Коэффициент доступности новостроек 2021 – 7 лет 9 месяцев
В 2021 году из-за резкого роста цен московские новостройки стали менее доступными, но к концу года благодаря оптимизации предложения и расширению семейной ипотеки их доступность вновь возросла. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», которые в очередной раз подсчитали коэффициент доступности новостроек в Москве. К концу 2021 года на покупку средней новой квартиры в столице ушло бы 7 лет и 9 месяцев.
Эксперты «Метриум» снова подсчитали, сколько лет понадобится московской семье со средним доходом, чтобы накопить на среднестатистическую квартиру в массовой новостройке Москвы. Для этого соотносится чистый годовой доход семьи со стоимостью такого объекта. Методология исследования описана в конце релиза.
В 2021 году коэффициент доступности новостройки в Москве изменился зигзагообразно – в первом полугодии доступность новостроек снижалась, а во втором полугодии – скорректировалась.
В IV квартале 2020 года на покупку квартиры москвичам в среднем пришлось бы откладывать 8 лет и 6 месяцев при тогдашнем уровне цен и доходов. За 2020 год коэффициент увеличился на один год, то есть доступность заметно сократилась.
В 2021 году этот процесс поначалу продолжился. В I квартале коэффициент увеличился до 8 лет и 9 месяцев и сохранился на этом уровне во II квартале. Однако в III квартале этот показатель снизился до 8 лет и 4 месяцев, а в IV квартале – до 7 лет и 9 месяцев. В итоге коэффициент доступности вернулся к уровню, который последний раз фиксировался во II квартале 2020 года (7 лет и 9 месяцев).
Аналитики «Метриум» поясняют, что такой результат обусловлен разными факторами. Прежде всего, Росстат дает заметно высокую оценку денежным доходам жителей Москвы. Если верить официальным данным ведомства, суммарный среднедушевой денежный доход в столице в 2021 году вырос на 17% по сравнению с 2020 годом.
Одновременно власти Москвы изменили методику подсчета прожиточного минимума. Если раньше суммарная стоимость продуктовой корзины обновлялась каждый квартал (и, как правило, росла), с 2021 года величина прожиточного минимума устанавливается на весь год и не меняется. Соответственно, таким образом оценка покупательной способности москвичей могла искусственно вырасти.
Вместе с тем на доступность жилья повлияла и ситуация на рынке. Средняя стоимость квартиры в новостройке массового сегмента в IV квартале 2021 года составила 12,8 млн рублей против 11,4 млн рублей в конце 2020 года. Таким образом, показатель вырос только на 13%, хотя квадратный метр подорожал за этот же период на 27%. Рост общей стоимости квартир, отмечают эксперты «Метриум», был сдержан путем оптимизации их площади. Выросла доля студий в продаже, а также заметно сократилась площадь квартир всех типов по числу комнат в них. Средняя площадь квартиры в массовой новостройке уменьшилась за 2021 год с 54,9 кв. м до 48,9 кв. м.
«Доступность новостроек удалось сохранить благодаря оптимизации площади квартир, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Если бы за год средняя площадь квартиры в продаже в массовых новостройках Москвы не сократилась на шесть квадратных метров, то стоимость такого жилья к концу года составила бы не 12,8 млн рублей, а примерно 14,5 млн рублей. И в этом случае доступность московского жилья, конечно, упала бы по итогам года и составила 8 лет и 9 месяцев. По-видимому, оптимизация предложения стала одним из факторов, который позволил удержать продажи на относительно высоком уровне во втором полугодии 2021 года, когда завершилась программа субсидирования ипотеки».
Ипотечная нагрузка на бюджет составила 48%
Аналитики «Метриум» также проанализировали, как изменилась доступность квартиры для покупателей, которые привлекали ипотеку в 2021 году. Для этого они посчитали, какую долю ежемесячный платеж по ипотеке занимает в чистом доходе московской семьи из двух работающих взрослых.[1]
По подсчетам аналитиков «Метриум», в IV квартале 2021 года среднестатистическая квартира в массовой новостройке в ипотеку обошлась бы семье в 48% их чистого денежного дохода. Между тем в IV квартале 2020 года этот показатель составлял 51%. Снижение ипотечной нагрузки стало возможным благодаря сдержанному росту ипотечных ставок, который произошел во второй половине 2021 года. По данным ЦБ РФ, в декабре 2020 года этот показатель составил 7,4%, в конце I квартала 2021 – 7,2%, в конце II квартала – 7,1%, в конце III квартала – 7,7%, в конце IV квартала – 7,8%.
«Рынок ипотеки во второй половине прошлого года поддержало расширение программы субсидий для семей, – говорит Надежда Коркка. – Если раньше кредит со ставкой под 4-5% годовых могли получить только семьи, в которых два и более детей, то с лета 2021 года в семейную ипотеку включили семьи с одним ребенком, а таких гораздо больше. Молодые семьи – это основной клиент на рынке новостроек. После расширения программы они постепенно начали приходить на рынок новостроек, что позволило поддержать спрос во втором полугодии 2021 года, а средние ставки по рынку ипотеки росли умеренно, хотя уже к концу прошлого года кредит по не субсидируемым программам предлагался под 9-10% годовых».
Источник: «Метриум», Росстат, ЦБ РФ
Методика
Коэффициент доступности новостроек «Метриум» рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру со средней по рынку ценой. При этом принимается в расчет, что они получают доход, равный среднедушевому денежному доходу москвича по данным Росстата. Из их совокупного дохода вычитается прожиточный минимум двух взрослых трудоспособных жителей Москвы, устанавливаемый властями столицы. Стоимость квартиры – это средняя цена квартиры массового сегмента рынка новостроек Москвы по данным «Метриум». Предполагается, что семья откладывает на покупку весь чистый доход за вычетом прожиточного минимума. Пример: в IV кв. 2017 года индекс доступности жилья «Метриум» составил 7,7. Это значит, что, если бы семья из двух работающих со средним на тот момент доходом собралась накопить на квартиру по средней на тот момент цене, ей понадобилось бы 7 лет и 7 месяцев.
[1] Были приняты следующие допущения: срок кредита – 20 лет; ставка по ипотеке – средневзвешенная по выданным на конец квартала кредитам по данным ЦБ РФ; первоначальный взнос – 20% от стоимости квартиры. Стоимость квартиры – средняя цена по рынку новостроек массового сегмента на конец квартала предполагаемой покупки.
Еще осенью 2020 г. адекватной отсечкой для доступного жилья служила планка в 5 млн рублей. К сегодняшнему дню ценовая реальность изменилась настолько сильно, что потолок в этой категории приходится поднимать до 7,5 млн рублей. Когда-то эта сумма давала большие возможности для покупки квартир в московских новостройках, но сейчас выборка ограничена всего 6,0% экспозиции. По информации экспертов Urban Awards, объекты с соответствующим ценником представлены в продуктовых линейках десяти столичных застройщиков. Причем пять из них поставляют на рынок свыше 94% всех лотов.
На текущий момент первичное предложение на московском рынке охватывает 37,9 тыс. квартир. Самая дешевая фракция – объекты с прайсом до 7,5 млн рублей – занимает в этой массе 6,0% (немногим более 2,2 тыс. лотов). Малобюджетное предложение распределено по 33 адресам, 20 из них вынесены за МКАД. В некоторых проектах оно сводится к отдельным экземплярам («Сказочный лес», «1-й Ленинградский», «Лосиноостровский парк»), в других ограничено несколькими десятками лотов («Аквилон Митино», «Южные сады», «Волжский парк»). Основные точки концентрации указанного продукта – ЖК «Цветочные поляны», ЖК «Новые Ватутинки», ЖК «Прокшино», ЖК «Зеленый парк», ЖК «Бунинские луга», ЖК «Середневский лес», ЖК «Остафьево». В каждой из перечисленных новостроек в настоящее время экспонируется более сотни лотов стоимостью до 7,5 млн рублей.
Две пятых (39,3%) пула дешевых квартир обеспечивает ГК «ПИК». Ей принадлежит половина всей адресной сети (16 комплексов) в исследуемой ценовой категории, в том числе 5 проектов, которые стартовали в 2021-2022 г. Предложение стоимостью до 7,5 млн рублей вымывается чрезвычайно быстро. Это высоколиквидный товар, который быстро расходится и столь же быстро прибавляет в цене (до 200-400 тыс. рублей в неделю). На втором месте по запасам малобюджетного жилья находится ГК «МИЦ». В трех ее новомосковских проектах сосредоточено 18,0% всех лотов. В тройку лидеров входит также ГК «МИЦ» с долей в 14,2%. Заметным представительством обладают также компания «Стройком» (девелопер проекта «Новые Ватутинки») и Группа «Самолет». Кроме того, юниты с чеком до 7,5 млн рублей присутствуют в фондах таких застройщиков, как «Группа Аквилон», «Абсолют Недвижимость», AFI Development, Seven Suns Development и ГК «ФСК». Их суммарная доля составляет 5,8%.
Минимальный бюджет, необходимый для того, чтобы обзавестись собственной квартирой в столице, равен 4,58 млн рублей (если не брать в расчет ТАО) – за столько продается студия площадью 21,0 кв. м в ЖК «Цветочные поляны». Эта новостройка выступает крупнейшим хабом жилья с низким ценником. Ее экспозиция содержит около 270 лотов с прайсом до 7,5 млн рублей. Помимо ЖК «Цветочные поляны» можно назвать четыре новомосковских новостройки, где все еще остается предложение дешевле 6,0 млн рублей – ЖК «Экобунино», ЖК «Новые Ватутинки», ЖК «Середневский лес» и ЖК «Алхимово». В проектах «Остафьево», «Первый Московский», «Кленовые аллеи», «Бунинские луга», «Саларьево парк», «Новое Внуково», «Прокшино», «Испанские кварталы» «Скандинавия» высота входного барьера варьируется от 6,0 до 7,5 млн рублей.
Районы «старой» Москвы с внешней стороны МКАД – Крюково (Зеленоград), Митино, Молжаниновский, Южное Бунино – также располагают значительными резервами доступного жилья. В этих локациях насчитывается более 450 квартир с бюджетом менее 7,5 млн рублей (пятая часть от общего объема). Их реализацию ведут ГК «ПИК», Группа «Аквилон», ГК «А101» и ГК «ФСК».
«Пропуск» во внутренние локации Москвы стоит 6,26 млн рублей – такова цена студии площадью 20,0 кв. м с выполненной отделкой в ЖК «Бусиновский парк» (1,5 км от ТПУ «Ховрино»). Ближайший к центру адрес с экономичным жильем – ЖК «Новохохловская 15», территория которого непосредственно примыкает к ТТК. Эту точку отделяют 4 км от Садового кольца и 6 км от Красной площади. Здесь, на втором этаже корпуса №4, за 7,26 млн рублей продается студия площадью 20,0 кв. м.
Топ-10 застройщиков с самым дешевым предложением в Москве (без учета Троицкого административного округа)
|
Застройщик |
Жилой комплекс |
Район |
Минимальная стоимость лота, млн рублей |
Площадь лота с минимальной стоимостью, кв. м |
|
ГК «МИЦ» |
1. Цветочные поляны |
Филимонковское |
4,6 |
21,0 |
|
2. ЭкоБунино |
Сосенское |
5,4 |
18,6 |
|
|
3. Кленовые аллеи |
Десеновское |
6,4 |
27,4 |
|
|
Стройком |
4. Новые Ватутинки |
Десеновское |
5,2 |
21,7 |
|
ГК «ПИК» |
5. Середневский лес |
Филимонковское |
5,3 |
19,7 |
|
6. Никольские луга |
Южное Бутово |
5,4 |
21,5 |
|
|
7. Зеленый парк |
Крюково |
5,5 |
19,6 |
|
|
8. Митинский лес |
Митино |
6,0 |
20,0 |
|
|
9. Бусиновский парк |
Западное Дегунино |
6,4 |
20,1 |
|
|
10. Люблинский парк |
Люблино |
6,5 |
21,5 |
|
|
11. Бунинские луга |
Сосенское |
6,6 |
19,9 |
|
|
12. Кавказский бульвар 51 |
Царицыно |
6,9 |
19,8 |
|
|
13. Амурский парк |
Гольяново |
7,0 |
20,0 |
|
|
14. Волжский парк |
Текстильщики |
7,0 |
19,7 |
|
|
15. Саларьево парк |
Московский/Сосенское |
7,1 |
19,6 |
|
|
16. Ютаново |
Чертаново Южное |
7,1 |
21,8 |
|
|
17. Лосиноостровский парк |
Метрогородок |
7,2 |
23,7 |
|
|
18. Перовское 2 |
Нижегородский |
7,3 |
20,1 |
|
|
19. Новохохловская 15 |
Нижегородский |
7,4 |
20,1 |
|
|
20. Полярная 25 |
Южное Медведково |
7,4 |
19,8 |
|
|
Группа «Самолет» |
21. Алхимово |
Рязановское |
5,9 |
22,0 |
|
22. Остафьево |
Рязановское |
6,0 |
26,0 |
|
|
23. Новое Внуково |
Кокошкино |
6,4 |
24,4 |
|
|
Абсолют Недвижимость |
24. Первый Московский |
Московский |
6,0 |
21,2 |
|
ГК «А101» |
25. Южные сады |
Южное Бутово |
6,3 |
21,8 |
|
26. Прокшино |
Сосенское |
6,8 |
23,0 |
|
|
27. Испанские кварталы |
Сосенское |
6,8 |
22,1 |
|
|
28. Скандинавия |
Сосенское |
6,9 |
19,0 |
|
|
AFI Development |
29. Сиреневый парк |
Метрогородок |
6,8 |
18,8 |
|
Группа «Аквилон» |
30. Аквилон Митино |
Митино |
7,0 |
23,4 |
|
31. Аквилон Beside |
Нижегородский |
7,3 |
20,4 |
|
|
Seven Suns Development |
32. Сказочный лес |
Ярославский |
7,3 |
35,4 |
|
ГК «ФСК» |
33. 1-й Ленинградский |
Молжаниновский |
7,5 |
24,9 |
Курсивом выделены комплексы, расположенные за МКАД
«Стоимость квартир постепенно увеличивается. Верхняя граница доступности смещается все дальше. Фактически такое понятие как «доступное жилье» уже не релевантно рыночным реалиям. Заявленная величина в 7,5 млн рублей означает, что ради покупки собственной квартиры среднестатистическому москвичу придется откладывать весь свой заработок на протяжении 5-7 лет. Причем его призом станет всего лишь скромная студия в 20-25 кв. м», – отмечает генеральный директор премии Urban Awards Ольга Хасанова.
По оценке экспертов ВТБ, в 2022 году на ипотечном рынке произойдет перераспределение спроса. Сложившаяся конъюнктура и высокие ставки вызовут охлаждение продаж на вторичном рынке. При этом клиенты могут увеличить спрос на новостройки, особенно в случае модернизации госпрограммы. Выдачи по стандартным программам банков будут замещаться сделками в рамках господдержки.
На сегодняшний день крупнейшие игроки ипотечного рынка продолжают кредитовать клиентов и рассматривать заявки на приобретение любого типа недвижимости. Однако в условиях высоких ставок банки еще внимательнее анализируют платежеспособность заемщиков, чтобы не допустить высокого уровня долговой нагрузки.
Стандартные программы в новых условиях станут актуальны только для заемщиков с крупным первоначальным взносом, стабильным доходом и необходимостью срочно приобрести новую недвижимость. Спрос на ипотеку сохранится, при этом основная доля выдач будет идти по программам господдержки, которые останутся наиболее доступной возможностью приобрести квартиру.
Подобная тенденция стала заметна уже в первой половине марта. Среднее число новых заявок по базовым программам в сравнении с февралем за две недели начало снижаться, однако по льготным предложениям ВТБ спрос сохранился на привычном уровне – 1,7 тыс. заявок ежедневно. И если стандартно продажи в рамках господдержки банка занимали 33% от общей доли сделок, то сейчас этот показатель достигает уже 80%.
ВТБ прогнозирует, что ставки в рамках госпрограмм будут по-прежнему значительно выгоднее базовых предложений в линейке банков. Кроме того, на фоне государственной поддержки развитию новых проектов будут помогать и сами застройщики, которые могут предложить субсидированные программы с крупнейшими банками.
Сегодня ВТБ сохраняет без изменений ставки по господдержке. Банк продолжает принимать активное участие в выдачи ипотеки с госсубсидированием. За все время их действия ВТБ выдал свыше 200 тыс. ипотечных кредитов более чем на 660 млрд рублей. С начала 2018 года клиенты оформили по «семейной ипотеке» свыше 63 тыс. кредитов объёмом более 226 млрд рублей, по ипотеке с господдержкой с апреля 2020 г. выдано около 134 тыс. кредитов более чем на 410 млрд рублей. «Дальневосточную ипотеку» в банке оформили 6,6 тыс. клиентов на сумму свыше 28 млрд рублей.