Коэффициент доступности новостроек 2021 – 7 лет 9 месяцев
В 2021 году из-за резкого роста цен московские новостройки стали менее доступными, но к концу года благодаря оптимизации предложения и расширению семейной ипотеки их доступность вновь возросла. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», которые в очередной раз подсчитали коэффициент доступности новостроек в Москве. К концу 2021 года на покупку средней новой квартиры в столице ушло бы 7 лет и 9 месяцев.
Эксперты «Метриум» снова подсчитали, сколько лет понадобится московской семье со средним доходом, чтобы накопить на среднестатистическую квартиру в массовой новостройке Москвы. Для этого соотносится чистый годовой доход семьи со стоимостью такого объекта. Методология исследования описана в конце релиза.
В 2021 году коэффициент доступности новостройки в Москве изменился зигзагообразно – в первом полугодии доступность новостроек снижалась, а во втором полугодии – скорректировалась.
В IV квартале 2020 года на покупку квартиры москвичам в среднем пришлось бы откладывать 8 лет и 6 месяцев при тогдашнем уровне цен и доходов. За 2020 год коэффициент увеличился на один год, то есть доступность заметно сократилась.
В 2021 году этот процесс поначалу продолжился. В I квартале коэффициент увеличился до 8 лет и 9 месяцев и сохранился на этом уровне во II квартале. Однако в III квартале этот показатель снизился до 8 лет и 4 месяцев, а в IV квартале – до 7 лет и 9 месяцев. В итоге коэффициент доступности вернулся к уровню, который последний раз фиксировался во II квартале 2020 года (7 лет и 9 месяцев).
Аналитики «Метриум» поясняют, что такой результат обусловлен разными факторами. Прежде всего, Росстат дает заметно высокую оценку денежным доходам жителей Москвы. Если верить официальным данным ведомства, суммарный среднедушевой денежный доход в столице в 2021 году вырос на 17% по сравнению с 2020 годом.
Одновременно власти Москвы изменили методику подсчета прожиточного минимума. Если раньше суммарная стоимость продуктовой корзины обновлялась каждый квартал (и, как правило, росла), с 2021 года величина прожиточного минимума устанавливается на весь год и не меняется. Соответственно, таким образом оценка покупательной способности москвичей могла искусственно вырасти.
Вместе с тем на доступность жилья повлияла и ситуация на рынке. Средняя стоимость квартиры в новостройке массового сегмента в IV квартале 2021 года составила 12,8 млн рублей против 11,4 млн рублей в конце 2020 года. Таким образом, показатель вырос только на 13%, хотя квадратный метр подорожал за этот же период на 27%. Рост общей стоимости квартир, отмечают эксперты «Метриум», был сдержан путем оптимизации их площади. Выросла доля студий в продаже, а также заметно сократилась площадь квартир всех типов по числу комнат в них. Средняя площадь квартиры в массовой новостройке уменьшилась за 2021 год с 54,9 кв. м до 48,9 кв. м.
«Доступность новостроек удалось сохранить благодаря оптимизации площади квартир, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Если бы за год средняя площадь квартиры в продаже в массовых новостройках Москвы не сократилась на шесть квадратных метров, то стоимость такого жилья к концу года составила бы не 12,8 млн рублей, а примерно 14,5 млн рублей. И в этом случае доступность московского жилья, конечно, упала бы по итогам года и составила 8 лет и 9 месяцев. По-видимому, оптимизация предложения стала одним из факторов, который позволил удержать продажи на относительно высоком уровне во втором полугодии 2021 года, когда завершилась программа субсидирования ипотеки».
Ипотечная нагрузка на бюджет составила 48%
Аналитики «Метриум» также проанализировали, как изменилась доступность квартиры для покупателей, которые привлекали ипотеку в 2021 году. Для этого они посчитали, какую долю ежемесячный платеж по ипотеке занимает в чистом доходе московской семьи из двух работающих взрослых.[1]
По подсчетам аналитиков «Метриум», в IV квартале 2021 года среднестатистическая квартира в массовой новостройке в ипотеку обошлась бы семье в 48% их чистого денежного дохода. Между тем в IV квартале 2020 года этот показатель составлял 51%. Снижение ипотечной нагрузки стало возможным благодаря сдержанному росту ипотечных ставок, который произошел во второй половине 2021 года. По данным ЦБ РФ, в декабре 2020 года этот показатель составил 7,4%, в конце I квартала 2021 – 7,2%, в конце II квартала – 7,1%, в конце III квартала – 7,7%, в конце IV квартала – 7,8%.
«Рынок ипотеки во второй половине прошлого года поддержало расширение программы субсидий для семей, – говорит Надежда Коркка. – Если раньше кредит со ставкой под 4-5% годовых могли получить только семьи, в которых два и более детей, то с лета 2021 года в семейную ипотеку включили семьи с одним ребенком, а таких гораздо больше. Молодые семьи – это основной клиент на рынке новостроек. После расширения программы они постепенно начали приходить на рынок новостроек, что позволило поддержать спрос во втором полугодии 2021 года, а средние ставки по рынку ипотеки росли умеренно, хотя уже к концу прошлого года кредит по не субсидируемым программам предлагался под 9-10% годовых».
Источник: «Метриум», Росстат, ЦБ РФ
Методика
Коэффициент доступности новостроек «Метриум» рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру со средней по рынку ценой. При этом принимается в расчет, что они получают доход, равный среднедушевому денежному доходу москвича по данным Росстата. Из их совокупного дохода вычитается прожиточный минимум двух взрослых трудоспособных жителей Москвы, устанавливаемый властями столицы. Стоимость квартиры – это средняя цена квартиры массового сегмента рынка новостроек Москвы по данным «Метриум». Предполагается, что семья откладывает на покупку весь чистый доход за вычетом прожиточного минимума. Пример: в IV кв. 2017 года индекс доступности жилья «Метриум» составил 7,7. Это значит, что, если бы семья из двух работающих со средним на тот момент доходом собралась накопить на квартиру по средней на тот момент цене, ей понадобилось бы 7 лет и 7 месяцев.
[1] Были приняты следующие допущения: срок кредита – 20 лет; ставка по ипотеке – средневзвешенная по выданным на конец квартала кредитам по данным ЦБ РФ; первоначальный взнос – 20% от стоимости квартиры. Стоимость квартиры – средняя цена по рынку новостроек массового сегмента на конец квартала предполагаемой покупки.
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги 2021 года и проанализировала основные тенденции на рынке торговой недвижимости Московского региона, а также определила перспективы на 2022 год.
Общая площадь ТЦ, планируемых к открытию в 2022 году в Москве, по прогнозу составит порядка 309,7 тысяч квадратных метров. Это на 10% больше, чем в рекордном за последние 5 лет наблюдений 2021 году. Новое предложение, в основном, будут формировать торговые центры районного формата со средней площадью 5-20 тыс. кв. метров.
Источник: исследования CBRE, январь 2022 г.
В 2021 году уровень вакантных площадей в торговых центрах составил 7,1%. В 2022 тренд на сокращение свободных торговых помещений продолжится. Мы прогнозируем возвращение среднего уровня свободных площадей к уровню 2019 года (6%). Положительная тенденция на сокращение доли вакантных помещений уже наблюдается в торговых центрах, введенных в эксплуатацию в 2020 и 2021 годах.
Источник: исследования CBRE, январь 2022 г.
По данным Google Mobility Index, трафик посетителей в торговых центрах все еще находится на низком уровне. Однако амплитуда волн спада трафика к концу 2021 года постепенно сокращается. Средний уровень посещаемости ТЦ в России в IV квартале традиционно увеличился в декабре. Посещаемость торговых центров в Москве всё ещё ниже контрольных значений, однако также демонстрирует тенденцию к нормализации. В 2022 ситуация с посещаемостью будет улучшаться вместе с ростом количества вакцинированных граждан. Это уже происходит на зарубежных рынках, в странах с высокими темпами вакцинации населения.
Ускоренный переход определенной части розницы в онлайн из-за пандемии не стал угрозой для ТЦ. Оффлайн и онлайн по-прежнему сосуществуют гармонично. Торговые центры останутся каналом продвижения e-commerce. Физические магазины станут центром формирования клиентского опыта и местом демонстрации сильных сторон бренда.
Торговые центры уходят от имиджа закрытой коробки со стандартным набором арендаторов. Все большее внимание уделяется зонам благоустройства и отдыха, созданию общественных пространств, продолжается дальнейшее увеличение доли сегмента кафе и ресторанов, а также развлекательной составляющей, расширяется пул арендаторов, характеризующихся регулярным помещением (фермерские продуктовые лавки, операторы сферы услуг, пункты выдачи, спортивный досуг, офисная функция, образование).
Средняя ставка аренды одного квадратного метра торговой площади в ТЦ Москвы останется приблизительно на том же уровне и составит 85 тысяч рублей в год.
Надежда Цветкова, директор, руководитель направления аренды торговых центров, отдел торговых помещений, CBRE Россия:
«Рынок торговых центров Москвы, несмотря на все сложности, продолжает развитие. Интерес к торговым центрам со стороны арендаторов сохраняется, и мы видим положительную динамику сокращения уровня свободных площадей как в среднем по рынку, так и по новым объектам. В 2022 году продолжится тренд на многофункциональность, что будет заметно не только по вновь возводимым торговым центрам, но и по тем ТЦ, которые запланировали реконцепцию».
Осенью 2022 года ко дню города в Москве планируется открытие реконструированного Южного речного вокзала. Планируемый запуск масштабного проекта, который не только улучшит транспортную доступность в рамках города и с соседними городами, но и увеличит объем новой развлекательной инфраструктуры, привел к повышению девелоперской активности на территориях, расположенных вблизи от вокзала, в т. ч. набережной Марка Шагала и затона Новики, через который также построят два новых пешеходных моста. На довольно небольшой территории начали и продолжают реализовываться новые перспективные жилые и коммерческие проекты.
За последние 4 года объем спроса на лоты в новостройках в пешей доступности от Южного речного вокзала вырос почти в три раза. Это обусловлено как улучшающейся транспортной доступностью района, так и масштабом новых реализуемых проектов, которые включают в себя не только жилое строительство, но и общегородскую инфраструктуру. В 2021 году было зарегистрировано сделок по договорам долевого участия на 205 тыс. кв. м (3,5 тыс. ДДУ). Общий объем спроса в 2021 году увеличился на 21% по сравнению с 2020 г. Текущий объем жилого строительства в локации вокзала составляет порядка 1,4 млн кв. м жилой площади или 23 тыс. квартир и апартаментов смогут быть заселены в ближайшие 3 года.
Далее проанализирован доступный к покупке объем предложения в новостройках – в настоящий момент в данной локации представлено 13 проектов.
Все представленные проекты расположены в Южном административном округе, в районах: Даниловский, Нагатино-Садовники, Нагатинский Затон и Донской район. Абсолютное большинство лотов, реализуемых в проектах – квартиры; апартаменты же составляют всего 4% от общего числа лотов. По комнатности в общем объеме предложения лидируют двухкомнатные и однокомнатные лоты – 32% и 26% соответственно.
Текущее предложение на рынке новостроек вблизи Южного речного вокзала
|
№ |
Проект |
Девелопер |
Класс |
Лотов в реализации, шт. |
Средневзв. цена, руб/ кв. м |
|
1 |
Dream Towers |
ГК Регионы |
бизнес |
143 |
413 441 |
|
2 |
YE’S Технопарк |
Пионер |
комфорт |
10 |
297 474 |
|
3 |
NOW |
Tekta Group |
бизнес |
50 |
426 870 |
|
4 |
Nagatino i-Land |
ГК Эталон |
бизнес |
126 |
374 671 |
|
5 |
Shagal |
ГК Эталон |
бизнес |
329 |
357 053 |
|
6 |
Парк Легенд |
Корпорация ТЭН |
комфорт |
54 |
403 560 |
|
7 |
Зиларт |
ЛСР |
бизнес |
980 |
426 061 |
|
8 |
FØRST |
ПИК |
бизнес |
60 |
439 513 |
|
9 |
Новоданиловская 8 |
Самолет |
бизнес |
97 |
426 441 |
|
10 |
Rotterdam |
ФСК |
бизнес |
62 |
403 144 |
|
11 |
Level Нагатинская |
Level Group |
бизнес |
93 |
379 765 |
|
12 |
Второй Нагатинский |
ПИК |
комфорт |
326 |
283 869 |
|
13 |
Ривер Парк |
Ферро-Строй |
бизнес |
243 |
340 715 |
|
Общий итог |
2 573 |
387 287 |
|||
Помимо наращивания объемов строительства и логичного увеличения спроса, вверх пошли и ценовые показатели. Так, например, за последний год в проекте «Парк Легенд» цена выросла практически в два раза до уровня в 404 тыс. руб. (январь 2022 г.), что обусловлено прежде всего выходом в продажу нового объема с квартирами, до этого в продаже присутствовали только апартаменты. В проекте «Ривер парк» за последний год средневзвешенная цена выросла на 59% до показателя 341 тыс. руб./кв. м.
При этом стоит отметить и проекты, вышедшие в реализацию в 2021 году: Dream Towers, FØRST, Rotterdam, Shagal и Level Нагатинская. Хотя проекты и продемонстрировали рост цены со старта продаж и по текущий момент, до ввода проекта в эксплуатацию ожидается более активный рост цен, в частности в проекте Dream Towers, благодаря близости к Южному речному вокзалу, что обеспечит покупателям высокую доходность от покупки на этапе строительства объекта.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Рынок жилой недвижимости вблизи будущего открытия Южного речного вокзала имеет огромный потенциал. Городские власти активно занялись развитием района, что явилось главным стимулом для девелоперов развернуть свою активность. Близость новых жилых комплексов к деловому кластеру «Технопарк», к комплексу развлечений «Остров мечты», определенно повышает спрос на жилье в данной локации. Также с повышением пропускной способности единственной в Москве водной транспортной артерии после открытия Южного речного вокзала ожидаем повышения интереса к местной недвижимости не только среди москвичей, но и среди гостей столицы. В перспективе прогнозируем выход на рынок в данной локации проектов более высокого класса, что простимулирует рост цен, и клиенты, приобретающие недвижимость уже сейчас, смогут получить максимальную доходность».