4,58 млн рублей – минимальная стоимость квартиры в новостройках Москвы
Еще осенью 2020 г. адекватной отсечкой для доступного жилья служила планка в 5 млн рублей. К сегодняшнему дню ценовая реальность изменилась настолько сильно, что потолок в этой категории приходится поднимать до 7,5 млн рублей. Когда-то эта сумма давала большие возможности для покупки квартир в московских новостройках, но сейчас выборка ограничена всего 6,0% экспозиции. По информации экспертов Urban Awards, объекты с соответствующим ценником представлены в продуктовых линейках десяти столичных застройщиков. Причем пять из них поставляют на рынок свыше 94% всех лотов.
На текущий момент первичное предложение на московском рынке охватывает 37,9 тыс. квартир. Самая дешевая фракция – объекты с прайсом до 7,5 млн рублей – занимает в этой массе 6,0% (немногим более 2,2 тыс. лотов). Малобюджетное предложение распределено по 33 адресам, 20 из них вынесены за МКАД. В некоторых проектах оно сводится к отдельным экземплярам («Сказочный лес», «1-й Ленинградский», «Лосиноостровский парк»), в других ограничено несколькими десятками лотов («Аквилон Митино», «Южные сады», «Волжский парк»). Основные точки концентрации указанного продукта – ЖК «Цветочные поляны», ЖК «Новые Ватутинки», ЖК «Прокшино», ЖК «Зеленый парк», ЖК «Бунинские луга», ЖК «Середневский лес», ЖК «Остафьево». В каждой из перечисленных новостроек в настоящее время экспонируется более сотни лотов стоимостью до 7,5 млн рублей.
Две пятых (39,3%) пула дешевых квартир обеспечивает ГК «ПИК». Ей принадлежит половина всей адресной сети (16 комплексов) в исследуемой ценовой категории, в том числе 5 проектов, которые стартовали в 2021-2022 г. Предложение стоимостью до 7,5 млн рублей вымывается чрезвычайно быстро. Это высоколиквидный товар, который быстро расходится и столь же быстро прибавляет в цене (до 200-400 тыс. рублей в неделю). На втором месте по запасам малобюджетного жилья находится ГК «МИЦ». В трех ее новомосковских проектах сосредоточено 18,0% всех лотов. В тройку лидеров входит также ГК «МИЦ» с долей в 14,2%. Заметным представительством обладают также компания «Стройком» (девелопер проекта «Новые Ватутинки») и Группа «Самолет». Кроме того, юниты с чеком до 7,5 млн рублей присутствуют в фондах таких застройщиков, как «Группа Аквилон», «Абсолют Недвижимость», AFI Development, Seven Suns Development и ГК «ФСК». Их суммарная доля составляет 5,8%.
Минимальный бюджет, необходимый для того, чтобы обзавестись собственной квартирой в столице, равен 4,58 млн рублей (если не брать в расчет ТАО) – за столько продается студия площадью 21,0 кв. м в ЖК «Цветочные поляны». Эта новостройка выступает крупнейшим хабом жилья с низким ценником. Ее экспозиция содержит около 270 лотов с прайсом до 7,5 млн рублей. Помимо ЖК «Цветочные поляны» можно назвать четыре новомосковских новостройки, где все еще остается предложение дешевле 6,0 млн рублей – ЖК «Экобунино», ЖК «Новые Ватутинки», ЖК «Середневский лес» и ЖК «Алхимово». В проектах «Остафьево», «Первый Московский», «Кленовые аллеи», «Бунинские луга», «Саларьево парк», «Новое Внуково», «Прокшино», «Испанские кварталы» «Скандинавия» высота входного барьера варьируется от 6,0 до 7,5 млн рублей.
Районы «старой» Москвы с внешней стороны МКАД – Крюково (Зеленоград), Митино, Молжаниновский, Южное Бунино – также располагают значительными резервами доступного жилья. В этих локациях насчитывается более 450 квартир с бюджетом менее 7,5 млн рублей (пятая часть от общего объема). Их реализацию ведут ГК «ПИК», Группа «Аквилон», ГК «А101» и ГК «ФСК».
«Пропуск» во внутренние локации Москвы стоит 6,26 млн рублей – такова цена студии площадью 20,0 кв. м с выполненной отделкой в ЖК «Бусиновский парк» (1,5 км от ТПУ «Ховрино»). Ближайший к центру адрес с экономичным жильем – ЖК «Новохохловская 15», территория которого непосредственно примыкает к ТТК. Эту точку отделяют 4 км от Садового кольца и 6 км от Красной площади. Здесь, на втором этаже корпуса №4, за 7,26 млн рублей продается студия площадью 20,0 кв. м.
Топ-10 застройщиков с самым дешевым предложением в Москве (без учета Троицкого административного округа)
Застройщик |
Жилой комплекс |
Район |
Минимальная стоимость лота, млн рублей |
Площадь лота с минимальной стоимостью, кв. м |
ГК «МИЦ» |
1. Цветочные поляны |
Филимонковское |
4,6 |
21,0 |
2. ЭкоБунино |
Сосенское |
5,4 |
18,6 |
|
3. Кленовые аллеи |
Десеновское |
6,4 |
27,4 |
|
Стройком |
4. Новые Ватутинки |
Десеновское |
5,2 |
21,7 |
ГК «ПИК» |
5. Середневский лес |
Филимонковское |
5,3 |
19,7 |
6. Никольские луга |
Южное Бутово |
5,4 |
21,5 |
|
7. Зеленый парк |
Крюково |
5,5 |
19,6 |
|
8. Митинский лес |
Митино |
6,0 |
20,0 |
|
9. Бусиновский парк |
Западное Дегунино |
6,4 |
20,1 |
|
10. Люблинский парк |
Люблино |
6,5 |
21,5 |
|
11. Бунинские луга |
Сосенское |
6,6 |
19,9 |
|
12. Кавказский бульвар 51 |
Царицыно |
6,9 |
19,8 |
|
13. Амурский парк |
Гольяново |
7,0 |
20,0 |
|
14. Волжский парк |
Текстильщики |
7,0 |
19,7 |
|
15. Саларьево парк |
Московский/Сосенское |
7,1 |
19,6 |
|
16. Ютаново |
Чертаново Южное |
7,1 |
21,8 |
|
17. Лосиноостровский парк |
Метрогородок |
7,2 |
23,7 |
|
18. Перовское 2 |
Нижегородский |
7,3 |
20,1 |
|
19. Новохохловская 15 |
Нижегородский |
7,4 |
20,1 |
|
20. Полярная 25 |
Южное Медведково |
7,4 |
19,8 |
|
Группа «Самолет» |
21. Алхимово |
Рязановское |
5,9 |
22,0 |
22. Остафьево |
Рязановское |
6,0 |
26,0 |
|
23. Новое Внуково |
Кокошкино |
6,4 |
24,4 |
|
Абсолют Недвижимость |
24. Первый Московский |
Московский |
6,0 |
21,2 |
ГК «А101» |
25. Южные сады |
Южное Бутово |
6,3 |
21,8 |
26. Прокшино |
Сосенское |
6,8 |
23,0 |
|
27. Испанские кварталы |
Сосенское |
6,8 |
22,1 |
|
28. Скандинавия |
Сосенское |
6,9 |
19,0 |
|
AFI Development |
29. Сиреневый парк |
Метрогородок |
6,8 |
18,8 |
Группа «Аквилон» |
30. Аквилон Митино |
Митино |
7,0 |
23,4 |
31. Аквилон Beside |
Нижегородский |
7,3 |
20,4 |
|
Seven Suns Development |
32. Сказочный лес |
Ярославский |
7,3 |
35,4 |
ГК «ФСК» |
33. 1-й Ленинградский |
Молжаниновский |
7,5 |
24,9 |
Курсивом выделены комплексы, расположенные за МКАД
«Стоимость квартир постепенно увеличивается. Верхняя граница доступности смещается все дальше. Фактически такое понятие как «доступное жилье» уже не релевантно рыночным реалиям. Заявленная величина в 7,5 млн рублей означает, что ради покупки собственной квартиры среднестатистическому москвичу придется откладывать весь свой заработок на протяжении 5-7 лет. Причем его призом станет всего лишь скромная студия в 20-25 кв. м», – отмечает генеральный директор премии Urban Awards Ольга Хасанова.
Аналитики Циан сравнили цены на первичном и вторичном рынках крупнейших городов России и выяснили, какую недвижимость выгоднее покупать в каждой локации. В результате стремительного роста цен на первичном рынке в 2020-2021 гг. новостройки в большинстве городов опережают готовое жилье по стоимости.
- Цены на первичном рынке недвижимости в 2022 г. продолжают расти быстрыми темпами (за январь +2,1%). Если в 2021 г. на стоимость влиял повышенный спрос, то сейчас такая динамика в большей степени обусловлена изменением структуры предложения, нежели реальной индексацией цен.
- Вторичный рынок также показывает высокие темпы роста: в среднем по анализируемым локациям +2,5%. Быстрее дорожает готовое жилье в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, в миллионниках темпы сдержаннее.
- Только в четверти городов “квадрат” на первичке дешевле, чем на вторичке. Причина в опережающих темпах роста цен на новостройки за последние 2 года.
В выборку вошли 35 городов с численностью населения от 500 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир и на вторичном, и на первичном рынках, а также Сочи, Московская и Ленинградская области.
- Первичка вновь стремительно дорожает, но причина не в спросе
В январе средняя стоимость кв.м. на первичном рынке анализируемых локаций составила 109,4 тыс. рублей - на 2,1 % выше, чем месяц назад. Так быстро рынок рос на фоне ажиотажного спроса осенью 2020 г. и зимой 2021 г. Значительные темпы все же больше обусловлены динамикой структуры предложения, нежели реальной индексацией цен на отдельные лоты. С начала года на рынок вышло мало новинок. Так как спрос все последние месяцы смещается в сторону более дешевых лотов, то в активной реализации остались наиболее дорогие предложения. Отдельно по городам-миллионникам рост оказался чуть ниже: на уровне 2% (с 116,1 тыс. до 118,4 тыс.). По городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - на 2,9%: с 80,7 тыс. до 83,0 тыс.
За год (относительно января 2021 г.) цены выросли на 33,9% (c 81,7 тыс. рублей). Рост средних цен в новостройках пришелся преимущественно на первое полугодие, что было связано действием льготной ипотеки еще на старых условиях. С пересмотром льготной ипотеки индексация цен стала замедляться, но все же продолжилась. Такая динамика объясняется изменением структуры предложения – с неактуальной теперь для многих программой льготной ипотеки покупатели стали выбирать более бюджетные варианты, что привело к тому, что на рынке оставались самые дорогие лоты.
Средняя стоимость кв. м. на первичном рынке
|
Средняя цена кв. м., тыс. р. |
Динамика за месяц |
Динамика за год |
||
янв.21 |
дек.21 |
янв.22 |
|||
Москва |
233,7 |
302,0 |
305,5 |
1,2% |
30,7% |
Московская область |
126,9 |
158,9 |
163,9 |
3,1% |
29,2% |
Санкт-Петербург |
146,1 |
169,4 |
179,3 |
5,8% |
22,7% |
Ленинградская область |
101,3 |
129,2 |
134,9 |
4,4% |
33,2% |
Города вне столичных агломераций |
73,5 |
97,4 |
99,3 |
2,0% |
35,1% |
в т.ч. города-миллионники |
75,8 |
99,0 |
100,7 |
1,7% |
32,8% |
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
64,7 |
80,7 |
83,0 |
2,9% |
28,3% |
Источник: Циан.Аналитика
- “Вторичка” не отстает
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке анализируемых локаций в январе 2022 г. составила 102,5 тыс. рублей. За месяц цены увеличились на 2,5% (со 100 тыс. рублей), за год - на 28,8% (с 79,6 тыс. рублей). В городах-миллионниках рост сдержаннее - +1,6% в месяц, в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - +3%. Темпы роста на “вторичке” сопоставимы с темпами на “первичке”, но примечательно, что в миллионниках новостройки дорожают немного быстрее, чем вторичное жилье, а в пятьсоттысячниках - наоборот.
В течение 2021 г. цены на вторичке увеличивались вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Такая динамика объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения (которые почти не растут). К концу года после нескольких месяцев фактической ценовой стагнации рост цен на вторичном рынке ускорился - сюда постепенно перетекал спрос из сегмента новостроек, где “квадрат” продолжал дорожать несмотря на изменение условий по льготной ипотеке. Немалую роль сыграл и сезонный фактор.
Средняя стоимость кв. м. на вторичном рынке
|
Средняя цена кв. м., тыс. р. |
Динамика за месяц |
Динамика за год |
||
янв.21 |
дек.21 |
янв.22 |
|||
Москва |
259,7 |
293,5 |
295,1 |
0,5% |
13,6% |
Московская область |
120,8 |
154,4 |
158 |
2,3% |
30,8% |
Санкт-Петербург |
156,8 |
191,1 |
196,1 |
2,6% |
25,1% |
Ленинградская область |
100,6 |
123,3 |
128 |
3,8% |
27,2% |
Города вне столичных агломераций |
71,5 |
89,4 |
91,7 |
2,6% |
28,3% |
в т.ч. города-миллионники |
71,9 |
90,5 |
93,0 |
2,8% |
29,3% |
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
66,2 |
79,4 |
81,8 |
3,0% |
23,6% |
Источник: Циан.Аналитика
- В 70% городов в 2021 г. первичный рынок опережал вторичный по темпам роста цен
Аналитики Циан сравнили стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынке крупнейших городов России. В начале 2022 г. только в 10 локациях из 38 “квадрат” на вторичке дороже, чем на первичке (год назад их было больше - 15. ), т.е. почти в 75% городов новостройки являются менее “доступными”.
Причина в том, что в большинстве локаций (70%) в 2021 г. новостройки дорожали быстрее, чем вторичное жилье. Действие льготной ипотеки (особенно в первом полугодии), выход большого числа дорогих новинок, повышенный спрос на более доступное жилье, более высокое качество продукта на первичном рынке привели к значительному увеличению цен (в среднем +34%). Вторичка дорожала вслед за новостройками, но сдержаннее (+29%).
Наибольший разрыв в цене между первичкой и вторичкой в Сочи (“квадрат” в новостройках на 128 тыс. руб или на 49% дороже, чем в готовом жилье). Также значительно дороже первичка в Томске, Омске и Ярославле (на ~30 тыс. рублей за квадрат).
В тех городах, где вторичка остается дороже, в прошедшем году на рынке наблюдалась разная ситуация. В половине городов (Воронеж, Барнаул, Кемерово, Владивосток и Саратов) новостройки росли в цене быстрее, чем вторичное жилье - там разрыв между вторичным (более дорогим) и первичным (более дешевым) рынками сокращался. Вероятно, в 2022 г. цены на обоих рынках выровняются, или новостройки станут даже дороже вторичного жилья. В другой половине городов (Хабаровск, Санкт-Петербург, Самара, Иркутск, Махачкала), напротив, вторичка дорожала сильнее, в результате чего готовое жилье все больше обгоняло новостройки по уровню цен.
В Махачкале самое высокое превышение цены кв.м. на вторичке над ценой кв.м. на первичке - 28,5 тыс. Более, чем на 10 тыс. рублей за “квадрат” вторичка дороже также в Санкт-Петербурге, Самаре, Владивостоке и Иркутске.
Среди миллионников только в 3 городах из 16 “квадрат” на вторичном рынке дороже, чем на первичном - это Воронеж, Санкт-Петербург и Самара. Год назад в эту категорию входили также Москва, Краснодар и Красноярск. Во всех трех городах в прошлом году новостройки росли в цене сильнее, чем готовое жилье, и если в Красноярске разрыв между динамикой цен на первичке и вторичке невелик, то в Краснодаре и Москве новостройки стремительно опережали вторичный рынок. В Москве большой вклад в рост цен на первичном рынке оказало действие льготной ипотеки на старых условиях в первой половине года. Население разгоняло спрос (а значит и цены), стремясь успеть выгодно приобрести квартиру. В Краснодаре темпы роста цен на новостройки были самыми высокими среди миллионников и среди всех анализируемых локаций уступали только Сочи. Недвижимость в городах Кубани в 2021 г. была востребована как среди инвесторов, так и среди жителей других регионов России, работающих удаленно.
В настоящее время в миллионниках в среднем квартиры на первичном рынке по-прежнему дорожают сильнее, чем на вторичном рынке. В городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, напротив, вторичка немного обогнала первичку. Динамика в обоих случаях во многом зависит от изменения структуры предложения в пользу более дорогих лотов. Особенно это актуально для городов с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, где объем предложения обычно меньше.
Город |
Превышение средней стоимости кв.м. жилья на первичном рынке над средней стоимостью на вторичном |
Динамика цен за год |
||
янв.21 |
янв.22 |
Первичный рынок |
Вторичный рынок |
|
Сочи |
26% |
49% |
+85% |
+56% |
Омск |
16% |
39% |
+57% |
+30% |
Ярославль |
-4% |
37% |
+80% |
+26% |
Томск |
6% |
32% |
+54% |
+24% |
Оренбург |
37% |
28% |
+19% |
+27% |
Челябинск |
17% |
21% |
+33% |
+29% |
Пермь |
11% |
16% |
+27% |
+22% |
Екатеринбург |
14% |
15% |
+20% |
+19% |
Тольятти |
6% |
14% |
+43% |
+32% |
Волгоград |
2% |
12% |
+38% |
+26% |
Краснодар |
-9% |
11% |
+87% |
+53% |
Новосибирск |
0% |
9% |
+36% |
+24% |
Нижний Новгород |
11% |
8% |
+22% |
+25% |
Липецк |
-4% |
8% |
+44% |
+28% |
Ульяновск |
-6% |
7% |
+46% |
+28% |
Пенза |
1% |
6% |
+29% |
+23% |
Тюмень |
0% |
6% |
+33% |
+25% |
Ленинградская область |
1% |
5% |
+33% |
+27% |
Рязань |
5% |
5% |
+35% |
+35% |
Московская область |
5% |
4% |
+29% |
+31% |
Казань |
6% |
4% |
+32% |
+35% |
Москва |
-10% |
4% |
+31% |
+14% |
Ростов-на-Дону |
1% |
3% |
+43% |
+40% |
Красноярск |
-1% |
3% |
+28% |
+23% |
Набережные Челны |
21% |
3% |
+8% |
+27% |
Ижевск |
14% |
2% |
+7% |
+20% |
Киров |
-3% |
1% |
+38% |
+32% |
Уфа |
8% |
1% |
+12% |
+20% |
Воронеж |
-5% |
-2% |
+28% |
+24% |
Барнаул |
-6% |
-5% |
+34% |
+32% |
Кемерово |
-12% |
-5% |
+39% |
+29% |
Хабаровск |
8% |
-8% |
-4% |
+12% |
Владивосток |
-13% |
-8% |
+19% |
+13% |
Санкт-Петербург |
-7% |
-9% |
+23% |
+25% |
Самара |
0% |
-12% |
+22% |
+39% |
Саратов |
-23% |
-14% |
+45% |
+30% |
Иркутск |
-19% |
-21% |
+12% |
+14% |
Махачкала |
-33% |
-43% |
+4% |
+22% |
Источник: Циан.Аналитика
«В 2021 г. цены на жилье и на первичном, и на вторичном рынках значительно возросли. Более высокие темпы роста стоимости новостроек привели к тому, что в большинстве анализируемых локаций вторичка теперь уступает в стоимости первичке, - отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В 2022 г. мы ожидаем более сдержанные темпы роста цен (10-15% против 25-30% в 2021 г.), однако ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем с высокой долей вероятности будет еще увеличиваться».
В департаменте ипотечного кредитования Est-a-Tet выяснили, что наиболее выгодный способ взять ипотеку сейчас – это воспользоваться государственной льготной программой, например, для семей с детьми. В этом случае есть возможность потратить на семейную двухкомнатную квартиру всего от 2,2 млн рублей.
В последние месяцы наблюдается постоянный рост ставок по стандартным ипотечным программам. На сегодняшний день средняя ставка составляет 10,44%, а еще пару месяцев назад этот показатель был ниже 10% (данные Дом.РФ). В первом полугодии рост продолжится, ожидается увеличение минимум на 0,5-1%. Тем самым уровень средней ставки на первичном рынке достигнет и превысит 10,5%.
Данные предоставлены SPN24.ru
«В то же время, когда стандартные ставки продолжают расти, государство предлагает выгодные льготные программы. Особенно это интересно семьям с детьми – сейчас у них есть возможность взять ипотечный кредит по ставке 3,7%. Таких доступных условий не было даже в 2020 году, когда программа только стартовала», – рассказывает Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.
Например, семья с ребенком планирует взять ипотечный кредит на покупку квартиры за 10,874 млн рублей. Сумма кредита на 20 лет составит 8,699 млн рублей, первоначальный взнос – 2,175 рублей. Если семья будет брать кредит по стандартной программе и ставке 9,4%, то ежемесячный платеж составит 80 520 рублей. По программе «Семейная ипотека» покупатели могут взять кредит по ставке 3,7%, тем самым уменьшив ежемесячный платеж почти на 30 000 – до 51 350 рублей.
Стоимость квартиры |
Размер ПВ |
Сумма кредита |
Программа |
Ставка |
Срок кредита |
Платеж |
Объект |
10 874 000 |
2 175 000 |
8 699 000 |
Стандартная программа |
9,4% |
20 лет |
80520 |
ЖК «Цветочные поляны» |
Семейная ипотека |
3,7% |
51350 |
Таким образом, несмотря на рост стандартных ставок, у части покупателей есть возможность более выгодно приобрести квартиру благодаря программам с господдержкой.