Закрытие российских аэропортов на юге в два раза снизило спрос на посуточную аренду
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/8d652026/892eecfbdb602476fa335d69.jpg)
Российская гражданская авиация столкнулась с санкциями: 27 февраля Евросоюз и ряд других стран закрыли свое воздушное пространство для российских самолетов. В то же время отдыху на отечественных курортах препятствует запрет Росавиации на полеты в 11 аэропортов центральной части и юга РФ. Циан выяснил, как рынок частной посуточной аренды отреагировал на изменения. Отдыхать на российских курортах - дороже на четверть, чем годом ранее. В отсутствии альтернатив на предстоящий сезон отпусков россияне активно ищут квартиры даже в городах, где временно нет авиасообщения.
Помимо ограничений на авиасообщение с другими странами зарубежному отдыху также препятствует ограничения на продажу наличной иностранной валюты и на работу международных платежных систем Visa и Mastercard. Сложнее стало и найти жилье с уходом с российского рынка сервисов бронирования Booking.com и AirBnb.
- Закрытие авиасообщения привело к падению туристического спроса в два раза. Снижение коснулось и Сочи, где не действуют ограничения на авиасообщение. Спрос перераспределяется в Сочи с соседних курортов.
- Десятидневное снижение спроса сменилось ростом после мартовских праздников. Отдыхать в России - на четверть дороже, чем год назад. Всего за месяц ставка аренды выросла на 4%. Рантье повышают ставки на фоне возросшей активности. С рынка уходят более компактные лоты с меньшим бюджетом, что также влияет на цены.
- Конкуренция усиливается: выбор квартир в посуточную аренду стал выше на треть в годовой динамике и на 13% всего за месяц.
- Отдохнуть сейчас в городах-миллионниках будет дороже, чем год назад, на 14%.
- С уходом Booking.com количество ежедневно выводимых «новинок» на рынке посуточной аренды увеличилось в три раза.
Для анализа ситуации на рынке и расчета ставки аренды учитывались типовые квартиры (1-,2,-3-комнатные, площадью от 20 до 150 кв.м, со ставкой аренды от 1 тыс. до 20 тыс. рублей в сутки).
1. Спрос на курортах снизился в два раза после введенных ограничений на перелеты
24 февраля были временно закрыты 11 российских аэропортов на юге России, данные ограничения продлены в пятый раз и действуют до 1 апреля. Это привело к резкому снижению спроса на посуточную аренду со стороны тех, кто планировал отдых на российских курортах. В целом по 11 городам количество звонков по объявлениям краткосрочной аренды снизилась почти в два раза (в 1,8 раз), а количество интересантов – на 30%. Меньшее снижение числа пользователей в этот период говорит о том, что рынок аренды просматривался, но в предметный интерес и звонки такой спрос приводил реже, чем до введенных ограничений.
Большее снижение спроса наблюдалось в городах-курортах: например, в Анапе падение оказалось двукратным. В Симферополе - из аэропорта которого отправляются рейсовые автобусы по всему Крыму - в 2,2 раза. В то же время в Краснодаре падение было всего на 8%, в Ростове-на-Дону - на 3%, в Воронеже - на 15%.
Падение рынка продолжалось 10 дней – уже 5 марта количество звонков и потенциальных арендаторов снова увеличилось до фоновых февральских значений, что было связано в том числе с невозможностью бронировать жилье на Booking.com. И уже после завершения праздников интерес к недвижимости городов без авиасообщения превысил февральские показатели – текущая активность в среднем выше, чем в феврале до введенных ограничений на 52% по числу звонков и на 43% по количеству потенциальных арендаторов.
Источник: Циан.Аналитика
В Сочи, несмотря на сохранение авиасообщения, спрос с 24 февраля снизился по количеству звонков на 42%, а по числу уникальных пользователей – на 37%. То есть с временными сложностями столкнулись даже рантье в тех городах, где транспортное сообщение не изменилось. Однако в конечном счете постоянное продление ограничений на перелеты привело к смещению спроса из других курортных городов в пользу Сочи. Если до ограничения авиасообщения в трех курортах (Сочи, Геленджик и Анапа), на Сочи приходилось порядка 65% потенциальных арендаторов, то после закрытия остальных аэропортов – уже 78%.
2. Отдыхать в России теперь дороже на четверть
Несмотря на все действующие ограничения, ставка аренды в городах с закрытыми аэропортами за прошедший месяц не показала снижения. С 24 февраля – первого дня закрытого авиасообщения – базовая ставка аренды увеличилась на 3,7%: с 2,06 тыс. до 2,14 тыс. рублей. За год динамика более выражена: +23,4%. В конце марта 2021 года жилье в городах на юге сдавалось за 1,73 тыс. рублей в сутки (базовая ставка).
Основной рост ставок аренды пришелся на период уже после мартовских праздников. С 24 февраля по 9 марта включительно средняя ставка аренды стагнировала, увеличившись всего на 0,9% по 11 городам с закрытым воздушным сообщением (с 2,06 тыс. до 2,08 тыс. р.).
Для сравнения – в Сочи, где аэропорт по-прежнему полноценно работает, средняя ставка посуточной аренды увеличилась на 4% за месяц. Однако рост связан не только с новым ценообразованием, но и изменением структуры предложения: сейчас на трехкомнатные квартиры приходится около 18% квартир, в то время как месяцем ранее показатель был 14%. С рынка уходят более компактные лоты с меньшим бюджетом. Наибольший прирост предложения за месяц отмечен в Геленджике (+17%) и Симферополе (+70%).
В целом по всем городам с закрытым авиасообщением выбор стал выше на треть в годовой динамике и на 13% всего за месяц. Причина такой ситуации - и в высоких ставках по ипотеке, что привело к снижению объема предложения на вторичном рынке в сегменте купли-продажи и перехода части собственников из категории продавцов в категорию арендодателей.
Источник: Циан.Аналитика
Самый большой прирост цен показали двухкомнатные квартиры, однокомнатные квартиры выросли по ставке аренды на 1,2% .
Изменение средних ставок аренды по городам с закрытым авиасообщением и предложением от 50 типовых квартир в краткосрочную аренду
|
1-комн |
2-комн |
||||
|
24.фев |
28.мар |
Динамика |
24.фев |
28.мар |
Динамика |
Геленджик |
2,94 |
2,91 |
-1% |
4,11 |
4,23 |
3% |
Симферополь |
2,17 |
2,15 |
-1% |
2,64 |
2,68 |
2% |
Ростов-на-Дону |
1,93 |
1,85 |
-4% |
2,34 |
2,35 |
1% |
Липецк |
1,64 |
1,73 |
5% |
1,82 |
1,94 |
6% |
Краснодар |
1,72 |
1,71 |
-1% |
2,28 |
2,49 |
9% |
Воронеж |
1,63 |
1,71 |
5% |
2,14 |
2,18 |
2% |
Белгород |
1,42 |
1,44 |
2% |
1,87 |
1,87 |
0% |
Курск |
1,43 |
1,43 |
0% |
1,76 |
2,04 |
16% |
Все города с закрытыми аэропортами |
1,80 |
1,82 |
1,20% |
2,31 |
2,41 |
4,30% |
Сочи |
2,77 |
2,82 |
1,80% |
4,1 |
4,15 |
1,20% |
Источник: Циан.Аналитика
3. В «миллионниках» квартир посуточно стало больше на треть
Рост ставок аренды – тенденция, характерная не только для курортов, но и городов-миллионников, которые также готовятся к предстоящему туристическому сезону и повышенному спросу. На протяжении последнего месяца средняя ставка аренды показала разнонаправленную динамику: с 26 февраля стоимость снижалась до 3-4 марта, корректировка составила 1%, после чего ставки уверенно пошли в рост. То есть в условиях неопределенности собственники предпочли не повышать цены, однако рынок уже к середине марта полностью отыграл падение и сейчас ставки аренды – выше, чем месяц назад на 3%: рост с 2,03 тыс. до 2,09 тыс. р. Объем предложения спустя месяц стал выше на треть (+36%), в том числе за счет активного вывода «новинок». Примерно в полтора раза увеличился выбор квартир в посуточную аренду всего за месяц в Москве, Санкт-Петербурге, Казани и Новосибирске.
Отдохнуть сейчас в «миллионниках» будет дороже, чем год назад на 14%: 2,09 тыс. р. вместо 1,84 тыс. р. в сутки. Для тех, кто выбрал однокомнатные квартиры, экскурсионный отдых станет дороже на 14%, двухкомнатные – 11%, трехкомнатные – 11%.
Источник:Циан.Аналитика
Среди городов-миллионников (без учета населенных пунктов с закрытым авиасообщением) наибольший прирост ставок показал Волгоград, Новосибирск и Санкт-Петербург. Рост конкуренции привел к снижению ставок на двухкомнатные квартиры в Москве и в Казани.
|
1-комн |
Динамика |
2-комн |
Динамика |
Динамика предложения за месяц |
||||||
|
25.мар |
01.фев |
25.мар |
За год |
За месяц |
25.мар |
01.фев |
25.мар |
За год |
За месяц |
|
Москва |
2,61 |
2,86 |
2,93 |
13% |
3% |
4,11 |
5,04 |
4,73 |
15% |
-6% |
45% |
Санкт-Петербург |
1,93 |
2,23 |
2,36 |
22% |
6% |
2,80 |
3,01 |
3,37 |
21% |
12% |
60% |
Новосибирск |
1,57 |
1,76 |
1,89 |
20% |
8% |
2,13 |
2,22 |
2,64 |
24% |
19% |
52% |
Казань |
1,54 |
1,91 |
1,87 |
21% |
-2% |
2,11 |
2,45 |
2,43 |
15% |
-1% |
54% |
Нижний Новгород |
1,56 |
1,64 |
1,73 |
11% |
6% |
1,87 |
2,18 |
2,18 |
17% |
0% |
31% |
Воронеж |
1,44 |
1,63 |
1,71 |
19% |
5% |
1,78 |
2,14 |
2,21 |
24% |
3% |
9% |
Красноярск |
1,70 |
1,70 |
1,71 |
0% |
1% |
2,10 |
2,13 |
2,12 |
1% |
0% |
13% |
Екатеринбург |
1,59 |
1,66 |
1,70 |
7% |
2% |
2,11 |
1,99 |
2,07 |
-2% |
4% |
40% |
Волгоград |
1,38 |
1,46 |
1,61 |
17% |
11% |
1,66 |
1,80 |
2,14 |
29% |
19% |
24% |
Уфа |
1,50 |
1,56 |
1,59 |
6% |
2% |
2,19 |
2,24 |
2,19 |
0% |
-2% |
15% |
Самара |
1,50 |
1,57 |
1,59 |
6% |
1% |
2,08 |
1,88 |
1,99 |
-4% |
6% |
-14% |
Пермь |
1,50 |
1,50 |
1,57 |
5% |
5% |
1,88 |
1,84 |
1,83 |
-3% |
-1% |
12% |
Челябинск |
1,29 |
1,42 |
1,53 |
19% |
8% |
1,80 |
1,80 |
1,82 |
1% |
1% |
7% |
Общий итог |
1,61 |
1,79 |
1,84 |
14% |
2,9% |
2,17 |
2,34 |
2,40 |
11% |
2,7% |
36% |
Источник: Циан.Аналитика
Активность потенциальных арендаторов с 24 февраля в городах-миллионниках снизилась, как и в локации с ограниченным авиасообщением, однако корректировка была существенно меньше – всего на 20%, тогда как в городах с закрытыми аэропортами корректировка составила 1,8 раз. Снижение спроса на посуточную аренду продлилось всего через неделю, после чего спрос увеличился – количество новых пользователей стало больше на треть относительно фоновых значений февраля. Количество же звонков увеличилось в полтора раза, то есть каждый пользователей теперь мониторит и рассматривает большее число вариантов на фоне как роста цен, так и объема предложения.
4. В поисках альтернативных сервисов бронирований
Платформа для онлайн-бронирования отелей Booking.com и сервис аренды квартир Airbnb временно прекратили свою деятельность в России. Собственники квартир, сдающие объекты краткосрочно, ищут другие источники для поиска арендаторов, об этом свидетельствует и статистика Циан – 5 марта, когда Booking объявил о прекращении работы в России, количество новых публикуемых объявлений на cian.ru по городам с закрытым воздушным сообщением увеличилась в два раза относительно фоновых значений неделей ранее. Сейчас количество «новинок» соответствует тому, что фиксировалось в конце февраля-начале марта, до ухода с рынка сервиса онлайн-бронирования.
В Сочи – главном курорте – количество впервые публикуемых объявлений увеличилось в три раза 5-6 марта, на фоне как ухода сервиса бронирования, так и предстоящих праздничных дней. Текущая активность по городам в части публикации «новинок» в среднем в четыре раза выше, чем год назад в тот же период. По городам-миллионникам похожая ситуация: с уходом Booking.com количество ежедневно выводимых «новинок» увеличилось в три раза.
“Курорты Краснодарского края пользуются рекордным спросом на протяжении последних двух лет по причине пандемии, а теперь - из-за геополитической обстановки и фактически отсутствия возможности полетов в другие страны, – говорит Виктория Кюрихина, главный эксперт Циан.Аналитика – Несмотря на высокую конкуренцию, ставки к лету будут еще расти - текущая базовая ставка аренды, например, в Сочи - на 12% ниже, чем летом прошлого года. А с учетом невозможности снятия и покупки наличных на протяжении всего предстоящего курортного сезона, отдых в странах даже с доступным авиасообщением остается под большим вопросом. К тому же снятие основных противоэпидемических ограничений только способствует росту спроса на российские курорты ближе к лету».
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/e84cb2cb/dcaac0dc47cdd2e62b8ee3dd.jpg)
Всего в 2021 году девелоперы инвестировали порядка $1,628 млрд в приобретение 900 га под строительство жилья и апартаментов. Это самый высокий показатель за всю историю рынка девелопмента Санкт-Петербурга. Совокупно девелоперы приобрели 215 га в центральных и околоцентральных районах города и еще 685 га – в периферийных локациях и ближайшей Ленинградской области.
Примерно половину от общего объема инвестиций в земельные участки сформировали три девелопера – Setl City, ПИК и Группа ЛСР. Ключевыми стали покупка территории бывшего Невского завода (Setl City), части проекта Ligovsky City (ПИК) и площадки Алмаз–Антей на В.О. (Группа ЛСР). Также девелоперы активно пополняли земельный банк крупными площадками на периферии и в Ленинградской области – например, в локациях Каменка и Шувалово, Новоселье, Пушкин и Стрельна.
Примечательно, что с 2019 года средняя стоимость площадки, приобретенной для строительства жилья и апартаментов, выросла в два раза – с одной стороны, это связано с удорожанием участков, с другой – с увеличением размера приобретаемых лотов. В 2021 году высоким спросом пользовались крупные площадки (более 10 га) для реализации проектов комплексного освоения территории в области и на периферии: такие сделки сформировали более четверти от количества реализованных участков.
В центре Петербурга стоимость земельных участков увеличилась с 2019 года на 30%. Хотя средняя площадь надела осталась на уровне 1-3 га, динамика стоимости напрямую связана с конфигурацией участков: на рынке остались только дефицитные, преимущественно сложные площадки.
Основным драйвером активности на рынке стало существенное наращивание капитала жилищными девелоперами в 2020-2021 годах на фоне высокого спроса на первичную недвижимость во время действия льготной ипотечной программы. Рекордный рост цен на первичном рынке стимулировал интерес застройщиков к площадкам, на которых реализация жилья и апартаментов ранее была немаржинальной.
В условиях дефицита земельных участков в центре города, девелоперы активно рассматривают коммерческие объекты с последующим редевелопментом. Интересом пользуются площадки с морально устаревшими коммерческими объектами (склады, гипермаркеты, парковки, бизнес-центры) и участки, требующие изменения функционального назначения для строительства жилья в околоцентральных районах Петербурга. Также, одним из возможных вариантов создания новых проектов выступает реконструкция.
«В 2021 году мы увидели рекордный спрос застройщиков на земельные участки. В ближайшем будущем интерес девелоперов сохранится: объем предложения первичного жилья пополняется недостаточно активно и пока не успевает за спросом. Следовательно, девелоперы продолжат приобретать площадки под новые проекты. Однако, на фоне роста цен и некоторого снижения покупательского спроса, и аппетиты застройщиков также могут скорректироваться», - комментирует Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/ded8d1f5/fb142b0e0f1f243f22047c18.jpg)
В ноябре средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента в Москве сократилась впервые за 16 предшествующих месяцев. Квадратный метр подешевел на символические 0,4%, подсчитали аналитики «Метриум». Между тем за год этот показатель увеличился на 29%.
В ноябре 2021 года новостройки массового сегмента в Москве в среднем продавались за 261 тыс. рублей за квадратный метр. Между тем в октябре застройщики предлагали новое жилье в этом ценовом секторе за 262 тыс. рублей. Таким образом, за месяц цена квадратного метра уменьшилась на 0,4%. Это произошло впервые за предшествующие 16 месяцев, когда цена только возрастала. В последний раз аналитики «Метриум» фиксировали снижение цены только в июле 2020 года на 0,6% по сравнению с июнем.
Тем не менее, за прошедший год цена на массовые новостройки в столице значительно увеличилась. В ноябре 2020 года такое жилье обходилось покупателям в среднем в 203 тыс. рублей. Таким образом, массовые новостройки прибавили в цене 29%. В среднем ежемесячно квадратный метр в них дорожал на 2,1%.
Впрочем, после фактического завершения программы субсидирования ипотеки в июле 2021 года темпы роста цен снизились. С июля по ноябрь квадратный метр дорожал примерно на 1,2% в месяц, тогда как с января по июнь – на 2,8%.
В территориальном разрезе цены на новостройки эконом- и комфорт-класса в Москве за последний месяц двигались разнонаправленно. Квадратный метр подешевел в ЮАО (на 1,6% до 263), в ВАО (на 1% до 271), в ЮВАО (на 0,6% до 242) и в ЗАО (на 0,1% до 299). В остальных же округах цены увеличились на 0,1–1,3%. Цены на разные типы квартир тоже преимущественно сократились. Однокомнатные квартиры стали дешевле в среднем на 1,7% (до 10,8 млн рублей), двухкомнатные – на 0,9% (до 15,1 млн рублей), трёхкомнатные – на 0,3% (до 20,0 млн рублей). Подорожали за прошедший месяц только студии – на 1,9%, а их стоимость достигла 7,5 млн рублей.
«Студии остаются одним из самых востребованных форматов квартир в новостройках сейчас, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Такое жилье охотно приобретают как инвесторы, так и обычные клиенты. На фоне роста цен студии становятся самым доступным вариантом жилья. Соответственно спрос на них не ослабевает, а значит и цены продолжают расти, причем интенсивнее, чем на другие типы квартир».
«Снижение цен – знаковое событие для рынка на текущий момент, однако пока глобальные выводы делать рано, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Сокращение цены незначительное и вполне укладывается в рамки погрешности. Для основательных выводов о переходе цен на рынке из состояния «текущего коридора» в «устойчивое снижение» необходима более ощутимая отрицательная динамика цен на протяжении нескольких месяцев подряд. Тогда и можно будет говорить о тренде. Спрос хотя и сократился во втором полугодии 2021 года, но все равно остается в среднем выше аналогичных периодов, чем в 2019 и в предыдущие годы. Вероятнее всего, застройщики выбрали в ноябре стратегию «не поднимать цены» в попытке воспользоваться пока еще благоприятными условиями по ипотеке на фоне активного повышения ключевой ставки. Это позволит девелоперам максимизировать количество сделок до конца этого года».
Источник: «Метриум»