5 тенденций рынка массовых новостроек в Москве за 5 лет
Новостройки эконом- и комфорт-класса образуют крупнейший сегмент московского первичного рынка жилья – массовый. За последние пять лет, с 2016 года, этот сектор заметно преобразился: застройщики осваивают новые для себя округа столицы, «двушки» и «трешки» вытесняются студиями, а однокомнатные квартиры дорожают быстрее других. Аналитики компании «Метриум» раскрывают пять основных тенденций массового рынка.
- Проектов застройки стало больше, а предложения – меньше
За пять лет количество проектов новостроек в массовом сегменте рынка заметно увеличилось. Если в декабре 2016 года застройщики вели реализацию 49 жилых комплексов эконом- и комфорт-класса, то к декабрю до 2021 года их число выросло до 89, то есть на 82%. Причем максимальное значение этого показателя за прошедшее пятилетие равнялось 92 проектам.
Но несмотря на увеличение разнообразия жилых комплексов в массовом сегменте рынка новостроек, общее количество квартир, представленных в продаже, уменьшилось. В декабре 2016 года девелоперы предлагали покупателям 17,8 тыс. квартир, а в декабре 2021 года – 15 тыс. Таким образом, в 2016 году на каждый проект в среднем приходилось по 362 квартиры в продаже, а в конце 2021 года – 169. Иными словами, предложение стало менее обширным с точки зрения количества квартир на выбор, но и более разнообразным по жилым комплексам.
«В текущих условиях девелопмент массового жилья может оказаться самым устойчивым, – считает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Именно эконом- и комфорт-класс новостроек лучше всего адаптируются к импортозамещению. В этом сегменте рынка покупатели будут находить самые доступные предложения, а сейчас экономичная стратегия будет становиться все более актуальной. Поэтому в ближайшие годы можно ожидать, что интерес и девелоперов, и покупателей сместится в массовый сегмент».
- Рынок распространился на север, запад и восток и юго-восток
За пять лет изменилась география предложения новостроек массового сегмента. Наиболее заметно увеличилось число проектов жилых комплексов в четырех округах Москвы: Северном административном округе, Восточном АО, Юго-Восточном АО и Западном АО.
Так, в конце 2016 года в САО девелоперы вели реализацию шести проектов, а в конце 2021 года – 20. Причем по этому показателю САО лидирует среди других округов Москвы.
«Рост предложения новостроек на севере вполне объясним, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – За последние пять лет власти продлили здесь Люблинско-Дмитровскую ветку метро, реконструировали социальные объекты, благоустроили парки. Активно шло превращение бывших территорий промзон в новые районы с красивой архитектурой, общественными пространствами. Все это привлекло сюда покупателей новостроек, что и вызвало рост предложения».
В Восточном административном округе за пять лет число проектов увеличилось с трех до 11. На юго-восточном направлении число проектов удвоилось – с 8 до 16. В ЗАО в тот же период количество жилых комплексов в продаже выросло с 8 до 14.
Только в Южном АО количество массовых новостроек сократилось. В конце 2016 года здесь шла реализация 10 проектов, а к 2021 году их число снизилось до восьми. В Юго-Западном АО в аналогичный период количество жилых комплексов не изменилось (три проекта).
«Качество жизни в разных округах Москвы постепенно выравнивается, – комментирует Надежда Коркка. – Если еще пять-десять лет назад в некоторых районах действительно ощущался недостаток коммерческой и социальной инфраструктуры, благоустройство было некачественным, а транспортная ситуация казалась патовой, то за последние годы развитие метрополитена, запуск новых маршрутов наземного транспорта и другие городские программы развития сделали разные локации в Москве более привлекательными для жизни. Соответственно, и застройщики начали активнее реализовывать здесь проекты застройки, привлекая сюда новых клиентов».
- Студии пришли на замену «двушкам» и «трешкам»
За пять лет структура предложения по типу помещений в массовых новостройках изменилась. Прежде всего, заметно увеличилась доля студий. Если в конце 2016 года студии составляли только 4% предложения квартир на рынке жилья эконом- и комфорт-класса, то в 2021 году их доля возросла до 20%, то есть в пять раз за пять лет.
Это произошло за счет сокращения количества более просторных квартир. Так, доля двухкомнатных квартир в продаже снизилась за пять лет с 41% до 30%. Сократился и выбор трехкомнатных квартир. Если в конце 2016 года они составляли 16% рынка, то сейчас только 13%. Стало меньше больших квартир с четырьмя и более комнатами: их доля снизилась с 1,2% до 0,8%. Сократилось представительство однокомнатных квартир. В конце 2016 года на их долю приходилось 39% помещений в продаже, а в конце 2021 года – 36%.
Текущая ситуация и дальше будет подталкивать застройщиков к оптимизации масштабов новых жилых комплексов. В новостройках эконом- и комфорт-класса может одновременно увеличиться доля малогабаритных квартир (студий и однокомнатных квартир), но сократится представительство двухкомнатных и трехкомнатных квартир, а жилье с четырьмя и большим числом комнат станет редкостью.
- Больше всего подорожали массовые новостройки на юго-востоке Москвы
Цены на массовые новостройки в Москве в территориальном разрезе заметно изменились за пять лет. В среднем квадратный метр в различных жилых комплексах подорожал в диапазоне от 50% до почти 100% в зависимости от конкретного проекта и округа.
Рекорд в этом отношении установили девелоперы массовых новостроек в Юго-Восточном административном округе. Если в конце 2016 года квадратный метр здесь стоил 127 тыс. рублей, то в конце 2021 года его цена увеличилась до 242 тыс. рублей. Таким образом, за пять лет стоимость «квадрата» в массовых новостройках ЮВАО почти удвоилась. Тем не менее, ЮВАО удержал звание округа с одними из самых доступных новостроек Москвы.
На втором месте по интенсивности повышения цен оказались жилые комплексы в САО. В конце 2016 года жилье здесь продавалось в среднем по 145 тыс. рублей за кв. м., а в конце 2021 года – по 261 тыс. рублей за кв. м, то есть на 81% больше.
На третьем месте по росту цен оказался ЗАО, где квадрат подорожал с 168 тыс. до 303 тыс. рублей за кв. м (на 80%). Теперь это самый дорогой округ на рынке массовых новостроек Москвы.
В остальных округах рост цен был также заметным: в СЗАО – на 77% (до 267 тыс. рублей), в СВАО – на 74% (до 262 тыс. рублей), в ЮАО – на 67% (до 266 тыс. рублей), в ВАО – на 60% (до 272 тыс. рублей), в ЮЗАО – на 51% (до 208 тыс. рублей).
- Больше всего за 5 лет подорожали однокомнатные квартиры
Квартиры в новостройках массового сегмента на протяжении последних пяти лет быстро дорожали, но при этом уменьшались в размерах. Заметнее всего выросли цены на однокомнатные. Если в конце 2016 года такую квартиру можно было в среднем приобрести за 6,1 млн рублей, то в конце 2021 года уже за 10,8 млн рублей. Таким образом, «однушки» подорожали за пять лет на 75%. При этом средняя площадь такой квартиры, представленной на рынке, за эти годы уменьшилась с 41,2 кв. м до 38,9 кв. м.
На втором месте по интенсивности роста цен оказались двухкомнатные квартиры и студии. Средняя стоимость «двушки» за пять лет выросла с 9,0 млн до 15,3 млн рублей, то есть на 69%. Средняя площадь при этом сократилась с 62,7 кв. м до 60,3 кв. м. Студии стали дороже тоже на 69%, а их средняя стоимость увеличилась с 4,5 млн до 7,6 млн рублей, тогда как площадь их уменьшилась с 28,9 до 24,6 кв. м.
Трехкомнатные квартиры в массовых новостройках в среднем выросли в цене с 12,2 млн рублей до 20,3 млн рублей (на 66%), а их площадь почти не изменилась (около 84 кв. м).
В текущих условиях в долгосрочной перспективе спрос будет сконцентрирован на самых доступных вариантах жилья, то есть на маленьких квартирах – студиях и «однушках». Такое жилье будут также предпочитать инвесторы, которые стремятся заработать на аренде.
«Сегмент новостроек эконом- и комфорт-класса заметно преобразился за пять лет, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Фактически они поднялись в качественном отношении до уровня новостроек бизнес-класса: архитектурные проекты стали более современными, яркими и актуальными. Большие территории отводятся под создание благоустроенного и функционального пространства на открытом воздухе для жителей комплекса. Выбор планировочных решений стал гораздо шире, чем раньше, поэтому аудитория покупателей выросла: на рынок пришли студенты, молодые профессионалы, активные пенсионеры, приезжие из других регионов.
В перспективе прежде всего продолжится, а вероятнее всего ускорится повышение этажности застройки. Одновременно вырастет предложение маленьких квартир, их разнообразие с точки зрения площади станет шире. При этом застройщики могут увеличить плотность застройки, максимально используя территорию участков. Все эти меры помогут сдержать рост цен и адаптировать предложение к сократившимся финансовым возможностям клиентов».
По подсчетам аналитиков «Метриум», в 2021 году в столичных высокобюджетных новостройках было реализовано 249,8 тыс. кв. м., что на 19,6% больше, чем в 2020 году. На долю 10 самых востребованных проектов премиум-класса приходится почти 80% проданной площади, элитного сегмента – более 93%.
Премиальный класс
Новостройки премиального сегмента выступили основным драйвером спроса. В течение 2021 года в них было реализовано на 28% больше площади, чем за 2020 год. При этом доля 10 самых продаваемых проектов увеличилась незначительно – до 79,7% (против 78,9% в 2020 году).
Состав топ-10 самых продаваемых новостроек премиум-класса по итогам 2021 года обновился на 40%. Кроме того, значительные изменения произошли и в самой структуре рейтинга.
На первое место вышел ЖК Prime Park от компании Optima Development, год назад располагавшийся на второй строчке. За 2021 год в нем было продано 34,1 тыс. кв. м. (14,8% от общего объема реализованной площади), что на 49,6% больше, чем год назад. Особенность данного проекта – более половины (53,7%) площади в нем продано по договорам купли-продажи, так как часть корпусов уже получила разрешение на ввод. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в проекте в декабре 2021 года составила 638 тыс. рублей.
«Изменение конфигурации первичного рынка из-за завершения льготной ипотеки не сказалось на премиальных новостройках, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. – В прошедшем году на них наблюдался высокий уровень платежеспособного спроса из-за того, что недвижимость в условиях повышенной волатильности зарекомендовала себя самым надежным активом как для сохранения, так и для приумножения вложений. Этим и обусловлены столь высокие темпы продаж в востребованных проектах, к которым, безусловно, относится наш жилой квартал Prime Park».
«Серебро» достается дебютанту рейтинга – ЖК Mod от застройщика MR Group, продажи в котором стартовали в июле 2021 года. За это время удалось реализовать 22,1 тыс. кв. м. (9,6% от общего объема проданной площади), что свидетельствует о соответствии проекта запросам целевой аудитории. Средняя цена квадратного метра в декабре 2021 года достигла 392 тыс. рублей.
Третью строчку занял другой проект от MR Group – ЖК Filicity. В течение 2021 года в нем было продано 20,3 тыс. кв. м. (8,8% от общего объема реализованной площади). Средняя стоимость квадратного метра в проекте в декабре 2021 года достигла 457 тыс. рублей.
Стоит отметить, что в рейтинг самых продаваемых новостроек премиального сегмента по итогам 2021 года вошли сразу 4 проекта от MR Group. У остальных девелоперов (Ant Development, Capital Group, Optima Development, Vesper, ГК «Пионер») насчитывается по одному ЖК. Год назад распределение было более равномерным: 2 комплекса у компании Ant Development и по одному – у других застройщиков.
«В 2021 году продолжился рост спроса на премиальные небоскребы, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Подобный формат недвижимости пока не столь распространен на столичном рынке и привлекает клиентов, заинтересованных в эксклюзивности продукта».
Самые продаваемые новостройки премиум-класса в Москве в 2021 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей в 2021 году, тыс. кв. м. |
Доля в общем объеме реализованной площади в премиальном сегменте в 2021 году |
Средняя цена кв. м. в декабре 2021 года, тыс. руб |
|
1 |
▲ |
Prime Park |
Хорошевский |
34,1** |
14,8% |
638 |
|
2 |
▲ |
Mod |
Марьина Роща |
22,1 |
9,6% |
392 |
|
3 |
▲ |
Filicity |
Филевский парк |
20,3 |
8,8% |
457 |
|
4 |
▼ |
Lucky |
Пресненский |
20,3 |
8,8% |
1 009 |
|
5 |
▼ |
Victory Park Residence |
Дорогомилово |
16,9 |
7,3% |
915 |
|
6 |
▲ |
Symphony 34 |
Савеловский |
16,7 |
7,2% |
372 |
|
7 |
▼ |
Hide |
Раменки |
15,9 |
6,9% |
657 |
|
8 |
▼ |
Capital Towers |
Пресненский |
14,5 |
6,3% |
1 003 |
|
9 |
▲ |
High Life |
Даниловский |
13,3 |
5,8% |
578 |
|
10 |
▼ |
Spires |
Очаково-Матвеевское |
9,9 |
4,3% |
565 |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов).
**С учетом сделок по ПДКП/ДКП
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум», средневзвешенная стоимость квадратного метра в премиальных новостройках в конце 2021 года достигла 657 тыс. рублей. Только в 4 проектах данных показатель выше. Кроме того, разница между минимальной (ЖК Mod, 392 тыс. рублей) и максимальной (ЖК Lucky, 1 009 тыс. рублей) средней ценой квадратного метра превышает 2,6 раз.
Элитный класс
В 2021 году в элитных новостройках по ДДУ было продано 19 тыс. кв. м., что на 33,3% меньше, чем в 2020 году. Однако это не в полной мере отражает динамику покупательского интереса. В высокобюджетном сегменте срок экспонирования квартир и апартаментов нередко составляет несколько лет, в связи с чем часть лотов реализуется по договорам купли-продажи. Поэтому в прошедшем году реальный уровень спроса был как минимум сопоставим с показателями 2020 года.
Доля 10 самых востребованных новостроек элитного класса по итогам прошедшего года выросла на 9,1% (до 92,3%) по сравнению с 2020 годом. Сам рейтинг обновился на 60%.
На первое место по итогам 2021 года вышел ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE от застройщика «Гардтекс». В 2020 году данный проект располагался на второй строчке. За 12 месяцев 2021 года в нем было продано более 5,4 тыс. кв. м. (28,7% от общего объема реализованной площади) – в два раза больше, чем в проекте, взявшем «серебро». Средневзвешенная цена квадратного метра в декабре 2021 года – 697 тыс. рублей.
На втором месте – ЖК The Residence Mandarin Oriental от Capital Group. За 2021 год в нем было продано 2,7 тыс. кв. м. (14,3% от общего объема). Стоит отметить, что данный проект реализуется в режиме закрытых продаж.
Третье место досталось ЖК «Тессинский, 1» от компании INSIGMA. В 2021 году в проекте реализовано почти 2,4 тыс. кв. м., что составляет 12,6% от общего объема проданной площади. Средняя стоимость квадратного метра в конце 2021 года – 1 075 тыс. рублей.
Самые продаваемые новостройки элитного класса в Москве в 2021 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей в 2021 году, кв. м. |
Доля в общем объеме реализованной площади в элитном сегменте в 2021 году |
Средняя цена кв. м. в декабре 2021 года, тыс. руб |
|
1 |
▲ |
SAVVIN RIVER RESIDENCE |
Хамовники |
5 439 |
28,7% |
697 |
|
2 |
▲ |
The Residence Mandarin Oriental |
Якиманка |
2 711 |
14,3% |
-** |
|
3 |
▲ |
Тессинский, 1 |
Таганский |
2 382 |
12,6% |
1 075 |
|
4 |
▲ |
Дом Абрикосова |
Басманный |
1 927 |
10,2% |
1 634 |
|
5 |
▼ |
Turgenev |
Красносельский |
1 841 |
9,7% |
1 568 |
|
6 |
▲ |
Лаврушинский |
Якиманка |
997 |
5,3% |
2 318 |
|
7 |
▲ |
BVLGARI |
Пресненский |
822 |
4,3% |
1 578*** |
|
8 |
▲ |
Cloud Nine |
Якиманка |
749 |
4% |
1 603 |
|
9 |
▲ |
Русские сезоны |
Замоскворечье |
629 |
3,3% |
1 876*** |
|
10 |
▼ |
Brodsky |
Хамовники |
490 |
2,6% |
-** |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов).
**Закрытые продажи
***Информация приведена на основании данных о средней цене квадратного метра по проектной декларации, размещенной на сайте наш.дом.рф
Источник: «Метриум»
Средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках, по данным «Метриум», по итогам 2021 года достигла 1 432,9 тыс. рублей. При этом в 6 проектах данный показатель выше среднерыночного уровня. Два комплекса (ЖК The Residence Mandarin Oriental и ЖК Brodsky) реализовывались в режиме закрытых продаж.
«За прошедшие два года рынок высокобюджетной недвижимости значительно изменился, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – К новой действительности адаптировались как застройщики рынка, которым удалось переработать концепции своих проектов, так и скорректировавшие свои запросы клиенты. Это подтверждает стабильно высокий уровень спроса».
Большинство столичных застройщиков уже обновили ценники в своих проектах. Как установили эксперты премии Urban Awards, в большинстве случаев речь идет о незначительном отклонении от предновогодних значений – от минус 2% до плюс 2%. Однако на рынке выявлены десятки комплексов, в которых прайс изменился намного сильнее: в отдельных случаях зафиксирован рост на уровне 6-9% и даже выше. В наибольшей степени данный тренд затронул юго-восточные и северо-восточные локации Москвы.
При мониторинге жилья в московских новостройках специалисты Urban Awards рассматривали те проекты, по которым в постновогодний период уже были опубликованы новые прайс-листы, экспозиция насчитывает более пяти лотов. Этот пул включает 234 адреса. Более чем в половине из них квадратный метр поднялся в цене. В 24 проектах прибавка едва заметна – порядка 0,5-1,0%. Для 37 комплексов разница с декабрьскими показателями измеряется уже 1,0-2,0%. На практике это означает, что те, кто планировали купить стандартную двухкомнатную квартиру площадью 50-55 кв. м, но не успели это сделать, вынуждены будут переплатить 100-150 тыс. рублей, если речь идет о масс-маркете или доступном бизнес-классе. В премиум-классе и классическом бизнес-классе ценовая дистанция может составлять порядка 150-300 тыс. рублей. Количество новостроек, где прайс вырос еще сильнее, исчисляется десятками. Так, 25 адресов продемонстрировали рост в пределах 2-3%, 26 адресов – на 3-5%, а 20 – более 5%. Рекорд установил новейший проект ГК «ПИК» в Зеленограде – ЖК «Зеленый парк», стартовавший незадолго до Нового Года. По окончании каникул средняя цена квадратного метра подскочила здесь сразу на 35,89%. Однако такие экстремальные сдвиги – исключительная аномалия. Если вынести «Зеленый парк» за скобки, то в лидерах окажется комплекс небоскребов Neva Towers в «Москва-сити». За период январских праздников продукт в нем подорожал на 100 тыс. рублей, в пересчете на квадратный метр - плюс 14,94%. В Новой Москве наибольший подъем цен зарегистрирован в жилых комплексах «Первый Московский» (плюс 11,38%) и ЖК Аквилон Park (плюс 6,22%). Среди новостроек комфорт-класса, расположенных внутри МКАД, на первом месте по этому показателю ЖК «Шереметьевский» (плюс 7,94%), в бизнес-классе – ЖК Match Point (плюс 9,72%). Также в десятку адресов, где после каникул были кардинально пересмотрены ценники, вошли два проекта на территории Даниловского района – Nagatino i-Land (плюс 9,02%) и Først (плюс 7,92%), ЖК «Сенатор» на проспекте Мира (плюс 7,90%) и апарт-комплекс Chkalov у Курского вокзала (плюс 6,46%).
В 74 проектах (треть от общей экспозиции) девелоперы отложили повышение цен на более отдаленную перспективу. Менее 30 новостроек показали отрицательную динамику. Причем спад выражен слабо. В 14 комплексах произошла, по сути, несущественная отрицательная коррекция в пределах 1%. Еще 6 вышли чуть дальше этой границы. И только в 8 случаях можно говорить о явной тенденции на понижение стоимости квадратного метра в масштабах 4-6%.
В подъеме цен на первичное жилье четко видны географические акценты. Так, на юго-западе и западе Москвы только одна новостройка из четырех столкнулась с повышением цены квадратного метра на 2% и более. Схожая пропорция наблюдается также в ЮАО, ЦАО, САО и ВАО. При этом четко выделяется очаг подорожания в Раменках и сопредельных локациях (Дорогомилово, Филевский Парк, Очаково-Матвеевское). Он содержит сразу восемь комплексов с мощной ценовой динамикой.
В округах, полностью вынесенных за МКАД, – Троицком, Новомосковском и Зеленоградском – соотношение уже несколько отличается: 8 из 28. На северо-западе новостройки с ростом цен в масштабах 2+% занимают третью часть от всего окружного пула. Примечательно, что из восьми комплексов, достигших соответствующего результата, четыре находятся в районе Покровское-Стрешнево.
На северо-востоке и особенно юго-востоке подорожание носит массовый характер. В СВАО серьезный рост цен захватил 9 адресов из 21. ЮВАО, который служит главным хабом комфорт-класса в «старой» Москве, – единственный из округов, где проекты выбранной категории образуют большинство в актуальной экспозиции – 12 из 21.
«Говоря о повышении или понижении ценового индикатора на короткой временной дистанции, нужно различать ситуации, когда имеет место реальное подорожание или, что встречается гораздо реже, удешевление продукта от сугубо статистических курьезов, вызванных истощением экспозиции или, напротив, выходом нового объема предложения, – объясняет директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова. – За ростом цен могут стоять несколько сценариев: наступление финального этапа реализации уже сданного комплекса, завершение краткого периода выгодных цен на старте продаж, повышение строительной готовности корпусов, появление новой инфраструктурной опции (например, станции метро, парка, школы), низкая конкуренция в рамках отдельной локации или просто желание застройщика снять еще «сливок». Однако чтобы позволить последний вариант, и компания, и ее продукт должны занимать очень прочное положение на рынке».