Вторичная недвижимость за I квартал подорожала во всех городах
Квартиры на вторичном рынке в I квартале текущего года стремительно дорожали во всех крупных городах страны. Особенно резкий рост, по наблюдению аналитиков федерального портала «МИР КВАРТИР», наметился с конца февраля, когда пошатнулась стабильность национальной валюты и на рынке недвижимости начался ажиотаж.
Некоторые города бьют все рекорды по повышению цен. Так, в Архангельске за три месяца «вторичка» взлетела в цене почти на четверть: «квадрат» подорожал на 24,1%, до 81,2 тыс. рублей, средний лот – на 24,6%, до 4,3 млн рублей. «Где-то цены растут плавно, а где-то скачками. В Архангельске квартиры на регулярном рынке до сих пор сильно отставали по цене от новостроек, и теперь во многом компенсировали этот разрыв», – объясняет этот феномен Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
Также сильно подскочили цены в Калининграде, где квадратный метр подорожал с начала года на 20%, в Калуге (+18,7%), Магнитогорске (+18,7%), Мурманске (+17,7%), Самаре (+17,4%), Твери (+17,4%), Барнауле (+16,1%), Казани (+15,8%) и Кемерово (+15,5%).
Меньше всего выросли Владивосток (+3,3%), Хабаровск (+4,4%), Москва (+4,9%), Тула (+5,3%), Сочи (+5,5%), Иркутск (+5,8%), Новосибирск (+6,2%), Краснодар (+6,3%), Якутск (+6,9%) и Ижевск (+7%). Единственное, что чуть-чуть подешевело – средняя квартира в Сочи (–1,1%), при том, что «квадрат» жилья там все же подорожал (+5,5%).
В среднем по всем городам в I квартале 2022 года квадратный метр квартир на вторичном рынке вырос на 10,4%, до 91,3 тыс. рублей, средняя стоимость предложения – на 12,7%, до 5,2 млн рублей.
Средняя площадь предлагаемой квартиры увеличилась на 1 кв. м – с 56 до 57 кв. м, что говорит о том, что с рынка вымываются самые компактные (а значит, самые дешевые) квартиры.
«Стремительно растущая инфляция и покупательский ажиотаж разогнали цены. Многие покупатели, не нуждающиеся в ипотеке, предпочли вторичный рынок, где жилье стоит дешевле, чем новостройки. Все это повысило спрос. В то же время предложение сократилось: продавцы после 24 февраля стали отказываться от сделок, опасаясь обесценивания рублей, которые они бы получили за свои квартиры, – говорит Павел Луценко. – В перспективе мы ожидаем, что «вторичка» продолжит прибавлять в цене, но лишь на уровне инфляции или даже медленнее».
Цены на квартиры вторичного рынка в городах РФ
№ |
Город |
Ср. цена, руб./кв. м |
Прирост за I квартал 2022 |
Ср цена квартиры, руб. |
Прирост за I квартал 2022 |
1 |
Москва |
310480 |
4,9% |
17686564 |
1,9% |
2 |
Сочи |
260528 |
5,5% |
12488789 |
-1,1% |
3 |
Санкт-Петербург |
192486 |
10,8% |
11877242 |
14,2% |
4 |
Севастополь |
157134 |
8,8% |
8695661 |
9,1% |
5 |
Владивосток |
155434 |
3,3% |
8310683 |
12,6% |
6 |
Московская область |
143600 |
9,6% |
7649516 |
9,7% |
7 |
Казань |
135215 |
15,8% |
7343305 |
18,9% |
8 |
Калининград |
118605 |
20,0% |
7315986 |
22,8% |
9 |
Симферополь |
115517 |
11,0% |
6812656 |
11,4% |
10 |
Краснодар |
114876 |
6,3% |
6041664 |
6,8% |
11 |
Хабаровск |
112779 |
3,4% |
6169550 |
6,5% |
12 |
Якутск |
109589 |
6,9% |
6067741 |
5,7% |
13 |
Сургут |
107852 |
7,6% |
6437511 |
11,9% |
14 |
Нижний Новгород |
107811 |
8,9% |
5931607 |
11,2% |
15 |
Ленинградская область |
101893 |
11,2% |
5422052 |
16,4% |
16 |
Чита |
101260 |
13,3% |
6251228 |
17,8% |
17 |
Новосибирск |
100514 |
6,2% |
5522066 |
7,6% |
18 |
Иркутск |
100149 |
5,8% |
5762744 |
10,3% |
19 |
Белгород |
98136 |
9,4% |
5562351 |
11,2% |
20 |
Екатеринбург |
97002 |
8,8% |
5560385 |
10,9% |
21 |
Тюмень |
95130 |
7,8% |
5782378 |
12,1% |
22 |
Тула |
93249 |
5,3% |
5083272 |
7,1% |
23 |
Уфа |
92880 |
7,1% |
5421027 |
14,6% |
24 |
Томск |
91097 |
9,5% |
4774280 |
14,4% |
25 |
Самара |
90893 |
17,4% |
5377643 |
21,9% |
26 |
Красноярск |
90856 |
10,4% |
5130057 |
17,1% |
27 |
Улан-Удэ |
88981 |
10,5% |
4700438 |
14,7% |
28 |
Калуга |
88957 |
18,7% |
5208658 |
22,5% |
29 |
Мурманск |
88953 |
17,7% |
4741190 |
16,3% |
30 |
Ростов-на-Дону |
86730 |
12,0% |
5113180 |
14,0% |
31 |
Владимир |
85264 |
13,0% |
4786706 |
17,5% |
32 |
Тверь |
84295 |
17,4% |
4851476 |
16,4% |
33 |
Барнаул |
82231 |
16,1% |
4493496 |
21,0% |
34 |
Архангельск |
81193 |
24,1% |
4290116 |
24,6% |
35 |
Воронеж |
79907 |
9,0% |
4585429 |
10,9% |
36 |
Курск |
79614 |
9,5% |
4432285 |
11,3% |
37 |
Омск |
79116 |
12,5% |
4275378 |
15,8% |
38 |
Ставрополь |
77318 |
15,4% |
5008834 |
20,9% |
39 |
Пермь |
77246 |
8,8% |
4269478 |
10,9% |
40 |
Ярославль |
76440 |
10,1% |
4473148 |
14,8% |
41 |
Кемерово |
75982 |
15,5% |
4116429 |
17,4% |
42 |
Набережные Челны |
73966 |
8,7% |
4122253 |
8,3% |
43 |
Орел |
73565 |
11,6% |
4254380 |
15,1% |
44 |
Пенза |
72427 |
9,3% |
3953169 |
14,4% |
45 |
Иваново |
71190 |
13,2% |
4019713 |
16,8% |
46 |
Чебоксары |
70176 |
13,7% |
4436329 |
16,7% |
47 |
Рязань |
69731 |
13,7% |
4092880 |
16,5% |
48 |
Липецк |
69200 |
12,9% |
3989600 |
18,4% |
49 |
Грозный |
68668 |
9,0% |
4482296 |
5,6% |
50 |
Ижевск |
68189 |
7,0% |
3522622 |
8,4% |
51 |
Волгоград |
68062 |
9,3% |
3784470 |
11,1% |
52 |
Череповец |
68039 |
10,0% |
3824819 |
13,2% |
53 |
Вологда |
67975 |
12,8% |
3811978 |
14,7% |
54 |
Новокузнецк |
67591 |
12,1% |
3680786 |
14,2% |
55 |
Махачкала |
66866 |
11,9% |
5417618 |
18,6% |
56 |
Саратов |
65837 |
15,4% |
3828663 |
19,2% |
57 |
Брянск |
64776 |
12,4% |
3713624 |
14,4% |
58 |
Ульяновск |
63974 |
12,7% |
3646302 |
15,4% |
59 |
Киров |
63168 |
12,6% |
3376045 |
12,0% |
60 |
Саранск |
63035 |
9,6% |
3373978 |
11,1% |
61 |
Владикавказ |
62767 |
13,2% |
4718833 |
16,5% |
62 |
Тольятти |
61993 |
13,0% |
3524809 |
10,6% |
63 |
Астрахань |
60421 |
11,4% |
3715897 |
13,5% |
64 |
Волжский |
59233 |
10,1% |
3061675 |
11,1% |
65 |
Оренбург |
58659 |
9,3% |
3173183 |
11,5% |
66 |
Смоленск |
57752 |
12,0% |
3480850 |
20,3% |
67 |
Челябинск |
57273 |
14,5% |
3421391 |
20,6% |
68 |
Курган |
54709 |
12,9% |
2898928 |
21,3% |
69 |
Магнитогорск |
53787 |
18,7% |
2832204 |
16,1% |
70 |
Нижний Тагил |
42503 |
7,5% |
2256633 |
12,5% |
Среднее |
91325 |
10,4% |
5174859 |
12,7% |
Источник: mirkvartir.ru
При цитировании просьба давать активную ссылку на наш сайт Mirkvartir.ru.
Для рынка апартаментов весь 2021 год прошел под эгидой ожиданий принятия закона об их правовом статусе и это безусловно отразилось, как на корректировке цен, так и на составе нового предложения. За 11 месяцев (с начала 2021 года) на рынок новостроек Москвы в реализацию вышло 23 новых проекта, что на 4 проекта больше, чем в прошлом. Такая динамика показывает определенный рост. Однако в структуре предложения аналитики агентства недвижимости «Бон Тон» отмечают явные трансформации, которые выражаются в классовом составе и нестандартном подходе девелоперов к позиционированию своего продукта.
Так в 2020 году на долю массового сегмента приходилось 45% от всего объема предложения (в течение года в реализацию вышло 9 проектов), а на бизнес-класс – 40% (8 проектов соответственно). Однако в текущем году преимущественная часть предложения, 65,2% (15 проектов), представлена массовым сегментом, где доля комфорт-класса – 26,1% (6 проектов) и стандарт-класса – 39,1% (9 проектов). Бизнес-класс составил 21,7% от общего объема и представлен 5 проектами. На сегмент «премиум» пришлось всего 13,1% (3 проекта). В структуре распределения апартаментов по локациям большая часть проектов массового сегмента приходится на ЗАО – 26,7% и ВАО – 20%, бизнес-класса по 40% – на САО и СЗАО, премиум-класс – по трети сосредоточился на 3 округа – САО, ЮЗАО и ЦАО.
Если говорить о средней цене квадратного метра, то в новинках 2021 года также произошла существенная корректировка. Причиной стал не только рыночный рост цен, но и более высокие качественные параметры проектов. Так, в апартаментах комфорт-класса без отделки средневзвешенная цена выросла на 46,7% (с 172,1 тыс. руб./кв. м до 252,7 тыс. руб./кв. м), с отделкой – на 39,2% (с 200,5 тыс. руб./кв. м до 279,2 тыс. руб./кв. м). В бизнес-классе рост оказался менее значительным: без отделки – на 20,5% (с 257,2 тыс. руб./кв. м до 309,8 тыс. руб./кв. м), с предчистовой отделкой – на 10,4% (с 263,2 тыс. руб./кв. м до 290,5 тыс. руб./кв. м).
«В этом году на рынке апартаментов мы наблюдаем тенденцию увеличения доли проектов массового сегмента, – комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики АН «БОН ТОН» – Тем временем объем более высокобюджетного предложения постепенно сокращается. Например, бизнес-класс за год пополнился лишь 5 проектами, что на 3 меньше, чем годом ранее. При этом стоит отметить, что в новом предложении преобладали не масштабные, а «штучные» проекты клубного формата с небольшим количеством лотов. Таким образом индивидуальность и наличие уникальных качественных характеристик становится для застройщика приоритетным и неотъемлемым условием успешной реализации, особенно на рынке апартаментов в более высоком ценовом сегменте. Помимо комфортной локации, современной архитектуры, нетривиальных концептуальных решений и развитой внутренней инфраструктуры, большим спросом у потребителей пользуются сейчас проекты, которые обладают исключительными дополнительными преимуществами».
Именно таким ярким представителем в составе премьер 2021 года является комплекс апартаментов «Досфлота, 10». Проект расположен в живописной парковой зоне у «большой воды» Химкинского водохранилища, в районе Южное Тушино – одной из самых экологически-чистых зон столицы и, при этом, на территории исторически-сложившейся застройки с прекрасно развитой городской инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. В экспозиции – 42 апартамента площадью от 55 до 135 кв.м с широкой линейкой планировочных решений. Эксклюзивные лоты первого этажа имеют собственные террасы с отдельными выходами, а апартаменты верхнего этажа – выход на эксплуатируемую кровлю. Комплекс наделен полным набором опций и сервиса, характерным для клубного формата, и отражает в себе главную ценность современного качественного образа жизни – микс городского комфорта в окружении природных ландшафтов.
Апартаменты бизнес-класса, вышедшие в реализацию в 2021 г.
Название проекта
|
Округ, район
|
Кол-во лотов, шт. |
Метраж, кв. м |
Цена лотов, млн руб. |
Wellton Gold |
СЗАО, Хорошево-Мневники |
220 |
38-80 |
13,5 - 26,3 |
Досфлота,10 |
СЗАО, Южное Тушино |
42 |
61-137 |
21,8 - 48,1 |
Verdi |
САО, Савеловский |
108 |
35-87 |
14,1 - 30,1 |
Monodom Lake |
САО, Головинский |
238 |
32-125 |
9,1 - 35,6 |
N'ice Loft |
ЮВАО, Нижегородский |
2240 |
17-76 |
5,3 - 20,3 |
Несмотря на серьезные потрясения, связанные с пандемией в 2020 г., рынок офисной недвижимости оказался устойчив к внешним факторам. По предварительным итогам 2021 г. можно смело утверждать, что он восстановился. Совокупный объём предложения качественных офисов в 2021 г. составил 3,9 млн м². Наблюдается восстановление девелоперской активности, за год было введено в эксплуатацию 179,0 тыс. м² (с учётом запланированных до конца 2021 г. объектов), это на 27% выше показателя 2020 г. По итогам 2021 г. суммарная площадь свободных помещений может составить 220–240 тыс. м², что на 10-17% меньше, чем в конце 2020 г.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021
- Активность арендаторов в текущем году повлияла на снижение доли вакантных площадей в среднем до 6,0–6,5%. Таким образом, по отношению к концу прошлого года снижение показателя вакантности может составить около 1 п. п. в среднем по Санкт-Петербургу.
- По предварительным итогам 2021 г. средняя арендная ставка в классе А увеличится на 7% в сравнении с 2020 г. и может достигнуть 2250 руб./м²/мес. с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В увеличение показателя может варьироваться в диапазоне 10–11% и составить около 1450 руб./м²/мес. с учётом НДС и операционных расходов.
Ключевые тенденции
- Наблюдается стабильная активность арендаторов. По предварительным итогам 2021 г. совокупный объём сделок на рынке офисной недвижимости классов А и В составит около 80,0 тыс. м² площадей, что на 18% превосходит результат 2020 г. (67,9 тыс. м²), но пока еще не достиг допандемийных значений 2019 года – 143 тыс. м². В 2021 году клиенты в наибольшей степени предпочитали для аренды офисов Петроградский (23% площадей в общей структуре сделок аренды), Центральный (21%) и Калининский (13%) районы.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021
- Лидерами спроса в сделках аренды остаются компании IT-сектора – 42% в общей структуре сделок. Стоит отметь коворкинги, которые проявляли активность на офисном рынке, арендуя офисные площади под организацию будущих гибких пространств. Их доля в структуре сделок за год увеличилась до 9%.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021
- По-прежнему ощущается дефицит качественных объектов, особенно с отделкой.
- В связи в низким уровнем предложения в привлекательных для клиентов локациях, арендаторы готовы рассматривать альтернативное функциональное назначение площадей для их приспособления под офисные нужды. Так, крупные компании рассматривают возможности организации офиса в отдельно стоящих зданиях путем реконцепции и переформатирования объектов (торговых площадей, мфк, автосалонов) в офисные пространства.
- Ограниченное предложение качественных офисных площадей в популярных локациях города, особенно исторического центра, стимулирует корпоративных клиентов рассматривать гибкие пространства. В связи с чем, формат гибких офисов и коворкингов по-прежнему очень востребован, их заполняемость резидентами в среднем составляет 90–95%.
- Наблюдается рост запрашиваемых ставок аренды, что в том числе связано с увеличением стоимости материалов и отделочных работ. Так, с конца 2020 года цены на строительные материалы и строительно-монтажные работы увеличились в диапазоне 30-50%.
- На сегодня все больше собственников новых бизнес-центров готовы предоставлять клиенту арендуемое помещения с отделкой, при этом, как правило, запрашиваемая ставка увеличивается на 10–12%.
Прогнозы на 2022 год
- Востребованность гибких офисных пространств среди клиентов будет стимулировать девелоперов к активному развитию данного сегмента и увеличению объёмов предложения в популярных локациях, где оно ограничено в бизнес-центрах высокого класса. С 2020 года прирост предложения гибких пространств составил 39%, достигнув объема 54 тыс. м².
- Наибольший спрос и заполняемость будет в тех офисных объектах, в которых предлагается чистовая отделка: это не только серьезные инвестиции, но и предложение клиенту продукта, который сэкономит ему силы и время.
- При активном спросе со стороны клиентов и ограниченном выборе свободных площадей можно предположить дальнейшее увеличение запрашиваемых ставок аренды в бизнес-центрах на 5–7% за I полугодие 2022 г.
- По прогнозам компании Knight Frank этап острой фазы роста себестоимости строительства офисных помещений пройден, далее будет наблюдаться умеренный рост в рамках инфляции, на 5-10% в год.
- Кроме того, офисы продолжат оставаться востребованным сегментом среди инвесторов по причине их привлекательной доходности – около 10% для объекта, заполненного арендаторами.
Тюнин Михаил, заместитель генерального директора Frank St. Petersburg: «По нашим прогнозам первый квартал следующего года будет существенно активнее, чем в 2021 году, об этом говорит высокий спрос со стороны арендаторов и покупателей офисной недвижимости. Можно считать, что негативный эффект пандемии отыгран, и она более не оказывает существенного влияния на офисный сегмент».