4,58 млн рублей – минимальная стоимость квартиры в новостройках Москвы
Еще осенью 2020 г. адекватной отсечкой для доступного жилья служила планка в 5 млн рублей. К сегодняшнему дню ценовая реальность изменилась настолько сильно, что потолок в этой категории приходится поднимать до 7,5 млн рублей. Когда-то эта сумма давала большие возможности для покупки квартир в московских новостройках, но сейчас выборка ограничена всего 6,0% экспозиции. По информации экспертов Urban Awards, объекты с соответствующим ценником представлены в продуктовых линейках десяти столичных застройщиков. Причем пять из них поставляют на рынок свыше 94% всех лотов.
На текущий момент первичное предложение на московском рынке охватывает 37,9 тыс. квартир. Самая дешевая фракция – объекты с прайсом до 7,5 млн рублей – занимает в этой массе 6,0% (немногим более 2,2 тыс. лотов). Малобюджетное предложение распределено по 33 адресам, 20 из них вынесены за МКАД. В некоторых проектах оно сводится к отдельным экземплярам («Сказочный лес», «1-й Ленинградский», «Лосиноостровский парк»), в других ограничено несколькими десятками лотов («Аквилон Митино», «Южные сады», «Волжский парк»). Основные точки концентрации указанного продукта – ЖК «Цветочные поляны», ЖК «Новые Ватутинки», ЖК «Прокшино», ЖК «Зеленый парк», ЖК «Бунинские луга», ЖК «Середневский лес», ЖК «Остафьево». В каждой из перечисленных новостроек в настоящее время экспонируется более сотни лотов стоимостью до 7,5 млн рублей.
Две пятых (39,3%) пула дешевых квартир обеспечивает ГК «ПИК». Ей принадлежит половина всей адресной сети (16 комплексов) в исследуемой ценовой категории, в том числе 5 проектов, которые стартовали в 2021-2022 г. Предложение стоимостью до 7,5 млн рублей вымывается чрезвычайно быстро. Это высоколиквидный товар, который быстро расходится и столь же быстро прибавляет в цене (до 200-400 тыс. рублей в неделю). На втором месте по запасам малобюджетного жилья находится ГК «МИЦ». В трех ее новомосковских проектах сосредоточено 18,0% всех лотов. В тройку лидеров входит также ГК «МИЦ» с долей в 14,2%. Заметным представительством обладают также компания «Стройком» (девелопер проекта «Новые Ватутинки») и Группа «Самолет». Кроме того, юниты с чеком до 7,5 млн рублей присутствуют в фондах таких застройщиков, как «Группа Аквилон», «Абсолют Недвижимость», AFI Development, Seven Suns Development и ГК «ФСК». Их суммарная доля составляет 5,8%.
Минимальный бюджет, необходимый для того, чтобы обзавестись собственной квартирой в столице, равен 4,58 млн рублей (если не брать в расчет ТАО) – за столько продается студия площадью 21,0 кв. м в ЖК «Цветочные поляны». Эта новостройка выступает крупнейшим хабом жилья с низким ценником. Ее экспозиция содержит около 270 лотов с прайсом до 7,5 млн рублей. Помимо ЖК «Цветочные поляны» можно назвать четыре новомосковских новостройки, где все еще остается предложение дешевле 6,0 млн рублей – ЖК «Экобунино», ЖК «Новые Ватутинки», ЖК «Середневский лес» и ЖК «Алхимово». В проектах «Остафьево», «Первый Московский», «Кленовые аллеи», «Бунинские луга», «Саларьево парк», «Новое Внуково», «Прокшино», «Испанские кварталы» «Скандинавия» высота входного барьера варьируется от 6,0 до 7,5 млн рублей.
Районы «старой» Москвы с внешней стороны МКАД – Крюково (Зеленоград), Митино, Молжаниновский, Южное Бунино – также располагают значительными резервами доступного жилья. В этих локациях насчитывается более 450 квартир с бюджетом менее 7,5 млн рублей (пятая часть от общего объема). Их реализацию ведут ГК «ПИК», Группа «Аквилон», ГК «А101» и ГК «ФСК».
«Пропуск» во внутренние локации Москвы стоит 6,26 млн рублей – такова цена студии площадью 20,0 кв. м с выполненной отделкой в ЖК «Бусиновский парк» (1,5 км от ТПУ «Ховрино»). Ближайший к центру адрес с экономичным жильем – ЖК «Новохохловская 15», территория которого непосредственно примыкает к ТТК. Эту точку отделяют 4 км от Садового кольца и 6 км от Красной площади. Здесь, на втором этаже корпуса №4, за 7,26 млн рублей продается студия площадью 20,0 кв. м.
Топ-10 застройщиков с самым дешевым предложением в Москве (без учета Троицкого административного округа)
Застройщик |
Жилой комплекс |
Район |
Минимальная стоимость лота, млн рублей |
Площадь лота с минимальной стоимостью, кв. м |
ГК «МИЦ» |
1. Цветочные поляны |
Филимонковское |
4,6 |
21,0 |
2. ЭкоБунино |
Сосенское |
5,4 |
18,6 |
|
3. Кленовые аллеи |
Десеновское |
6,4 |
27,4 |
|
Стройком |
4. Новые Ватутинки |
Десеновское |
5,2 |
21,7 |
ГК «ПИК» |
5. Середневский лес |
Филимонковское |
5,3 |
19,7 |
6. Никольские луга |
Южное Бутово |
5,4 |
21,5 |
|
7. Зеленый парк |
Крюково |
5,5 |
19,6 |
|
8. Митинский лес |
Митино |
6,0 |
20,0 |
|
9. Бусиновский парк |
Западное Дегунино |
6,4 |
20,1 |
|
10. Люблинский парк |
Люблино |
6,5 |
21,5 |
|
11. Бунинские луга |
Сосенское |
6,6 |
19,9 |
|
12. Кавказский бульвар 51 |
Царицыно |
6,9 |
19,8 |
|
13. Амурский парк |
Гольяново |
7,0 |
20,0 |
|
14. Волжский парк |
Текстильщики |
7,0 |
19,7 |
|
15. Саларьево парк |
Московский/Сосенское |
7,1 |
19,6 |
|
16. Ютаново |
Чертаново Южное |
7,1 |
21,8 |
|
17. Лосиноостровский парк |
Метрогородок |
7,2 |
23,7 |
|
18. Перовское 2 |
Нижегородский |
7,3 |
20,1 |
|
19. Новохохловская 15 |
Нижегородский |
7,4 |
20,1 |
|
20. Полярная 25 |
Южное Медведково |
7,4 |
19,8 |
|
Группа «Самолет» |
21. Алхимово |
Рязановское |
5,9 |
22,0 |
22. Остафьево |
Рязановское |
6,0 |
26,0 |
|
23. Новое Внуково |
Кокошкино |
6,4 |
24,4 |
|
Абсолют Недвижимость |
24. Первый Московский |
Московский |
6,0 |
21,2 |
ГК «А101» |
25. Южные сады |
Южное Бутово |
6,3 |
21,8 |
26. Прокшино |
Сосенское |
6,8 |
23,0 |
|
27. Испанские кварталы |
Сосенское |
6,8 |
22,1 |
|
28. Скандинавия |
Сосенское |
6,9 |
19,0 |
|
AFI Development |
29. Сиреневый парк |
Метрогородок |
6,8 |
18,8 |
Группа «Аквилон» |
30. Аквилон Митино |
Митино |
7,0 |
23,4 |
31. Аквилон Beside |
Нижегородский |
7,3 |
20,4 |
|
Seven Suns Development |
32. Сказочный лес |
Ярославский |
7,3 |
35,4 |
ГК «ФСК» |
33. 1-й Ленинградский |
Молжаниновский |
7,5 |
24,9 |
Курсивом выделены комплексы, расположенные за МКАД
«Стоимость квартир постепенно увеличивается. Верхняя граница доступности смещается все дальше. Фактически такое понятие как «доступное жилье» уже не релевантно рыночным реалиям. Заявленная величина в 7,5 млн рублей означает, что ради покупки собственной квартиры среднестатистическому москвичу придется откладывать весь свой заработок на протяжении 5-7 лет. Причем его призом станет всего лишь скромная студия в 20-25 кв. м», – отмечает генеральный директор премии Urban Awards Ольга Хасанова.
В 2022 году в Москве планируется открыть девять станций метро и десять платформ Московских центральных диаметров (МЦД). В пешей доступности от 11 новых транспортных узлов московские застройщики реализуют 20 жилых комплексов, подсчитали аналитики «Метриум». Сейчас в них выставлены на продажу 3,4 тыс. квартир и апартаментов, в которые в будущем могут заселиться почти 9 тыс. человек.
Открытие новых транспортных узлов улучшит мобильность будущих жителей 3,4 тыс. квартир и апартаментов, которые сейчас продаются в Москве, по оценкам экспертов «Метриум». В 2022 году власти Москвы планируют ввести в эксплуатацию девять станций Большой кольцевой линии метро: «Марьина Роща», «Рижская», «Сокольники», «Текстильщики», «Печатники», «Нагатинский затон», «Кленовый бульвар», «Варшавская» «Каширская». Помимо этого, откроется движение по Большому кольцу на станции «Нижегородская», которая пока работает в составе Некрасовской линии. Продолжится развитие сети Московских центральных диаметров (МЦД). Завершится строительство или реконструкция платформ МЦД-4 «Минская», «Толстопальцево», «Мещерская», «Переделкино», «Лесной городок», «Очаково», МЦД-2 «Печатники» и «Марьина Роща», МЦД-1 «Тимирязевская», «Окружная».
Аналитики «Метриум» насчитали 22 новостройки, находящихся в радиусе 15 минутной ходьбы от 11 новых транспортных узлов. В них девелоперы продают 3,4 тыс. квартир и апартаментов из 46,6 тыс., представленных на московском рынке новостроек (то есть около 7% предложения нового жилья). В основном это проекты массового сегмента (12), но есть и высокобюджетные жилые комплексы, в частности, бизнес-класса (5) и премиум-класса (5).
Самые бюджетные варианты жилья в новостройках рядом с новыми станциями метро или МЦД можно купить в следующих комплексах. Студия площадью 10,6 кв. м продается в комплексе «Лофт-студии на Гостиничном» за 3,7 млн рублей. В 5 минутах ходьбы от него завершается реконструкция МЦД-1 «Окружная». Далее следует похожий комплекс «Лофт-студии на Шереметьевской», где минимальная площадь студии почти 15 кв. м, а цена – 4,1 млн рублей. В шаговой доступности метро БКЛ «Марьина Роща». Замыкает тройку лидеров по ценовой доступности комплекс «Ботаник», где минимальная стоимость апартамента 4,5 млн рублей (площадь – 18 кв. м), который находится рядом в 13 минутах ходьбы от платформы МЦД-1 «Окружная».
Среди высокобюджетных проектов самый доступный ЖК «Level Мичуринский», который возводится рядом с МЦД-4 «Минская». Минимальная стоимость квартиры в нем – 10,3 млн рублей, а минимальная площадь – 22,4 кв. м. Далее следует проект премиум-класса Symphony 34 недалеко от МЦД-1 «Тимирязевская», где самая бюджетная квартира обойдется в 11,7 млн рублей (а минимальная доступная площадь 25,8 кв. м). Наконец, на третьей позиции комплекс премиум-класса Mod, где самая доступная квартира стоит 12,5 млн рублей (28,8 кв. м). Ближайшая станция – «Марьина Роща» БКЛ.
«Развитие общественного транспорта вблизи высокобюджетных новостроек немаловажно для их жителей, хотя многие из них автомобилисты, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Дети, подростки, пожилые родители могут нуждаться в скоростном транспорте в шаговой доступности. Помимо этого, сотрудники управляющей компании, служб доставки, объектов инфраструктуры в наших ЖК часто пользуются общественным транспортом. Не стоит забывать и о пробках, которые иногда проще и надежнее избежать, спустившись в подземку. Так, рядом с комплексом Mod откроется станция “Марьина Роща” Большой кольцевой линии метро, по которой можно быстро добраться до любой части Москвы, скажем, на юго-запад, минуя центр. Для жителей Symphony 34 теперь станут более доступными маршруты в центр и область благодаря МЦД-1 “Тимирязевская”.
«Развитие сети метро в городе стимулирует улучшение и другой инфраструктуры, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В частности, через старое русло Москвы-реки в районе Нагатинского затона будет построен пешеходный мост, который свяжет полуостров, где находится наш городской квартал “Ривер Парк” с противоположным берегом, на котором откроется станция “Нагатинский затон”. Таким образом наши жители смогут за 10-15 минут добраться до метро».
По расчетам аналитиков «Метриум», новые станции метро позволят быстро передвигаться по городу порядка 8,8 тыс. человек, которые приобретут квартиры и апартаменты в находящихся поблизости новостройках.
«Развитие метро существенно повышается привлекательность находящихся поблизости к новым станциям жилых комплексов, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Такие новостройки пользуются большим спросом у тех, кто приобретает квартиры для постоянного проживания и у инвесторов. Арендные ставки и цены при этом, как правило, выше, чем у жилья вдали от транспортных узлов. Это следует иметь в виду тем клиентам, которые сейчас ищут жилье и рассчитывают передвигаться по Москве на метро или МЦД».
Какие новостройки находятся рядом с новыми станциями метро и МЦД 2022 года
Проект |
Класс |
РВЭ* |
Станция метро, МЦД |
Средняя стоимость кв. м, тыс. руб. |
Время в пути пешком до метро, мин |
Мин. стоимость, млн руб. |
Мин. площадь, кв. м |
Волжский парк |
комфорт |
2022-12-31 |
Текстильщики |
233 |
10 |
5,8 |
19,4 |
Перовское 2 |
комфорт |
2023-12-31 |
Нижегородская |
240 |
5 |
6,1 |
20,1 |
Studio 12 |
бизнес |
2020-06-30 |
Марьина Роща |
257 |
12 |
27,7 |
107,9 |
Ботаник |
комфорт |
РВЭ |
Окружная D1 |
251 |
13 |
4,5 |
18 |
Profit |
комфорт |
2023-06-30 |
Нижегородская |
260 |
9 |
6,7 |
23,2 |
Большая Академическая 85 |
комфорт |
2022-06-30 |
Окружная D1 |
261 |
13 |
6,3 |
19,6 |
Лофт-студии на Шереметьевской 85 |
комфорт |
30-09-2021 |
Марьина Роща |
263 |
8 |
4,1 |
14,8 |
Шереметьевский |
комфорт |
2022-12-31 |
Марьина Роща D2 |
264 |
13 |
8,8 |
25,7 |
Life-Варшавская |
комфорт |
2021-03-31 |
Варшавская |
278 |
5 |
12,7 |
38,0 |
Аквилон Beside |
комфорт |
2023-09-30 |
Нижегородская |
280 |
10 |
9,3 |
20,1 |
Расцветай в Люблино |
комфорт |
2022-03-31 |
Печатники D2 |
289 |
15 |
7,9 |
27,5 |
Мещерский лес |
комфорт |
2018-12-31 |
Мещерская D4 |
292 |
5 |
11,1 |
34,1 |
Лофт-студии на Гостиничном |
эконом |
30-09-2021 |
Окружная D1 |
295 |
5 |
3,7 |
10,6 |
Ривер Парк |
бизнес |
2020-03-31 |
Нагатинский затон |
340 |
15 |
13,6 |
37,0 |
D1 |
бизнес |
2021-09-15 |
Тимирязевской D1 |
375 |
3 |
18,2 |
55 |
Level Мичуринский |
бизнес |
2024-09-30 |
Очаково D4 |
362 |
15 |
10,3 |
22,4 |
Mod |
премиум |
2024-12-31 |
Марьина Роща |
392 |
5 |
17,3 |
40,32 |
Дыхание |
премиум |
2017-06-30 |
Тимирязевской D1 |
386 |
8 |
30,3 |
81,1 |
Symphony 34 |
премиум |
2023-12-31 |
Тимирязевской D1 |
405 |
15 |
11,7 |
25,8 |
West Garden |
бизнес |
2022-03-31 |
Минская D4 |
557 |
10 |
16,8 |
26,9 |
Snegiri Eco |
премиум |
2019-06-30 |
Минская D4 |
881 |
15 |
117,3 |
167,5 |
Ambassador Golf Club Residence |
премиум |
2021-12-31 |
Минская D4 |
1210 |
15 |
104,1 |
86,0 |
*Указаны ближайшие сроки сдачи строящихся корпусов
Источник: «Метриум»
По итогам 2021 года аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg выявили тенденцию среди арендаторов в сегменте финансовых организаций по оптимизации занимаемых ими площадей, при этом арендаторы, связанные со сферой здоровья, наоборот, свое присутствие увеличили.
В 2021 году объем занимаемых банками площадей сократился на 11%. Наибольшее количество закрытых представительских отделений приходится на подразделения Сбербанка: по исследуемым торговым коридорам за 2021 г. их арендуемая площадь сократилась на 20%.
Тенденция сокращения объема площадей банков наблюдается уже пятый год подряд. За этот период объем арендованных банками площадей на исследуемых улицах сократился на 26%. Причем больше всего изменений произошло на основных и второстепенных торговых коридорах центральных районов. Среди них Каменноостровский пр. – снижение на 54%, в данной локации с 2017 г. были закрыты отделения таких банков как «Банк Открытие», «Бинбанк», Невский пр. и Большой пр. П.С. – снижение объема площадей на каждом торговом коридоре на 30%. Среди основных закрытий – «Сбербанк», «Банк ВТБ», «Восточный» и др.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg: «Данная тенденция по большей части объясняется активным развитием дистанционных сервисов финансовых организаций в период пандемии, а также оптимизацией бизнеса и операционных затрат, переводом части сотрудников на удаленную работу. Однако, стоит отметить, что на фоне развития дистанционного обслуживания клиентов, многие банки пересматривают формат взаимодействия с клиентом, фокусируясь на персонализированном обслуживании. Пластиковая карта доставляется курьером в удобное для клиента место и время, проведение основной массы финансовых операций возможно через мобильное приложение, во избежание очередей в отделениях открыта возможность предварительной записи при посещении отделения офлайн».
Противоположная ситуация сложилась в сегменте "Аптека. Оптика. Ортопедия", чей объем занимаемых площадей за 2021 год увеличился на 6,5%, - было открыто 26 арендаторов данного сегмента (279 шт. в 2021 г. vs. 253 шт. 2020 г.) При этом если сравнивать количественный показатель 2021 года с 2019-м, то он увеличился на 20% - тогда работало 234 арендаторов данного профиля.
Объем площадей, занимаемых арендаторами, предоставляющих медицинские услуги, за 2021 год вырос на 9,2% (132 шт. в 2021 г. vs. 120 шт. в 2020 г.)
С 2017 г. объем занимаемых площадей арендаторами сегмента "Аптека. Оптика. Ортопедия" и предоставляющие медицинские услуги увеличился на 28% и 25% соответственно.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg: «Главный фактор, оказавший влияние на развитие различных сегментов, связанных со здоровьем, — это пандемия COVID-19 и более пристальное внимание людей к своему здоровью».