5 тенденций рынка массовых новостроек в Москве за 5 лет
Новостройки эконом- и комфорт-класса образуют крупнейший сегмент московского первичного рынка жилья – массовый. За последние пять лет, с 2016 года, этот сектор заметно преобразился: застройщики осваивают новые для себя округа столицы, «двушки» и «трешки» вытесняются студиями, а однокомнатные квартиры дорожают быстрее других. Аналитики компании «Метриум» раскрывают пять основных тенденций массового рынка.
- Проектов застройки стало больше, а предложения – меньше
За пять лет количество проектов новостроек в массовом сегменте рынка заметно увеличилось. Если в декабре 2016 года застройщики вели реализацию 49 жилых комплексов эконом- и комфорт-класса, то к декабрю до 2021 года их число выросло до 89, то есть на 82%. Причем максимальное значение этого показателя за прошедшее пятилетие равнялось 92 проектам.
Но несмотря на увеличение разнообразия жилых комплексов в массовом сегменте рынка новостроек, общее количество квартир, представленных в продаже, уменьшилось. В декабре 2016 года девелоперы предлагали покупателям 17,8 тыс. квартир, а в декабре 2021 года – 15 тыс. Таким образом, в 2016 году на каждый проект в среднем приходилось по 362 квартиры в продаже, а в конце 2021 года – 169. Иными словами, предложение стало менее обширным с точки зрения количества квартир на выбор, но и более разнообразным по жилым комплексам.
«В текущих условиях девелопмент массового жилья может оказаться самым устойчивым, – считает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Именно эконом- и комфорт-класс новостроек лучше всего адаптируются к импортозамещению. В этом сегменте рынка покупатели будут находить самые доступные предложения, а сейчас экономичная стратегия будет становиться все более актуальной. Поэтому в ближайшие годы можно ожидать, что интерес и девелоперов, и покупателей сместится в массовый сегмент».
- Рынок распространился на север, запад и восток и юго-восток
За пять лет изменилась география предложения новостроек массового сегмента. Наиболее заметно увеличилось число проектов жилых комплексов в четырех округах Москвы: Северном административном округе, Восточном АО, Юго-Восточном АО и Западном АО.
Так, в конце 2016 года в САО девелоперы вели реализацию шести проектов, а в конце 2021 года – 20. Причем по этому показателю САО лидирует среди других округов Москвы.
«Рост предложения новостроек на севере вполне объясним, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – За последние пять лет власти продлили здесь Люблинско-Дмитровскую ветку метро, реконструировали социальные объекты, благоустроили парки. Активно шло превращение бывших территорий промзон в новые районы с красивой архитектурой, общественными пространствами. Все это привлекло сюда покупателей новостроек, что и вызвало рост предложения».
В Восточном административном округе за пять лет число проектов увеличилось с трех до 11. На юго-восточном направлении число проектов удвоилось – с 8 до 16. В ЗАО в тот же период количество жилых комплексов в продаже выросло с 8 до 14.
Только в Южном АО количество массовых новостроек сократилось. В конце 2016 года здесь шла реализация 10 проектов, а к 2021 году их число снизилось до восьми. В Юго-Западном АО в аналогичный период количество жилых комплексов не изменилось (три проекта).
«Качество жизни в разных округах Москвы постепенно выравнивается, – комментирует Надежда Коркка. – Если еще пять-десять лет назад в некоторых районах действительно ощущался недостаток коммерческой и социальной инфраструктуры, благоустройство было некачественным, а транспортная ситуация казалась патовой, то за последние годы развитие метрополитена, запуск новых маршрутов наземного транспорта и другие городские программы развития сделали разные локации в Москве более привлекательными для жизни. Соответственно, и застройщики начали активнее реализовывать здесь проекты застройки, привлекая сюда новых клиентов».
- Студии пришли на замену «двушкам» и «трешкам»
За пять лет структура предложения по типу помещений в массовых новостройках изменилась. Прежде всего, заметно увеличилась доля студий. Если в конце 2016 года студии составляли только 4% предложения квартир на рынке жилья эконом- и комфорт-класса, то в 2021 году их доля возросла до 20%, то есть в пять раз за пять лет.
Это произошло за счет сокращения количества более просторных квартир. Так, доля двухкомнатных квартир в продаже снизилась за пять лет с 41% до 30%. Сократился и выбор трехкомнатных квартир. Если в конце 2016 года они составляли 16% рынка, то сейчас только 13%. Стало меньше больших квартир с четырьмя и более комнатами: их доля снизилась с 1,2% до 0,8%. Сократилось представительство однокомнатных квартир. В конце 2016 года на их долю приходилось 39% помещений в продаже, а в конце 2021 года – 36%.
Текущая ситуация и дальше будет подталкивать застройщиков к оптимизации масштабов новых жилых комплексов. В новостройках эконом- и комфорт-класса может одновременно увеличиться доля малогабаритных квартир (студий и однокомнатных квартир), но сократится представительство двухкомнатных и трехкомнатных квартир, а жилье с четырьмя и большим числом комнат станет редкостью.
- Больше всего подорожали массовые новостройки на юго-востоке Москвы
Цены на массовые новостройки в Москве в территориальном разрезе заметно изменились за пять лет. В среднем квадратный метр в различных жилых комплексах подорожал в диапазоне от 50% до почти 100% в зависимости от конкретного проекта и округа.
Рекорд в этом отношении установили девелоперы массовых новостроек в Юго-Восточном административном округе. Если в конце 2016 года квадратный метр здесь стоил 127 тыс. рублей, то в конце 2021 года его цена увеличилась до 242 тыс. рублей. Таким образом, за пять лет стоимость «квадрата» в массовых новостройках ЮВАО почти удвоилась. Тем не менее, ЮВАО удержал звание округа с одними из самых доступных новостроек Москвы.
На втором месте по интенсивности повышения цен оказались жилые комплексы в САО. В конце 2016 года жилье здесь продавалось в среднем по 145 тыс. рублей за кв. м., а в конце 2021 года – по 261 тыс. рублей за кв. м, то есть на 81% больше.
На третьем месте по росту цен оказался ЗАО, где квадрат подорожал с 168 тыс. до 303 тыс. рублей за кв. м (на 80%). Теперь это самый дорогой округ на рынке массовых новостроек Москвы.
В остальных округах рост цен был также заметным: в СЗАО – на 77% (до 267 тыс. рублей), в СВАО – на 74% (до 262 тыс. рублей), в ЮАО – на 67% (до 266 тыс. рублей), в ВАО – на 60% (до 272 тыс. рублей), в ЮЗАО – на 51% (до 208 тыс. рублей).
- Больше всего за 5 лет подорожали однокомнатные квартиры
Квартиры в новостройках массового сегмента на протяжении последних пяти лет быстро дорожали, но при этом уменьшались в размерах. Заметнее всего выросли цены на однокомнатные. Если в конце 2016 года такую квартиру можно было в среднем приобрести за 6,1 млн рублей, то в конце 2021 года уже за 10,8 млн рублей. Таким образом, «однушки» подорожали за пять лет на 75%. При этом средняя площадь такой квартиры, представленной на рынке, за эти годы уменьшилась с 41,2 кв. м до 38,9 кв. м.
На втором месте по интенсивности роста цен оказались двухкомнатные квартиры и студии. Средняя стоимость «двушки» за пять лет выросла с 9,0 млн до 15,3 млн рублей, то есть на 69%. Средняя площадь при этом сократилась с 62,7 кв. м до 60,3 кв. м. Студии стали дороже тоже на 69%, а их средняя стоимость увеличилась с 4,5 млн до 7,6 млн рублей, тогда как площадь их уменьшилась с 28,9 до 24,6 кв. м.
Трехкомнатные квартиры в массовых новостройках в среднем выросли в цене с 12,2 млн рублей до 20,3 млн рублей (на 66%), а их площадь почти не изменилась (около 84 кв. м).
В текущих условиях в долгосрочной перспективе спрос будет сконцентрирован на самых доступных вариантах жилья, то есть на маленьких квартирах – студиях и «однушках». Такое жилье будут также предпочитать инвесторы, которые стремятся заработать на аренде.
«Сегмент новостроек эконом- и комфорт-класса заметно преобразился за пять лет, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Фактически они поднялись в качественном отношении до уровня новостроек бизнес-класса: архитектурные проекты стали более современными, яркими и актуальными. Большие территории отводятся под создание благоустроенного и функционального пространства на открытом воздухе для жителей комплекса. Выбор планировочных решений стал гораздо шире, чем раньше, поэтому аудитория покупателей выросла: на рынок пришли студенты, молодые профессионалы, активные пенсионеры, приезжие из других регионов.
В перспективе прежде всего продолжится, а вероятнее всего ускорится повышение этажности застройки. Одновременно вырастет предложение маленьких квартир, их разнообразие с точки зрения площади станет шире. При этом застройщики могут увеличить плотность застройки, максимально используя территорию участков. Все эти меры помогут сдержать рост цен и адаптировать предложение к сократившимся финансовым возможностям клиентов».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам февраля 2021 г. совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 349,4 тыс. кв.м и 4,9 тыс. лотов в 87 проектах. За месяц объем предложения снизился на 7,9% площади и на 7,5% лотов, в годовой динамике – на 33,4% и 33,2% соответственно. На долю предложения апартаментов приходится 19,2% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы (- 2,6% мм). В феврале рынок пополнился только одним проектом комфорт-класса в стадии реконструкции ЖК Нижегородская 3215.
Большая доля предложения апартаментов приходится на бизнес-класс – 41,6% площади (+1,8%мм, +3,0%гг), премиум-класс - 37% (-3,0%мм, -4,9%гг), комфорт-класс – 20,2% (+1,2%мм, +0,8%гг) и стандарт-класс – 1,1% (0,0%мм, +1,1%гг).
Более 62% экспозиции представлено в 3 округах: ЦАО – 30,5% (-1,7% мм, +4,1%гг), САО – 19,7% (+0,2%мм, -4,6%гг) и СВАО – 12,4% (-0,1% мм, -8,5%гг).
Большая часть предложения находится на стадии введенных объемов – 40,2% (-1,8%мм, +0,5%гг). По наличию и типу отделки больше половины экспозиции апартаментов представлено без отделки – 54,2% (+3,3%мм, -6,2%гг), на долю отделки приходится – 32% (-0,3%мм, +4,7%гг), предчистовой отделки – 11,2% (-2,8%мм, +0,9%гг).
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) предложения по итогам февраля 2021 г. составила 377,6 тыс. руб. (-0,5% мм, +19% гг). Больше всего за год выросла СВЦ в премиум-классе (+3,8% мм, +29,8% гг) до 601,1 тыс. руб. и бизнес-классе (-0,1% мм, +18,8% гг) до 271,4 тыс. руб. Средняя цена апартаментов по итогам февраля 2021 г. составила 27 млн руб. (0% мм, +25% гг).
Таблица 1. СВЦ по классам, тыс. руб.
|
Класс |
фев.20 |
янв.21 |
фев.21 |
Динамика, мес., % |
Динамика, год, % |
|
бизнес |
228,4 |
271,8 |
271,4 |
-0,1% |
18,8% |
|
комфорт |
182,0 |
193,3 |
198,2 |
2,6% |
8,9% |
|
премиум |
463,1 |
579,0 |
601,1 |
3,8% |
29,8% |
|
стандарт |
204,3 |
185,3 |
184,4 |
-0,5% |
-9,8% |
|
Среднее |
317,6 |
378,8 |
377,6 |
-0,3% |
18,9% |
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги февраля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 9,5%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 2,5% и достигла 219 625 руб.
По данным «Метриум», в феврале 2021 года на первичном рынке массового сегмента реализация велась в 90 жилых комплексах с общим объемом предложения 11 825[1] квартир (общей площадью 633,5 тыс. кв. м.). За месяц показатель сократился на 9,5% по количеству квартир и на 10,2% по продаваемой площади. Таким образом на рынке продолжает усиливаться дефицит предложения, а текущий объем рынка сопоставим с ноябрем 2015 года, когда экспонировалось чуть меньше 12 тыс. квартир.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в феврале 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
|
1 |
Мичуринский парк |
ГК ПИК |
ЗАО |
Источник: «Метриум»
Старт продаж новых корпусов был объявлен в следующих проектах:
– «Тринити» (корп. 5 II очередь);
– «Бусиновский парк» (корп. 2.1, 2.2);
– «Любовь и голуби» (корп. 2);
– «Зеленая вертикаль» (корп. 3).
Лидирующую позицию в структуре предложения по-прежнему занимает ЮВАО (33,3%; -1,5 п.п.), в котором сокращение экспозиции связано с активным вымыванием предложения в недорогих проектах. На СВАО пришлось 18,2% рынка (+0,2 п.п.). Почти в равном соотношении распределен объем между САО (13,9%; +0,9 п.п.) и ЗАО (13,7%; + 1,4 п.п.). Минимальное количество лотов предлагается в ЮЗАО (1,7%; доля не изменилась).
В структуре предложения по стадии строительной готовности выросла доля лотов в домах на начальном этапе строительства (+5,8 п.п.). Это связано со стартом нового проекта «Мичуринский парк» (девелопер проекта ГК ПИК) и выходом новых корпусов в уже реализуемых проектах. Наибольший объем по-прежнему сосредоточен в домах на стадии монтажа этажей (40,7%; -4,3 п.п.). Чуть меньше предлагается лотов в корпусах на начальном этапе строительной готовности (35,1%; +5,8 п.п.). В домах, в которых проводятся отделочные работы представлено 17,9% квартир (-0,7 п.п.). Наименьшая доля приходится на лоты в корпусах, которые уже получили разрешение на ввод в эксплуатацию (6,3%; -0,8 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В феврале 2021 года доля однокомнатных квартир выросла на 2,7 п.п. за счет снижения доли всех остальных типологий. Так наибольший объем лотов на первичном рынке представлен одно- (35,0%; +2,7 п.п.) и двухкомнатными квартирами (30,8%; -1,5 п.п.). Почти в равном соотношении предлагаются трехкомнатные квартиры и квартиры-студии – 16,5% (-0,7 п.п.) и 16,1% (-0,1 п.п.) соответственно. Многокомнатные лоты реализуются в наименьшем количестве (1,6%; -0,4 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – февраль 2021 г., внутренний круг – январь 2021 г.)
Источник: «Метриум»
Квартиры с отделкой по-прежнему занимают наибольший объем на первичном рынке – 67,2%, показатель снизился по итогам февраля на 0,4%. На квартиры без отделки приходится 23,2% рынка (доля без изменений). Наименьший объем лотов представлен с отделкой white box (9,6%; +0,4 п.п.)
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – февраль 2021 г., внутренний круг – январь 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра достигла в феврале 219 625 руб. (+2,5% за месяц; +21% за год). Рост средневзвешенной цены квадратного метра наблюдался во всех округах. Сильнее всего квадратный метр подорожал в ЮАО: на 6,8% до 214 980 руб. за кв.м. Причина заключается в выходе по высоким ценам новых корпусов в существующих проектах («Зеленая Вертикаль», «LIFE-Варшавская»), а также плановое повышение цен в половине проектов округа. Во всех остальных округах средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась от 0,9% до 3,7%.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
В феврале 2021 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 11,8 млн руб. (+2,5% за месяц; +11,6% за год). По типологиям также наблюдалось увеличение среднего бюджета предложения:
– студии – 6,36 млн руб. (+0,8%);
– однокомнатные – 9,29 млн руб. (+3,1%);
– двухкомнатные – 13,38 млн руб. (+2,6%);
– трёхкомнатные – 18,08 млн руб. (+4,4%);
– многокомнатные – 24,61 млн руб. (+6,2%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
12,7 |
26,0 |
40,2 |
182 000 |
244 120 |
412 200 |
3 556 000 |
6 357 970 |
10 195 580 |
|
1К |
31,6 |
40,7 |
65,2 |
155 000 |
228 080 |
408 000 |
6 034 200 |
9 285 800 |
17 908 765 |
|
2К |
42,9 |
62,7 |
103,5 |
134 235 |
213 525 |
346 700 |
8 393 000 |
13 382 620 |
25 617 980 |
|
3К |
65,3 |
85,4 |
139,6 |
132 065 |
211 845 |
350 665 |
10 003 950 |
18 083 620 |
32 003 750 |
|
4К+ |
80,5 |
110,7 |
128,2 |
137 000 |
222 430 |
307 500 |
11 434 020 |
24 614 835 |
37 023 000 |
|
итого[1] |
12,7 |
53,6 |
139,6 |
132 065 |
219 625 |
412 200 |
3 556 000 |
11 763 280 |
37 023 000 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в феврале 2021 года:
– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 12,7 кв. м за 3,6 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 14 кв. м за 4 млн руб.
– ЖК «Мякинино парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,7 кв. м за 4,6 млн руб.
Основные тенденции
«Низкая активность девелоперов обостряет дефицит предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На первичном рынке массового сегмента в феврале 2021 года стартовал только один новый жилой комплекс «Мичуринский парк» и в продажу поступило 5 новых корпусов в уже реализуемых проектах. Несмотря на новый объем, количество экспонируемых квартир на первичном рынке продолжает сокращаться. В феврале 2021 года объем предложения составил 11,8 тыс. квартир, достигнув уровня 2015 года. За месяц количество лотов в экспозиции сократилось на 9,5%, а за год – на 20,2%. За прошедший месяц заметнее всего уменьшилось количество многокомнатных лотов – на 29%, количество трех- и двухкомнатных лотов – на 13% и 14% соответственно, студий – на 10%, а однокомнатных – всего на 2%.
В отчетном месяце тренд высокого спроса на рынке московских новостроек продолжился. По данным Росреестра количество зарегистрированных ДДУ в феврале 2021 года составило 5,4 тыс. штук[2], что на 43% больше, чем в аналогичном месяце 2020 года и сопоставимо с показателем за август 2020 года. Относительно января 2021 года количество сделок выросло на 47%. Доля ипотечных сделок составила 66% от общего объема зарегистрированных ДДУ (+12 п.п. относительно аналогичного месяца прошлого года).
Цены на новостройки массового сегмента в старых границах Москвы продолжают расти. В феврале средняя цена за квадратный метр составила 219,6 тыс. руб./кв. м. (+2,5% за месяц; +21% за год). В прошлом месяце средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась на 3,3%, таким образом только за первые два месяца квадратный метр подорожал на 5,8%. Средний бюджет предложения вырос до 11,8 млн руб. (+1,7% за месяц, +11,6 за год).
Главная причина роста цен – дефицит предложения. Выводимые новые объемы квартир недостаточны для стабилизации рынка, поэтому разбалансировка спроса и предложения пока сохранятся. По нашим прогнозам, дефицит постепенно начнет восполняться, когда на рынок выйдут новые проекты в ощутимом для рынка объеме, а это скорее всего произойдет ближе к концу весны, так как девелоперы заинтересованы стартовать до завершения программы льготной ипотеки».
[1] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой
[2] Статистика зарегистрированных ДДУ по новостройкам всех классов физлиц (без оптовых покупок).
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.