5 тенденций рынка массовых новостроек в Москве за 5 лет
Новостройки эконом- и комфорт-класса образуют крупнейший сегмент московского первичного рынка жилья – массовый. За последние пять лет, с 2016 года, этот сектор заметно преобразился: застройщики осваивают новые для себя округа столицы, «двушки» и «трешки» вытесняются студиями, а однокомнатные квартиры дорожают быстрее других. Аналитики компании «Метриум» раскрывают пять основных тенденций массового рынка.
- Проектов застройки стало больше, а предложения – меньше
За пять лет количество проектов новостроек в массовом сегменте рынка заметно увеличилось. Если в декабре 2016 года застройщики вели реализацию 49 жилых комплексов эконом- и комфорт-класса, то к декабрю до 2021 года их число выросло до 89, то есть на 82%. Причем максимальное значение этого показателя за прошедшее пятилетие равнялось 92 проектам.
Но несмотря на увеличение разнообразия жилых комплексов в массовом сегменте рынка новостроек, общее количество квартир, представленных в продаже, уменьшилось. В декабре 2016 года девелоперы предлагали покупателям 17,8 тыс. квартир, а в декабре 2021 года – 15 тыс. Таким образом, в 2016 году на каждый проект в среднем приходилось по 362 квартиры в продаже, а в конце 2021 года – 169. Иными словами, предложение стало менее обширным с точки зрения количества квартир на выбор, но и более разнообразным по жилым комплексам.
«В текущих условиях девелопмент массового жилья может оказаться самым устойчивым, – считает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Именно эконом- и комфорт-класс новостроек лучше всего адаптируются к импортозамещению. В этом сегменте рынка покупатели будут находить самые доступные предложения, а сейчас экономичная стратегия будет становиться все более актуальной. Поэтому в ближайшие годы можно ожидать, что интерес и девелоперов, и покупателей сместится в массовый сегмент».
- Рынок распространился на север, запад и восток и юго-восток
За пять лет изменилась география предложения новостроек массового сегмента. Наиболее заметно увеличилось число проектов жилых комплексов в четырех округах Москвы: Северном административном округе, Восточном АО, Юго-Восточном АО и Западном АО.
Так, в конце 2016 года в САО девелоперы вели реализацию шести проектов, а в конце 2021 года – 20. Причем по этому показателю САО лидирует среди других округов Москвы.
«Рост предложения новостроек на севере вполне объясним, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – За последние пять лет власти продлили здесь Люблинско-Дмитровскую ветку метро, реконструировали социальные объекты, благоустроили парки. Активно шло превращение бывших территорий промзон в новые районы с красивой архитектурой, общественными пространствами. Все это привлекло сюда покупателей новостроек, что и вызвало рост предложения».
В Восточном административном округе за пять лет число проектов увеличилось с трех до 11. На юго-восточном направлении число проектов удвоилось – с 8 до 16. В ЗАО в тот же период количество жилых комплексов в продаже выросло с 8 до 14.
Только в Южном АО количество массовых новостроек сократилось. В конце 2016 года здесь шла реализация 10 проектов, а к 2021 году их число снизилось до восьми. В Юго-Западном АО в аналогичный период количество жилых комплексов не изменилось (три проекта).
«Качество жизни в разных округах Москвы постепенно выравнивается, – комментирует Надежда Коркка. – Если еще пять-десять лет назад в некоторых районах действительно ощущался недостаток коммерческой и социальной инфраструктуры, благоустройство было некачественным, а транспортная ситуация казалась патовой, то за последние годы развитие метрополитена, запуск новых маршрутов наземного транспорта и другие городские программы развития сделали разные локации в Москве более привлекательными для жизни. Соответственно, и застройщики начали активнее реализовывать здесь проекты застройки, привлекая сюда новых клиентов».
- Студии пришли на замену «двушкам» и «трешкам»
За пять лет структура предложения по типу помещений в массовых новостройках изменилась. Прежде всего, заметно увеличилась доля студий. Если в конце 2016 года студии составляли только 4% предложения квартир на рынке жилья эконом- и комфорт-класса, то в 2021 году их доля возросла до 20%, то есть в пять раз за пять лет.
Это произошло за счет сокращения количества более просторных квартир. Так, доля двухкомнатных квартир в продаже снизилась за пять лет с 41% до 30%. Сократился и выбор трехкомнатных квартир. Если в конце 2016 года они составляли 16% рынка, то сейчас только 13%. Стало меньше больших квартир с четырьмя и более комнатами: их доля снизилась с 1,2% до 0,8%. Сократилось представительство однокомнатных квартир. В конце 2016 года на их долю приходилось 39% помещений в продаже, а в конце 2021 года – 36%.
Текущая ситуация и дальше будет подталкивать застройщиков к оптимизации масштабов новых жилых комплексов. В новостройках эконом- и комфорт-класса может одновременно увеличиться доля малогабаритных квартир (студий и однокомнатных квартир), но сократится представительство двухкомнатных и трехкомнатных квартир, а жилье с четырьмя и большим числом комнат станет редкостью.
- Больше всего подорожали массовые новостройки на юго-востоке Москвы
Цены на массовые новостройки в Москве в территориальном разрезе заметно изменились за пять лет. В среднем квадратный метр в различных жилых комплексах подорожал в диапазоне от 50% до почти 100% в зависимости от конкретного проекта и округа.
Рекорд в этом отношении установили девелоперы массовых новостроек в Юго-Восточном административном округе. Если в конце 2016 года квадратный метр здесь стоил 127 тыс. рублей, то в конце 2021 года его цена увеличилась до 242 тыс. рублей. Таким образом, за пять лет стоимость «квадрата» в массовых новостройках ЮВАО почти удвоилась. Тем не менее, ЮВАО удержал звание округа с одними из самых доступных новостроек Москвы.
На втором месте по интенсивности повышения цен оказались жилые комплексы в САО. В конце 2016 года жилье здесь продавалось в среднем по 145 тыс. рублей за кв. м., а в конце 2021 года – по 261 тыс. рублей за кв. м, то есть на 81% больше.
На третьем месте по росту цен оказался ЗАО, где квадрат подорожал с 168 тыс. до 303 тыс. рублей за кв. м (на 80%). Теперь это самый дорогой округ на рынке массовых новостроек Москвы.
В остальных округах рост цен был также заметным: в СЗАО – на 77% (до 267 тыс. рублей), в СВАО – на 74% (до 262 тыс. рублей), в ЮАО – на 67% (до 266 тыс. рублей), в ВАО – на 60% (до 272 тыс. рублей), в ЮЗАО – на 51% (до 208 тыс. рублей).
- Больше всего за 5 лет подорожали однокомнатные квартиры
Квартиры в новостройках массового сегмента на протяжении последних пяти лет быстро дорожали, но при этом уменьшались в размерах. Заметнее всего выросли цены на однокомнатные. Если в конце 2016 года такую квартиру можно было в среднем приобрести за 6,1 млн рублей, то в конце 2021 года уже за 10,8 млн рублей. Таким образом, «однушки» подорожали за пять лет на 75%. При этом средняя площадь такой квартиры, представленной на рынке, за эти годы уменьшилась с 41,2 кв. м до 38,9 кв. м.
На втором месте по интенсивности роста цен оказались двухкомнатные квартиры и студии. Средняя стоимость «двушки» за пять лет выросла с 9,0 млн до 15,3 млн рублей, то есть на 69%. Средняя площадь при этом сократилась с 62,7 кв. м до 60,3 кв. м. Студии стали дороже тоже на 69%, а их средняя стоимость увеличилась с 4,5 млн до 7,6 млн рублей, тогда как площадь их уменьшилась с 28,9 до 24,6 кв. м.
Трехкомнатные квартиры в массовых новостройках в среднем выросли в цене с 12,2 млн рублей до 20,3 млн рублей (на 66%), а их площадь почти не изменилась (около 84 кв. м).
В текущих условиях в долгосрочной перспективе спрос будет сконцентрирован на самых доступных вариантах жилья, то есть на маленьких квартирах – студиях и «однушках». Такое жилье будут также предпочитать инвесторы, которые стремятся заработать на аренде.
«Сегмент новостроек эконом- и комфорт-класса заметно преобразился за пять лет, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Фактически они поднялись в качественном отношении до уровня новостроек бизнес-класса: архитектурные проекты стали более современными, яркими и актуальными. Большие территории отводятся под создание благоустроенного и функционального пространства на открытом воздухе для жителей комплекса. Выбор планировочных решений стал гораздо шире, чем раньше, поэтому аудитория покупателей выросла: на рынок пришли студенты, молодые профессионалы, активные пенсионеры, приезжие из других регионов.
В перспективе прежде всего продолжится, а вероятнее всего ускорится повышение этажности застройки. Одновременно вырастет предложение маленьких квартир, их разнообразие с точки зрения площади станет шире. При этом застройщики могут увеличить плотность застройки, максимально используя территорию участков. Все эти меры помогут сдержать рост цен и адаптировать предложение к сократившимся финансовым возможностям клиентов».
Эксперты департамента проектного консалтинга Est-a-Tet изучили категории московских инвесторов в жильё и рассказали об их стратегиях по извлечению прибыли. При правильном выборе инвестиционного объекта доход может достигать 80%.
Инвестиции в недвижимость стали привычным финансовым инструментом для сохранения и приумножения средств граждан. В зависимости от величины стартового капитала, уровня финансовой грамотности. опыта и целей можно выделить несколько категорий тех, кто вкладывается в квадратные метры.
- 55% – «обычные» инвесторы (граждане, имеющие накопления для покупки недвижимости) – покупают по 1 объекту, иногда по 1 объекту в нескольких проектах
- 20% – участники ПИФов – когда приобретается доля (пай) для участия в перспективной прибыли от реализации девелоперского проекта. Пока этот способ находится только на начальном этапе развития на российском рынке недвижимости При этом, по заявлениям УК таких фондов, доходность инвесторов ЗПИФов, инвестирующих в девелопмент, значительно выше, чем при рентных инвестициях, и составляет 15–20% годовых.
- 15% – оптовые инвесторы (состоятельные граждане) – инвестируют на старте продаж или даже на этапе закрытого предбронирования, покупая сразу пул лотов в проекте, могут инвестировать параллельно в несколько проектов - от всех инвесторов
- 5% – инвесторы «вскладчину» - чаще родственники или партнёры, когда собственных накоплений недостаточно для покупки объекта недвижимости
В условиях низких ставок по вкладам и введения налога на доход по вкладам, превышающим 1 млн рублей, а также активного роста цен на рынке жилой недвижимости за последний год увеличилась доля инвесторов в квартиры и апартаменты выросла примерно на 20% за год. Дополнительным стимулом для инвестиций в апартаменты стала перспектива изменения их статуса на жилой.
Стратегии получения дохода могут быть следующими:
- Покупка на старте продаж и перепродажа объекта на ценовом пике
- Сдача объекта в аренду (в этом случае к сумме арендных платежей добавляется доход от увеличения стоимости объекта в цене с момента покупки)
- Накопление активов в виде объектов недвижимости на долгосрочную перспективу
- Получение дохода от реализации девелоперского проекта путём покупки пая в ПИФе девелоперского проекта, а не конкретного объекта недвижимости.
Часто, в зависимости от рыночной ситуации или конкретных обстоятельств, инвестор может совмещать разные стратегии: купил для перепродажи, а потом решил сдавать в аренду и оставить детям. Или купил для детей, но обстоятельства изменились, и перепродал на ценовом пике, выбрав другой вариант.
Однако далеко не каждый объект недвижимости позволит получить высокую доходность. На будущую доходность будут влиять такие факторы, как: концепция проекта, ликвидность конкретных лотов, стартовые цены в проекте и их уровень по отношению ко вторичному рынку в локации, к проектам уже строящимся, перспектива выхода новых проектов в локации, транспортная доступность и её перспективы, наличие инфраструктуры, перспективы развития локации и др.
В инвестиционно привлекательных проектах всего за несколько месяцев со старта прирост цены может превышать даже 35%. Так, например, в ЖК бизнес-класса Will Towers средневзвешенная цена на старте в конце января 2021 года составляла 249,4 тыс. руб./кв.м, а за полгода цена увеличилась на 36% до 339,7 тыс. руб./кв.м. Если на старте продаж студию можно было купить за 8 млн рублей, однокомнатную – за 12,5 млн руб., а двухкомнатную – за 16,8 млн руб., то сейчас стоимость студий начинается от 10,4 млн руб., однокомнатных – от 16,8 млн руб., двухкомнатных – от 22,5 млн руб.
В комплексе апартаментов B’aires средневзвешенная цена предложения на старте продаж в ноябре 2020 года составляла 180,2 тыс. руб./кв. м, в настоящий момент этот показатель находится на уровне 323,1 тыс. руб./кв. м. Таким образом, менее чем за год рост цены составил 79%.
Популярной на московском рынке является и покупка жилья с целью получения стабильного дохода в виде арендной платы (будущие пенсионеры или люди, в чьи интересы не входит постоянная активная работа).
При этом также, как и при перепродаже объектов, величина доходности от сдачи объекта в аренду будет зависеть от суммы первоначальных затрат и ликвидности объекта. Часто инвесторы для сдачи в аренду приобретают апартаменты. В этом случае первоначальная стоимость ниже по сравнению с квартирой, при этом появляются и дополнительные преимущества: с юридической точки зрения апартаменты по закону можно сдавать на любой срок без претензий со стороны соседей, налоги могут быть меньше по сравнению с квартирой, т.к. часто кадастровая стоимость апартаментов существенно ниже кадастровой стоимости квартиры в том же районе.
Согласно исследованию, проведенному экспертами Циан, петербургская экспозиция в настоящее время насчитывает десять новостроек, в которых продаются лоты с бюджетом более 100 млн рублей. По результатам этого мониторинга был составлен рейтинг жилых комплексов, места в котором распределены в соответствии с максимальной стоимостью объекта, выставленного на реализацию. Почти все участники рейтинга представляют Петроградский и Центральный районы.
1 место. ЖК «Императорский Яхтъ-клуб»
783,68 млн рублей / Ввод в эксплуатацию: сдан в 2018 году
https://spb.cian.ru/sale/flat/244728325/
Безусловным лидером петербургского рынка по уровню цен на недвижимость остается комплекс из трех корпусов «Императорский Яхтъ-клуб» на Крестовском острове. Он выделяется инфраструктурным сопровождением элит-класса и эксклюзивным сервисом: резиденты получают доступ к причалу, рассчитанному на 200 яхт, wellness-центру, вертолетной площадке. Фонд проекта составляет 53 юнита, самый дорогой из которых в настоящее время стоит 783,68 млн рублей.
2 место. ЖК «Дом Балле»
297,09 млн рублей / Ввод в эксплуатацию: 4 квартал 2021 года
https://spb.cian.ru/sale/flat/258912459/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-dom-balle-sankt-peterburg-3300116/
Недавно городскую экспозицию пополнил «Дом Балле» – проект, объединяющий фасад исторического особняка и современную инженерию. При отделке был использован мрамор редких сортов, доставленный из Испании. Главным преимуществом этого адреса выступает его локация. В шаговой доступности от ЖК «Дом Балле» расположены такие знаковые петербургские достопримечательности, как Мариинский театр, Никольский Морской собор и консерватория имени Римского-Корсакова. Это место диктует ценовую политику – верхняя планка в проекте уже вплотную приблизилась к отметке в 300 млн рублей.
3 место. ЖК «Привилегия»
277,76 млн рублей / Ввод в эксплуатацию: сдан в 2017 году
https://spb.cian.ru/sale/flat/253782727/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-privilegiya-sankt-peterburg-7341/
ЖК «Привилегия» на берегу Малой Невки (восточная часть Крестовского острова) занимает третье место по максимальной стоимости жилья среди петербургских новостроек – 277,76 млн рублей. Проект позиционируется как жилой комплекс с сервисом пятизвездочного отеля. К услугам жильцов лобби-бар, сигарный клуб, британский детский сад, несколько бутиков и салон красоты.
4 место. ЖК «Крестовский IV»
210,00 млн рублей / Ввод в эксплуатацию: 4 квартал 2021 года
https://spb.cian.ru/sale/flat/250578894/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-klubnyy-dom-krestovskiy-iv-sankt-peterburg-1266944/
У соседнего сквера Александра Белова строится ЖК «Крестовский IV», узнаваемости которому придает пентхаус с башенкой, который продается за 210,0 млн рублей. Всего проект включает 11 жилых юнитов, массажный кабинет, хаммам, переговорную комнату и тренажерный зал.
5 место. ЖК «Мальта»
202,82 млн рублей / Ввод в эксплуатацию: сдан в 2017 году
https://spb.cian.ru/sale/flat/248750034/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-klubnyy-dom-malta-sankt-peterburg-1829456/
Клубный дом «Мальта» является составной частью проекта «Леонтьевский мыс» у впадения Ждановки в Малую Невку. Локация наградила его и его будущих жильцов великолепными видами. На первом этаже комплекса функционирует частный образовательный центр British school. Дом «Мальта» выходит к благоустроенной набережной, на которой оборудован пирс для 50 яхт. Чек его чемпионского лота содержит сумму в 202,82 млн рублей.
6 место. ЖК «Русский дом»
140,72 млн рублей / Ввод в эксплуатацию: сдан в 2018 году
https://spb.cian.ru/sale/flat/261390060/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-russkiy-dom-sankt-peterburg-7933/
В среднеэтажном ЖК «Русский дом», под который был выделен участок почти у самого Литейного проспекта, в нескольких минутах ходьбы от набережной Фонтанки, расценки заметно скромнее. Четырехкомнатная квартира на его верхнем (девятом этаже) имеет прайс 140,72 млн рублей. Это позволяет проекту претендовать на шестую позицию в рейтинге Циан.
7 место. ЖК «Петровская доминанта»
125,18 млн рублей / Ввод в эксплуатацию: 4 квартал 2021 года
https://spb.cian.ru/sale/flat/260393070/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-petrovskaya-dominanta-sankt-peterburg-49884/
Седьмым идет ЖК «Петровская доминанта» в западной части Петровского острова – три корпуса переменной этажности на первой линии от воды. Среди его главных преимуществ следует выделить развитую внешнюю и внутреннюю инфраструктуру. Фасад отделан юрским камнем, клинкерным кирпичом, черненым металлом и архитектурным бетоном. Бюджетный потолок по этому адресу равен 125,18 млн рублей.
8 место. ЖК One Trinity Place
115,42 млн рублей / Ввод в эксплуатацию: сдан в 2021 году
https://spb.cian.ru/sale/flat/257641562/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-one-trinity-place-sankt-peterburg-45671/
Почти на 10 млн ниже планка в ЖК One Trinity Place на Петроградском острове. Этот проект славится брендовой архитектурой. Над ландшафтным дизайном дворового пространства, где разбит мини-парк, работало бюро Gillespies, а концепция внешнего облика принадлежит авторству британской компании Squire & Partners.
9 место. ЖК Neva Haus
111,70 млн рублей / Ввод в эксплуатацию: 3 квартал 2021 года
https://spb.cian.ru/sale/flat/246162832/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-neva-haus-sankt-peterburg-45243/
Совсем рядом с «Петровской доминантой» базируется ЖК Neva Haus, который представляет собой проект по реконструкции промышленной зоны. В ходе строительства предприняты масштабные работы по озеленению и благоустройству территории. Neva Haus – очень крупный комплекс по меркам элит-класса: в восьми его корпусах запроектировано почти 900 квартир. Покупка четырехкомнатного объекта площадью 199,1 кв. м обойдется в 111,7 млн рублей.
10 место. ЖК «Институтский, 16»
104,97 млн рублей / Ввод в эксплуатацию: 4 квартал 2021 года
https://spb.cian.ru/sale/flat/253379348/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-institutskiy-16-sankt-peterburg-51431/
В отличие от остальных фигурантов рейтинга, «Институтский, 16» находится за пределами исторического центра. Эта 20-этажная новостройка с характерными «манхэттенскими» чертами возвышается над садом Серебряный Пруд в Выборгском районе. Самый высокий ценник в ней – 104,97 млн рублей – принадлежит трехкомнатной квартире площадью 242,2 кв. м.