ВТБ: рынок ипотеки ждет перераспределение спроса
По оценке экспертов ВТБ, в 2022 году на ипотечном рынке произойдет перераспределение спроса. Сложившаяся конъюнктура и высокие ставки вызовут охлаждение продаж на вторичном рынке. При этом клиенты могут увеличить спрос на новостройки, особенно в случае модернизации госпрограммы. Выдачи по стандартным программам банков будут замещаться сделками в рамках господдержки.
На сегодняшний день крупнейшие игроки ипотечного рынка продолжают кредитовать клиентов и рассматривать заявки на приобретение любого типа недвижимости. Однако в условиях высоких ставок банки еще внимательнее анализируют платежеспособность заемщиков, чтобы не допустить высокого уровня долговой нагрузки.
Стандартные программы в новых условиях станут актуальны только для заемщиков с крупным первоначальным взносом, стабильным доходом и необходимостью срочно приобрести новую недвижимость. Спрос на ипотеку сохранится, при этом основная доля выдач будет идти по программам господдержки, которые останутся наиболее доступной возможностью приобрести квартиру.
Подобная тенденция стала заметна уже в первой половине марта. Среднее число новых заявок по базовым программам в сравнении с февралем за две недели начало снижаться, однако по льготным предложениям ВТБ спрос сохранился на привычном уровне – 1,7 тыс. заявок ежедневно. И если стандартно продажи в рамках господдержки банка занимали 33% от общей доли сделок, то сейчас этот показатель достигает уже 80%.
ВТБ прогнозирует, что ставки в рамках госпрограмм будут по-прежнему значительно выгоднее базовых предложений в линейке банков. Кроме того, на фоне государственной поддержки развитию новых проектов будут помогать и сами застройщики, которые могут предложить субсидированные программы с крупнейшими банками.
Сегодня ВТБ сохраняет без изменений ставки по господдержке. Банк продолжает принимать активное участие в выдачи ипотеки с госсубсидированием. За все время их действия ВТБ выдал свыше 200 тыс. ипотечных кредитов более чем на 660 млрд рублей. С начала 2018 года клиенты оформили по «семейной ипотеке» свыше 63 тыс. кредитов объёмом более 226 млрд рублей, по ипотеке с господдержкой с апреля 2020 г. выдано около 134 тыс. кредитов более чем на 410 млрд рублей. «Дальневосточную ипотеку» в банке оформили 6,6 тыс. клиентов на сумму свыше 28 млрд рублей.
Покупатели на московском рынке новостроек все чаще предпочитают студии – такую тенденцию выявили эксперты премии Urban Awards. Удельный вес малогабаритных лотов в структуре продаж последовательно увеличивался с начала года. Если в январе он исчислялся 11,5%, то осенью вплотную приблизился к отметке в 18,0%. Во многом это связано с фактическим отказом властей от субсидирования нового жилья. Оставшись без финансовой поддержки, потребитель переключился на более дешевый продукт.
Периодически в отраслевых СМИ выступают спикеры, которые предсказывают маргинализацию студий и утрату ими статуса одного из главных товаров на первичном рынке. Однако статистика, собранная специалистами Urban Awards, убедительно доказывает, что аудитория не только не готова отказаться от этого типа недвижимости, но стала проявлять к нему повышенный интерес. В третьем квартале на фоне общего снижения спроса на недвижимость в новостройках, представительство студий расширилось в структуре сделок. В январе-апреле оно составляло порядка 11,5-12,0%. В мае-июне пропорция начала расти, достигнув 13,3-13,4%. На вторую половину лета и начало осени пришелся настоящий расцвет этого сегмента жилья. В августе он стягивал уже более 16% спроса, в сентябре – почти 18%, то есть удельный вес студий увеличился с нового года в 1,6 раза.
Директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова считает такой сценарий вполне закономерным: «Рост популярности малогабаритного жилья обусловлен двумя факторами – негативным и позитивным. Первый связан с резким понижением бюджетного лимита по субсидированной ипотеке. Вся строительная индустрия Москвы была выключена из программы. Соответственно, финансовые возможности значительного количества покупателей серьезно сузились. Это привело к переориентации на более дешевые лоты. Но не стоит забывать, что у студий есть и свой позитивный потенциал. Это удобный и ликвидный продукт для инвестирования. Достаточно сказать, что с января в «старой» Москве средний бюджет студии вырос почти на 1 млн рублей (14,4%), а в Новой – на 600 тыс. рублей (11,6%)».
Всего за девять месяцев московскими застройщиками было реализовано почти 9,4 тыс. студий на общую сумму в 60,7 млрд рублей. Большую часть сезона из экспозиции выбывало по 1,0-1,2 тыс. лотов в месяц, но в сентябре этот показатель поднялся до 1,4 тыс. единиц.
На сегодняшний день к продаже готовы 6,6 тыс. студий (15,2% от общемосковского объема экспозиции). Одна четвертая часть этой выборки сконцентрирована на юго-востоке, одна шестая – в Новой Москве, то есть в локациях, которые специализируются на масс-маркете.
В большинстве округов на долю студий приходится 12-14% выборки. Отклонения от указанной нормы зафиксированы в четырех случаях. В центре и на юге столицы малогабаритная недвижимость распространена слабо – ее присутствие ограничивается 5-6%. Зато на востоке это один из базовых продуктов, из которого формируется две пятых наличной экспозиции. На локальном рынке ЮВАО студии образуют 25,8% предложения.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Студия в бизнес-классе. Особый формат
За пять лет количество высотных проектов в Москве выросло практически в 3 раза. Премиальные и элитные предложения теперь составляют всего 6% от предложения в высотных домах, зато существенно выросла доля комфорт-класса. А больше всего высотных новостроек находится в Западном административном округе Москвы.
В 2016 году на первичном рынке Москвы был представлен 31 высотный проект, в 2021 году – 89, количество проектов свыше 25 этажей за 5 лет увеличилось почти в 2,9 раза.
Количество лотов в реализации в высотных домах за 5 лет выросло в 3,2 раза (с 5 до 16 тыс. лотов). Суммарная площадь предложения в реализации увеличилась несколько меньше – в 2,9 раза. Это связано с тем, что у покупателей высоким спросом пользуются компактные лоты, а девелоперы стараются ответить на этот запрос квартирографией проектов.
|
№ |
Округ |
Количество новостроек свыше 25 этажей, проекты в шт. |
|
1 |
ЗАО |
18 |
|
2 |
САО |
17 |
|
3 |
СЗАО |
12 |
|
4 |
СВАО |
11 |
|
5 |
ЮАО |
10 |
|
6 |
ЮВАО |
9 |
|
7 |
ЮЗАО |
5 |
|
8 |
ВАО |
4 |
|
9 |
ЦАО |
3 |
|
Общий итог |
89 |
|
Лидирует по числу высотных проектов Западный административный округ – там находится 18 новостроек свыше 25 этажей. На втором месте Северный округ с 17 такими проектами. В СЗАО и СВАО – 12 и 11 высоток соответственно, а в Южном округе 10 высотных новостроек.
Меньше всего новостроек свыше 26 этажей в Центральном административном округе, там всего 3 таких проекта.
За пять лет произошли изменения в распределении предложения в высотных проектах по классам. Существенно выросла доля комфорт-класса: в 2016 г. она составляла 27%, а сейчас – уже 41%. Заметно сократилась доля предложения элитного и премиум-класса: в 2016 году 14% всего предложения в высотных домах, в 2021 – только 6%. Доля бизнес-класса также несколько сократилась – на 6% снизился объем лотов в высотках, сейчас она составляет 53%.
«Таким образом, еще пять лет назад 73% предложения во всех высотных новостройках Москвы принадлежали к бизнес-классу и более дорогим сегментам. А сейчас уже более 40% предложения в высотках – это комфорт-класс», – подсчитывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
