Коэффициент доступности новостроек 2021 – 7 лет 9 месяцев
В 2021 году из-за резкого роста цен московские новостройки стали менее доступными, но к концу года благодаря оптимизации предложения и расширению семейной ипотеки их доступность вновь возросла. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», которые в очередной раз подсчитали коэффициент доступности новостроек в Москве. К концу 2021 года на покупку средней новой квартиры в столице ушло бы 7 лет и 9 месяцев.
Эксперты «Метриум» снова подсчитали, сколько лет понадобится московской семье со средним доходом, чтобы накопить на среднестатистическую квартиру в массовой новостройке Москвы. Для этого соотносится чистый годовой доход семьи со стоимостью такого объекта. Методология исследования описана в конце релиза.
В 2021 году коэффициент доступности новостройки в Москве изменился зигзагообразно – в первом полугодии доступность новостроек снижалась, а во втором полугодии – скорректировалась.
В IV квартале 2020 года на покупку квартиры москвичам в среднем пришлось бы откладывать 8 лет и 6 месяцев при тогдашнем уровне цен и доходов. За 2020 год коэффициент увеличился на один год, то есть доступность заметно сократилась.
В 2021 году этот процесс поначалу продолжился. В I квартале коэффициент увеличился до 8 лет и 9 месяцев и сохранился на этом уровне во II квартале. Однако в III квартале этот показатель снизился до 8 лет и 4 месяцев, а в IV квартале – до 7 лет и 9 месяцев. В итоге коэффициент доступности вернулся к уровню, который последний раз фиксировался во II квартале 2020 года (7 лет и 9 месяцев).
Аналитики «Метриум» поясняют, что такой результат обусловлен разными факторами. Прежде всего, Росстат дает заметно высокую оценку денежным доходам жителей Москвы. Если верить официальным данным ведомства, суммарный среднедушевой денежный доход в столице в 2021 году вырос на 17% по сравнению с 2020 годом.
Одновременно власти Москвы изменили методику подсчета прожиточного минимума. Если раньше суммарная стоимость продуктовой корзины обновлялась каждый квартал (и, как правило, росла), с 2021 года величина прожиточного минимума устанавливается на весь год и не меняется. Соответственно, таким образом оценка покупательной способности москвичей могла искусственно вырасти.
Вместе с тем на доступность жилья повлияла и ситуация на рынке. Средняя стоимость квартиры в новостройке массового сегмента в IV квартале 2021 года составила 12,8 млн рублей против 11,4 млн рублей в конце 2020 года. Таким образом, показатель вырос только на 13%, хотя квадратный метр подорожал за этот же период на 27%. Рост общей стоимости квартир, отмечают эксперты «Метриум», был сдержан путем оптимизации их площади. Выросла доля студий в продаже, а также заметно сократилась площадь квартир всех типов по числу комнат в них. Средняя площадь квартиры в массовой новостройке уменьшилась за 2021 год с 54,9 кв. м до 48,9 кв. м.
«Доступность новостроек удалось сохранить благодаря оптимизации площади квартир, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Если бы за год средняя площадь квартиры в продаже в массовых новостройках Москвы не сократилась на шесть квадратных метров, то стоимость такого жилья к концу года составила бы не 12,8 млн рублей, а примерно 14,5 млн рублей. И в этом случае доступность московского жилья, конечно, упала бы по итогам года и составила 8 лет и 9 месяцев. По-видимому, оптимизация предложения стала одним из факторов, который позволил удержать продажи на относительно высоком уровне во втором полугодии 2021 года, когда завершилась программа субсидирования ипотеки».
Ипотечная нагрузка на бюджет составила 48%
Аналитики «Метриум» также проанализировали, как изменилась доступность квартиры для покупателей, которые привлекали ипотеку в 2021 году. Для этого они посчитали, какую долю ежемесячный платеж по ипотеке занимает в чистом доходе московской семьи из двух работающих взрослых.[1]
По подсчетам аналитиков «Метриум», в IV квартале 2021 года среднестатистическая квартира в массовой новостройке в ипотеку обошлась бы семье в 48% их чистого денежного дохода. Между тем в IV квартале 2020 года этот показатель составлял 51%. Снижение ипотечной нагрузки стало возможным благодаря сдержанному росту ипотечных ставок, который произошел во второй половине 2021 года. По данным ЦБ РФ, в декабре 2020 года этот показатель составил 7,4%, в конце I квартала 2021 – 7,2%, в конце II квартала – 7,1%, в конце III квартала – 7,7%, в конце IV квартала – 7,8%.
«Рынок ипотеки во второй половине прошлого года поддержало расширение программы субсидий для семей, – говорит Надежда Коркка. – Если раньше кредит со ставкой под 4-5% годовых могли получить только семьи, в которых два и более детей, то с лета 2021 года в семейную ипотеку включили семьи с одним ребенком, а таких гораздо больше. Молодые семьи – это основной клиент на рынке новостроек. После расширения программы они постепенно начали приходить на рынок новостроек, что позволило поддержать спрос во втором полугодии 2021 года, а средние ставки по рынку ипотеки росли умеренно, хотя уже к концу прошлого года кредит по не субсидируемым программам предлагался под 9-10% годовых».
Источник: «Метриум», Росстат, ЦБ РФ
Методика
Коэффициент доступности новостроек «Метриум» рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру со средней по рынку ценой. При этом принимается в расчет, что они получают доход, равный среднедушевому денежному доходу москвича по данным Росстата. Из их совокупного дохода вычитается прожиточный минимум двух взрослых трудоспособных жителей Москвы, устанавливаемый властями столицы. Стоимость квартиры – это средняя цена квартиры массового сегмента рынка новостроек Москвы по данным «Метриум». Предполагается, что семья откладывает на покупку весь чистый доход за вычетом прожиточного минимума. Пример: в IV кв. 2017 года индекс доступности жилья «Метриум» составил 7,7. Это значит, что, если бы семья из двух работающих со средним на тот момент доходом собралась накопить на квартиру по средней на тот момент цене, ей понадобилось бы 7 лет и 7 месяцев.
[1] Были приняты следующие допущения: срок кредита – 20 лет; ставка по ипотеке – средневзвешенная по выданным на конец квартала кредитам по данным ЦБ РФ; первоначальный взнос – 20% от стоимости квартиры. Стоимость квартиры – средняя цена по рынку новостроек массового сегмента на конец квартала предполагаемой покупки.
По данным Colliers, в Санкт-Петербурге в первые шесть месяцев 2021 года девелоперы приобрели более 665 га для строительства жилья и апартаментов. Объем инвестиций составил порядка $1 млрд. Показатель в два раза превышает результаты всего 2020 года, когда застройщики инвестировали около $500 млн в покупку более 332 га.
Превалирующая доля приобретенных в 2021 году участков (79% или 517 га) приходится на периферийные районы и ближайшую Ленинградскую область. Наибольшим интересом пользовались Новосаратовка, Пушкин, Стрельна, Парголово, Новоселье, Мурино. В черте Санкт-Петербурга девелоперы купили порядка 138 га.
С точки зрения структуры спроса, наиболее активно пополняла земельный банк в 2021 году компания Setl Group, которая совокупно приобрела порядка 355 га, или 54% от всего объема купленных участков. Среди самых крупных сделок девелопера – покупка 59 га в Стрельне, 43 га в Пушкине и 40 га на территории «Невского завода» на проспекте Обуховской обороны.
На втором месте по объему приобретенных земельных участков находится КВС, который в начале года завершил сделку по покупке 85,5 га в составе проекта «Югтаун». На третьем месте расположилась группа «ПИК», которая суммарно приобрела 76,9 га, в том числе 18 га в проекте Ligovsky City, 16 га в Каменке и 6 га на территории завода «Алмаз-Антей» на Лермонтовском проспекте.
«Дефицит земельных участков в Санкт-Петербурге и рекордное повышение цен на жилье вновь делают периферийные районы интересными для девелоперов. Только 21% от приобретенных земельных участков приходится на Санкт-Петербург. Это значит, что застройщики находятся в непростой ситуации, когда конкуренция будет смещаться от ценовой политики в сторону качества продукта и создания комфортной среды. При этом, активный спрос застройщиков на земельные площадки стимулирует рост стоимости таких активов, что, в совокупности с увеличением стоимости стройматериалов, рабочей силы и необходимостью привлечения проектного финансирования, будет сдерживать возможное снижение цен в случае колебания спроса на жилье», - комментирует Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июня 2021 г. на первичном рынке ТиНАО экспонировалось 522,6 тыс. кв.м и 10,4 тыс. лотов. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения сократился на 2,8% площади и 4,5% лотов. В годовой динамике наблюдается прирост второй месяц подряд - на 12,7% площади и 19,8% лотов. 92,7% предложения приходится на НАО, в ТАО находится 7,3% экспозиции.
В июне не вышло новых проектов, но рынок пополнился новыми объемами в уже реализуемых проектах: ЖК Бунинские луга (корпус 3.6.3), ЖК Саларьево парк (корпуса 49,50), ЖК Переделкино Ближнее (корпус 10.5).
На территории НАО больше половины экспозиции приходится на поселение Сосенское – 54,9% (-3% за месяц, +22,1% за год). За год объем предложения в этом поселении вырос на 75% за счет выхода нового проекта ЖК Прокшино и новых объемов в уже реализуемых проектах. На втором месте – поселение Десеновское с долей 16,4% (+0,8% за месяц, +6,3% за год), в котором объем экспозиции также вырос за год на 69%. Во всех остальных поселениях произошло сокращение объемов предложения и соответственно доли в совокупной экспозиции.
В ТАО предложение представлено в 2 поселениях: Первомайское – 94,3% и Новофедоровское – 5,7%.
По стадиям строительной готовности в НАО большая часть предложения находится на начальной стадии строительной готовности – 44,6% площади (-5,3% за месяц, +8,8% за год), из которого на нулевом цикле находится 41,8% предложения (-0,2% за месяц, +11% за год). На заключительной стадии строительной готовности находится 27,5% предложения (+4,3% за месяц, -4% за год), из которого больше всего приходится на стадию фасадно-отделочных работ – 20% (+3% за месяц, -6,7% за год).
В ТАО почти все предложение находится на заключительной стадии строительной готовности – 97,1% (+6,7% за месяц, +17% за год).
По наличию отделки в НАО большая доля приходится на предложение без отделки – 48,9% (+3,6% за месяц, +2,6% за год), на втором месте – с отделкой – 35,8% (-5,3% за месяц, -10,3% за год). На долю предчистовой отделки приходится 8% лотов (0% за месяц, +1,3% за год). Растет доля предложения с допопциями: с кухней – 6,8% (+2,2% за месяц, +6,8% за год) и с мебелью и кухней – 0,5% (-0,5% за месяц, -0,2% за год). В ТАО почти все предложение представлено без отделки – 98,6% (+5% за месяц, -2% за год).
По итогам июня 2021 г. СВЦ (средневзвешенная цена квадратного метра) первичного рынка ТиНАО составила 191,8 тыс. руб. (+1,7% за месяц, +36,8% за год): в НАО – 199,6 тыс. руб. (+3,2% за месяц, +42,5% за год) и в ТАО – 94,1 тыс. руб. (-6,3% за месяц, +28,7% за год). В разрезе поселений НАО самая высокая СВЦ представлена в поселении Сосенское – 210,7 тыс. руб. (+3,8% за месяц, + 47,5% за год) и в поселении Московский – 204 тыс. руб. (+3,3% за месяц, +42,2% за год). Самая низкая СВЦ в поселении Марушкинское -152,3 тыс. руб. (-0,5% за месяц, +16,1% за год). В поселениях ТАО Новофедоровское СВЦ составила 96,1 тыс. руб. (-8% за месяц, +31,4% за год) и Первомайское – 94 тыс. руб.
Средняя цена лота на первичном рынке ТиНАО составила 9,5 млн руб. (+3,6% за месяц, +27,7% за год): в НАО – 9,7 млн руб. (+4,4% за месяц, +29,4% за год) и в ТАО – 6,4 млн руб. (-4,2% за месяц, +68,2% за год). В разрезе поселений НАО самая высокая средняя цена лота наблюдается в поселении Внуковское – 11,4 млн руб. (+0% за месяц, +29,4% за год) и Московский – 11,2 млн руб. (+1,5% за месяц, +43,7% за год). Самая низкая средняя цена лота в поселении Филимонковское - 6,9 млн руб. (+0,9% за месяц, +17,6% за год).
В поселениях ТАО Новофедоровское средняя цена лота составила 5,3 млн руб. (-0,5% за месяц, +40,3% за год) и Первомайское – 6,4 млн руб.
