5 тенденций рынка массовых новостроек в Москве за 5 лет
Новостройки эконом- и комфорт-класса образуют крупнейший сегмент московского первичного рынка жилья – массовый. За последние пять лет, с 2016 года, этот сектор заметно преобразился: застройщики осваивают новые для себя округа столицы, «двушки» и «трешки» вытесняются студиями, а однокомнатные квартиры дорожают быстрее других. Аналитики компании «Метриум» раскрывают пять основных тенденций массового рынка.
- Проектов застройки стало больше, а предложения – меньше
За пять лет количество проектов новостроек в массовом сегменте рынка заметно увеличилось. Если в декабре 2016 года застройщики вели реализацию 49 жилых комплексов эконом- и комфорт-класса, то к декабрю до 2021 года их число выросло до 89, то есть на 82%. Причем максимальное значение этого показателя за прошедшее пятилетие равнялось 92 проектам.
Но несмотря на увеличение разнообразия жилых комплексов в массовом сегменте рынка новостроек, общее количество квартир, представленных в продаже, уменьшилось. В декабре 2016 года девелоперы предлагали покупателям 17,8 тыс. квартир, а в декабре 2021 года – 15 тыс. Таким образом, в 2016 году на каждый проект в среднем приходилось по 362 квартиры в продаже, а в конце 2021 года – 169. Иными словами, предложение стало менее обширным с точки зрения количества квартир на выбор, но и более разнообразным по жилым комплексам.
«В текущих условиях девелопмент массового жилья может оказаться самым устойчивым, – считает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Именно эконом- и комфорт-класс новостроек лучше всего адаптируются к импортозамещению. В этом сегменте рынка покупатели будут находить самые доступные предложения, а сейчас экономичная стратегия будет становиться все более актуальной. Поэтому в ближайшие годы можно ожидать, что интерес и девелоперов, и покупателей сместится в массовый сегмент».
- Рынок распространился на север, запад и восток и юго-восток
За пять лет изменилась география предложения новостроек массового сегмента. Наиболее заметно увеличилось число проектов жилых комплексов в четырех округах Москвы: Северном административном округе, Восточном АО, Юго-Восточном АО и Западном АО.
Так, в конце 2016 года в САО девелоперы вели реализацию шести проектов, а в конце 2021 года – 20. Причем по этому показателю САО лидирует среди других округов Москвы.
«Рост предложения новостроек на севере вполне объясним, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – За последние пять лет власти продлили здесь Люблинско-Дмитровскую ветку метро, реконструировали социальные объекты, благоустроили парки. Активно шло превращение бывших территорий промзон в новые районы с красивой архитектурой, общественными пространствами. Все это привлекло сюда покупателей новостроек, что и вызвало рост предложения».
В Восточном административном округе за пять лет число проектов увеличилось с трех до 11. На юго-восточном направлении число проектов удвоилось – с 8 до 16. В ЗАО в тот же период количество жилых комплексов в продаже выросло с 8 до 14.
Только в Южном АО количество массовых новостроек сократилось. В конце 2016 года здесь шла реализация 10 проектов, а к 2021 году их число снизилось до восьми. В Юго-Западном АО в аналогичный период количество жилых комплексов не изменилось (три проекта).
«Качество жизни в разных округах Москвы постепенно выравнивается, – комментирует Надежда Коркка. – Если еще пять-десять лет назад в некоторых районах действительно ощущался недостаток коммерческой и социальной инфраструктуры, благоустройство было некачественным, а транспортная ситуация казалась патовой, то за последние годы развитие метрополитена, запуск новых маршрутов наземного транспорта и другие городские программы развития сделали разные локации в Москве более привлекательными для жизни. Соответственно, и застройщики начали активнее реализовывать здесь проекты застройки, привлекая сюда новых клиентов».
- Студии пришли на замену «двушкам» и «трешкам»
За пять лет структура предложения по типу помещений в массовых новостройках изменилась. Прежде всего, заметно увеличилась доля студий. Если в конце 2016 года студии составляли только 4% предложения квартир на рынке жилья эконом- и комфорт-класса, то в 2021 году их доля возросла до 20%, то есть в пять раз за пять лет.
Это произошло за счет сокращения количества более просторных квартир. Так, доля двухкомнатных квартир в продаже снизилась за пять лет с 41% до 30%. Сократился и выбор трехкомнатных квартир. Если в конце 2016 года они составляли 16% рынка, то сейчас только 13%. Стало меньше больших квартир с четырьмя и более комнатами: их доля снизилась с 1,2% до 0,8%. Сократилось представительство однокомнатных квартир. В конце 2016 года на их долю приходилось 39% помещений в продаже, а в конце 2021 года – 36%.
Текущая ситуация и дальше будет подталкивать застройщиков к оптимизации масштабов новых жилых комплексов. В новостройках эконом- и комфорт-класса может одновременно увеличиться доля малогабаритных квартир (студий и однокомнатных квартир), но сократится представительство двухкомнатных и трехкомнатных квартир, а жилье с четырьмя и большим числом комнат станет редкостью.
- Больше всего подорожали массовые новостройки на юго-востоке Москвы
Цены на массовые новостройки в Москве в территориальном разрезе заметно изменились за пять лет. В среднем квадратный метр в различных жилых комплексах подорожал в диапазоне от 50% до почти 100% в зависимости от конкретного проекта и округа.
Рекорд в этом отношении установили девелоперы массовых новостроек в Юго-Восточном административном округе. Если в конце 2016 года квадратный метр здесь стоил 127 тыс. рублей, то в конце 2021 года его цена увеличилась до 242 тыс. рублей. Таким образом, за пять лет стоимость «квадрата» в массовых новостройках ЮВАО почти удвоилась. Тем не менее, ЮВАО удержал звание округа с одними из самых доступных новостроек Москвы.
На втором месте по интенсивности повышения цен оказались жилые комплексы в САО. В конце 2016 года жилье здесь продавалось в среднем по 145 тыс. рублей за кв. м., а в конце 2021 года – по 261 тыс. рублей за кв. м, то есть на 81% больше.
На третьем месте по росту цен оказался ЗАО, где квадрат подорожал с 168 тыс. до 303 тыс. рублей за кв. м (на 80%). Теперь это самый дорогой округ на рынке массовых новостроек Москвы.
В остальных округах рост цен был также заметным: в СЗАО – на 77% (до 267 тыс. рублей), в СВАО – на 74% (до 262 тыс. рублей), в ЮАО – на 67% (до 266 тыс. рублей), в ВАО – на 60% (до 272 тыс. рублей), в ЮЗАО – на 51% (до 208 тыс. рублей).
- Больше всего за 5 лет подорожали однокомнатные квартиры
Квартиры в новостройках массового сегмента на протяжении последних пяти лет быстро дорожали, но при этом уменьшались в размерах. Заметнее всего выросли цены на однокомнатные. Если в конце 2016 года такую квартиру можно было в среднем приобрести за 6,1 млн рублей, то в конце 2021 года уже за 10,8 млн рублей. Таким образом, «однушки» подорожали за пять лет на 75%. При этом средняя площадь такой квартиры, представленной на рынке, за эти годы уменьшилась с 41,2 кв. м до 38,9 кв. м.
На втором месте по интенсивности роста цен оказались двухкомнатные квартиры и студии. Средняя стоимость «двушки» за пять лет выросла с 9,0 млн до 15,3 млн рублей, то есть на 69%. Средняя площадь при этом сократилась с 62,7 кв. м до 60,3 кв. м. Студии стали дороже тоже на 69%, а их средняя стоимость увеличилась с 4,5 млн до 7,6 млн рублей, тогда как площадь их уменьшилась с 28,9 до 24,6 кв. м.
Трехкомнатные квартиры в массовых новостройках в среднем выросли в цене с 12,2 млн рублей до 20,3 млн рублей (на 66%), а их площадь почти не изменилась (около 84 кв. м).
В текущих условиях в долгосрочной перспективе спрос будет сконцентрирован на самых доступных вариантах жилья, то есть на маленьких квартирах – студиях и «однушках». Такое жилье будут также предпочитать инвесторы, которые стремятся заработать на аренде.
«Сегмент новостроек эконом- и комфорт-класса заметно преобразился за пять лет, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Фактически они поднялись в качественном отношении до уровня новостроек бизнес-класса: архитектурные проекты стали более современными, яркими и актуальными. Большие территории отводятся под создание благоустроенного и функционального пространства на открытом воздухе для жителей комплекса. Выбор планировочных решений стал гораздо шире, чем раньше, поэтому аудитория покупателей выросла: на рынок пришли студенты, молодые профессионалы, активные пенсионеры, приезжие из других регионов.
В перспективе прежде всего продолжится, а вероятнее всего ускорится повышение этажности застройки. Одновременно вырастет предложение маленьких квартир, их разнообразие с точки зрения площади станет шире. При этом застройщики могут увеличить плотность застройки, максимально используя территорию участков. Все эти меры помогут сдержать рост цен и адаптировать предложение к сократившимся финансовым возможностям клиентов».
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 1 полугодия 2021 года.
Предложение
По итогам первого полугодия 2021 года общий объем рынка качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга остался на уровне 3,06 млн. кв.м
За 6 месяцев с начала года производственно-складские проекты не вводились в эксплуатацию.
Мы ожидаем, что все заявленные проекты введутся в эксплуатацию во втором полугодии.
Перспективное предложение
Исходя из заявленных планов девелоперов, к концу 2021 года объем рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга увеличится на 247 тыс. кв.м.
Важной тенденцией является высокий уровень заполняемости проектов уже на этапе строительства. К моменту ввода в эксплуатацию значительная часть новых проектов будет законтрактована: на фоне дефицита предложения последних лет, клиенты активно рассматривают строящееся предложение и заключают предварительные договоры аренды до момента вывода проекта на рынок.
Ввиду сложившихся условий очевидно, что значительный уровень нового предложения, прогнозируемый до конца года, не повлияет существенным образом на показатели вакантных площадей.
Спрос
По итогам первого полугодия 2021 года мы фиксируем укрепление тренда на смену основных драйверов рынка аренды качественных складских площадей. По итогам прошедших полутора лет – с начала пандемии COVID-19 – основным арендатором выступают крупнейшие игроки рынка интернет-торговли.
В сегменте производственной недвижимости мы наблюдаем высокий спрос со стороны сегмента автомобильного производства. В частности, после приобретения корейским гигантом Hyundai завода General Motors подрядчики Hyundai активно ищут и арендуют производственные площади. На текущий момент в этом сегменте спрос в значительной степени превышает качественное предложение.
В сегменте build-to-suit мы наблюдаем тенденцию уменьшения площади запроса на реализацию проекта. Если еще 3 года назад в формате build-to-suit наиболее распространённая площадь сделки находилась на уровне 30-50 тыс. кв.м, то на текущий момент серьезно выросла доля запросов на проекты 5-10 тыс. кв.м.
На фоне дефицита качественных складов и производственных комплексов увеличился объем запросов на приобретение земельных участков, а также выросли темпы освоения имеющегося земельного банка девелоперами и конечными пользователями.
Объем арендного поглощения по итогам 1 полугодия составил 78,5 тыс. кв.м.
Ставки аренды и уровень вакансии
Средневзвешенный уровень вакантных площадей в сегменте качественной складской недвижимости находится на уровне менее 1 %. Для проектов класса А вакансия стремится к нулю.
С учетом того, что новые проекты выходят на рынок практически заполненные, мы не ожидаем роста показателя вакантности.
По итогам первого полугодия 2021 года зафиксирован следующий средний уровень запрашиваемых ставок аренды:
- на складские объекты класса А находится 550–580 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы;
- для класса В – 420–460 рублей за кв.м в месяц включая НДС и операционные расходы.
На склады в наиболее востребованных локациях – Московский, Пушкинский районы вдоль Московского шоссе – ставки аренды находятся на уровне 600 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы. До конца 2021 года мы прогнозируем рост ставок аренды до 10%.
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка гибких офисных пространств Санкт-Петербурга за 1-ое полугодие 2021 года.
По итогам первого полугодия 2021 года объем гибких офисных пространств Санкт-Петербурга составляет 61 920 кв.м.
По итогам 2021 года прирост сегмента может составить 22 012 кв.м, при условии запуска всех анонсированных проектов.
Всего в 2021 году к открытию запланировано 14 проектов общей площадью 22 012 кв.м.
Развитие продолжают локальные игроки – «Практик», Corner, Page, в августе состоится открытие сервисного офиса Case. Кроме того, на рынок Санкт-Петербурга выйдут московские игроки: ноябре откроется проект московского оператора SOK, также в Петербург выйдет сеть «Ключ».
В 2020-2021 году значительно увеличилась средняя площадь открываемых проектов. Если до 2019 года средняя площадь не превышала и показателя в 800 кв.м, то в 2020 году за счет открытия Page на Аптекарской средняя площадь выросла до 1 500 кв.м, а в 2021 – до 2 000 кв.м. В 2021 году на рынок выйдут сразу 4 проекта площадью более 3 000 кв.м. 
- Важно отметить рост качества гибких пространств – все чаще новые проекты открываются в объектах класса А и В+.
- Соответственно, с запуском новых проектов мы ожидаем и роста стоимости рабочих мест. Например, уже сейчас стоимость фиксированного места в «Практике на Гороховой» составляет от 26 тыс. рублей, в проектах сети Corner – от 17 тыс. рублей, в Case – от 22 тыс. рублей.
- Рынок Санкт-Петербурга уже принимает такие тарифы. Компании, которые рассматривают гибкие пространства и коворкинги как альтернативу привычным офисам, понимают, за счет чего формируется разница в стоимости.