4,58 млн рублей – минимальная стоимость квартиры в новостройках Москвы
Еще осенью 2020 г. адекватной отсечкой для доступного жилья служила планка в 5 млн рублей. К сегодняшнему дню ценовая реальность изменилась настолько сильно, что потолок в этой категории приходится поднимать до 7,5 млн рублей. Когда-то эта сумма давала большие возможности для покупки квартир в московских новостройках, но сейчас выборка ограничена всего 6,0% экспозиции. По информации экспертов Urban Awards, объекты с соответствующим ценником представлены в продуктовых линейках десяти столичных застройщиков. Причем пять из них поставляют на рынок свыше 94% всех лотов.
На текущий момент первичное предложение на московском рынке охватывает 37,9 тыс. квартир. Самая дешевая фракция – объекты с прайсом до 7,5 млн рублей – занимает в этой массе 6,0% (немногим более 2,2 тыс. лотов). Малобюджетное предложение распределено по 33 адресам, 20 из них вынесены за МКАД. В некоторых проектах оно сводится к отдельным экземплярам («Сказочный лес», «1-й Ленинградский», «Лосиноостровский парк»), в других ограничено несколькими десятками лотов («Аквилон Митино», «Южные сады», «Волжский парк»). Основные точки концентрации указанного продукта – ЖК «Цветочные поляны», ЖК «Новые Ватутинки», ЖК «Прокшино», ЖК «Зеленый парк», ЖК «Бунинские луга», ЖК «Середневский лес», ЖК «Остафьево». В каждой из перечисленных новостроек в настоящее время экспонируется более сотни лотов стоимостью до 7,5 млн рублей.
Две пятых (39,3%) пула дешевых квартир обеспечивает ГК «ПИК». Ей принадлежит половина всей адресной сети (16 комплексов) в исследуемой ценовой категории, в том числе 5 проектов, которые стартовали в 2021-2022 г. Предложение стоимостью до 7,5 млн рублей вымывается чрезвычайно быстро. Это высоколиквидный товар, который быстро расходится и столь же быстро прибавляет в цене (до 200-400 тыс. рублей в неделю). На втором месте по запасам малобюджетного жилья находится ГК «МИЦ». В трех ее новомосковских проектах сосредоточено 18,0% всех лотов. В тройку лидеров входит также ГК «МИЦ» с долей в 14,2%. Заметным представительством обладают также компания «Стройком» (девелопер проекта «Новые Ватутинки») и Группа «Самолет». Кроме того, юниты с чеком до 7,5 млн рублей присутствуют в фондах таких застройщиков, как «Группа Аквилон», «Абсолют Недвижимость», AFI Development, Seven Suns Development и ГК «ФСК». Их суммарная доля составляет 5,8%.
Минимальный бюджет, необходимый для того, чтобы обзавестись собственной квартирой в столице, равен 4,58 млн рублей (если не брать в расчет ТАО) – за столько продается студия площадью 21,0 кв. м в ЖК «Цветочные поляны». Эта новостройка выступает крупнейшим хабом жилья с низким ценником. Ее экспозиция содержит около 270 лотов с прайсом до 7,5 млн рублей. Помимо ЖК «Цветочные поляны» можно назвать четыре новомосковских новостройки, где все еще остается предложение дешевле 6,0 млн рублей – ЖК «Экобунино», ЖК «Новые Ватутинки», ЖК «Середневский лес» и ЖК «Алхимово». В проектах «Остафьево», «Первый Московский», «Кленовые аллеи», «Бунинские луга», «Саларьево парк», «Новое Внуково», «Прокшино», «Испанские кварталы» «Скандинавия» высота входного барьера варьируется от 6,0 до 7,5 млн рублей.
Районы «старой» Москвы с внешней стороны МКАД – Крюково (Зеленоград), Митино, Молжаниновский, Южное Бунино – также располагают значительными резервами доступного жилья. В этих локациях насчитывается более 450 квартир с бюджетом менее 7,5 млн рублей (пятая часть от общего объема). Их реализацию ведут ГК «ПИК», Группа «Аквилон», ГК «А101» и ГК «ФСК».
«Пропуск» во внутренние локации Москвы стоит 6,26 млн рублей – такова цена студии площадью 20,0 кв. м с выполненной отделкой в ЖК «Бусиновский парк» (1,5 км от ТПУ «Ховрино»). Ближайший к центру адрес с экономичным жильем – ЖК «Новохохловская 15», территория которого непосредственно примыкает к ТТК. Эту точку отделяют 4 км от Садового кольца и 6 км от Красной площади. Здесь, на втором этаже корпуса №4, за 7,26 млн рублей продается студия площадью 20,0 кв. м.
Топ-10 застройщиков с самым дешевым предложением в Москве (без учета Троицкого административного округа)
|
Застройщик |
Жилой комплекс |
Район |
Минимальная стоимость лота, млн рублей |
Площадь лота с минимальной стоимостью, кв. м |
|
ГК «МИЦ» |
1. Цветочные поляны |
Филимонковское |
4,6 |
21,0 |
|
2. ЭкоБунино |
Сосенское |
5,4 |
18,6 |
|
|
3. Кленовые аллеи |
Десеновское |
6,4 |
27,4 |
|
|
Стройком |
4. Новые Ватутинки |
Десеновское |
5,2 |
21,7 |
|
ГК «ПИК» |
5. Середневский лес |
Филимонковское |
5,3 |
19,7 |
|
6. Никольские луга |
Южное Бутово |
5,4 |
21,5 |
|
|
7. Зеленый парк |
Крюково |
5,5 |
19,6 |
|
|
8. Митинский лес |
Митино |
6,0 |
20,0 |
|
|
9. Бусиновский парк |
Западное Дегунино |
6,4 |
20,1 |
|
|
10. Люблинский парк |
Люблино |
6,5 |
21,5 |
|
|
11. Бунинские луга |
Сосенское |
6,6 |
19,9 |
|
|
12. Кавказский бульвар 51 |
Царицыно |
6,9 |
19,8 |
|
|
13. Амурский парк |
Гольяново |
7,0 |
20,0 |
|
|
14. Волжский парк |
Текстильщики |
7,0 |
19,7 |
|
|
15. Саларьево парк |
Московский/Сосенское |
7,1 |
19,6 |
|
|
16. Ютаново |
Чертаново Южное |
7,1 |
21,8 |
|
|
17. Лосиноостровский парк |
Метрогородок |
7,2 |
23,7 |
|
|
18. Перовское 2 |
Нижегородский |
7,3 |
20,1 |
|
|
19. Новохохловская 15 |
Нижегородский |
7,4 |
20,1 |
|
|
20. Полярная 25 |
Южное Медведково |
7,4 |
19,8 |
|
|
Группа «Самолет» |
21. Алхимово |
Рязановское |
5,9 |
22,0 |
|
22. Остафьево |
Рязановское |
6,0 |
26,0 |
|
|
23. Новое Внуково |
Кокошкино |
6,4 |
24,4 |
|
|
Абсолют Недвижимость |
24. Первый Московский |
Московский |
6,0 |
21,2 |
|
ГК «А101» |
25. Южные сады |
Южное Бутово |
6,3 |
21,8 |
|
26. Прокшино |
Сосенское |
6,8 |
23,0 |
|
|
27. Испанские кварталы |
Сосенское |
6,8 |
22,1 |
|
|
28. Скандинавия |
Сосенское |
6,9 |
19,0 |
|
|
AFI Development |
29. Сиреневый парк |
Метрогородок |
6,8 |
18,8 |
|
Группа «Аквилон» |
30. Аквилон Митино |
Митино |
7,0 |
23,4 |
|
31. Аквилон Beside |
Нижегородский |
7,3 |
20,4 |
|
|
Seven Suns Development |
32. Сказочный лес |
Ярославский |
7,3 |
35,4 |
|
ГК «ФСК» |
33. 1-й Ленинградский |
Молжаниновский |
7,5 |
24,9 |
Курсивом выделены комплексы, расположенные за МКАД
«Стоимость квартир постепенно увеличивается. Верхняя граница доступности смещается все дальше. Фактически такое понятие как «доступное жилье» уже не релевантно рыночным реалиям. Заявленная величина в 7,5 млн рублей означает, что ради покупки собственной квартиры среднестатистическому москвичу придется откладывать весь свой заработок на протяжении 5-7 лет. Причем его призом станет всего лишь скромная студия в 20-25 кв. м», – отмечает генеральный директор премии Urban Awards Ольга Хасанова.
По итогам 2021 года объем спроса на складские помещения в Северной столице составил 625 тыс. кв. м, что в 2,6 раза выше результата 2020 года (243 тыс. кв. м).
Лидерство в структуре спроса сохраняют торговые и дистрибуционные компании – на их долю пришлось более 79% от общего объема сделок (496 тыс. кв. м). Бум на складском рынке напрямую связан с ростом e-commerce – более половины (57%) от объема заключенных сделок сформировали маркетплейсы («Яндекс. Маркет», Ozon, Wildberries). При этом, на сделки с участием Ozon пришлось 42%, или более 260 тыс. кв. м, от общего годового объема сделок.
В то же время, сохраняется тренд на снижение объема сделок с участием логистических компаний: в 2021 году арендаторы этого профиля сформировали всего 5% от объема сделок (34 тыс. кв. м), хотя в 2019-2020 годах показатель находился на уровне 27-31% (или 85-95 тыс. кв. м). Это связано с тем, что небольшие ритейлеры все чаще отдают предпочтение маркетплейсам, которые берут на себя все этапы обработки и доставки товара до потребителя.
По состоянию на конец декабря 2021 года, уровень вакантности составлял 0,5% от общего объема рынка. Дополнительное предложение формируется за счет «скрытой вакансии» — площадей, которые могут быть освобождены, если арендатор готов оптимизировать занимаемые площади или предоставить их в субаренду. Однако, даже в этих условиях объем доступного предложения крайне низок и составляет не более 2-2,5%.
Острый дефицит вакантных площадей и стабильно высокий спрос привели к стремительному повышению запрашиваемых арендных ставок – в 2021 году показатель вырос на 46% и достиг 6 000 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). В условиях фактического отсутствия доступных площадей многие собственники повышают запрашиваемые ставки и выбирают лучшее предложение среди потенциальных арендаторов. Как результат, на рынке встречаются предложения и сделки со ставками на 10-15% выше среднерыночного показателя в объектах с аналогичными характеристиками. Особенно это характерно для объектов «скрытой вакансии» и маленьких блоков в качественных проектах, которые расположены в востребованных локациях.
«Рынок складской недвижимости закончил год с рекордными показателями, особенно в части запрашиваемых ставок аренды. Пока мы не видим сигналов возможной стабилизации рынка и изменения коммерческих условий. Однако, платежеспособность клиентов не безгранична. Рынок уже перегрет, и в случае, если собственник решат дальше повышать ставки аренды, клиенты будут активнее оптимизировать площади или рассматривать другой регион для размещения складских мощностей», — полагает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
По итогам 2021 года объем предложения пополнился 162 тыс. кв. м, что почти в два раза ниже показателя 2020 года. В некоторых проектах площадью более 70 тыс. кв. м ввод в эксплуатацию был перенесен на 2022 года. На новое спекулятивное предложение пришлось 66 тыс. кв. м (41%) от общего объема ввода – это комплексы «Армада Парк Север» (50 тыс. кв. м) и «Октавиан» (16 тыс. кв. м). Доминирующую долю (59%) сформировали объекты, реализованные для собственных нужд компаний, как своими силами, так и по схеме built-to-suit. Ключевыми комплексами, созданными по схеме built-to-suit, стали Fix Price (35,6 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Шушары-3», а также СДЭК (17,4 тыс. кв. м) и FIT-Instrument (6,9 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Софийская КАД».
Согласно данным аналитиков компании «Бон Тон», по итогам 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья в «старых» границах Москвы преодолела психологический и исторический максимум, составив 401,6 тыс. руб. За декабрь показатель СВЦ в сегменте вырос на 2,8%, за год рост составил 32,5%.
Самыми высокобюджетными в столице стали 4 округа, где средневзвешенная цена квадратного метра превысила отметку в 400 тыс. руб. – это СЗАО с показателем 414 тыс. руб. (+3,7% за месяц, +37,2% за год), ЮАО – 410,1 тыс. руб. (+1,5% за месяц, +23,4% за год), ЗАО – 402,8 тыс. руб. (+2,6% за месяц, +18% за год) и СВАО – 402,3 тыс. руб. (+4,4% за месяц, +59,9% за год). Округом с самым умеренным за год ростом и доступной средневзвешенной ценой квадратного метра стал ВАО с показателем 320,2 тыс. руб. (+0,6% за месяц, +26,3% за год).
График роста СВЦ в годовой динамике
Средняя цена квартиры в новостройках бизнес-класса по итогам декабря 2021 г. составила 27,6 млн руб. За месяц она выросла на 2,3 % или 640 тыс. руб., за год – на 20,2 % или 4,5 млн. руб. Самым доступным округом стал ВАО со средней ценой 22,7 млн. руб. (+1,5% за месяц, +24,8% за год), самыми дорогими – ЦАО со средней ценой квартиры 31,3 млн руб. (0% за месяц, +34,6% за год) и ЗАО, где средняя цена квартиры составила 29,1 млн руб. (+4,7% за месяц, +1,5% за год).
В структуре совокупного спроса на долю квартир бизнес-класса пришлось 34,1%. За 12 месяцев 2021 г. было зарегистрировано 20,3 тыс. сделок против 17,6 тыс. в 2020 г., таким образом рост составил 15%.
В IV квартале 2021 г. количество ДДУ увеличилось на 30,6% по сравнению с III кварталом (5,9 тыс. против 4,6 тыс. ДДУ) и это стало вторым максимальным результатом за последние 2 года, после рекордного IV квартала 2020 г., когда было реализовано 6,6 тыс. лотов.
Средняя площадь реализованных квартир бизнес-класса составила 61,5 кв. м. Самыми востребованными стали квартиры площадью 30-45 кв. м (26,5%) и 60-75 кв. м (23,4%). На третьем месте лоты площадью от 45 до 60 кв. м (18,6%).
Динамика спроса на квартиры бизнес-класса, шт.
