5 источников антикризисного развития рынка новостроек Новой Москвы
Любой кризис – это окно возможностей для определенных отраслей, рынков и участников экономики. В текущей ситуации такие возможности открываются перед девелоперами и инвесторами на локальном рынке новостроек Новой Москвы. Аналитики «Метриум» раскрывают пять возможных источников роста сектора недвижимости ТиНАО в кризисных условиях.
- Цены на новостройки в Новой Москве доступнее старомосковских
Основное антикризисное преимущество новомосковского рынка жилья – это более низкие цены по сравнению с теми, что есть на рынке «старой» Москвы. В условиях кризиса уровень реальных доходов потенциальных покупателей неизбежно снизится, что заставит их искать более доступные альтернативы жилью в старых границах столицы.
По данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы составляет 210 тыс. рублей. В Новомосковском округе этот показатель достигает 218 тыс. рублей, а в Троицком – 115 тыс. рублей. Между тем в «старой» Москве цены существенно выше. Так, в массовом сегменте местного рынка новостроек средняя стоимость квадратного метра повысилась до 280 тыс. рублей. Таким образом в Новой Москве новое жилье на 25% доступнее.
Прежде всего на Новую Москву переориентируются жители «старой» Москвы, перед которыми сейчас стоит жилищный вопрос. Таких на новомосковском рынке большинство – 63%. Из-за дорогой ипотеки они будут опираться преимущественно на собственные сбережения, а также на выручку от продажи старой квартиры. Для них основной альтернативой станет Новая Москва, где они смогут сохранить столичную регистрацию, различные льготы. Уровень развития инфраструктуры в Троицком и Новомосковском округах также уже сопоставим с округами внутри МКАД.
Значительна доля покупателей жилья в Новой Москве и из других регионов, прежде всего, из Московской области. Для них Новая Москва в ближайшие годы останется наиболее доступной альтернативой.
«Новая Москва сохраняет более привлекательные цены и на новостройки бизнес-класса, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – Если в старых границах квадратный метр в новостройках бизнес-класса сейчас обходится в среднем в 394 тыс. рублей, то в Новой Москве – примерно в 250 тыс. рублей. В частности, в нашем жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District именно такой уровень цен. При этом по всем качественным характеристикам наш проект соответствует конкурентам в пределах МКАД, но в то же время у него есть и серьезное новомосковское преимущество – благоприятное экологическое окружение. Рядом с кварталом сразу два лесопарка – Ватутинский и Десеновский, причем последний благоустроен спортивной и детской инфраструктурой с футбольным, волейбольным и хоккейными площадками, воркаутами, памп трекам, беговыми трассами и пространством для отдыха и прогулок. Таким образом, в Новой Москве можно пользоваться инфраструктурой городского уровня, но иметь доступ к загородному формату жизни».
- В Новой Москве продолжит расти население
Спрос на недвижимость в Новой Москве в условиях кризиса не только сохранится, но и будет расти. Это связано с очень быстрым ростом численности жителей в ТиНАО. Соответственно, у местных застройщиков будет много работы, а инвесторы смогут заработать на аренде.
В январе 2022 года, по данным мэрии Москвы, население Новой Москвы достигло 630 тыс. человек. Только за 2021 год этот показатель увеличился на 65 тыс. человек. Новую Москву можно сопоставить по численности жителей с такими крупными региональными центрами как Ульяновск, Хабаровск, Иркутск, в каждом из которых живут 610-625 тыс. человек.
«ТиНАО привлекает жителей Москвы и других регионов России среди прочего благодаря новой социальной инфраструктуре, – говорит Владимир Щекин. – Именно здесь сейчас появляются самые современные школы, детские сады и поликлиники в стране, причем среди них есть и уникальные. В частности, в нашем жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District откроются уникальные образовательные платформы: Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Школа единоборств Fight Nights под руководством Камила Гаджиева, Школа дизайна и технологий DATA (Design And Technology Art School)».
Кризис только усиливает маятниковую миграцию в стране. Рост безработицы будет вынуждать многих россиян переезжать в более благополучный столичный регион. Такая тенденция, в частности, наблюдалась в период пандемии коронавируса. С 2019 года число россиян, желающих переехать в Москву, выросло с 9% до 24%, по данным опросов Всероссийского центра общественного мнения (ВЦИОМ).
Ограниченность финансовых возможностей клиентов из регионов заставит их искать наиболее доступные варианты жилья на московском рынке. При этом им будет важно наличие транспортной доступности их нового дома, возможность быстрого сообщения со «старой» Москвой.
- Рынок аренды в Новой Москве станет более привлекательным
Далеко не все приезжие из регионов или «старой» Москвы в условиях кризиса смогут позволить себе приобретение квартиры. Поэтому значительный потенциал востребованности жилья в Новой Москве будет реализован на арендном рынке.
Кризис стимулирует прежде всего внутреннюю экономическую миграцию – лишившиеся работы россияне отправятся в Москву, где долгие годы уровень безработицы не превышал 2-4%. Средств у приезжих будет немного, и они станут ориентироваться на самые доступные предложения аренды. Преимущественно речь идет о студиях и однокомнатных квартирах. Сейчас в Новой Москве насчитывается порядка 1 тыс. арендных предложений такого рода, тогда как в «старой» Москве – около 4,5 тыс. (не считая центра).
Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Новой Москве составляет 38 тыс. рублей в месяц, тогда как в «старой» Москве – 44 тыс. рублей. То есть снять жилье в Новой Москве на 14% дешевле. Однако, как правило, в ТиНАО доступно арендное жилье больших размеров, чем за те же деньги в пределах МКАД. Средняя ставка аренды студии и однокомнатной квартиры за квадратный метр в Новой Москве составляет 1 073 рубля, тогда как за аналогичное жилье в «старой» Москве – 1 301 рубль. Таким образом, аренда в Новой Москве на 18% доступнее.
Новая Москва привлекательна для арендаторов не только благодаря более демократичным расценкам, но и хорошей транспортной доступности. Идет активное строительство Троицкой ветки, и до 2027 года предполагается ввести в эксплуатацию еще шесть станций. Помимо этого, в Новой Москве действуют 168 автобусных маршрутов. Все эти факторы делают новомосковский рынок очень привлекательным для арендаторов.
- В Новой Москве продолжат селиться удаленные работники
Кризис укрепит тенденцию к децентрализации занятости в Москве. Многие компании будут оптимизировать издержки среди прочего путем сокращения арендуемых площадей для офисов. Работающих на них сотрудников отправят на удаленку. Помимо этого, может снизиться доля постоянно занятых специалистов в креативной сфере, электронной торговле, HR, юриспруденции, онлайн-образовании. Многие из них перейдут в статус фрилансеров, которые работают в основном удаленно. В Москве эти специалисты также будут заинтересованы в том, чтобы снизить издержки на аренду жилья, переехав в более доступный по цене район, но при этом сохранить привычное качество жизни и возможность быстро доехать до центра. С этой точки зрения наиболее подходящим пунктом переезда может стать Новая Москва.
По данным ВЦИОМ, 70% жителей Новой Москвы считают, что за последние два года качество жизни на присоединенных территориях улучшилось и, действительно, сейчас ТиНАО становится одной из самых комфортных локаций в Московском регионе. Переезд высококвалифицированных специалистов отмечался здесь и раньше.
«В нашем жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District с самого начала реализации проекта сформировалась среда покупателей, состоящих из успешных представителей разных отраслей, – комментирует Владимир Щекин. – В основном, это бизнесмены, интеллигенция, менеджеры, врачи, IT-специалисты. Мы ожидаем увеличение числа удаленных специалистов среди наших клиентов. С одной стороны, качество жилой среды и инфраструктура нашего кластера позволяет вести здесь абсолютно автономный образ жизни. У нас предусмотрены государственная школа и детский сад, спортивные и профессиональные школы для детей и взрослых, культурно-выставочное пространство, музей арт-объектов под открытым небом. С другой стороны, местные жители смогут пользоваться всеми преимуществами загородной жизни – рядом благоустроенная набережная реки Десна и Ватутинский лесопарк. При этом в шаговой доступности от нашего квартала откроется станция метро, а по Калужскому шоссе уже сейчас до Москвы можно доехать за 15-20 минут».
Миграция дистанционных работников в Новую Москву повысит спрос на жилье на местном рынке. Причем речь идет о специалистах с относительно высоким уровнем дохода, что поддержит активность девелоперов в сегменте рынка новостроек бизнес-класса.
- Новая Москва станет одним из центров развития экономики
В непростых экономических условиях власти столицы сделают ставку на Новую Москву как на одну из точек антикризисного роста. До 2035 года, по данным мэрии, сюда планируется инвестировать 7 трлн рублей. К этому времени в Новой Москве создадут 1 млн рабочих мест, тогда как с момента присоединения этих территорий к столице занятость здесь увеличилась в три раза.
Также у властей есть амбициозные планы развития транспортной инфраструктуры. Помимо строительства Троицкой ветки метро, к 2024 году в Новой Москве построят 185 километров дорог. Еще 100 млрд рублей выделят на создание инженерных коммуникаций, из которых 27 объектов введут в эксплуатацию до 2022 года.
Среди знаковых мегапроектов в Новой Москве – бизнес-квартал, Парк наук РАН, Академия спорта, Drive Arena, аква- и горнолыжный курорты, музей ретромобилей и фестивальная площадка. Значительную часть этих проектов реализуют девелоперы жилья.
Реализация всех этих проектов будет иметь мощный мультипликативный эффект в местном девелопменте и усилит спрос на местную жилую недвижимость, привлечет в Новую Москву высококвалифицированных специалистов, которые будут покупать и арендовать квартиры.
«Рынок жилья Новой Москвы может получить определенные импульсы для развития в текущей непростой ситуации, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум. – Активное развитие инфраструктуры, качественное жилищное строительство, мощная экологическая составляющая и сравнительно доступные цены – все эти факторы будут стимулировать здесь спрос на жилье, а значит поддержит девелоперскую активность на высоком уровне».
В конце 2021 года предложение квартир с отделкой в новостройках Новой Москвы впервые составило 60% от общего числа помещений в продаже, подсчитали аналитики «Метриум». За прошедший год число квартир с полной отделкой на рынке увеличилось наполовину. Впрочем, предложение квартир с черновой отделкой сравнительно стабильно.
В IV квартале 2021 года девелоперы новостроек Новой Москвы предлагали на местном рынке 11,2 тыс. квартир, по подсчетам экспертов «Метриум». Из них 5,9 тыс. помещений были с полной отделкой от застройщика, что составляет 53% от их общего числа. Еще почти 780 квартир имели предчистовую отделку (white box, то есть в них проложены все коммуникации, а поверхности подготовлены для косметического ремонта). Доля такого жилья в продаже составила 7%. В совокупности оба варианта отделки распространялись на 60% предложения новостроек.
За 2021 год доля квартир с предчистовой и полной отделкой в новостройках Новой Москвы увеличилась на 10 процентных пунктов. В IV квартале 2020 году 42% были полностью готовы для заселения, а косметического ремонта требовали 8% (в сумме – 50%). В 2019 году этот показатель составлял 52%, в 2018 году – 41%, в 2017 году – 28%, в 2016 году – 18%.
С IV квартала 2020 года по IV квартал 2021 года количество квартир с отделкой в продаже в Новой Москве выросло с 3,9 тыс. до 5,9 тыс., то есть на 53%. Вместе с тем предложение жилья в формате white box за год не изменилось (порядка 780 помещений в конце 2020 и 2021 гг.). Также сохранилось -количество предложений квартир без отделки в абсолютном выражении. Если в конце 2020 года насчитывалось 4,6 тыс. таких вариантов, то в конце 2021 года – 4,5 тыс., то есть лишь на 1% меньше.
«В сегменте новостроек бизнес-класса в Новой Москве среди покупателей по-прежнему многие ориентируются на предложение жилья без отделки, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Как правило, они стремятся реализовать собственный проект планировки квартиры, а также ее облика и интерьера. В массовом сегменте квартиры без отделки несколько доступнее, чем привлекают покупателей с ограниченным бюджетом. Впрочем, безусловно, квартиры под ключ – это тренд рынка, поэтому, к примеру, мы решили в нашем проекте в двух корпусах предусмотреть отделку для клиентов, которые хотят сохранить время и деньги на ремонте».
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в квартирах с отделкой (в том числе white box) в Новой Москве составляет 215 тыс. рублей. Между тем, новое жилье без отделки в среднем обойдется в 203 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, в среднем квартиры с отделкой в новомосковских новостройках дороже жилья без отделки на 6%[1].
«Безусловно, рост стоимости абсолютного большинства строительных материалов, в том числе отделочных, повысил цену ремонта «от застройщика» в 2021 году, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино», «Южные сады»). – Тем не менее, девелоперы по-прежнему закупают отделочные материалы большими партиями, стараются фиксировать цену долгосрочных контрактов на их поставки. Поэтому динамика удорожания таких материалов в рознице более заметна, чем при оптовых закупках. Это значит, что покупка квартиры с отделкой в 2022 году может стать еще более выгодной, чем раньше, особенно с учетом продолжающегося повышения цен на материалы».
«С учетом роста стоимости жилья при ограниченных доходах населения жилье с отделкой останется популярной опцией на рынке новостроек, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако не исключаю, что квартиры без отделки по-прежнему будут составлять значимую часть предложения, так как для многих покупателей может быть более приоритетной экономия в моменте, особенно если квартира приобретается в качестве инвестиции».
Источник: «Метриум»
[1] Показатель существенно усреднен. Предложение с отделкой и без отделки находится в комплексах, обладающих отличными потребительским характеристикам продукта, а также характеризующихся различной транспортной доступностью.
По данным международной консалтинговой компании JLL, рынок гибких офисов в Петербурге в 2021 году рекордно вырос: в городе открылось 26 проектов площадью 18,8 тыс. кв. м на 3,5 тыс. рабочих мест. В результате объем сектора увеличился на 56%. К открытию в 2022 году уже заявлено 20 проектов на 3 тыс. рабочих мест общей площадью 20 тыс. кв. м.
На начало 2022 года в Санкт-Петербурге действует 60 гибких офисных пространств на 7,4 тыс. рабочих мест общей площадью 46,5 тыс. кв. м. Крупнейшими открытиями прошлого года, которые являются и самыми большими площадками в городе в целом, стали «Практик» на Гороховой (3,4 тыс. кв. м) и на Охте (3,3 тыс. кв. м).
При этом в 2021 году закрылось семь проектов площадью 2,2 тыс. кв. м. За 14 лет развития рынка гибких офисных пространств в Петербурге прекратили существование не менее 50 площадок общей площадью более 20 тыс. кв. м. Это преимущественно небольшие коворкинги с общей рабочей зоной, без выделенных кабинетов и ориентированные на индивидуальных клиентов; они не выдерживают конкуренции с сетевыми проектами.
Динамика открытий и закрытий гибких офисных пространств в Санкт-Петербурге
Источник: JLL
В последние три года рынок растет за счет появления крупных проектов площадью более 1 тыс. кв. м каждый, которые открываются при участии сетевых операторов – напрямую или по франшизе. «Несмотря на активное развитие гибких офисов в Санкт-Петербурге, объем предложения меньше по сравнению с Москвой в шесть раз. При этом в общем объеме рынка офисной недвижимости гибкие пространства составляют лишь 1,2% в Петербурге, 1,5% в Москве, а, например, в Лондоне – 6,9%, что подтверждает большой потенциал развития этого сегмента в России при заметно растущем спросе», – комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Все более актуальным становится ответственный и экологичный подход к недвижимости. В 2022 году на рынке появятся гибкие офисы, которые будут реализованы с учетом применения «зеленых» технологий, среди которых – SOK.
«В 2021 году спрос на гибкие офисы заметно сместился в сторону корпоративных клиентов, арендующих от 20 рабочих мест. 90% спроса это IT-компании, онлайн-ритейлеры и компании нефтегазовой отрасли. Гибкие офисы выполняют функцию дополнительного хаба для сотрудников либо временного решения для компаний под проектные команды», – объясняет Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
Арендные ставки в сегменте гибких офисов сильно дифференцированы и отличаются в разы. Растущая конкуренция пока существенно не влияет на арендные ставки, поскольку рынок не насыщен и сильно вариативен по местоположению, качеству предложения и набору сервисов. В таких условиях пока рано говорить о динамике средних арендных ставок по рынку. Тем не менее в действующих проектах ожидается рост в 2022 году на уровне 10%.
Средние арендные ставки по сетевым проектам в январе 2022 года составляют 13,8 тыс. руб. в месяц за нефиксированное рабочее место и 17,2 тыс. руб. за фиксированное.
Арендные ставки в гибких офисных пространствах Санкт-Петербурга, руб./раб.место/мес.
Источник: JLL