вне зависимости от класса конкретного проекта и его особенностей можно выделить пять основных элементов цифровой экосистемы. Первый и самый важный – единое приложение, в котором сосредоточено управление всеми опциями. Его главные критерии – простой и понятный интерфейс, надежность и совместимость с основными гаджетами.
Второй элемент – системы контроля и управления доступом. Доступ по BLE-метке, QR/PIN-коду или Bluetooth присутствует уже в проектах комфорт-класса. В новостройках премиального и элитного сегмента можно встретить распознавание по лицу, «умный» лифт уже знает, на какой этаж отвезти резидента комплекса, когда тот только входит на территорию ЖК или в подъезд. Система видеонаблюдения позволяет отследить путь ребенка из квартиры до детской или спортивной площадки и обратно.
Третий элемент – инженерные системы. Приборы учета с дистанционной передачей показаний в управляющую компанию или ресурсоснабжающую организацию, а также возможность дистанционного отключения воды или электричества сейчас предусматриваются даже в массовых проектах. Из иных опций стоит отметить «Аквастоп» и защиту от коротких замыканий.
Четвертый элемент – системы климата. В проектах бизнес-класса и выше они обладают возможностью регулировать температуру и влажность в помещении, а также опцией дополнительной очистки воздуха. Для управления ими используется приложение.
Пятый элемент – «умные» устройства. К ним относятся разнообразные бытовые приборы (от чайника до холодильника), телевизоры, музыкальное оборудование, личные гаджеты (смартфоны, планшеты, смарт-часы). Тем более, благодаря специальным интеграционным сервисам базирующиеся на разных платформах устройства можно объединять в единую систему для конкретной «умной» квартиры или дома в целом.
Преимущества создания цифровой экосистемы
Главное преимущество цифровой экосистемы – повышение комфортности проживания. Это обеспечивается за счет следующих решений.
Во-первых, управление всеми опциями сосредоточено в одном приложении. Одной из проблем предыдущих версий «умных» домов выступало наличие нескольких программных продуктов, каждый из которых был предназначен для конкретного элемента. Современные решения совместимы с большинством «умных» устройств и не требуют отдельных приложений.
Во-вторых, цифровая экосистема значительно упрощает и процесс эксплуатации многоквартирного дома. Работники управляющей компании получат возможность мониторинга всех инженерных систем в реальном времени, оперативного информирования о нештатных ситуациях и устранения их последствий.
В-третьих, развитие цифровых сервисов упрощает коммуникации между жителями и управляющей компанией. Сейчас в большинстве случаев общение с УК происходит в мессенджерах, а прием и отработка обращений – через личный кабинет. Создание единого приложения позволяет оптимизировать эти процессы и ускорить рассмотрение заявок.
Стоит отметить и иной плюс цифровой экосистемы – она нередко выступает конкурентным преимуществом для потенциальных клиентов. Тем более, с каждым годом растет доля относящихся к поколениям миллениалов и зумеров покупателей недвижимости, для которых важны различные технологичные опции.
Любовь к «умным» решениям
Сейчас застройщики активно объединяют свои усилия с разработчиками «умных» решений и государством. Более того, смарт-проекты активно интегрируются в структуру «умных» городов, что позволяет объединить усилия девелоперов, IT-компаний и местных властей, а также сформировать единые стандарты.
Показателен пример компании «Кортрос». Она выступает одним из первопроходцев внедрения смарт-решений в жилищном строительстве. Девелопер активно сотрудничает с ведущим отечественным разработчиком Unicorn, создавшим универсальную экосистему Ujin. Ею будет оснащена первая очередь жилого комплекса бизнес-класса ILove, ввод в эксплуатацию которой запланирован в I квартале 2022 года. Всем резидентам доступно специальное приложение, которое выступает как платформой для общения с УК, так и средством доступа в комплекс через OR или PIN-код, Bluetooth-ключ или Face ID. Через него можно пустить гостя на свое парковочное место, а также заказать пропуск для посетителей или курьеров. Кроме того, в данном корпусе представлены 117 квартир, оборудованных последней версией «умного» дома. Она включает в себя управление климатом, отоплением, бытовой техникой, защиту от протечек и короткого замыкания. Существует возможность дополнительной установки смарт-устройств (например, телевизора): система совместима с большинством современных гаджетов.
«Доля «умных» домов, в которых сформированы полноценные цифровые экосистемы, на первичном рынке Москвы пока не превышает 10%, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК ILove). – Однако через 5-7 лет данный показатель с большой долей вероятности вырастет кратно – как минимум, до 50%, а в ЖК бизнес-класса – и до 75%. Тем более, на технологичные проекты существует спрос: по данным социологов, 45% потенциальных покупателей недвижимости хотят, чтобы их будущие квартира и дом были оборудованы «умными» решениями».
Весь 2021 год ГК «А101» совместно с компанией «Домиленд» тестировала и запустила новое мобильное приложение, в котором для каждой категории пользователей – покупатели квартир, участники долевого строительства, жители и операторы коммерческих помещений – предусмотрен собственный набор функций и сервисов.
«Анализ клиентских запросов продемонстрировал востребованность цифровых решений и «умных» сервисов, – комментирует Татьяна Файнблит, директор внедрения цифровых сервисов ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Прокшино», «Испанские кварталы», «Белые ночи», «МоскваА101»). – Поэтому мы решили отработать имеющиеся идеи и концепции сначала в режиме пилотного проекта, определить наиболее востребованные пользовательские сценарии, а затем масштабировать полученный опыт на все реализуемые нашей компанией комплексы».
Например, покупателям доступны каталог квартир и полный таймлайн сделки, то есть клиенту видны все ее этапы. Кроме того, в приложении можно подать заявку на ипотеку. Участники долевого строительства могут заказать выписку из ЕГРН, получать от застройщика нужные справки и иные документы и следить за ходом строительства. Жители могут передавать показания счётчиков, оплачивать услуги ЖКХ, оставлять обращения в управляющую компанию, заказывать необходимые справки, размещать частные объявления, а также бронировать места на мероприятия соседского клуба VivA101. В отдельном блоке жители могут узнавать о предстоящих мероприятиях образовательной экосистемы, которые организует бюро «Лёрнити», созданное ГК «А101» для реализации образовательных программ и социокультурных событий, и записаться на них. А для местного бизнеса предусмотрены сервисы по сдаче объекта в аренду и отслеживания арендных платежей, заказу услуг от управляющей компании, согласования вывесок. Кроме того, приложение можно использовать как дополнительный рекламный канал и сообщать жителям об открытии новых объектов, рассказывать об акциях, скидках и новых поступлениях.
«Умные» кварталы
Концепцией «умного» дома уже никого не удивить. Однако некоторые застройщики идут дальше и создают целые смарт-кварталы. Полноценная интеграция каждой квартиры и дома в общую цифровую среду позволяет решить сразу несколько важных задач. К ним относятся повышение комфортности и безопасности проживания, обеспечение мониторинга работы всех систем домов, эффективное взаимодействие собственников с УК.
Примером создания «умного» квартала выступает проект премиум-класса Prime Park от компании Optima Development. Разработанная девелопером специально под данный комплекс концепция позволяет интегрировать различные гаджеты, средства безопасности, коммуникации и дистанционного управления в единую систему в масштабах комплекса. Так, «умные» камеры пропустят на территорию квартала и в паркинг только «прописанные» машины. BLE-метки позволяют идентифицировать посетителя в лобби в зависимости от его роли (житель, курьер, обслуживающий персонал).
Управление теми или иными опциями происходит через специальное приложение. Оно позволяет вызывать лифт, отправлять заявки на различные услуги и в УК, заказывать пропуска для гостей и курьеров, выбирать тип парковочного абонемента, регулировать профили квартиры и контролировать расход коммунальных ресурсов.
«Бесспорно, будущее именно за «умными» кварталами, ведь подобный комплексный подход позволяет использовать все преимущества смарт-решений, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Именно поэтому мы фактически с нуля разработали такую концепцию специально под наш проект премиум-класса Prime Park. Это позволило учесть его особенности и сформировать уникальный продукт».
В ГК «А101» еще в 2020 году в одном из корпусов ЖК «Скандинавия» предусмотрела «умные» квартиры. Владелец недвижимости может дистанционно управлять светом, контролировать состояние инженерного оборудования и доступ в помещения.
В начале 2022 года ГК «А101» совместно с компанией Unicorn запущен пилотный проект «умного дома» на базе ЖК «Скандинавия». Его цель – протестировать на практике имеющиеся решения, проработать варианты оснащения такими системами уже построенных корпусов и в перспективе сформировать полноценную цифровую экосистему в возведенных девелопером микрорайонах. В дополнение к имеющимся опциям «умной» квартиры собственники получат возможность бесключевого доступа (в том числе по протоколу BLE), дистанционного открытия дверей в подъезде, просмотра камер видеонаблюдения. Для управления элементами «умного» дома создано специальное приложение, адаптированное под специфику проекта.
«Сложно представить современный жилой комплекс без различных смарт-решений, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Актуальным трендом последних лет выступает их интеграция, что позволяет сформировать полноценную цифровую экосистему, обеспечивающую высокую комфортность проживания и упрощающую эксплуатацию. Полагаю, что в перспективе 5-10 лет подобный принцип будет широко применяться при создании «умных» районов и городов».
По данным Knight Frank St Petersburg, себестоимость строительства складов в городе увеличилась в среднем на 23% за прошедший год. Увеличение затрат девелоперов привело к росту запрашиваемой арендной ставки в складах класса A на 24%, в классе В – на 6%.
К первичным факторам увеличения запрашиваемых ставок аренды относится, помимо себестоимости строительства, низкая вакансия, отсутствие достаточного объема ввода складов в перспективе и увеличение затрат на рабочую силу.
В новых строящихся качественных складских объектах класса А средние запрашиваемые ставки составили 5 070 руб./м²/год (triple net), что на 2-3% выше, нежели стоимость аренды в действующих складах. Но по оценкам экспертов Knight Frank St Petersburg, рост ставок еще не достиг своего предела и продолжится до конца года.
В 1 полугодии 2021 г. арендаторам пришлось адаптироваться, и в ситуации дефицита выбора они готовы платить дороже.
В последнее время компания Norebo арендовала около 7 тыс. м² в мультитемпературном складском комплексе «Эксклюзив Шушары», также были заключены несколько сделок аренды небольшого размера площадей (до 1 тыс. м²).
До конца текущего года мы ожидаем ввода около 137 тыс. м² складских площадей спекулятивного назначения, при этом 80% от запланированного объема уже заняты. За I полугодие 2021 г. рынок качественных складов пополнился только двумя небольшими объектами суммарной арендопригодной площадью 6,6 тыс. м². Город испытывает серьезный дефицит площадей качественных складов. Специалисты отмечают рекордные показатели спроса на складской сегмент в Санкт-Петербурге и Ленинградской области как по количеству запросов, так и по объему площадей. Речь идет о 800 – 1 000 тыс. м², которые в течение ближайших 2 лет могут трансформироваться в сделки. Соответственно те девелоперы, которые выйдут на дефицитный складской рынок с предложением, смогут быстрее окупить затраты.
Илья Князев, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank St Petersburg: «Складские девелоперы, которые заняли выжидательную позицию в начале года, в ближайшее время приступят к строительству, и получат большую маржинальность. Ввиду отсутствия свободного предложения спекулятивных складов на рынке и увеличившейся себестоимости строительства ставки еще подрастут. С ростом себестоимости все издержки рано или поздно будут перекладываться на конечного пользователя».
К 2024 году в Москве построят 33 станции метрополитена. По подсчетам экспертов «Метриум», сейчас рядом с ними застройщики реализуют 43 проекта застройки, в которых сосредоточены почти 8 тыс. квартир и апартаментов. В сумме они составляют 20% предложения московского рынка новостроек.
В зоне строительства новых станций метро девелоперы ведут реализацию 43 проектов застройки, в которых на выбор покупателям предлагается 7,8 тыс. квартир и апартаментов. Всего же объем рынка столичных новостроек оценивается в 39,5 тыс. объектов. Таким образом, рядом с новыми станциями метро девелоперы предлагают 20% квартир и апартаментов в московских новостройках.
В зоне строительства метро сосредоточено предложение нового жилья в основном массового сегмента. В сумме речь идет о 5,1 тыс. квартир и апартаментов (65% от общего числа квартир рядом с новыми станциями). В среднем они продаются по 218 тыс. рублей за квадратный метр. В основном они предусмотрены в Новой Москве (порядка 3,5 тыс. квартир), где идет строительство Коммунарской ветви метрополитена, которая, по планам властей, достигнет Троицка. Крупнейшие проекты застройки в зоне доступности станции метро «Коммунарка», где можно пересесть с Коммунарской на Сокольническую ветку, реализует ГК «А101» («Москва А101» и «Скандинавия»).
«Действующие станции Сокольнической ветки метро и строящиеся станции других линий значительно улучшают транспортную доступность территории ТиНАО и повышают ликвидность жилья и коммерческих помещений, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Нужно отметить, что основной рост стоимости недвижимости, обусловленный фактором метро, происходит не после открытия станции, а в момент начала строительства. В целом близость к метро может повысить цены на квартиры на 10-15%».
Среди новостроек комфорт-класса рядом с новыми станциями метро самые доступные проекты в Новой Москве – это ЖК «Бристоль» (174 тыс. рублей за кв.м) и «Бунинские луга» (195 тыс. рублей за кв.м) и ЖК «Скандинавия» (204 тыс. рублей за кв.м).
В новостройках бизнес-класса рядом с новыми станциями метро застройщики предлагают 2,4 тыс. квартир и апартаментов (31%). Преимущественно они расположены вдоль Большой кольцевой линии метро. В среднем они обойдутся покупателям в 332 тыс. рублей за кв.м. Впрочем, среди них есть и мультиформатные проекты застройки, которые состоят из домов разных классов. К примеру, в городском квартале «Ривер Парк», рядом с которым в 2022 году появится станция «Нагатинский затон» Большой кольцевой линии метро, в корпусах бизнес-класса в среднем квартиры стоят 317 тыс. рублей за кв.м, а в комфорт-классе представлены апартаменты по 251 тыс. рублей за кв.м.
«Жители новостроек у Большой кольцевой линии смогут пользоваться теми же преимуществами, что и москвичи, живущие рядом с Кольцевой линией, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Они смогут быстро попасть в любой уголок Москвы, минуя загруженный центр. В то же время всегда можно добраться до пересадочной станции и быстро оказаться в центре. Для жителей новостроек высокобюджетного сегмента метро также важно – им пользуются дети и обслуживающий персонал».
В бизнес-классе самые доступные варианты новостроек у новых станций метро – это комплексы апартаментов. Наиболее низкие цены в проекте Loft 151 (179 тыс. рублей за кв.м,) и «Октябрь» (186 тыс. рублей за кв.м).
Рядом с новыми станциями метро девелоперы реализуют и проекты премиум-класса. В них можно приобрести порядка 250 квартир и апартаментов, а в среднем они стоят 504 тыс. рублей за кв.м. Все эти новостройки возведут рядом с новыми станциями Большой кольцевой линии метро, а именно – комплекс «Остров» недалеко от станции «Терехово» (414 тыс. рублей за кв.м), Spires – у «Давыдкова» (521 тыс. рублей за кв.м), «Река» – рядом с «Мичуринским проспектом» (625 тыс. рублей за кв.м) и MOD у «Марьиной рощи» 352 тыс. рублей за кв.м.
«Развитие сети метро существенно влияет на динамику цен на рынке новостроек Москвы, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В среднем новостройки рядом с метро на 10-15% дороже аналогов, расположенных далеко от станций подземки. Такие проекты практически всегда могут стать выгодным вложением для инвесторов, потому что жилье рядом с узлами скоростного транспорта неизменно пользуется спросом как у покупателей, так и у арендаторов».
Новостройки рядом с перспективными станциями метро