Коэффициент доступности новостроек 2021 – 7 лет 9 месяцев
В 2021 году из-за резкого роста цен московские новостройки стали менее доступными, но к концу года благодаря оптимизации предложения и расширению семейной ипотеки их доступность вновь возросла. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», которые в очередной раз подсчитали коэффициент доступности новостроек в Москве. К концу 2021 года на покупку средней новой квартиры в столице ушло бы 7 лет и 9 месяцев.
Эксперты «Метриум» снова подсчитали, сколько лет понадобится московской семье со средним доходом, чтобы накопить на среднестатистическую квартиру в массовой новостройке Москвы. Для этого соотносится чистый годовой доход семьи со стоимостью такого объекта. Методология исследования описана в конце релиза.
В 2021 году коэффициент доступности новостройки в Москве изменился зигзагообразно – в первом полугодии доступность новостроек снижалась, а во втором полугодии – скорректировалась.
В IV квартале 2020 года на покупку квартиры москвичам в среднем пришлось бы откладывать 8 лет и 6 месяцев при тогдашнем уровне цен и доходов. За 2020 год коэффициент увеличился на один год, то есть доступность заметно сократилась.
В 2021 году этот процесс поначалу продолжился. В I квартале коэффициент увеличился до 8 лет и 9 месяцев и сохранился на этом уровне во II квартале. Однако в III квартале этот показатель снизился до 8 лет и 4 месяцев, а в IV квартале – до 7 лет и 9 месяцев. В итоге коэффициент доступности вернулся к уровню, который последний раз фиксировался во II квартале 2020 года (7 лет и 9 месяцев).
Аналитики «Метриум» поясняют, что такой результат обусловлен разными факторами. Прежде всего, Росстат дает заметно высокую оценку денежным доходам жителей Москвы. Если верить официальным данным ведомства, суммарный среднедушевой денежный доход в столице в 2021 году вырос на 17% по сравнению с 2020 годом.
Одновременно власти Москвы изменили методику подсчета прожиточного минимума. Если раньше суммарная стоимость продуктовой корзины обновлялась каждый квартал (и, как правило, росла), с 2021 года величина прожиточного минимума устанавливается на весь год и не меняется. Соответственно, таким образом оценка покупательной способности москвичей могла искусственно вырасти.
Вместе с тем на доступность жилья повлияла и ситуация на рынке. Средняя стоимость квартиры в новостройке массового сегмента в IV квартале 2021 года составила 12,8 млн рублей против 11,4 млн рублей в конце 2020 года. Таким образом, показатель вырос только на 13%, хотя квадратный метр подорожал за этот же период на 27%. Рост общей стоимости квартир, отмечают эксперты «Метриум», был сдержан путем оптимизации их площади. Выросла доля студий в продаже, а также заметно сократилась площадь квартир всех типов по числу комнат в них. Средняя площадь квартиры в массовой новостройке уменьшилась за 2021 год с 54,9 кв. м до 48,9 кв. м.
«Доступность новостроек удалось сохранить благодаря оптимизации площади квартир, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Если бы за год средняя площадь квартиры в продаже в массовых новостройках Москвы не сократилась на шесть квадратных метров, то стоимость такого жилья к концу года составила бы не 12,8 млн рублей, а примерно 14,5 млн рублей. И в этом случае доступность московского жилья, конечно, упала бы по итогам года и составила 8 лет и 9 месяцев. По-видимому, оптимизация предложения стала одним из факторов, который позволил удержать продажи на относительно высоком уровне во втором полугодии 2021 года, когда завершилась программа субсидирования ипотеки».
Ипотечная нагрузка на бюджет составила 48%
Аналитики «Метриум» также проанализировали, как изменилась доступность квартиры для покупателей, которые привлекали ипотеку в 2021 году. Для этого они посчитали, какую долю ежемесячный платеж по ипотеке занимает в чистом доходе московской семьи из двух работающих взрослых.[1]
По подсчетам аналитиков «Метриум», в IV квартале 2021 года среднестатистическая квартира в массовой новостройке в ипотеку обошлась бы семье в 48% их чистого денежного дохода. Между тем в IV квартале 2020 года этот показатель составлял 51%. Снижение ипотечной нагрузки стало возможным благодаря сдержанному росту ипотечных ставок, который произошел во второй половине 2021 года. По данным ЦБ РФ, в декабре 2020 года этот показатель составил 7,4%, в конце I квартала 2021 – 7,2%, в конце II квартала – 7,1%, в конце III квартала – 7,7%, в конце IV квартала – 7,8%.
«Рынок ипотеки во второй половине прошлого года поддержало расширение программы субсидий для семей, – говорит Надежда Коркка. – Если раньше кредит со ставкой под 4-5% годовых могли получить только семьи, в которых два и более детей, то с лета 2021 года в семейную ипотеку включили семьи с одним ребенком, а таких гораздо больше. Молодые семьи – это основной клиент на рынке новостроек. После расширения программы они постепенно начали приходить на рынок новостроек, что позволило поддержать спрос во втором полугодии 2021 года, а средние ставки по рынку ипотеки росли умеренно, хотя уже к концу прошлого года кредит по не субсидируемым программам предлагался под 9-10% годовых».
Источник: «Метриум», Росстат, ЦБ РФ
Методика
Коэффициент доступности новостроек «Метриум» рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру со средней по рынку ценой. При этом принимается в расчет, что они получают доход, равный среднедушевому денежному доходу москвича по данным Росстата. Из их совокупного дохода вычитается прожиточный минимум двух взрослых трудоспособных жителей Москвы, устанавливаемый властями столицы. Стоимость квартиры – это средняя цена квартиры массового сегмента рынка новостроек Москвы по данным «Метриум». Предполагается, что семья откладывает на покупку весь чистый доход за вычетом прожиточного минимума. Пример: в IV кв. 2017 года индекс доступности жилья «Метриум» составил 7,7. Это значит, что, если бы семья из двух работающих со средним на тот момент доходом собралась накопить на квартиру по средней на тот момент цене, ей понадобилось бы 7 лет и 7 месяцев.
[1] Были приняты следующие допущения: срок кредита – 20 лет; ставка по ипотеке – средневзвешенная по выданным на конец квартала кредитам по данным ЦБ РФ; первоначальный взнос – 20% от стоимости квартиры. Стоимость квартиры – средняя цена по рынку новостроек массового сегмента на конец квартала предполагаемой покупки.
По данным исследования арендаторов в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, проведенного ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости CBRE и охватившего 130 компаний, в течение оставшейся части текущего года офисы вновь заполнятся работниками, причем лидировать будут небольшие компании, имеющие штат менее 100 сотрудников.
Исследование показало, что малый бизнес ближе к возвращению к офисной жизни. Более 80% малых компаний сообщают, что вновь открыли все офисы. Среди крупнейших компаний доля аналогичных ответов составляет лишь треть, хотя большинство из них открыли более половины офисных помещений.
В исследовании также подчеркиваются отраслевые различия. Более 70% медико-биологических компаний сообщают о полном открытии офисов, что частично отражает сложность удаленной работы в данной отрасли. Банки и финансовые компании (57%), также технологические, телекоммуникационные и медийные компании (46%) открываются более осторожными темпами.
Ричард Холбертон, директор CBRE по исследованиям рынка арендаторов в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, прокомментировал результаты исследования: «Масштабы возврата к офисной жизни относительно скромны, но компании прилагают значительные усилия, чтобы способствовать процессу, и большинство из них ориентируются на вторую половину этого года».
Исследование показало, что большинство компаний, в том числе почти 80% крупных, в которых занято более 10 000 работников, склоняются к той или иной форме смешанной, или гибридной, модели режима работы. Более двух третей компаний, предпочитающих гибридную модель, утверждают, что данный подход основан на консенсусе в масштабе всей компании.
Ричард Холбертон пояснил: «В этом отношении существенное значение имеют различия между компаниями с точки зрения размера бизнеса и отрасли. В целом по выборке, 20% поддерживают возвращение большинства сотрудников к постоянной работе в офисе, но в малом бизнесе этот показатель возрастает до 63%. Поддержка корпоративных гибридных моделей составляет более 60% в банковском и финансовом секторе, а также среди технологических, телекоммуникационных и медийных компаний, тогда как в медико-биологической отрасли показатель составляет всего около 50%».
Офис будет продолжать играть центральную, хотя и иную, роль в выполнении трудовых обязанностей. Очень немногие из опрошенных компаний планируют переход на полностью удаленную работу, и работа в офисе продолжает занимать видное место в их планах на будущее.
Почти 80% компаний рассчитывают найти решение, при котором работа в офисе будет занимать все, большую часть либо половину рабочего времени сотрудников. Только 15% компаний ожидают перехода на полностью удаленную работу.
Ожидания компаний относительно изменений в размере портфеля офисной недвижимости распределены довольно равномерно: треть компаний рассчитывают расширить занимаемые площади в течение следующих трех лет
Технологические, телекоммуникационные и медийные компании настроены особенно оптимистично: более 60% ожидают расширения своих портфелей. Ожидания в банковском и финансовом секторе намного более сбалансированы: такая же доля (чуть менее 30%) планирует как расширение, так и сокращение, в то время как целые 40% не ожидают никаких изменений.
Ценность гибкости для арендаторов будет продолжать расти, отчасти в ответ на краткосрочную экономическую неопределенность, но также и по более стратегическим причинам. Отвечая на вопрос о процентной доле гибкой недвижимости в портфеле компании, те компании, у которых от 11% до 50% портфеля приходится на гибкую недвижимость, ожидают, что ее доля удвоится в течение следующих двух лет. Средние компании, а также технологические, телекоммуникационные и медийные компании особенно заинтересованы в возможностях гибкой недвижимости.
Ричард Холбертон также сообщил: «Складываются две веские причины для растущей популярности гибкой недвижимости: возможность оценки различных моделей аренды и использование в качестве средства предоставления сотрудникам большего выбора в отношении места и условий работы. Вторая из причин особенно важна для крупных компаний, и они все чаще стремятся экспериментировать с различными комбинациями типов помещений и реконфигурировать занимаемые площади в соответствии с меняющимися предпочтениями сотрудников и уроками, полученными в результате пилотных проектов».
Что касается более общих факторов, влияющих на выбор недвижимости, преобладают три фактора: гибкость, благополучие сотрудников и экологичность, особенно качество воздуха. Около 40% компаний выделяют экологичный дизайн как ключевой фактор, столько же ценят технологическую интеграцию, а 54% указывают на качество воздуха в помещениях. Крупные компании придают первостепенное значение полному набору удобств в здании в соответствии с рассматриваемыми некоторыми из них стратегическими изменениями в методах организации труда и структуре портфеля.
По мере того, как компании приближаются к возобновлению офисной работы, очевидно, что первоочередной задачей является восстановление функций, которые могли быть нарушены во время локдаунов, главным образом совместной работы, вовлеченности и сильной корпоративной культуры. Основными последствиями для рабочего места являются расширение зон для совместной работы (36%), опробование новых стратегий организации рабочих мест в отдельных офисах (33%) и пересмотр стандартов проектирования (22%).
Компании осознают, что существуют также технологические потребности, связанные с ожидаемыми изменениями в организации труда. На первом месте по популярности находится расширение возможностей для проведения видеоконференций (67%); значительный интерес вызывают также решения и сенсорные технологии для умных зданий (31%) и датчики качества воздуха (25%).
Ричард Холбертон приходит к следующему выводу: «Необходимо признать, что для достижения целей в отношении эффективности рабочих мест потребуются не только физические проектные решения, и что последние должны идти рука об руку с организационными, поведенческими и управленческими переменами. Учитывая продолжительность времени, в течение которого преобладала «принудительная» удаленная работа, процесс, скорее всего, будет постепенным».
Увеличение объема новых офисных сделок в Москве по итогам 1 полугодия 2021 года по сравнению с аналогичным периодом 2020 года наблюдалось сразу во многих отраслях. Так многократный рост наблюдался со стороны представителей таких секторов как: торговые операторы и развлечения, консалтинг и бизнес-услуги, FMCG и т. д. Кроме этого, на 88% увеличился объем новых сделок с компаниями фарм-индустрии, на 56% - ИТ и телеком и на 33% - строительства и недвижимости.
Отвечая мировым тенденциям, ИТ компании в России увеличивают площадь занимаемых офисов, чтобы в ближайшем будущем реализовать стратегию построения культуры работы внутри офисного пространства (office centric environment).
Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель отдела услуг корпоративным клиентам CBRE, комментирует:
«В Москве требования, ограничивающие число сотрудников, которые могут работать в офисе, были отменены еще в начале года и ненадолго снова вводились в середине лета в связи с ростом числа заболевших. Несмотря на отсутствие формальных ограничений, нестабильность эпидемиологической ситуации и внешних факторов сохраняется, что увеличивает важность гибкости для бизнеса. Многие компании адаптируются к условиям нового времени, пересматривают подходы к работе своих сотрудников, тестируя гибридные форматы и определяя, какие процессы и подразделения в их структурах могут эффективно работать удаленно или частично удаленно, а какие требуют присутствия в офисе. Все это влияет на пересмотр стратегий относительно офисных помещений и на формирование новых требований в части организации и технологической оснащенности рабочего пространства».
По подсчетам аналитиков «Метриум», за прошедшие 12 месяцев апартаменты массового сегмента на московском рынке новостроек подорожали на 27%, тогда как апартаменты бизнес-класса за тот же период выросли в цене только на 21%. В среднем за последние пять лет каждый квартал массовые апартаменты росли в цене на 3%, а в бизнес-классе – на 1%.
К концу I полугодия на рынке новостроек Москвы средняя стоимость апартаментов массового сегмента составила 239 тыс. рублей за кв.м, подсчитали эксперты «Метриум». В аналогичный период 2020 года массовые апартаменты обходились покупателю в 188 тыс. рублей за кв.м. Таким образом за прошедшие 12 месяцев самые доступные варианты рынка этого типа недвижимости выросли в цене в среднем на 27%.
Между тем апартаменты бизнес-класса подорожали не столь значительно. Во II квартале 2021 года средняя стоимость «квадрата» в таких помещениях на рынке новостроек Москвы достигла 301 тыс. рублей, тогда как год назад они обходились в 248 тыс. рублей за кв.м. Соответственно ценовой рост составил 21%.
Аналитики «Метриум» отмечают, что сейчас массовые апартаменты на рынке новостроек Москвы стоят всего на 9 тыс. рублей дешевле, чем апартаменты бизнес-класса год назад. В целом за последние пять лет более экономичный сегмент этого типа жилья в Москве дорожал быстрее, чем бизнес-класса. Средний квадратный метр в комфорт-классе каждый квартал прибавлял по 3% в цене, тогда как в бизнес-классе – 1%.
«Рост цен вызван прежде всего повышением себестоимости строительства, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – На некоторые стройматериалы мы наблюдали кратное увеличение расценок, причем за очень короткий период. Подорожали металлы, элементы из древесины, отделочные материалы и инженерное оборудование. Но несмотря на это, ценовая разница между апартаментами и квартирами сохранилась. Соответственно, на апартаменты в комфорт-классе спрос был выше, чем на бизнес-класс, потому что в сегмент приходят покупатели, которые рассчитывают сэкономить».
Повышение цен среди прочего могло быть связано с увеличением предложения апартаментов с отделкой (чистовой и white box). Если год назад на долю таких помещений приходилось только 29% вариантов, а оставшиеся две трети предлагались застройщиками «в бетоне», то сейчас с ремонтом под ключ и предчистовой отделкой можно купить 56% представленных в продаже апартаментов.
«Покупательские аудитории апартаментов комфорт- и бизнес-класса несколько различаются, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В более доступном сегменте чаще ищут апартаменты для постоянного проживания, для себя. В бизнес-классе выше доля инвесторов, потому что комплексы апартаментов этого сегмента имеют удачное расположение, близость к центру, хорошую транспортную доступность. Спрос был силен со стороны покупателей, которые стремились сэкономить, так как рост цен вытеснил их с рынка экономичных квартир».
Источник: «Метриум»