5 тенденций рынка массовых новостроек в Москве за 5 лет
Новостройки эконом- и комфорт-класса образуют крупнейший сегмент московского первичного рынка жилья – массовый. За последние пять лет, с 2016 года, этот сектор заметно преобразился: застройщики осваивают новые для себя округа столицы, «двушки» и «трешки» вытесняются студиями, а однокомнатные квартиры дорожают быстрее других. Аналитики компании «Метриум» раскрывают пять основных тенденций массового рынка.
- Проектов застройки стало больше, а предложения – меньше
За пять лет количество проектов новостроек в массовом сегменте рынка заметно увеличилось. Если в декабре 2016 года застройщики вели реализацию 49 жилых комплексов эконом- и комфорт-класса, то к декабрю до 2021 года их число выросло до 89, то есть на 82%. Причем максимальное значение этого показателя за прошедшее пятилетие равнялось 92 проектам.
Но несмотря на увеличение разнообразия жилых комплексов в массовом сегменте рынка новостроек, общее количество квартир, представленных в продаже, уменьшилось. В декабре 2016 года девелоперы предлагали покупателям 17,8 тыс. квартир, а в декабре 2021 года – 15 тыс. Таким образом, в 2016 году на каждый проект в среднем приходилось по 362 квартиры в продаже, а в конце 2021 года – 169. Иными словами, предложение стало менее обширным с точки зрения количества квартир на выбор, но и более разнообразным по жилым комплексам.
«В текущих условиях девелопмент массового жилья может оказаться самым устойчивым, – считает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Именно эконом- и комфорт-класс новостроек лучше всего адаптируются к импортозамещению. В этом сегменте рынка покупатели будут находить самые доступные предложения, а сейчас экономичная стратегия будет становиться все более актуальной. Поэтому в ближайшие годы можно ожидать, что интерес и девелоперов, и покупателей сместится в массовый сегмент».
- Рынок распространился на север, запад и восток и юго-восток
За пять лет изменилась география предложения новостроек массового сегмента. Наиболее заметно увеличилось число проектов жилых комплексов в четырех округах Москвы: Северном административном округе, Восточном АО, Юго-Восточном АО и Западном АО.
Так, в конце 2016 года в САО девелоперы вели реализацию шести проектов, а в конце 2021 года – 20. Причем по этому показателю САО лидирует среди других округов Москвы.
«Рост предложения новостроек на севере вполне объясним, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – За последние пять лет власти продлили здесь Люблинско-Дмитровскую ветку метро, реконструировали социальные объекты, благоустроили парки. Активно шло превращение бывших территорий промзон в новые районы с красивой архитектурой, общественными пространствами. Все это привлекло сюда покупателей новостроек, что и вызвало рост предложения».
В Восточном административном округе за пять лет число проектов увеличилось с трех до 11. На юго-восточном направлении число проектов удвоилось – с 8 до 16. В ЗАО в тот же период количество жилых комплексов в продаже выросло с 8 до 14.
Только в Южном АО количество массовых новостроек сократилось. В конце 2016 года здесь шла реализация 10 проектов, а к 2021 году их число снизилось до восьми. В Юго-Западном АО в аналогичный период количество жилых комплексов не изменилось (три проекта).
«Качество жизни в разных округах Москвы постепенно выравнивается, – комментирует Надежда Коркка. – Если еще пять-десять лет назад в некоторых районах действительно ощущался недостаток коммерческой и социальной инфраструктуры, благоустройство было некачественным, а транспортная ситуация казалась патовой, то за последние годы развитие метрополитена, запуск новых маршрутов наземного транспорта и другие городские программы развития сделали разные локации в Москве более привлекательными для жизни. Соответственно, и застройщики начали активнее реализовывать здесь проекты застройки, привлекая сюда новых клиентов».
- Студии пришли на замену «двушкам» и «трешкам»
За пять лет структура предложения по типу помещений в массовых новостройках изменилась. Прежде всего, заметно увеличилась доля студий. Если в конце 2016 года студии составляли только 4% предложения квартир на рынке жилья эконом- и комфорт-класса, то в 2021 году их доля возросла до 20%, то есть в пять раз за пять лет.
Это произошло за счет сокращения количества более просторных квартир. Так, доля двухкомнатных квартир в продаже снизилась за пять лет с 41% до 30%. Сократился и выбор трехкомнатных квартир. Если в конце 2016 года они составляли 16% рынка, то сейчас только 13%. Стало меньше больших квартир с четырьмя и более комнатами: их доля снизилась с 1,2% до 0,8%. Сократилось представительство однокомнатных квартир. В конце 2016 года на их долю приходилось 39% помещений в продаже, а в конце 2021 года – 36%.
Текущая ситуация и дальше будет подталкивать застройщиков к оптимизации масштабов новых жилых комплексов. В новостройках эконом- и комфорт-класса может одновременно увеличиться доля малогабаритных квартир (студий и однокомнатных квартир), но сократится представительство двухкомнатных и трехкомнатных квартир, а жилье с четырьмя и большим числом комнат станет редкостью.
- Больше всего подорожали массовые новостройки на юго-востоке Москвы
Цены на массовые новостройки в Москве в территориальном разрезе заметно изменились за пять лет. В среднем квадратный метр в различных жилых комплексах подорожал в диапазоне от 50% до почти 100% в зависимости от конкретного проекта и округа.
Рекорд в этом отношении установили девелоперы массовых новостроек в Юго-Восточном административном округе. Если в конце 2016 года квадратный метр здесь стоил 127 тыс. рублей, то в конце 2021 года его цена увеличилась до 242 тыс. рублей. Таким образом, за пять лет стоимость «квадрата» в массовых новостройках ЮВАО почти удвоилась. Тем не менее, ЮВАО удержал звание округа с одними из самых доступных новостроек Москвы.
На втором месте по интенсивности повышения цен оказались жилые комплексы в САО. В конце 2016 года жилье здесь продавалось в среднем по 145 тыс. рублей за кв. м., а в конце 2021 года – по 261 тыс. рублей за кв. м, то есть на 81% больше.
На третьем месте по росту цен оказался ЗАО, где квадрат подорожал с 168 тыс. до 303 тыс. рублей за кв. м (на 80%). Теперь это самый дорогой округ на рынке массовых новостроек Москвы.
В остальных округах рост цен был также заметным: в СЗАО – на 77% (до 267 тыс. рублей), в СВАО – на 74% (до 262 тыс. рублей), в ЮАО – на 67% (до 266 тыс. рублей), в ВАО – на 60% (до 272 тыс. рублей), в ЮЗАО – на 51% (до 208 тыс. рублей).
- Больше всего за 5 лет подорожали однокомнатные квартиры
Квартиры в новостройках массового сегмента на протяжении последних пяти лет быстро дорожали, но при этом уменьшались в размерах. Заметнее всего выросли цены на однокомнатные. Если в конце 2016 года такую квартиру можно было в среднем приобрести за 6,1 млн рублей, то в конце 2021 года уже за 10,8 млн рублей. Таким образом, «однушки» подорожали за пять лет на 75%. При этом средняя площадь такой квартиры, представленной на рынке, за эти годы уменьшилась с 41,2 кв. м до 38,9 кв. м.
На втором месте по интенсивности роста цен оказались двухкомнатные квартиры и студии. Средняя стоимость «двушки» за пять лет выросла с 9,0 млн до 15,3 млн рублей, то есть на 69%. Средняя площадь при этом сократилась с 62,7 кв. м до 60,3 кв. м. Студии стали дороже тоже на 69%, а их средняя стоимость увеличилась с 4,5 млн до 7,6 млн рублей, тогда как площадь их уменьшилась с 28,9 до 24,6 кв. м.
Трехкомнатные квартиры в массовых новостройках в среднем выросли в цене с 12,2 млн рублей до 20,3 млн рублей (на 66%), а их площадь почти не изменилась (около 84 кв. м).
В текущих условиях в долгосрочной перспективе спрос будет сконцентрирован на самых доступных вариантах жилья, то есть на маленьких квартирах – студиях и «однушках». Такое жилье будут также предпочитать инвесторы, которые стремятся заработать на аренде.
«Сегмент новостроек эконом- и комфорт-класса заметно преобразился за пять лет, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Фактически они поднялись в качественном отношении до уровня новостроек бизнес-класса: архитектурные проекты стали более современными, яркими и актуальными. Большие территории отводятся под создание благоустроенного и функционального пространства на открытом воздухе для жителей комплекса. Выбор планировочных решений стал гораздо шире, чем раньше, поэтому аудитория покупателей выросла: на рынок пришли студенты, молодые профессионалы, активные пенсионеры, приезжие из других регионов.
В перспективе прежде всего продолжится, а вероятнее всего ускорится повышение этажности застройки. Одновременно вырастет предложение маленьких квартир, их разнообразие с точки зрения площади станет шире. При этом застройщики могут увеличить плотность застройки, максимально используя территорию участков. Все эти меры помогут сдержать рост цен и адаптировать предложение к сократившимся финансовым возможностям клиентов».
Аналитики Циан подвели итоги для рынка ипотечного кредитования третьего квартала 2020 года по данным, опубликованным Центробанком. Всего за три месяца выдано полмиллиона ипотек на общую сумму 1,26 трлн рублей. В сентябре 2020 года впервые за всю историю наблюдений объем выдачи ипотеки превысил 500 млрд рублей за месяц.
- В 3 кв. 2020 года в РФ выдано 499,3 тыс. ипотек (+59% за год) на общую сумму 1,26 трлн рублей (+80%). Сегмент новостроек по количеству ипотек за год показал почти двукратный прирост: +90%, вторичный рынок за год вырос в полтора раза: на 48%. За квартал прирост был на уровне 70% по всем сегментам.
- В сентябре 2020 года впервые объем выдачи ипотеки превысил 500 млрд (503 млрд рублей).
- 31% ипотек выдано на новостройки, остальные 69% - на объекты вторичного рынка. Смещение ипотечного спроса на «первичку» прекратилось. Наибольшая доля ипотек на «первичке» приходится на Севастополь, Санкт-Петербург и Крым.
- Россияне берут в ипотеку в среднем 2,5 млн рублей. На первичном рынке средний займ обновил максимум – 3,2 млн рублей. Это на 900 тыс. р. больше, чем на вторичном рынке.
- Срок кредита на первичном рынке вернулся к апрельским значениям. Ипотеку берут в среднем на 18 лет и 7 месяцев. Привлекают ипотеку на максимальный срок в Севастополе, минимальный - в Карачаево-Черкесии.
- Жители 10 регионов взяли 40% жилищных ипотечных кредитов. В лидерах - Москва, Московская область и Санкт-Петербург. Абсолютно по всем субъектам РФ выросло число ипотек в годовой динамике.
- Задолженность по ипотечным кредитам за год выросла на 19% - до 8,6 трлн рублей. Доля просроченной задолженности стабильна – 0,9%. В сегменте новостроек она составляет всего 0,4%. На вторичном рынке – 1,1%.
1. За третий квартал выдано полмиллиона ипотек
Льготная ипотека на первичном рынке привела к рекордному количеству ипотечных сделок в России. В 3 кв. 2020 года было выдано 499,3 тыс. ипотек на общую сумму 1,26 трлн рублей. В сравнении с прошлым кварталом (2 кв. 2020 года) количество выданных ипотек увеличилось на 59%, а в объеме денежных средств – на 86%. В годовой динамике (относительно 3 кв. 2019 года) количество кредитных сделок выросло на 59%, а объем – на 80%.
На первичном рынке выдано 155 тыс. ипотек (+72,7% за квартал и +90% за год). Объем выданных кредитов (481 млрд рублей) за квартал вырос почти в два раза – на 95%, а в годовой динамике рынок вырос более чем в два раза: на 116%. Это абсолютный рекорд за всю историю.
На вторичном рынке также обновлен максимум: за третий квартал было выдано 344 тыс. ипотек: за квартал спрос вырос на 70%, за год - на 48%. В денежном выражении (776,5 млрд руб.) рост существеннее: +80% за квартал и +64% за год.
31% ипотек выдано на новостройки, остальные 69% - на вторичном рынке.
Каждый месяц третьего квартала количество выданных ипотек по РФ обновляло новый рекорд: июль -146 тыс. кредитов (+52% за год), август: 154,5 тыс. (+54% за год), сентябрь: 198,7 тыс. (+86%). Таким образом, 40% всех ипотек были выданы в сентябре 2020 года. В сентябре 2020 года впервые объем выдачи ипотеки превысил 500 млрд (503 млрд рублей).
2. Смещение ипотечного спроса на «первичку» замедляется
По итогам 3 кв. 2020 года треть российских заемщиков (31%) выбрали квартиру от застройщика, остальные предпочли готовые варианты. Причем в сентябре только 28% ипотек было выдано на новостройки - это стандартные показатели 2019 года, когда не действовали специальные субсидии. Объем кредитования на первичном рынке от общей доли в сентябре также снизился до 35% против 40% в предыдущих месяцах.
Подобная динамика свидетельствует о частичном удовлетворении сложившегося спроса на первичном рынке. Кроме того, в сентябре 2020 года на рынок вышло больше инвесторов, многие из которых выбирали именно готовые квартиры, которые можно сдавать в аренду, компенсируя тем самым упущенную прибыль от возможного размещения средств на депозитах. Кроме того, цены на вторичном рынке не росли так быстро, как в сегменте новостроек, а у продавцов можно было получить скидку (в отличие от застройщиков, которые их сейчас практически не предоставляют).
Доля ипотек на первичном рынке среди всех ипотечных жилищных кредитов
Самая высокая доля ипотек на первичном рынке (среди всего числа выданных жилищных кредитов) в 3 квартале отмечена для Севастополя (48%), Санкт-Петербурга (48%), Крыма (47%), Краснодарского края (45%). Москва также вошла в пятерку лидеров наравне с Калининградской областью и Рязанской областью (по 44%). Ипотека на первичном рынке не пользуется спросом в Чечне (7% ипотек выданы на покупку новостроек), Тыве, Томской области, Ингушетии (по 11%). Наблюдается прямо пропорциональная зависимость между объемов строительства и ввода с долей ипотеки на первичном рынке.
3. Несмотря на льготную ипотеку, сумма кредита не снижается
Рост стоимости на первичном рынке нивелирует эффект снижения ипотечной ставки. В итоге средняя сумма займа на первичном рынке сопоставима с прошлогодними значениями, когда не действовала субсидия и клиенты приобретали квартиры по рыночным ставкам. В сентябре 2020 года средний размер ипотечного кредита по РФ достиг максимального значения – 3,2 млн рублей. Показатель увеличивается уже четвертый месяц подряд – с мая 2020 года, когда и начала действовать субсидия.
Средний займ «на первичке» практически на миллион рублей (900 тысяч) выше, чем на вторичном рынке, где в кредит берут сегодня около 2,3 млн рублей. На вторичном рынке средние суммы ипотеки ниже за счет высокой доли альтернативных сделок – новая квартира часто приобретается на средства от продажи старого жилья, поэтому в кредит нужно брать меньшие суммы благодаря высокому первому взносу.
В целом по рынку заемщики привлекают 2,5 млн рублей – эта сумма стабильная на протяжении всего третьего квартала. В годовой динамике это на 200-300 тыс. рублей выше.
Средняя сумма ипотечного жилищного кредита в 2020 гг.
Наибольшие суммы в ипотеку на покупку новостроек традиционно берут жители Москвы – в 3 кв. 2020 года сумма составила 5,8 млн рублей. В Московской области – 4,6 млн. Небольшие кредиты на жилье привлекают жители (в среднем 2 млн рублей) берут жители Марий Эл и Алтайского края.
В целом по рынку (с учетом первичного и вторичного сегментов) жители следующих регионов брали самые большие ипотечные кредиты (в 3 кв. 2020 года): Москва (5,4 млн рублей), Московская область (3,7 млн), Сахалинская область (3,7 млн), Санкт-Петербург (3,5 млн) и Чукотский АО (3,1 млн). Минимальные суммы берут в ипотеку жители Чечни и Ингушетии (1,4 млн).
5. Льготная ипотека не помогает: срок кредита на первичном рынке вернулся к апрельским значениям. Ипотеку берут в среднем на 18 лет и 7 месяцев
В сентябре 2020 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам в РФ на первичном рынке составила 5,93%. Относительно марта, до анонса льготной ипотеки, текущая ставка ниже на 1,89 пп. Несмотря на снижение процентов, средний срок кредита (223,3 месяцев) вернулся к показателям апреля, что связано с ростом цен на жилье и необходимостью брать в кредит большую сумму на больший срок.
В отдельных субъектах РФ ипотека выдавалась по ставкам существенно ниже среднерыночных. Минимальные значения зафиксированы в Приморском крае (4,46%), Якутии (4,65%), где действует «Дальневосточная ипотека». Самые дорогие кредиты на первичном рынке – в Ингушетии (7,12%) и Карачаево-Черкесии (6,41%).
В целом по рынку РФ ставка по выданным в сентябре кредитам составила 7,32%. Срок – 219,7 месяцев. Средний срок кредита также варьируется, в зависимости от региона. Максимальный средний срок кредитования (в целом по рынку в сентябре 2020 года), более 20 лет, зафиксирован в Севастополе, Чечне, Кабардино-Балкарии, Крыму. В Москве средний срок кредита составляет 232,2 месяца – чуть более 19 лет.
6. Жители 10 регионов взяли 40% жилищных ипотечных кредитов
В 3 кв. 2020 года на десятку лидирующих по количеству выданных ипотек регионов пришлось 39,9% сделок. Лидерами стали Москва (6,7% от всего рынка, +80% ипотек за год), Московская область (доля 5,5%, +62% ипотек за год), Санкт-Петербург (46% от рынка, +55% за год). В годовой динамике десяток субъектов с наибольшим числом сделок не изменился.
По всем лидирующим по количеству выданных ипотек субъектов отмечена положительная динамика кредитных сделок за год. Наибольший прирост зафиксирован для Москвы (+80%).
Среди всех российских регионов нет ни одного, где в годовой динамике (3 кв. 2020 года против 3 кв. 2019 года) число ипотек снизилось. Минимальный рост (на уровне 24-31%) отмечен для Якутии, Еврейской АО и Ненецкого АО).
Доля просроченной задолженность по ипотеке стабильна – сегодня в целом по РФ она составляет 0,9% от всего объема задолженности. В абсолютном выражении объемы «плохих» кредитов сегодня – 77,8 млрд рублей (+7% за год). Эксперты отмечают, что более дисциплинированными плательщиками становятся покупатели новостроек: просроченная задолженность от всего объема составляет в данном сегменте 0,4%. На вторичном рынке – 1,1%.
В разрезе отдельных регионов максимальная доля «просрочки» по ипотеке (первичный и вторичный рынки) отмечена в Карачаево-Черкесии (4,3% от общего объема задолженности по субъекту – просроченная), Калининградской области (3,5%) и Северной Осетии (2,7%). Регионы с минимальной долей «просрочки»: Ненецкий и Чукотский АО (по 0,2%).
«Субсидирование ипотечных ставок в сегменте новостроек на первом этапе позволило снизить как срок кредита, так и средний размер займа, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Льготная ипотека действительно увеличила доступность ипотечного кредитования во втором квартале, однако в третьем квартале из-за роста цен эффект субсидирования нивелируется. Тем не менее, в третьем квартале рекордный спрос на ипотеку был связан с приближением завершения программы кредитования, когда еще не было известно о пролонгации программы. В среднесрочной перспективе спрос будет распределен на большем временном отрезке, что несколько снизит спрос и позволит уменьшить темпы роста цен в сегменте новостроек. Впрочем, даже столь высокая активность на рынке не вызывает опасений в части роста закредитованности. Сегодня задолженность по ипотечным кредитам не превышает и 10% ВВП, тогда как в США незадолго до кризиса 2008 года доля ипотечного долга в ВВП приближалась к 80%. Поэтому рынок имеет еще большой задел для развития рынка жилищного кредитования”.
Карта регионов по количеству ипотечных сделок в 3 кв. 2020 года https://datawrapper.dwcdn.net/Ne7K8/1/
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank проанализировали стоимость самых дорогих парковочных мест в элитных и премиальных жилых комплексах Москвы.
- В ходе исследования выяснилось, что самое дорогое парковочное место стоимостью 17,5 млн руб. представлено в двухуровневом подземном паркинге клубного дома «Малая Бронная, 15». Здесь предусмотрено 40 машино-мест площадью до 26 кв. м, которые учитывают увеличенные габариты машин представительского класса. 200 тыс. долларов, или 15,9 млн рублей стоит машино-место в ЖК Knightsbridge Private Park. В жилом комплексе класса де-люкс Villa Grace парковочное место обойдется в 15,9 млн руб. В башне «Федерация» представлены машино-места стоимостью до 15 млн рублей за 26,6 кв. м, таким образом, стоимость квадратного метра парковочного метра сопоставима с ценой квадратного метра апартаментов на 90-х этажах, на владельцев которых они в первую очередь рассчитаны.
- Проекты, где зафиксированы наиболее дорогие машиноместа, в целом имеют высокий уровень цен на жилую недвижимость.
- В большинстве элитных проектов имеется подземный паркинг на одном-двух уровнях (в редких случаях он может быть трех- и четырехуровневым, преимущественно в масштабных проектах) с классическими машино-местами, но также встречаются и механизированные варианты организации парковки.
- Застройщики стараются не делать зависимыми парковочные места, зачастую реализуя пару «зависимое и независимое машино-места» для одного владельца.
- В целом подземные парковки современных элитных проектов Москвы соответствуют всем мировым стандартам. Для безопасности жителей в них установлены камеры видеонаблюдения и системы противопожарной безопасности. В клубном доме «Малая Бронная, 15» также предусмотрено автоматическое считывание номеров, а для въезда спортивных автомобилей был рассчитан особый наклон рампы и установлены специальные колесоотбойники. Для владельцев электромобилей установлены специальные зарядные устройства.
- Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank, отмечает, что в большинстве проектов присутствует разнообразие по площади машино-мест для разных классов автомобилей: «В среднем площадь стандартного машино-места составляет 13-17 кв. м, помимо которых в части объектов можно найти как небольшие (8-10 кв. м), так и более крупные машино-места – площадью 20-26 кв. м, среди исключений встречаются еще более увеличенные варианты парковки (до 35,6 кв. м)».
- В сегменте де-люкс средняя стоимость стандартного машиноместа составляет 7,4 млн рублей, в премиальном сегменте - 4,3 млн рублей.
- Стоит отметить, что сейчас девелоперы пересматривают политику обеспечения проектов машино-местами, поскольку многие покупатели стали отказываться от личных автомобилей. На текущий момент для проектов уровня де-люкс коэффициент обеспеченности машино-местами составляет в среднем 1,9, для премиальных показатель ниже – в среднем 1,4.