Новостройки бизнес- и комфорт-класса с отделкой дорожают быстрее, чем без отделки
В квартирах с отделкой в московских новостройках комфорт- и бизнес-класса средняя стоимость квадратного метра выросла за год на 29–50%, подсчитали аналитики компании «Метриум». Это больше, чем в квартирах без отделки соответствующих сегментов рынка. В комфорт-классе средняя стоимость квадратного метра в квартирах с отделкой составила 256 тыс. рублей, а в бизнес-классе – 470 тыс. рублей.
В феврале 2021 года средняя стоимость квартиры с отделкой в массовых (эконом- и комфорт-класса) новостройках Москвы составила 256 тыс. рублей за кв. м. Между тем в аналогичный период 2020 года такое жилье можно было приобрести в среднем за 199 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, за 12 месяцев квартиры в массовых новостройках Москвы с отделкой от застройщика подорожали на 29%.
Между тем квартиры без отделки тоже выросли в цене, но в меньшей мере. Если сейчас они продаются в среднем по 273 тыс. рублей за кв. м, то год назад они обходились в 216 тыс. рублей за кв. м. Итого, жилье без отделки подорожало на 27%.
Средняя цена квадратного метра в квартирах с предчистовой отделкой (white box) за год увеличилась с 240 тыс. до 283 тыс. рублей за кв. м, то есть на 18%.
«Квартиры с отделкой стали популярной опцией у покупателей московских новостроек, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Сейчас застройщики предлагают довольно сложные дизайнерские решения, оснащают квартиры современными коммуникациями, осветительной и санитарной техникой. За прошедший год себестоимость отделочных работ заметно возросла, что не могло не сказаться на расценках на такие квартиры. В нашем комплексе мы предлагаем два пакета отделочных решений: “бизнес” и более доступный по цене “комфорт”».
Источник: Метриум»
В жилых комплексах бизнес-класса в Москве наблюдались такие же тенденции. За 2021 год квартиры с отделкой в новостройках бизнес-класса в Москве стали дороже на 50%. Если в феврале средняя стоимость квадратного метра в них составляла 314 тыс. рублей, то в конце февраля этот показатель вырос до 470 тыс. рублей.
Квартиры с другими опциями готовности в новостройках бизнес-класса в столице подорожали не столь же заметно. Так, квартира без отделки в феврале 2021 года продавалась в среднем по 299 тыс. рублей за кв. м. Сейчас такое жилье можно приобрести в среднем за 388 тыс. рублей за кв. м. Соответственно, за год квартиры без отделки выросли в цене на 30%.
Новостройки с предчистовой отделкой (white box) также подорожали. В феврале их стоимость составила 297 тыс. рублей за кв. м, а в феврале 2021 года – 371 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, цена квартир с отделкой white box увеличилась на 25%.
«Как показывает практика, спросом пользуются все возможные варианты отделки, равно как и квартиры без неё, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Однако на фоне снижения ипотечных ставок в 2020-2021 всё больше клиентов стремились приобрести жилье с готовым ремонтом, чтобы не тратить время и средства на самостоятельный поиск дизайнера, закупку строительных материалов, контроль мастеров. Квартира с отделкой фактически стала пакетным предложением, которым удобно воспользоваться тем, кто привлекает ипотечный кредит. Возможно, именно поэтому они дорожали быстрее, чем другие варианты жилья».
«Увеличение средней цены квартир с отделкой связно отчасти и с изменением структуры предложения, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В новых проектах в 2020-2021 годах стартовый уровень цен был заметно выше, чем во многих других комплексах, продажи в которых открылись 3-5 лет назад. И именно в новых проектах девелоперы чаще предлагали жилье с полной или предчистовой отделкой, так как спрос на эти опции заметно увеличился. Помимо этого, повышение расценок на жилье с отделкой отчасти связано с заметным ростом себестоимости строительства, которая затронула отделочные материалы и работы».
Источник: «Метриум»
В 2022 году в Москве планируется открыть девять станций метро и десять платформ Московских центральных диаметров (МЦД). В пешей доступности от 11 новых транспортных узлов московские застройщики реализуют 20 жилых комплексов, подсчитали аналитики «Метриум». Сейчас в них выставлены на продажу 3,4 тыс. квартир и апартаментов, в которые в будущем могут заселиться почти 9 тыс. человек.
Открытие новых транспортных узлов улучшит мобильность будущих жителей 3,4 тыс. квартир и апартаментов, которые сейчас продаются в Москве, по оценкам экспертов «Метриум». В 2022 году власти Москвы планируют ввести в эксплуатацию девять станций Большой кольцевой линии метро: «Марьина Роща», «Рижская», «Сокольники», «Текстильщики», «Печатники», «Нагатинский затон», «Кленовый бульвар», «Варшавская» «Каширская». Помимо этого, откроется движение по Большому кольцу на станции «Нижегородская», которая пока работает в составе Некрасовской линии. Продолжится развитие сети Московских центральных диаметров (МЦД). Завершится строительство или реконструкция платформ МЦД-4 «Минская», «Толстопальцево», «Мещерская», «Переделкино», «Лесной городок», «Очаково», МЦД-2 «Печатники» и «Марьина Роща», МЦД-1 «Тимирязевская», «Окружная».
Аналитики «Метриум» насчитали 22 новостройки, находящихся в радиусе 15 минутной ходьбы от 11 новых транспортных узлов. В них девелоперы продают 3,4 тыс. квартир и апартаментов из 46,6 тыс., представленных на московском рынке новостроек (то есть около 7% предложения нового жилья). В основном это проекты массового сегмента (12), но есть и высокобюджетные жилые комплексы, в частности, бизнес-класса (5) и премиум-класса (5).
Самые бюджетные варианты жилья в новостройках рядом с новыми станциями метро или МЦД можно купить в следующих комплексах. Студия площадью 10,6 кв. м продается в комплексе «Лофт-студии на Гостиничном» за 3,7 млн рублей. В 5 минутах ходьбы от него завершается реконструкция МЦД-1 «Окружная». Далее следует похожий комплекс «Лофт-студии на Шереметьевской», где минимальная площадь студии почти 15 кв. м, а цена – 4,1 млн рублей. В шаговой доступности метро БКЛ «Марьина Роща». Замыкает тройку лидеров по ценовой доступности комплекс «Ботаник», где минимальная стоимость апартамента 4,5 млн рублей (площадь – 18 кв. м), который находится рядом в 13 минутах ходьбы от платформы МЦД-1 «Окружная».
Среди высокобюджетных проектов самый доступный ЖК «Level Мичуринский», который возводится рядом с МЦД-4 «Минская». Минимальная стоимость квартиры в нем – 10,3 млн рублей, а минимальная площадь – 22,4 кв. м. Далее следует проект премиум-класса Symphony 34 недалеко от МЦД-1 «Тимирязевская», где самая бюджетная квартира обойдется в 11,7 млн рублей (а минимальная доступная площадь 25,8 кв. м). Наконец, на третьей позиции комплекс премиум-класса Mod, где самая доступная квартира стоит 12,5 млн рублей (28,8 кв. м). Ближайшая станция – «Марьина Роща» БКЛ.
«Развитие общественного транспорта вблизи высокобюджетных новостроек немаловажно для их жителей, хотя многие из них автомобилисты, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Дети, подростки, пожилые родители могут нуждаться в скоростном транспорте в шаговой доступности. Помимо этого, сотрудники управляющей компании, служб доставки, объектов инфраструктуры в наших ЖК часто пользуются общественным транспортом. Не стоит забывать и о пробках, которые иногда проще и надежнее избежать, спустившись в подземку. Так, рядом с комплексом Mod откроется станция “Марьина Роща” Большой кольцевой линии метро, по которой можно быстро добраться до любой части Москвы, скажем, на юго-запад, минуя центр. Для жителей Symphony 34 теперь станут более доступными маршруты в центр и область благодаря МЦД-1 “Тимирязевская”.
«Развитие сети метро в городе стимулирует улучшение и другой инфраструктуры, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В частности, через старое русло Москвы-реки в районе Нагатинского затона будет построен пешеходный мост, который свяжет полуостров, где находится наш городской квартал “Ривер Парк” с противоположным берегом, на котором откроется станция “Нагатинский затон”. Таким образом наши жители смогут за 10-15 минут добраться до метро».
По расчетам аналитиков «Метриум», новые станции метро позволят быстро передвигаться по городу порядка 8,8 тыс. человек, которые приобретут квартиры и апартаменты в находящихся поблизости новостройках.
«Развитие метро существенно повышается привлекательность находящихся поблизости к новым станциям жилых комплексов, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Такие новостройки пользуются большим спросом у тех, кто приобретает квартиры для постоянного проживания и у инвесторов. Арендные ставки и цены при этом, как правило, выше, чем у жилья вдали от транспортных узлов. Это следует иметь в виду тем клиентам, которые сейчас ищут жилье и рассчитывают передвигаться по Москве на метро или МЦД».
Какие новостройки находятся рядом с новыми станциями метро и МЦД 2022 года
Проект |
Класс |
РВЭ* |
Станция метро, МЦД |
Средняя стоимость кв. м, тыс. руб. |
Время в пути пешком до метро, мин |
Мин. стоимость, млн руб. |
Мин. площадь, кв. м |
Волжский парк |
комфорт |
2022-12-31 |
Текстильщики |
233 |
10 |
5,8 |
19,4 |
Перовское 2 |
комфорт |
2023-12-31 |
Нижегородская |
240 |
5 |
6,1 |
20,1 |
Studio 12 |
бизнес |
2020-06-30 |
Марьина Роща |
257 |
12 |
27,7 |
107,9 |
Ботаник |
комфорт |
РВЭ |
Окружная D1 |
251 |
13 |
4,5 |
18 |
Profit |
комфорт |
2023-06-30 |
Нижегородская |
260 |
9 |
6,7 |
23,2 |
Большая Академическая 85 |
комфорт |
2022-06-30 |
Окружная D1 |
261 |
13 |
6,3 |
19,6 |
Лофт-студии на Шереметьевской 85 |
комфорт |
30-09-2021 |
Марьина Роща |
263 |
8 |
4,1 |
14,8 |
Шереметьевский |
комфорт |
2022-12-31 |
Марьина Роща D2 |
264 |
13 |
8,8 |
25,7 |
Life-Варшавская |
комфорт |
2021-03-31 |
Варшавская |
278 |
5 |
12,7 |
38,0 |
Аквилон Beside |
комфорт |
2023-09-30 |
Нижегородская |
280 |
10 |
9,3 |
20,1 |
Расцветай в Люблино |
комфорт |
2022-03-31 |
Печатники D2 |
289 |
15 |
7,9 |
27,5 |
Мещерский лес |
комфорт |
2018-12-31 |
Мещерская D4 |
292 |
5 |
11,1 |
34,1 |
Лофт-студии на Гостиничном |
эконом |
30-09-2021 |
Окружная D1 |
295 |
5 |
3,7 |
10,6 |
Ривер Парк |
бизнес |
2020-03-31 |
Нагатинский затон |
340 |
15 |
13,6 |
37,0 |
D1 |
бизнес |
2021-09-15 |
Тимирязевской D1 |
375 |
3 |
18,2 |
55 |
Level Мичуринский |
бизнес |
2024-09-30 |
Очаково D4 |
362 |
15 |
10,3 |
22,4 |
Mod |
премиум |
2024-12-31 |
Марьина Роща |
392 |
5 |
17,3 |
40,32 |
Дыхание |
премиум |
2017-06-30 |
Тимирязевской D1 |
386 |
8 |
30,3 |
81,1 |
Symphony 34 |
премиум |
2023-12-31 |
Тимирязевской D1 |
405 |
15 |
11,7 |
25,8 |
West Garden |
бизнес |
2022-03-31 |
Минская D4 |
557 |
10 |
16,8 |
26,9 |
Snegiri Eco |
премиум |
2019-06-30 |
Минская D4 |
881 |
15 |
117,3 |
167,5 |
Ambassador Golf Club Residence |
премиум |
2021-12-31 |
Минская D4 |
1210 |
15 |
104,1 |
86,0 |
*Указаны ближайшие сроки сдачи строящихся корпусов
Источник: «Метриум»
По итогам 2021 года аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg выявили тенденцию среди арендаторов в сегменте финансовых организаций по оптимизации занимаемых ими площадей, при этом арендаторы, связанные со сферой здоровья, наоборот, свое присутствие увеличили.
В 2021 году объем занимаемых банками площадей сократился на 11%. Наибольшее количество закрытых представительских отделений приходится на подразделения Сбербанка: по исследуемым торговым коридорам за 2021 г. их арендуемая площадь сократилась на 20%.
Тенденция сокращения объема площадей банков наблюдается уже пятый год подряд. За этот период объем арендованных банками площадей на исследуемых улицах сократился на 26%. Причем больше всего изменений произошло на основных и второстепенных торговых коридорах центральных районов. Среди них Каменноостровский пр. – снижение на 54%, в данной локации с 2017 г. были закрыты отделения таких банков как «Банк Открытие», «Бинбанк», Невский пр. и Большой пр. П.С. – снижение объема площадей на каждом торговом коридоре на 30%. Среди основных закрытий – «Сбербанк», «Банк ВТБ», «Восточный» и др.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg: «Данная тенденция по большей части объясняется активным развитием дистанционных сервисов финансовых организаций в период пандемии, а также оптимизацией бизнеса и операционных затрат, переводом части сотрудников на удаленную работу. Однако, стоит отметить, что на фоне развития дистанционного обслуживания клиентов, многие банки пересматривают формат взаимодействия с клиентом, фокусируясь на персонализированном обслуживании. Пластиковая карта доставляется курьером в удобное для клиента место и время, проведение основной массы финансовых операций возможно через мобильное приложение, во избежание очередей в отделениях открыта возможность предварительной записи при посещении отделения офлайн».
Противоположная ситуация сложилась в сегменте "Аптека. Оптика. Ортопедия", чей объем занимаемых площадей за 2021 год увеличился на 6,5%, - было открыто 26 арендаторов данного сегмента (279 шт. в 2021 г. vs. 253 шт. 2020 г.) При этом если сравнивать количественный показатель 2021 года с 2019-м, то он увеличился на 20% - тогда работало 234 арендаторов данного профиля.
Объем площадей, занимаемых арендаторами, предоставляющих медицинские услуги, за 2021 год вырос на 9,2% (132 шт. в 2021 г. vs. 120 шт. в 2020 г.)
С 2017 г. объем занимаемых площадей арендаторами сегмента "Аптека. Оптика. Ортопедия" и предоставляющие медицинские услуги увеличился на 28% и 25% соответственно.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg: «Главный фактор, оказавший влияние на развитие различных сегментов, связанных со здоровьем, — это пандемия COVID-19 и более пристальное внимание людей к своему здоровью».