5 тенденций рынка массовых новостроек в Москве за 5 лет
Новостройки эконом- и комфорт-класса образуют крупнейший сегмент московского первичного рынка жилья – массовый. За последние пять лет, с 2016 года, этот сектор заметно преобразился: застройщики осваивают новые для себя округа столицы, «двушки» и «трешки» вытесняются студиями, а однокомнатные квартиры дорожают быстрее других. Аналитики компании «Метриум» раскрывают пять основных тенденций массового рынка.
- Проектов застройки стало больше, а предложения – меньше
За пять лет количество проектов новостроек в массовом сегменте рынка заметно увеличилось. Если в декабре 2016 года застройщики вели реализацию 49 жилых комплексов эконом- и комфорт-класса, то к декабрю до 2021 года их число выросло до 89, то есть на 82%. Причем максимальное значение этого показателя за прошедшее пятилетие равнялось 92 проектам.
Но несмотря на увеличение разнообразия жилых комплексов в массовом сегменте рынка новостроек, общее количество квартир, представленных в продаже, уменьшилось. В декабре 2016 года девелоперы предлагали покупателям 17,8 тыс. квартир, а в декабре 2021 года – 15 тыс. Таким образом, в 2016 году на каждый проект в среднем приходилось по 362 квартиры в продаже, а в конце 2021 года – 169. Иными словами, предложение стало менее обширным с точки зрения количества квартир на выбор, но и более разнообразным по жилым комплексам.
«В текущих условиях девелопмент массового жилья может оказаться самым устойчивым, – считает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Именно эконом- и комфорт-класс новостроек лучше всего адаптируются к импортозамещению. В этом сегменте рынка покупатели будут находить самые доступные предложения, а сейчас экономичная стратегия будет становиться все более актуальной. Поэтому в ближайшие годы можно ожидать, что интерес и девелоперов, и покупателей сместится в массовый сегмент».
- Рынок распространился на север, запад и восток и юго-восток
За пять лет изменилась география предложения новостроек массового сегмента. Наиболее заметно увеличилось число проектов жилых комплексов в четырех округах Москвы: Северном административном округе, Восточном АО, Юго-Восточном АО и Западном АО.
Так, в конце 2016 года в САО девелоперы вели реализацию шести проектов, а в конце 2021 года – 20. Причем по этому показателю САО лидирует среди других округов Москвы.
«Рост предложения новостроек на севере вполне объясним, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – За последние пять лет власти продлили здесь Люблинско-Дмитровскую ветку метро, реконструировали социальные объекты, благоустроили парки. Активно шло превращение бывших территорий промзон в новые районы с красивой архитектурой, общественными пространствами. Все это привлекло сюда покупателей новостроек, что и вызвало рост предложения».
В Восточном административном округе за пять лет число проектов увеличилось с трех до 11. На юго-восточном направлении число проектов удвоилось – с 8 до 16. В ЗАО в тот же период количество жилых комплексов в продаже выросло с 8 до 14.
Только в Южном АО количество массовых новостроек сократилось. В конце 2016 года здесь шла реализация 10 проектов, а к 2021 году их число снизилось до восьми. В Юго-Западном АО в аналогичный период количество жилых комплексов не изменилось (три проекта).
«Качество жизни в разных округах Москвы постепенно выравнивается, – комментирует Надежда Коркка. – Если еще пять-десять лет назад в некоторых районах действительно ощущался недостаток коммерческой и социальной инфраструктуры, благоустройство было некачественным, а транспортная ситуация казалась патовой, то за последние годы развитие метрополитена, запуск новых маршрутов наземного транспорта и другие городские программы развития сделали разные локации в Москве более привлекательными для жизни. Соответственно, и застройщики начали активнее реализовывать здесь проекты застройки, привлекая сюда новых клиентов».
- Студии пришли на замену «двушкам» и «трешкам»
За пять лет структура предложения по типу помещений в массовых новостройках изменилась. Прежде всего, заметно увеличилась доля студий. Если в конце 2016 года студии составляли только 4% предложения квартир на рынке жилья эконом- и комфорт-класса, то в 2021 году их доля возросла до 20%, то есть в пять раз за пять лет.
Это произошло за счет сокращения количества более просторных квартир. Так, доля двухкомнатных квартир в продаже снизилась за пять лет с 41% до 30%. Сократился и выбор трехкомнатных квартир. Если в конце 2016 года они составляли 16% рынка, то сейчас только 13%. Стало меньше больших квартир с четырьмя и более комнатами: их доля снизилась с 1,2% до 0,8%. Сократилось представительство однокомнатных квартир. В конце 2016 года на их долю приходилось 39% помещений в продаже, а в конце 2021 года – 36%.
Текущая ситуация и дальше будет подталкивать застройщиков к оптимизации масштабов новых жилых комплексов. В новостройках эконом- и комфорт-класса может одновременно увеличиться доля малогабаритных квартир (студий и однокомнатных квартир), но сократится представительство двухкомнатных и трехкомнатных квартир, а жилье с четырьмя и большим числом комнат станет редкостью.
- Больше всего подорожали массовые новостройки на юго-востоке Москвы
Цены на массовые новостройки в Москве в территориальном разрезе заметно изменились за пять лет. В среднем квадратный метр в различных жилых комплексах подорожал в диапазоне от 50% до почти 100% в зависимости от конкретного проекта и округа.
Рекорд в этом отношении установили девелоперы массовых новостроек в Юго-Восточном административном округе. Если в конце 2016 года квадратный метр здесь стоил 127 тыс. рублей, то в конце 2021 года его цена увеличилась до 242 тыс. рублей. Таким образом, за пять лет стоимость «квадрата» в массовых новостройках ЮВАО почти удвоилась. Тем не менее, ЮВАО удержал звание округа с одними из самых доступных новостроек Москвы.
На втором месте по интенсивности повышения цен оказались жилые комплексы в САО. В конце 2016 года жилье здесь продавалось в среднем по 145 тыс. рублей за кв. м., а в конце 2021 года – по 261 тыс. рублей за кв. м, то есть на 81% больше.
На третьем месте по росту цен оказался ЗАО, где квадрат подорожал с 168 тыс. до 303 тыс. рублей за кв. м (на 80%). Теперь это самый дорогой округ на рынке массовых новостроек Москвы.
В остальных округах рост цен был также заметным: в СЗАО – на 77% (до 267 тыс. рублей), в СВАО – на 74% (до 262 тыс. рублей), в ЮАО – на 67% (до 266 тыс. рублей), в ВАО – на 60% (до 272 тыс. рублей), в ЮЗАО – на 51% (до 208 тыс. рублей).
- Больше всего за 5 лет подорожали однокомнатные квартиры
Квартиры в новостройках массового сегмента на протяжении последних пяти лет быстро дорожали, но при этом уменьшались в размерах. Заметнее всего выросли цены на однокомнатные. Если в конце 2016 года такую квартиру можно было в среднем приобрести за 6,1 млн рублей, то в конце 2021 года уже за 10,8 млн рублей. Таким образом, «однушки» подорожали за пять лет на 75%. При этом средняя площадь такой квартиры, представленной на рынке, за эти годы уменьшилась с 41,2 кв. м до 38,9 кв. м.
На втором месте по интенсивности роста цен оказались двухкомнатные квартиры и студии. Средняя стоимость «двушки» за пять лет выросла с 9,0 млн до 15,3 млн рублей, то есть на 69%. Средняя площадь при этом сократилась с 62,7 кв. м до 60,3 кв. м. Студии стали дороже тоже на 69%, а их средняя стоимость увеличилась с 4,5 млн до 7,6 млн рублей, тогда как площадь их уменьшилась с 28,9 до 24,6 кв. м.
Трехкомнатные квартиры в массовых новостройках в среднем выросли в цене с 12,2 млн рублей до 20,3 млн рублей (на 66%), а их площадь почти не изменилась (около 84 кв. м).
В текущих условиях в долгосрочной перспективе спрос будет сконцентрирован на самых доступных вариантах жилья, то есть на маленьких квартирах – студиях и «однушках». Такое жилье будут также предпочитать инвесторы, которые стремятся заработать на аренде.
«Сегмент новостроек эконом- и комфорт-класса заметно преобразился за пять лет, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Фактически они поднялись в качественном отношении до уровня новостроек бизнес-класса: архитектурные проекты стали более современными, яркими и актуальными. Большие территории отводятся под создание благоустроенного и функционального пространства на открытом воздухе для жителей комплекса. Выбор планировочных решений стал гораздо шире, чем раньше, поэтому аудитория покупателей выросла: на рынок пришли студенты, молодые профессионалы, активные пенсионеры, приезжие из других регионов.
В перспективе прежде всего продолжится, а вероятнее всего ускорится повышение этажности застройки. Одновременно вырастет предложение маленьких квартир, их разнообразие с точки зрения площади станет шире. При этом застройщики могут увеличить плотность застройки, максимально используя территорию участков. Все эти меры помогут сдержать рост цен и адаптировать предложение к сократившимся финансовым возможностям клиентов».
Аналитики Циан на основе данных сервиса “Оценка” выделили самые “дорогие” и самые “дешёвые” города по рыночной стоимости квадратного метра в них и составили рейтинг по неоднородности цен.
- Наиболее неоднородное распределение рыночных цен в крупных городах и на курортах: в Москве (средняя стоимость квадратного метра в 10% самых “дорогих” домов на 394 тыс. выше, чем в 10% самых дешевых), Санкт-Петербурге (118 тыс. рублей), Сочи (125 тыс. рублей), Геленджике (83 тыс. рублей), Светлогорске (78 тыс. рублей), Ялте (75 тыс. рублей), Зеленоградске (56 тыс. рублей). Минимальный разброс - в городах с населением менее 50 тыс. человек.
- Самые “дорогие” города по рыночной стоимости - те, где есть высокий спрос: Москва и Санкт-Петербург, города Подмосковья, курорты Ялта и Сочи. Самые дешевые - малые города, характеризующиеся миграционным оттоком населения - Инта, Воркута, Кизел, Волчанск, Вуктыл, Гремячинск.
- Рыночные цены квадратного метра в административных центрах выше, чем во вторых городах регионов в среднем в 1,5 раза или на 15,4 тыс. рублей. В 14 регионах “столицы” - не самые дорогие города.
- Рыночная стоимость зависит от характеристик дома. Наиболее дорогие квартиры находятся в монолитных постсоветских домах (136 тыс. рублей за “квадрат”) и дореволюционных кирпичных (155 тыс. рублей), самые дешевые - в советских деревянных (43 тыс. рублей) и кирпичных (63 тыс. рублей).
Сервис “Оценка” от Циан позволяет определить стоимость квартиры в любых домах и городах - от миллионника до малого города. Сервис “Оценка” на основе технологий искусственного интеллекта выбирает квартиры с максимально похожими параметрами и с помощью поправочных коэффициентов рассчитывает рыночную стоимость. За основу берутся как предложения на вторичке, так и реализованные сделки, поэтому есть возможность определить стоимость даже в тех городах, где нет большого выбора квартир в продаже.
Ниже были проанализированы рыночные цены, полученные с помощью “Оценки” в 1043 городах: в 16 миллионниках, 22 городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, 40 с населением от 250 до 500 тыс., 95 - от 100 до 250 тыс., 144 - от 50 до 100 тыс, 734 - до 50 тыс. Для анализа использовалась оценка для 2-комнатных квартир. В расчетах не учитывались малые города, в которых оценено менее 10 домов.
- Максимальный разброс цен в крупных городах и на курортах
“Оценка” позволяет определить рыночную цену квартиры в конкретном многоквартирном доме. Поскольку все дома отличаются друг от друга по расположению, году постройки, материалу стен, этажности и т.д., то и цены в них неоднородны. Размах между самыми “дешевыми” и самыми “дорогими” домами в городах существенно различается.
Циан составил рейтинг городов по разбросу рыночной стоимости квадратного метра в домах. Была рассчитана разница между средними ценами квадратного метра в 10% самых “дорогих” домов в городе и 10% самых “дешевых”. Наиболее неоднородное распределение в Москве (разрыв составляет 394 тыс. рублей, т.е. средняя стоимость квадратного метра в 10% самых “дорогих” домов на 394 тыс. выше, чем в 10% самых дешевых), Санкт-Петербурге (118 тыс. рублей) за счет наличия сверхдорогих ЖК, а также в курортных Сочи (125 тыс. рублей), Геленджике (83 тыс. рублей), Светлогорске (78 тыс. рублей), Ялте (75 тыс. рублей), Зеленоградске (56 тыс. рублей).
В крупных городах это связано, в том числе, с большим разнообразием жилого фонда. Если в малых городах все строения могут быть приблизительно одинаковыми (например, однотипные 1-2-этажные деревянные дома), то здесь сочетаются разные по характеристикам (1-2-этажные деревянные, 5-этажные “панельки” многоэтажные монолитные и др). В курортных городах есть как дорогие комплексы для зажиточного населения, решившего приобрести жилье в регионах с приятными климатическими условиями, так и обычные жилые дома, где проживают местные жители.
Минимальный разрыв в “недорогих” городах: Игарка (1,1 тыс. рублей за квадрат), Красновишерск (1,8 тыс. рублей), Куртамыш (2,2 тыс. рублей), Шарыпово (2,5 тыс. рублей), Ардатов (2,6 тыс. рублей).
Топ-10 городов с максимальным и минимальным разбросом цен (разницей между средними уровнями цен квадратного метра в 10% самых “дорогих” домов и 10% самых “дешевых” в городе)
|
Город |
Численность населения |
Средняя рыночная цена кв.м. |
Средняя рыночная цена кв.м. в 10% самых “дешевых” домов, тыс. руб. |
Средняя рыночная цена кв.м. в 10% самых “дорогих” домов, тыс. руб. |
Разброс цен, тыс. руб. |
|
Москва |
1 млн + |
273,1 |
156,6 |
550,9 |
394,3 |
|
Сочи |
250–500 тыс. |
139,9 |
90,1 |
215,2 |
125,1 |
|
Санкт-Петербург |
1 млн + |
136,2 |
92,8 |
210,4 |
117,6 |
|
Геленджик |
50-100 тыс. |
114,7 |
80,0 |
163,3 |
83,3 |
|
Светлогорск |
до 50 тыс. |
98,5 |
67,5 |
145,5 |
78,0 |
|
Ялта |
50–100 тыс. |
138,5 |
110,4 |
185,8 |
75,4 |
|
Севастополь |
250–500 тыс. |
112,3 |
75,8 |
142,8 |
67,0 |
|
Зеленоградск |
до 50 тыс. |
110,3 |
81,9 |
138,2 |
56,3 |
|
Южно-Сахалинск |
100–250 тыс. |
148,0 |
119,6 |
175,8 |
56,2 |
|
Новосибирск |
1 млн + |
74,6 |
53,5 |
103,9 |
50,4 |
|
Катайск (Курганская область) |
до 50 тыс. |
16,5 |
15,1 |
18,3 |
3,2 |
|
Петровск-Забайкальский (Забайкальский край) |
до 50 тыс. |
14,9 |
14,1 |
17,1 |
3,0 |
|
Эртиль (Воронежская область) |
до 50 тыс. |
22,0 |
20,2 |
23,2 |
3,0 |
|
Городовиковск (Республика Калмыкия) |
до 50 тыс. |
29,2 |
27,3 |
30,3 |
3,0 |
|
Петров Вал (Волгоградская область) |
до 50 тыс. |
22,8 |
21,5 |
24,4 |
2,9 |
|
Ардатов (Республика Мордовия) |
до 50 тыс. |
19,7 |
18,2 |
20,8 |
2,6 |
|
Шарыпово (Красноярский край) |
до 50 тыс. |
25,1 |
23,2 |
25,7 |
2,5 |
|
Куртамыш (Курганская область) |
до 50 тыс. |
19,3 |
18,1 |
20,3 |
2,2 |
|
Красновишерск (Пермский край) |
до 50 тыс. |
13,5 |
12,5 |
14,3 |
1,8 |
|
Игарка (Красноярский край) |
до 50 тыс. |
15,2 |
14,8 |
15,9 |
1,1 |
Источник: аналитический центр Циан по данным сервиса “Оценка”
2. Есть спрос - цены выше
Аналитики Циан сравнили города по рыночной стоимости квадратного метра в них на основе данных сервиса “Оценка”. Поскольку оценка строится на основе цен как в объявлениях, так и в реализованных сделках, значения несколько отличаются от предложения на вторичном рынке, однако, общая закономерность сохраняется.
Так самая высокая стоимость квадратного метра в Москве (273,1 тыс. рублей), а также в городах Московской области - Реутове (160,7 тыс. рублей), Химках (152,3 тыс. рублей), Красногорске (151,6 тыс. рублей), Долгопрудном (147,4 тыс. рублей), Одинцово (143,5 тыс. рублей), Котельниках (140,3 тыс. рублей). Ряд городов Подмосковья прерывает Южно-Сахалинск с ценой “квадрата” 148 тыс. рублей. Далее (после Котельников) следуют южные города-курорты Сочи (139,9 тыс. рублей) и Ялта (138,5 тыс. рублей), и только на 11 месте Санкт-Петербург (136,2 тыс. рублей). Топ городов-лидеров логичен и не вызывает вопросов. Это столичные регионы и курорты с высоким спросом на жилье, а также Дальний Восток с высокой стоимостью жизни.
Среди миллионников самый “дорогой” город по уровню рыночных цен - Москва, самый дешевый - Челябинск (42,8 тыс. рублей за квадратный метр), среди городов с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - Владивосток (133,5 тыс. рублей) и Саратов (45,0 тыс. рублей) соответственно, от 250 до 500 тыс. человек - Химки (152,3 тыс. рублей) и Нижний Тагил (36,3 тыс. рублей), от 100 до 250 тыс. человек - Реутов (160,7 тыс. рублей) и Орск (20,2 тыс. рублей), от 50 до 100 тыс. человек - Ялта (138,5 тыс. рублей) и Воркута (9,4 тыс. рублей), до 50 тыс. человек - Котельники (140,4 тыс. рублей) и Инта (6,4 тыс. рублей).
Среди самых “дешевых” городов, в основном малые (до 50 тыс. человек). Это города с сокращающимся населением, а значит, и спросом на жилье, расположенные в Коми: Инта (6,4 тыс. рублей за “квадрат”), Вуктыл (11 тыс. рублей), Воркута (9,4 тыс. рублей - население пока что выше 50 тыс. человек, но стремительно снижается, как и в других городах республики), Пермском крае: Кизел (9,8 тыс. рублей), Гремячинск (11,1 тыс. рублей), Александровск (12,3 тыс. человек), Чердынь (13,4 тыс. рублей), Свердловской области: Волчанск (7,8 тыс. рублей), Североуральск (12, 6 тыс. рублей), Кировской области: Зуевка (12,2 тыс. рублей), Луза (13,1 тыс. рублей). Большинство из этих городов ранее были промышленными центрами (некоторые, причем, достаточно важными, например Воркута и Инта, специализирующиеся на добыче угля), однако, в настоящее время их продукция не востребована, а градообразующие предприятия не функционируют, поэтому население уезжает, спрос на жилье фактически отсутствует и рыночная стоимость жилья находится на низком уровне.
- “Квадрат” в административном центре в 1,5 раза дороже, чем во втором городе региона
Эксперты Циан сопоставили среднюю рыночную стоимость квадратного метра в административных центрах и вторых городах регионов. В среднем по всем регионам цены в “столицах” выше в 1,5 раза или на 15,4 тыс. рублей.
Максимальные различия в стоимости в двух Дальневосточных регионах - Магаданской области и Чукотском Автономном округе (в 3,4 и 3,3 раза соответственно или более, чем на 50 и 90 тыс. рублей). Связано это с тем, что административные центры (Магадан и Анадырь) в этих регионах, по сути, единственные относительно крупные города с платежеспособным спросом. Также существенные различия в Тыве (в 3 раза) и в Забайкальском крае (в 2,4 раза) по той же причине, а также в Костромской, Оренбургской и Свердловской областях (в 2,3 раза), где административные центры значительно выделяются на фоне других городов и являются местами притяжения для внутрирегиональных мигрантов.
Минимальные различия в Кемеровской области (“квадрат” в Кемерово на 1% дороже, чем в Новокузнецке), в ХМАО (на 4%), в Коми (на 8%), в Саратовской области, Северной Осетии и Астраханской области (на 10%), в Волгоградской области (на 11%), в Ингушетии (на 12%). Столь малые различия в большинстве случаев можно объяснить “силой” второго города. В Кемеровской области, ХМАО и Ингушетии административными центрами являются не самые крупные города регионов, поэтому отрыв в стоимости квадратного метра от более крупных городов (Новокузнецк, Сургут, Назрань) невелик. В Волгоградской области вторым городом является Волжский, который, по сути, можно назвать районом Волгограда за счет близости.
В 14 регионах административные центры являются не самыми “дорогими” городами по рыночной стоимости квадратного метра. Это Крым, Краснодарский край, Ставропольский край, Калининградская область, Нижегородская область, Курская область, Калужская область, Архангельская область, Мурманская область, Карелия, Вологодская область, Смоленская область, ЯНАО, Камчатский край. Причем не всегда лидером по стоимости является второй по численности город региона, а в некоторых случаях административный центр по стоимости опережают сразу несколько городов. Так в Крыму, Краснодарском и Ставропольском краях и Калининградской области административные центры занимают лишь 5-7 места по рыночной стоимости квадратного метра. Связано это с расположением там городов-курортов с повышенным спросом на недвижимость, а значит, и с высокими ценами. В Нижегородской и Курской областях первые места по рыночной стоимости квадратного метра занимают “богатые” атомные города с высоким уровнем жизни и платежеспособным спросом - Саров и Курчатов. Высокий уровень цен в Обнинске связан с его близостью к Москве (по сравнению с региональным центром). Вологодской области и ЯНАО на первом месте по стоимости крупнейшие города регионов - Череповец и Новый Уренгой.
Регионы, в которых рыночная цена квадратного метра в “нестоличных” городах выше, чем в административном центре
|
№ |
Регион |
Город |
Рыночная цена кв.м., тыс. рублей |
Соотношение с рыночной ценой в административном центре |
|
1 |
Краснодарский край |
Сочи |
140,0 |
+53% -74,0 тыс. руб. |
|
Краснодар |
65,9 |
|||
|
2 |
Республика Крым |
Ялта |
138,5 |
+41% |
|
Симферополь |
82,3 |
|||
|
3 |
Калининградская область |
Зеленоградск |
110,3 |
+35,7% |
|
Калининград |
71,0 |
|||
|
4 |
Архангельская область |
Северодвинск |
76,5 |
+32,3% |
|
Архангельск |
51,8 |
|||
|
5 |
Калужская область |
Обнинск |
74,5 |
+17,4% |
|
Калуга |
61,5 |
|||
|
6 |
Нижегородская область |
Саров |
89,6 |
+14,9% |
|
Нижний Новгород |
76,3 |
|||
|
7 |
Ставропольский край |
Пятигорск |
61,8 |
+14,0% |
|
Ставрополь |
53,2 |
|||
|
8 |
Мурманская область |
Островной |
70,2 |
+13,2% |
|
Мурманск |
60,9 |
|||
|
9 |
Курская область |
Курчатов |
66,2 |
+12,9% |
|
Курск |
57,7 |
|||
|
10 |
ЯНАО |
Новый Уренгой |
98,7 |
+11,5% |
|
Салехард |
87,4 |
|||
|
11 |
Республика Карелия |
Костомукша |
62,5 |
+9,7% |
|
Петрозаводск |
56,4 |
|||
|
12 |
Камчатский край |
Елизово |
95,8 |
+6,4% |
|
Петропавловск-Камчатский |
90,1 |
|||
|
13 |
Вологодская область |
Череповец |
51,5 |
+3,6% |
|
Вологда |
49,7 |
|||
|
14 |
Смоленская область |
Гагарин |
44,6 |
+0,6% |
|
Смоленск |
44,3 |
Административные центры выделены жирным шрифтом
Источник: аналитический центр Циан по данным сервиса “Оценка”
3. Характеристики дома влияют на уровень цен
Сервис “Оценка” позволяет рассчитать рыночные цены в многоквартирных домах любого года постройки, любых этажности и типа стен. Аналитики Циан показали различия в стоимости квадратного метра в зависимости от данных характеристик.
В целом по всем городам самая высокая рыночная цена квадратного метра в монолитных домах (151 тыс. рублей). Далее по стоимости следуют квартиры в блочных домах (81 тыс. рублей за “квадрат”) и в панельных домах (78 тыс. рублей). Кирпичные дома занимают лишь 4 место (67 тыс. рублей) за счет большого числа таковых в малых городах, а также значительной доли строений 1930-1050-х гг. Самые дешевые квартиры в деревянных домах (44 тыс. рублей). В городах-миллионниках и в городах с населением 100-500 тыс. человек данное распределение сохраняется - самые дорогие квартиры в монолитных домах, блочных и панельных. В городах с населением до 100 тыс. человек и от 500 тыс. до 1 млн человек панельные дома немного дороже блочных. Во многом такое распределение цен зависит не только собственно от материала, но и от возраста строения (например, в целом деревянные дома существенно “старше” монолитных).
Рыночная цена квадратного метра в домах в зависимости от года строительства
|
Тип стен |
Средняя рыночная цена кв.м., тыс. рублей |
|
Монолитные |
151,1 |
|
Блочные |
80,6 |
|
Панельные |
77,7 |
|
Кирпичные |
67,3 |
|
Смешанные |
63,4 |
|
Деревянные |
43,9 |
Источник: аналитический центр Циан по данным сервиса “Оценка”
Самая высокая стоимость квадратного метра в целом по всем городам в дореволюционных домах (126 тыс. рублей). Большинство из них расположены в Москве и Санкт-Петербурге в центральных районах, чем и объясняется такая цена. Далее по стоимости квартиры в постсоветских и современных домах (81,4 и 75,9 тыс. рублей за “квадрат” соответственно). Только в городах-миллионниках рыночная цена квадратного метра в дореволюционных домах максимальна (в первую очередь за счет Москвы). В других городах самые дорогие квартиры расположены в современных домах, построенных после 2008 года.
Рыночная цена квадратного метра в домах в зависимости от года строительства
|
Год строительства |
Средняя рыночная цена кв.м., тыс. рублей |
|
до 1917 |
126,4 |
|
1992-2008 |
81,4 |
|
после 2008 |
75,9 |
|
1917-1929 |
72,8 |
|
1958-1971 |
72,1 |
|
1971-1991 |
62,7 |
|
1930-1957 |
60,9 |
Источник: аналитический центр Циан по данным сервиса “Оценка”
В среднем по всем городам самая высокая рыночная стоимость квадратного метра в наиболее высотных домах (выше 15 этажей) - 162,7 тыс. рублей. Далее следуют 11-15 этажные дома. Самые дешевые квартиры в домах из 3-5 этажей - чаще всего это советские “панельки”. 1-2 этажные дома чаще всего старые деревянные, поэтому их рыночная стоимость также низкая. В миллионниках (главным образом за счет Москвы и Санкт-Петербурга) самые дорогие квартиры не в самых высоких домах, т.к. таковые чаще всего расположены на окраинах (многоэтажные спальные районы), а в 6-8 этажных домах, расположенных ближе к центру. Распределение цен в данном случае объясняется не сколько самой этажностью, сколько периодом постройки. 1-2 этажные дома в большинстве своем деревянные дореволюционные или построенные в первые годы советской власти, среди 3-5-этажных домов большую часть составляют панельные дома 1950-60-х гг., а большинство высотных построено уже в постсоветский период.
Рыночная цена квадратного метра в домах в зависимости от этажности
|
Этажность |
Средняя рыночная цена кв.м., тыс. рублей |
|
более 15 |
162,7 |
|
11-15 |
149,0 |
|
6-8 |
144,8 |
|
9-10 |
82,7 |
|
1-2 |
75,8 |
|
3-5 |
68,7 |
Источник: аналитический центр Циан по данным сервиса “Оценка”
«Рыночная стоимость квартиры, полученная благодаря сервису Циан “Оценка” является объективной, поскольку зависит не только от имеющегося предложения, цены на которое могут быть завышены, но и от реальных сделок, характеристик квартиры и дома, ситуации в конкретном городе и регионе, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В целом, чем крупнее город, тем выше спрос и рыночная стоимость, а также разнообразнее структура жилого фонда, а значит, сильнее разброс цен в домах».
По итогам III квартала 2021 г. объем спроса в премиум-классе составил 42 тыс. кв. м, что на 42% меньше объема спроса прошлого квартала, но на 5% больше в сравнении с итогами III квартала 2020 г. Снижение спроса в проектах премиум-класса в сравнении с другими классами жилья (без учета элитного сегмента) за квартал было максимальным.
В отличие от массовых сегментов рынка (комфорт- и бизнес-классы), в премиум-классе ипотека не является главным драйвером для покупки, поэтому изменения льготной ипотечной программы не оказали влияния на показатели спроса. Основное влияние на уровень спроса оказал сезон отпусков – после закрытых границ в 2020 г. многие покупатели в этом сегменте предпочли уехать в отпуск и отложили решение о покупке жилья.
По итогам III квартала на рынке жилой недвижимости премиум-класса прослеживается схожая динамика, как и по итогам I квартала текущего года, когда за счет проседания спроса во время новогодних праздников, выходных в феврале и марте, был зафиксирован спад спроса на 49% по сравнению с IV кварталом 2020 года.
Среди покупателей квартир наибольшим спросом пользовались проекты в СЗАО
и ЗАО — 38% и 32% соответственно. Наиболее востребованы были 2- и 3-комнатные квартиры, их доля составила 37% и 29% соответственно. Доля 2-комнатных квартир в структуре спроса возросла за квартал на 11 п. п.
Как и во II квартале, спрос на апартаменты премиум-класса сконцентрирован территориально в трех округах Москвы – ЦАО, САО, ЗАО. Однако в III квартале существенно изменилось распределение долей. Так, ЦАО увеличил свою долю с 5% до 32% благодаря сделкам больших площадей в проекте Roza Rossa, а САО понизил долю с 72% до 26% на фоне снижения объема зарегистрированных сделок в проекте Slava.
Наибольшим спросом пользовались 2-комнатные лоты, которые составили почти 50% от общего объема спроса в апартаментах премиум-класса. Наибольший прирост в структуре продаж продемонстрировали студии, увеличив свою долю на 5 п. п. за квартал до 8%.
Для рынка премиального жилья в настоящее время характерен повышенный спрос покупателей на небольшие площади апартаментов, которые на фоне роста ключевой ставки выступают в качестве инвестиционного продукта для возможной перепродажи или последующей сдачи в аренду. В частности, в премиум-классе представлен ряд проектов с сервисными апартаментами, которые набирают популярность как со стороны девелопмента, так и со стороны покупателей. Соответственно, если в формате квартир в структуре спроса наиболее популярны площади от 70 до 90 кв. м – 28%, то среди апартаментов максимальным спросом пользовались планировки более мелкой нарезки – площадью до 70 кв. м, их доля составила 69%.
Среди покупателей премиум-класса заметна потребность как в крупных планировочных решениях, так и в небольших площадях, поэтому девелоперы продолжают расширять ассортиментную линейку в своих проектах. За год средняя площадь лота в экспозиции снизилась на 5 кв. м, и составила 99 кв. м по итогам III квартала 2021 г., при этом средняя площадь реализованного лота немного увеличилась за год.
Со стороны клиентов ощущается потребность в различных сервисах со стороны управляющих компаний, включающих в себя: охрану, системы «умный дом» и «умная квартира», качественная отделка от застройщика под ключ и многое другое. Это закономерно ведет к росту себестоимости строительства, что в том числе увеличивает и цену лотов в проектах.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Несмотря на то, что спрос на жилье премиум-класса замедляется, он все еще остается на высоком уровне по сравнению с предыдущими периодами. Произошедший в III квартале существенный спад спроса связан с периодом отпусков, однако повышение деловой активности в октябре позитивно повлияет на уровень спроса и ценовые показатели. Рост ключевой ставки ЦБ (на 2,5 п. п. с начала года до 6,75%) может понизить востребованность недвижимости в качестве инвестиционного продукта и запустить постепенное возвращение инвесторов к банковским продуктам и другим финансовым инструментам. При этом сейчас мы наблюдаем, что проекты премиум-сегмента начинают масштабироваться, и покупатели проявляют высокий интерес к такому непривычному для премиума формату».