Коэффициент доступности новостроек 2021 – 7 лет 9 месяцев
В 2021 году из-за резкого роста цен московские новостройки стали менее доступными, но к концу года благодаря оптимизации предложения и расширению семейной ипотеки их доступность вновь возросла. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», которые в очередной раз подсчитали коэффициент доступности новостроек в Москве. К концу 2021 года на покупку средней новой квартиры в столице ушло бы 7 лет и 9 месяцев.
Эксперты «Метриум» снова подсчитали, сколько лет понадобится московской семье со средним доходом, чтобы накопить на среднестатистическую квартиру в массовой новостройке Москвы. Для этого соотносится чистый годовой доход семьи со стоимостью такого объекта. Методология исследования описана в конце релиза.
В 2021 году коэффициент доступности новостройки в Москве изменился зигзагообразно – в первом полугодии доступность новостроек снижалась, а во втором полугодии – скорректировалась.
В IV квартале 2020 года на покупку квартиры москвичам в среднем пришлось бы откладывать 8 лет и 6 месяцев при тогдашнем уровне цен и доходов. За 2020 год коэффициент увеличился на один год, то есть доступность заметно сократилась.
В 2021 году этот процесс поначалу продолжился. В I квартале коэффициент увеличился до 8 лет и 9 месяцев и сохранился на этом уровне во II квартале. Однако в III квартале этот показатель снизился до 8 лет и 4 месяцев, а в IV квартале – до 7 лет и 9 месяцев. В итоге коэффициент доступности вернулся к уровню, который последний раз фиксировался во II квартале 2020 года (7 лет и 9 месяцев).
Аналитики «Метриум» поясняют, что такой результат обусловлен разными факторами. Прежде всего, Росстат дает заметно высокую оценку денежным доходам жителей Москвы. Если верить официальным данным ведомства, суммарный среднедушевой денежный доход в столице в 2021 году вырос на 17% по сравнению с 2020 годом.
Одновременно власти Москвы изменили методику подсчета прожиточного минимума. Если раньше суммарная стоимость продуктовой корзины обновлялась каждый квартал (и, как правило, росла), с 2021 года величина прожиточного минимума устанавливается на весь год и не меняется. Соответственно, таким образом оценка покупательной способности москвичей могла искусственно вырасти.
Вместе с тем на доступность жилья повлияла и ситуация на рынке. Средняя стоимость квартиры в новостройке массового сегмента в IV квартале 2021 года составила 12,8 млн рублей против 11,4 млн рублей в конце 2020 года. Таким образом, показатель вырос только на 13%, хотя квадратный метр подорожал за этот же период на 27%. Рост общей стоимости квартир, отмечают эксперты «Метриум», был сдержан путем оптимизации их площади. Выросла доля студий в продаже, а также заметно сократилась площадь квартир всех типов по числу комнат в них. Средняя площадь квартиры в массовой новостройке уменьшилась за 2021 год с 54,9 кв. м до 48,9 кв. м.
«Доступность новостроек удалось сохранить благодаря оптимизации площади квартир, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Если бы за год средняя площадь квартиры в продаже в массовых новостройках Москвы не сократилась на шесть квадратных метров, то стоимость такого жилья к концу года составила бы не 12,8 млн рублей, а примерно 14,5 млн рублей. И в этом случае доступность московского жилья, конечно, упала бы по итогам года и составила 8 лет и 9 месяцев. По-видимому, оптимизация предложения стала одним из факторов, который позволил удержать продажи на относительно высоком уровне во втором полугодии 2021 года, когда завершилась программа субсидирования ипотеки».
Ипотечная нагрузка на бюджет составила 48%
Аналитики «Метриум» также проанализировали, как изменилась доступность квартиры для покупателей, которые привлекали ипотеку в 2021 году. Для этого они посчитали, какую долю ежемесячный платеж по ипотеке занимает в чистом доходе московской семьи из двух работающих взрослых.[1]
По подсчетам аналитиков «Метриум», в IV квартале 2021 года среднестатистическая квартира в массовой новостройке в ипотеку обошлась бы семье в 48% их чистого денежного дохода. Между тем в IV квартале 2020 года этот показатель составлял 51%. Снижение ипотечной нагрузки стало возможным благодаря сдержанному росту ипотечных ставок, который произошел во второй половине 2021 года. По данным ЦБ РФ, в декабре 2020 года этот показатель составил 7,4%, в конце I квартала 2021 – 7,2%, в конце II квартала – 7,1%, в конце III квартала – 7,7%, в конце IV квартала – 7,8%.
«Рынок ипотеки во второй половине прошлого года поддержало расширение программы субсидий для семей, – говорит Надежда Коркка. – Если раньше кредит со ставкой под 4-5% годовых могли получить только семьи, в которых два и более детей, то с лета 2021 года в семейную ипотеку включили семьи с одним ребенком, а таких гораздо больше. Молодые семьи – это основной клиент на рынке новостроек. После расширения программы они постепенно начали приходить на рынок новостроек, что позволило поддержать спрос во втором полугодии 2021 года, а средние ставки по рынку ипотеки росли умеренно, хотя уже к концу прошлого года кредит по не субсидируемым программам предлагался под 9-10% годовых».
Источник: «Метриум», Росстат, ЦБ РФ
Методика
Коэффициент доступности новостроек «Метриум» рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру со средней по рынку ценой. При этом принимается в расчет, что они получают доход, равный среднедушевому денежному доходу москвича по данным Росстата. Из их совокупного дохода вычитается прожиточный минимум двух взрослых трудоспособных жителей Москвы, устанавливаемый властями столицы. Стоимость квартиры – это средняя цена квартиры массового сегмента рынка новостроек Москвы по данным «Метриум». Предполагается, что семья откладывает на покупку весь чистый доход за вычетом прожиточного минимума. Пример: в IV кв. 2017 года индекс доступности жилья «Метриум» составил 7,7. Это значит, что, если бы семья из двух работающих со средним на тот момент доходом собралась накопить на квартиру по средней на тот момент цене, ей понадобилось бы 7 лет и 7 месяцев.
[1] Были приняты следующие допущения: срок кредита – 20 лет; ставка по ипотеке – средневзвешенная по выданным на конец квартала кредитам по данным ЦБ РФ; первоначальный взнос – 20% от стоимости квартиры. Стоимость квартиры – средняя цена по рынку новостроек массового сегмента на конец квартала предполагаемой покупки.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения снизился на 24,7%. Средневзвешенная цена апартаментов массового сегмента достигла 238 815 руб. за кв.м (+8,6% за 3 месяца; +23,4% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев). В бизнес-классе показатель составил 300 555 руб. за кв.м (+9,4% за 3 месяца; +15,4% за 6 месяцев; +21,3% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», в I полугодии 2021 года на локальном рынке апартаментов г. Москвы экспонировалось 69 проектов массового сегмента и бизнес-класса. В конце отчетного периода совокупный объем предложения составил 4 030 апартаментов[1], что на 24,7% ниже показателя конца прошлого года. Общая площадь экспонируемых лотов сократилась на 36,8% – до 191 тыс. кв. м.
В первой половине 2021 года наблюдалась высокая девелоперская активность. За прошедшие полгода рынок пополнился 10 проектами с апартаментами, а в I полугодии 2020 года вышли всего 7 новинок. Вышедшие комплексы достаточно равномерно распределены по округам Москвы: 3 проекта бизнес-класса в СЗАО («Перец», Wellton Gold и «Досфлота, 10»), 2 проекта в ЮВАО («Лофт на Подъемной, 14» и HighWay) и по 1 проекту в ЦАО, ЗАО, ВАО, СВАО и САО.
Новые проекты на первичном рынке апартаментов в I полугодии 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Сегмент |
Округ |
|
1 |
МФК «3215» |
Доходный дом |
бизнес |
ЦАО |
|
2 |
Клубный дом Рублево* |
СЗ Универсаль |
бизнес |
ЗАО |
|
3 |
Измайловский парк |
Новая Жизнь Недвижимость |
бизнес |
ВАО |
|
4 |
Лофт на Подъемной, 14 |
Частные лица |
массовый |
ЮВАО |
|
5 |
Турист |
Алтай |
массовый |
СВАО |
|
6 |
Перец |
МИЦ |
массовый |
СЗАО |
|
7 |
Лофт-студии на Хорошевском, 38 |
Частные лица |
массовый |
САО |
|
8 |
Wellton Gold |
Концерн КРОСТ |
бизнес |
СЗАО |
|
9 |
Досфлота, 10 |
СЗ КАПИТАЛ-ИНВЕСТ |
бизнес |
СЗАО |
|
10 |
HighWay |
Гранель |
бизнес |
ЮВАО |
* бронирование
Источник: «Метриум»
В отчетном периоде заметно изменилась структура предложения по округам. СВАО был лидирующим округом по объему экспозиции в конце прошлого года, но спустя 6 месяцев потерял 21,8 п.п., а его доля сократилась до 10,2% от совокупного рынка. В абсолютном выражении количество апартаментов в нем снизилось в 4 раза, но при этом стартовали продажи в одном новом проекте («Турист»). Причина сокращения экспозиции заключается в ограниченном объеме предложения в новых проектах и активном вымывании лотов в старых. По 5,5 п.п. за отчетный период потеряли САО (13%) и ЮЗАО (3,3%).
Первое место по итогам полугодия с долей в 21,6% (+16,4 п.п.) занял ВАО. Это максимальный прирост доли за прошедшие полгода, в абсолютном выражении объем предложения увеличился в три раза. Наращивание экспозиции в ВАО произошло благодаря проекту «Измайловский парк» (девелопер – ГК «Новая Жизнь Недвижимость»), в котором предлагалось более 700 апартаментов. Второе место занял СЗАО (21,3%; +6,4%), где стартовали продажи сразу в трех апарт-комплексах. Третье место занял ЮВАО с долей в 14,8% (+11,1 п.п.). Основной объем экспозиции округа сосредоточен в проектах: «Метрополия» (MR Group) и HighWay (новинка от «Гранель»).
Источник: «Метриум»
Доля бизнес-класса в структуре предложения возросла до 68% (+13,6 п.п.) благодаря ощутимому объему экспозиции как в недавно вышедших проектах, так и в ранее представленных на рынке. Одновременно наблюдался высокий спрос на апартаменты эконом- и комфорт-класса и их доля сократилась до 31,2% от совокупной экспозиции: 29,2% – комфорт-класс и 2% – эконом-класс.
Структура предложения по классам
(апартаменты, внешний круг – II квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
Благодаря активному выходу новых проектов в I полугодии 2021 года и вымыванию более готового предложения, около трети лотов пришлось на комплексы, находящиеся на начальном этапе строительства. За последние шесть месяцев их доля увеличилась на 18 п.п. до 35,7%. Примерно 29,6% всех апартаментов сосредоточено в новостройках на этапе отделочных работ (-9,2 п.п.). На комплексы в стадии монтажа этажей пришлось 20,2% (-4,6 п.п.), а на готовое предложение – всего 14,5% (-4,1 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типу отделки наблюдается увеличение числа апартаментов с отделкой «под ключ» от застройщика (43,4%; +16,2 п.п.) и отделкой white box (12,4%; +5,2 п.п.). Этому способствовали как появление нового предложения с подобными опциями, так и повышенный спрос на лоты в черновом варианте. Тем не менее порядка 44,2% (-21,4 п.п.) от совокупного объема предложения все еще экспонируется без отделки.
Структура предложения по типу отделки
(апартаменты, внешний круг – II квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
С начала 2021 года тренд активного роста цен на недвижимость перешел и в сегмент апартаментов. По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена апартаментов массового сегмента по итогам I полугодия 2021 года достигла 238 815 руб./кв.м (+8,6% за 3 месяца; +23,4% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев). В бизнес-классе показатель составил 300 555 руб./кв.м (+9,4% за 3 месяца; +15,4% за 6 месяцев; +21,3% за 12 месяцев). В прошлом году динамика цен на апартаменты была достаточно скромной по сравнению с квартирами: массовый сегмент апартаментов за весь 2020 год прибавил 4,5%, а бизнес-класс – только 4,1%.
Динамика средней цены на апартаменты в разрезе сегментов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
В конце I полугодия 2021 года наиболее доступные предложения на рынке апартаментов:
– «Лофт на Подъемной, 14» (ЮВАО / Нижегородский): студия площадью 12 кв. м за 3,41 млн руб.;
– «Ботаник» (СВАО / Отрадное): студия площадью 18,8 кв. м за 3,95 млн руб.;
– «Турист» (СВАО / Останкинский): студия площадью 18 кв. м за 4,17 млн руб.;
Наиболее дорогие лоты предлагались в следующих комплексах:
– Alcon Tower (САО / Беговой): многокомнатный апартамент площадью 248,7 кв. м за 133,2 млн руб.;
– Red7 (ЦАО / Красносельский): апартамент с панорамной террасой площадью 206,9 кв. м за 127,3 млн руб.;
– KAZAKOV Grand Loft (ЦАО / Басманный): апартамент с террасой площадью 104,2 кв. м за 98,9 млн руб.
Основные тенденции
«I полугодие 2021 года для рынка апартаментов массового сегмента и бизнес-класса было достаточно динамичным и «накаленным», что выразилось к концу периода в дефиците предложения, активном росте цен и высоком спросе, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За шесть месяцев количество лотов сократилось на четверть и составило чуть более 4 тыс. штук. Рынок не сбалансировала даже высокая активность девелоперов, которые вывели 10 новых комплексов (против 7 проектов за аналогичный период прошлого года). Помимо высокого спроса, на общую динамику рынка повлияли и изменения предложения в отдельных комплексах (застройщики нескольких крупных проектов заметно сократили объем экспозиции).
Цены на апартаменты заметно выросли, продемонстрировав впечатляющую динамику за последние 6 месяцев. В апартаментах массового сегмента прирост за полугодие составил 23,4% (до 239 тыс. руб./кв.м), при этом за весь 2020 год показатель вырос всего на 4,5%. В бизнес-классе увеличение средней цены в отчётном периоде составило 15,4% до 301 тыс. руб./кв. м. Пересмотр ценообразования происходил на всем локальном рынке, а в отдельных проектах достигал 30%. Стоит отметить, что новые проекты стартовали с достаточно высокими средними ценами относительно локального окружения.
В I полугодии 2021 года было зарегистрировано на 80% больше договоров долевого участия (ДДУ)[2] в отношении апартаментов массового сегмента и бизнес-класса, чем за аналогичный период прошлого года (3 тыс. против 1,6 тыс. ДДУ). Покупателей апартаментов привлекала в первую очередь цена. Однако из-за заметного роста цен, выгода приобретения апартаментов в целях экономии становится все менее обоснованной. Так, в массовом сегменте апартаменты дешевле квартир аналогичного класса на 6 тыс. руб./кв.м, а в бизнес классе – почти на 70 тыс. руб./кв.м. Динамика цен на апартаменты во II полугодии 2021 года будет зависеть от прояснения ситуации с законопроектом, который может приравнять статус некоторых комплексов к жилым новостройкам, а также от общего уровня спроса в сегменте. Нельзя исключать как снижения покупательского интереса к апартаментам из-за роста цен и повышения ипотечных ставок, так и увеличения спроса – более высокие цены на квартиры в локациях будут способствовать совершению покупателями альтернативных сделок.
К середине 2021 года заметно снизилась активность обсуждения законопроекта в отношении статуса апартаментов и перспективы их приравнивания к квартирам. Чем меньше информации и дольше молчание официальных лиц, тем больше слухов это провоцирует в профессиональном сообществе. Ситуация осложняется потенциальной двойственностью: положительное влияние из-за возможного «жилого статуса», а также отрицательное – перспектива полного запрета строительства апарт-комплексов в будущем. Возможно, именно благодаря наличию риска полного запрета на рынок вышли 10 новых проектов и высока вероятность, что набранный темп участники рынка сохранят до конца года. Это может снизить дефицит предложения, однако не стоит исключать вероятности удерживания основных объемов нового предложения в целях поддержания текущего уровня цен. Во II полугодии 2021 года, при условии сохранения неопределённости с законом, рынок апартаментов будет сильно зависеть от ситуации с ценами и спросом на квартиры».
[1] В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Сделки физических лиц в границах «старой» Москвы, апарт-комплексы массового сегмента и бизнес-класса. Без оптовых покупок.
По данным ГК «Максимум Life Development», только 8% покупателей загородной недвижимости под Санкт-Петербургом приобретают нынешним летом земельные участки исключительно под влиянием пандемии. Зимой этот фактор являлся ключевым при принятии решения для 11% клиентов.
Для 29% покупателей основным мотивом для приобретения участков в загородных поселках сейчас является возможность загородного отдыха. Многие из них с развитием инфраструктуры внутри поселков переезжают жить за город постоянно.
По 27% набрали следующие ответы: «давно собирался, нашел удачный вариант, а пандемия не при чем» и «больше не могу жить в городе».
Число тех, кто выбрал первый вариант из двух указанных выше, по сравнению с зимой сократилось. Тогда их доля составляла 32%. Во многом это произошло на фоне сокращения предложения участков в готовых поселках. На загородный рынок вышел целый ряд новых проектов, которые пока что находятся на начальной стадии строительства инфраструктуры. При этом желающие приобрести участки в поселках стали более внимательно анализировать проекты, так как не все из них находятся на заявленном этапе развития.
Количество покупателей, которые «больше не могут жить в городе», наоборот, заметно увеличилось (с 21% зимой до 27% летом). Как правило, этот фактор является сезонным, но в этом году он особенно стал актуальным из-за аномально жаркой погоды в Петербурге.
Остальное число сделок пришлось на инвесторов, покупателей из других регионов и на тех, кто приобретал загородную недвижимость, чтобы быть ближе к работе. В частности, последняя причина характерна для клиентов, искавших новые варианты жилья после переезда их предприятий из Петербурга в область или промзоны на окраинах города.
- Главной причиной покупки земельных участков в поселках остается желание переехать за город. Пандемия лишь стала дополнительным фактором, особенно для тех возрастных категорий, которые относятся к группам риска. Покупателей, решивших резко переехать в коттеджные поселки из-за опасности заразиться коронавирусом, по-прежнему очень мало, - отмечает генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев. – При этом интерес к загородной недвижимости всегда увеличивается с новой волной заболеваний. Например, в июле, который обычно является низким сезоном в нашей отрасли, число сделок по покупке участков превысило показатели двухлетней давности в два раза.