Зафиксирован самый резкий скачок цен в истории рынка на массовые новостройки Москвы
В феврале зафиксирован самый резкий рост средней стоимости квадратного метра на рынке массовых новостроек Москвы по меньшей мере с 2014 года. За месяц квадратный метр подорожал на 5% и достиг в цене 281 тыс. рублей, подсчитали аналитики компании «Метриум». При этом все типы квартир по количеству комнат обновили исторические рекорды по своей средней стоимости.
В феврале средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы выросла до 281 тыс. рублей. Между тем, еще в январе этот показатель составлял 261 тыс. рублей. Таким образом, только за один месяц удельная стоимость новостроек комфорт- и эконом-класса в Москве поднялась на 5% или на 20 тыс. рублей.
Это самый резкий месячный рост показателя за всю историю наблюдения за рынком компании «Метриум», которая работает в Московском регионе десять лет. Предыдущий максимум ценового всплеска был зафиксирован в 2014 году. Тогда в марте средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы увеличилась на 4,8% – со 144 тыс. до 151 тыс. рублей. В среднем каждый месяц массовые новостройки Москвы дорожали последние десять лет примерно на 0,7%.
В последующие годы резкий рост цен на новостройки часто совпадал по времени с девальвацией рубля. Так, повышение курса доллара с 56 рублей до 65 рублей в декабре 2014 года и январе 2015 года привело к росту средней стоимости квадратного метра на 3,6% в тот же период. В январе 2016 года 12-процентная девальвация рубля (рост курса доллара с 70 рублей до 77 рублей) спровоцировала повышение цен на массовые новостройки за месяц на 2%, хотя в предыдущие полгода они только снижались. Рост курса доллара в марте 2020 года на 15% (с 64 рублей до 74 рублей) отразился в повышении стоимости квадратного метра на 2,3%. Плавная девальвация рубля в июле-октябре 2020 года привела к росту цен на массовые новостройки на 4,1% в сентябре и еще на 4,5% в октябре того же года.
«Курс валют – это своеобразный индикатор прогноза инфляции, поэтому девелоперы обращают на него внимание при формировании политики ценообразования, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Ослабление рубля обычно ускоряет рост цен в экономике, так как дорожают многие импортные товары, от стоимости которых косвенно зависит всё. И эти ожидания закономерно отражаются в ценах. Однако сейчас многие застройщики стараются вести сдержанную ценовую политику, стремясь привлечь клиентов, и выделяясь тем самым на фоне конкурентов. К тому же у покупателей есть альтернатива – апартаменты, которые примерно на 20-30% доступнее, чем аналогичные по качеству комплексы с квартирами».
На фоне повышения цен обновили исторические максимумы и показатели средней стоимости разных типов квартир в массовых новостройках Москвы. Так, впервые за отметку в 8 млн рублей перешла средняя стоимость студий. За месяц они подорожали на 4,3% и достигли 8,2 млн рублей. Впервые дороже 11 млн рублей стоят однокомнатные квартиры, чья стоимость увеличилась за месяц на 5,6% и составила 11,6 млн рублей. Двухкомнатные квартиры подорожали до 16,3 млн рублей против 15,5 млн месяцем ранее, то есть на 5,2%. Больше 21 млн теперь обойдется средняя трехкомнатная квартира в массовых новостройках. За месяц её стоимость увеличилась на 5,3%.
«Резкий рост цен в феврале обусловлен многими факторами, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – С одной стороны, мы наблюдали высокий спрос в течение месяца, который привел к сокращению в продаже наиболее доступных вариантов жилья, что повлияло на рост средних расценок. С другой стороны, многие застройщики поспешили отреагировать на девальвацию рубля в конце февраля резким ростом цен, связанным со всплеском инвестиционной активности на фоне нестабильности в экономике и политике. Ретроспектива показывает, что часто после резких всплесков курса валют цены на жилье ведут себя похожим образом: сначала растут, а потом стабилизируются. Исключением, пожалуй, стал только 2021 год, когда цены росли под влиянием не валютного рынка, а иных факторов, таких как повышение себестоимости строительства и льготная ипотека».
Источник: «Метриум»
В ноябре 2021 года девелоперы нарастили предложение премиальных новостроек на начальном этапе строительства до 43% от общего объема этого сегмента рынка, подсчитали аналитики «Метриум». Это рекордное значение с 2018 года. При этом в готовых домах премиум-класса на выбор у покупателей менее 17% вариантов квартир и апартаментов.
В ноябре 2021 года на рынке новостроек премиум-класса в Москве застройщики вели реализацию 55 проектов, в которых продавали 2 150 квартир и апартаментов. Большинство из них предлагались в новостройках на начальном этапе строительства (на котловане) – порядка 918 лотов. На следующем этапе (сооружение монолитного каркаса) в жилых и апартаментных комплексах было только 583 квартир и апартаментов. В домах, где застройщик проводит отделку, объем предложения оценивается всего в 275 предложений. Наконец, в готовых корпусах, то есть при покупке недвижимости в них можно сразу получить ключи, девелоперы предлагали 374 лотов.
Таким образом, на долю квартир и апартаментов на котловане приходится большая часть предложения премиального жилья от застройщиков в Москве – 43%. Далее следуют квартиры на этапе монтажа этажей (27%), в готовых домах (17%), в корпусах с отделочными работами (13%).
За прошедший год доля квартир и апартаментов, продающихся в премиальных новостройках на начальном этапе строительства выросла в два раза. В ноябре 2020 года она составляла 23%. Между тем, тогда преобладало предложение жилья на более зрелых стадиях строительства, а именно – на этапе монтажа этажей – 28%, на этапе отделочных работ в корпусах – 32% (большая часть). Выбор готового для заселения жилья тогда был сопоставим с текущим показателем – 17%.
«Застройщики премиального сегмента действительно быстро нарастили активность, что и привело к изменению структуры предложения, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – После первых волн пандемии и снятии тотальных ограничений девелоперы активизировали вывод в продажу новых корпусов и проектов застройки, что теперь вылилось в увеличение предложения квартир и апартаментов на ранней стадии строительства. В частности, активно обновляли линейку и мы. При этом мы предлагаем квартиры на более высокой стадии строительной готовности, поскольку первая очередь уже введена в эксплуатацию и идет передача ключей, а следующая из башен будет передаваться в середине следующего года».
Аналитики «Метриум» отмечают, что премиальные новостройки на начальной стадии строительства заметно дешевле среднего значения по рынку. Так, при средней стоимости квадратного метра во всех квартирах и апартаментах сегмента в 670 тыс. рублей на начальном этапе помещение можно купить за 550 тыс. рублей, то есть на 18% дешевле. В готовых домах квартиры и апартаменты обойдутся в 683 тыс. рублей за кв.м.
«Рынок новостроек премиум-класса сейчас очень разнообразный, поэтому найти подходящий по бюджету проект для вложений не столь трудно, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – К примеру, мы недавно начали реализацию высотного комплекса премиум-класса Symphony 34. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в нем составляет всего 365 тыс. рублей, а минимальная цена квартиры начинается от 11,7 млн рублей. То есть фактически стартовый уровень цен сопоставим с тем, что предлагают застройщики жилья бизнес-класса. И это уровень, соответствующий сегменту премиум. Для разработки дизайна интерьеров лобби всех корпусов мы привлекли испанское бюро дизайна Jaime Beriestain Studio, а концепция благоустройства принадлежит бюро градостроительных и ландшафтных проектов из Нидерландов WEST 8».
По сравнению с другими сегментами столичного рынка новостроек «премиум» также лидирует по доле новостроек на начальном этапе строительства. В элитном сегменте этот показатель составляет 20%, в массовом – 35%, в бизнес-классе – 27%.
«С точки зрения инвестора в премиальном сегменте сейчас самый большой выбор квартир и апартаментов для вложений с целью дальнейшей перепродажи, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Сохраняющаяся разница в цене между готовым и строящимся жильем порядка 20% позволяет предположить, что на реализации квартиры или апартамента во введенном в эксплуатации доме премиум-классе можно заработать около 20% от начальных вложений. При этом, что очень важно для премиального сегмента, вложиться сейчас лучше в новые проекты, которые долго будут сохранять актуальность».
Источник: «Метриум»
На фоне сокращения покупательского трафика на Тверской в результате сначала реконструкции, а затем ограничений на фоне пандемии (туристический поток сократился почти до нуля) в последние три года мы наблюдаем динамично растущую вакансию на Тверской и 1-й Тверской-Ямской улицах, которая увеличилась почти в 4 раза и сейчас составляет 26,2%. По нашим оценкам, дальнейшая динамика вакантности будет зависеть от дальнейших ограничений на фоне пандемии, а также общего восстановления рынка и компаний.
В результате существенного высвобождения площадей на Тверской улице заметно сменился «портрет целевого арендатора», и один из самых престижных торговых коридоров столицы стал более доступным для открытия точек теми, кто раньше не мог себе позволить ведение бизнеса здесь. В свою очередь собственники, которые стараются всеми силами удержать стоимость квадратного метра аренды, начинают дробить крупные помещения на мелкие лоты, но в процессе заключения договоров все равно идут на уступки. По нашим оценкам, в среднем снижение в стоимости аренды на Тверской за последние несколько лет составило 30-40%.
При этом структура профилей арендаторов Тверской относительно стабильна, лидерство в ней сохраняет общепит (21%), fashion (15%) и банки (10%), причем доля общепита и банков сократилась сильнее всего – на 5 п.п. и 4 п.п. соответственно в сравнении с допандемийным 4 кв. 2019 г.
Валерия Гвоздева, заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers: «Несмотря на высокую цифру вакантности на Тверской улице, мы не считаем ее драматичной: ситуация стабильна и есть явный тренд на восстановление. Во-первых, Тверская улица неоднородна, она делится на различные участки, и на некоторых их них мы отмечаем высокий трафик и минимальные уровни вакантности. Во-вторых, собственники на Тверской активно используют сейчас нарезку помещений на более мелкие, тем самым повышая стоимость квадратного метра и создавая более выгодные и востребованные у посетителей форматы. Стоит учитывать тот факт, что помещения на Тверской находятся у одних и тех же собственников в течение долгого времени, и им необходимо больше времени на адаптацию к изменившимся реалиям рынка, в том числе в плане арендных ставок. По нашим оценкам, в среднесрочной перспективе Тверская улица будет активнее заполняться арендаторами, так как она продолжает оставаться одной из главных улиц города и при этом становится более доступной для большего количества арендаторов. Также Тверская была особенно зависима от туристического трафика, и возвращение данной целевой аудитории не только сможет сократить процент вакантности, но и поднять арендные ставки за кв. м по сравнению с прошедшим периодом».
*Тверская ул. и 1-я Тверская Ямская ул.
*Тверская ул. и 1-я Тверская Ямская ул.
Источник: Colliers
Таблица
Арендные ставки на Тверской улице, рублей / кв. м/ год
|
2019 |
2020 |
2021 |
||||
|
Улица |
Мин. |
Макс. |
Мин. |
Макс. |
Мин. |
Макс. |
|
Тверская ул. |
70 000 |
110 000 |
52 080 |
92 000 |
50 000 |
236 000 |
Источник: Colliers, ЦИАН