Итоги февраля на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги февраля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения уменьшился на 6,5%. Средневзвешенная цена выросла на 5,1% за месяц и достигла 280 685 руб.
По данным «Метриум», по итогам февраля 2022 года на рынке новостроек массового сегмента в реализации находилось 84 жилых комплекса. В феврале завершились продажи в 6 проектах (Discovery Park, «Вдохновение», «Лесопарковый», «Преображение», «Ясеневая 14» и «Летний Сад»). Суммарный объем предложения составил 13 285[1] квартир общей площадью 645,8 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно января уменьшилось на 6,5%, а продаваемая площадь — на 7,2%.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в феврале 2022 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
|
1 |
Открытый парк |
ГК ПИК |
ВАО |
Источник: Метриум
На рынок вышел один новый проект от ГК «ПИК» — «Открытый парк». Старт продаж новых корпусов объявлен в нескольких проектах:
– «Квартал Некрасовка» (корп. 2);
– «Волжский парк» (корп. 4.3, 4.4);
– «1-Ленинградский» (корп. 3).
В структуре предложения по количеству квартир лидерство принадлежит ЮВАО – его доля составляет 25,8% всех предложений массового сегмента (- 1,3 п.п. за месяц). В феврале вследствие существенного роста экспозиции в проектах ГК «ПИК» Vangarden и «Мичуринский парк» выросла доля ЗАО (18,2%, +2,9 п.п.). Вымывание из объема более 250 лотов за месяц отмечается в САО (13,9%, -1 п.п.), ЮАО (8,2%, -1,4 п.п.), ВАО (8,3%, - 1,2 п.п.).
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности увеличилась доля предложения на начальном этапе (19,1%, +2,1 п.п.). Подавляющее большинство квартир в экспозиции находятся на этапе монтажных работ. Доля таких вариантов увеличилась за месяц на 0,2 п.п. и составила 63,5%. Количество предложений на этапе отделки сократилось – их доля составила 13,4% (-2,4 п.п. за месяц). Доля готовых предложений не изменилась – 3,9%. В количественном выражении вымывание произошло в корпусах на всех этапах строительства, кроме начального: в феврале рынок пополнился новыми корпусами на раннем этапе строительства.
Структура предложения по стадии строительной готовности, количество квартир
Источник: Метриум
В разрезе комнатности продолжается тренд на уменьшение квартир. Доля студий увеличилась на 0,7 п.п. и составила 20,3% всех предложений. Доля однокомнатных квартир также выросла и составила 36,4% (+0,3 п.п.). Рост компактных типологий произошел за счет сокращения доли двухкомнатных (30,7%, -0,3 п.п.) и трехкомнатных (12%, -0,7 п.п.) квартир. Доля многокомнатных квартир практически не изменилась, и составила всего 0,7%.
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – февраль 2022 г., внутренний круг – январь 2022 г.), количество квартир
Источник: Метриум
Наибольший объем предложения в массовом сегменте реализуются с чистовой отделкой (68,5% рынка, -0,5 п.п. за месяц). Квартиры с отделкой white box занимают 17,4% рынка (+2,1 п.п.). Без отделки предлагается 14,1% лотов (-1,6 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – февраль 2022 г., внутренний круг – январь 2022 г.), количество квартир
Средневзвешенная цена кв. метра достигла 280 685 руб. (+5,1% за месяц). В большей степени выросла цена на новостройки в САО (+7,7%) и ЮВАО (+6,4%). Рост цен был зафиксирован практически во всех округах. Основная причина – увеличение себестоимости на фоне девальвации рубля.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: Метриум
В конце февраля 2022 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 13,6 млн руб. (+4,4% за месяц). Резкий рост произошел по всем типологиям:
– студии — 8,2 млн руб. (+4,3%);
– однокомнатные — 11,7 млн руб. (+5,6%);
– двухкомнатные — 16,3 млн руб. (+5,2%);
– трёхкомнатные — 21,7 млн руб. (+5,3%);
– многокомнатные — 28 млн руб. (+5,5%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
15,1 |
25 |
73,5 |
221 650 |
327 005 |
519 000 |
4 930 910 |
8 181 740 |
16 427 250 |
|
1К |
25,3 |
39 |
66,2 |
183 400 |
296 605 |
519 600 |
6 666 240 |
11 569 510 |
22 182 395 |
|
2К |
37,9 |
60,2 |
93,5 |
172 100 |
270 130 |
451 300 |
8 732 290 |
16 255 150 |
29 632 240 |
|
3К |
62 |
84,7 |
165,6 |
141 400 |
255 880 |
389 700 |
11 977 980 |
21 661 940 |
43 031 815 |
|
4К+ |
83,8 |
107,6 |
187,8 |
176 750 |
260 900 |
372 000 |
16 038 900 |
28 077 520 |
44 788 800 |
|
итого |
15,1 |
48,6 |
187,8 |
141 400 |
280 685 |
519 600 |
4 930 910 |
13 644 905 |
44 788 800 |
Источник: Метриум
Несмотря на общее удорожание, рейтинг самых доступных предложений в феврале 2022 года остался тем же, что и месяцем ранее:
– ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,7 кв. м за 4,9 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,7 кв. м за 5,1 млн руб.
– ЖК «Митинский лес» (СЗАО / р-н Митино): студия площадью 20 кв. м за 5,3 млн руб.
Основные тенденции
«Девелоперская активность в феврале снизилась: в продажу вышел только один новый жилой комплекс, пополнение экспозиции существующих проектов не перекрыло темп вымывания, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Общая совокупность предложений массового рынка квартир упала как по количеству лотов в экспозиции (-6,5%), так и по общей продаваемой площади (-7,2%).
В феврале средневзвешенная цена в сегменте массовых новостроек составила 280,7 тыс. руб. (+5,1% за месяц). Вслед за ценой, средний бюджет предложения увеличился на 4,4% до 13,6 млн руб., в разрезе типологий рост отмечался более чем 5% на все квартиры, кроме студий.
Дальнейшая динамика массового рынка новостроек будет определяться экономической и политической ситуацией в стране. Резкое удорожание недвижимости в феврале – результат увеличения себестоимости строительства на фоне девальвации рубля».
[1] для отдельных комплексов объем предложения определен экспертно
Северо-Восточный административный округ – один из самых востребованных среди покупателей коммерческой недвижимости, уступая только ЮАО. За девять месяцев 2021 г. в местных жилых комплексах было продано больше офисных и торговых помещений, чем в трех соседних округах (ВАО, САО и ЦАО) вместе взятых. Но, несмотря на интенсивный спрос, в СВАО еще остались значительные запасы объектов коммерческого назначения. Согласно подсчетам специалистов портала Arendator.ru, их фонд превышает 100 лотов.
В целом дефицит свободных коммерческих помещений пока что не грозит северо-восточным локациям. На сегодняшний день в 11 новостройках на территории СВАО готовы к реализации 21,8 тыс. кв. м площадей, пригодных для ведения бизнеса. Этой массы более чем достаточно для удовлетворения текущего спроса. За девять месяцев инвесторы выбрали менее 15,4 тыс. коммерческих площадей, то есть порядка 70% от сложившейся экспозиции.
Крупнейшим фондом офисных лотов располагает бизнес-центр Plaza Botanica, который входит в многофункциональный комплекс YE’S Botanica у ТПУ «Ботанический сад». По этому адресу на продажу выставлены 52 юнита – половина от наличного предложения в границах СВАО. В большинстве своем офисная линейка Plaza Botanica состоит из относительно компактных объектов площадью до 150 кв. м. Габаритный максимум здесь достигает 296,61 кв. м. Лот с такой площадью обойдется покупателю в 56,0 млн рублей. Всего комплекс содержит 7,94 тыс. кв. м коммерческой недвижимости – 36,4% от валового показателя по округу.
Четвертая часть коммерческих помещений на северо-востоке Москвы (23 юнита, 5,44 тыс. кв. м) входит в экспозицию ЖК «Сказочный лес», который строится на границе национального парка «Лосиный остров». Для этого проекта характерна более крупная нарезка лотов. Средние габариты коммерческого юнита в его экспозиции составляют 236,5 кв. м (в Plaza Botanica – 152,7 кв. м). Добавим, что у Seven Duns Development есть в СВАО еще один адрес – «Светлый мир. В стремлении к свету» с пятью объектами общей площадью 0,8 тыс. кв. м.
Самый дорогостоящий пул коммерческих объектов сосредоточен в премиальном апарт-комплексе Hill8 на проспекте Мира. Восемь офисов, ресторан и фитнес-центр занимают в совокупности 5,37 тыс. кв. м. Этот актив оценен девелопером – компанией «Сити-XXI век» – в 1,66 млрд рублей, что соответствует 37,1% от общей стоимости коммерческих лотов в новостройках СВАО.
В соседнем районе Марьина Роща можно купить один из трех лофтов свободного назначения, которые относятся к фонду квартала Studio #12. На них установлены ценники в 62,54 млн рублей (253,1 кв. м), 67,61 млн рублей (273,6 кв. м) и 77,27 млн рублей (312,7 кв. м).
Особенностью северо-восточной экспозиции является широкое представительство юнитов с крупными и сверхкрупными габаритами. Помещения площадью от 200 кв. м охватывают две пятых предложения. Основными его поставщиками на локальном рынке выступают проекты «Сказочный лес» (13 лотов), Plaza Botanica (11 лотов) и Hill8 (10 лотов). На сегодняшний день самый крупный и самый дорогой юнит в открытой продаже – двухуровневый ресторан площадью 1093,3 кв. м в АК Hill8. В его чеке прописана сумма 342,9 млн рублей. По этому же адресу экспонируются шесть из семи коммерческих объектов с прайсом от 100 млн рублей. Единственное исключение – ресторан (327,0 кв. м) в так называемой «Каланче» на территории ЖК LIFE-Ботанический сад 2.
Большая доля крупногабаритных объектов отчасти объясняется трудностями их реализации. Лишь очень ограниченный круг потенциальных резидентов обладает необходимыми бюджетами для покупки помещения с метражом 200+. Достаточно сказать, что по итогам января-сентября из 198 проданных в СВАО коммерческих лотов только 7 принадлежали к этой категории. В то же время наиболее популярная фракция (на которую приходится 76,8% спроса) – объекты площадью до 100 кв. м – серьезно истощена. Выборка по ней сводится всего к 24 единицам.
Новая Москва – это удаленная локация, которая заполняется жильем, рассчитанным на массовый спрос. Два указанных обстоятельства обуславливают значимость метрополитена для местных новостроек. Наличие станции в шаговой доступности от жилых корпусов – чрезвычайно ценный бонус. В сложившейся на сегодняшний день экспозиции он есть у лишь 9 новомосковских проектов из 32. Согласно подсчетам Urbanus.ru, эти адреса аккумулируют третью часть спроса в границах ТиНАО.
В настоящее время на территории Новой Москвы функционируют восемь станций метрополитена. В ближайшие годы к ним добавятся еще семь. Линия метро должна достигнуть Троицка и тем самым пройдет рядом с такими крупными жилыми массивами, как «Новые Ватутинки», «Кленовые аллеи» и Russian Design District.
Пока что новомосковская застройка лишь в малой степени опирается на инфраструктуру метро. Новостроек, в километре[1] от которых базируется действующая станция, всего девять. Они стягивают 32,6% спроса в рамках локации. По итогам десяти месяцев 2021 г. по этим адресам выбыли 7,1 тыс. квартир. Три комплекса – «Городские истории», «Переделкино Ближнее» и «Рассказово» – сгруппированы у станции «Рассказовка». По два – у станций метро «Прокшино» («Испанские кварталы» и «Прокшино») и «Румянцево» (Homecity и «Тропарево Парк»). И еще по одному у станций «Саларьево» («Румянцево-Парк») и «Филатов Луг» (южная часть ЖК «Саларьево Парк»).
Исторически наибольшая нагрузка ложится на «Рассказовку». За предыдущие годы в жилых корпусах, строящихся или построенных рядом со станцией, было распродано 15,2 тыс. квартир. В 2021-м этот объем увеличился еще на 1,7 тыс. единиц. Если руководствоваться расчетом «одна комната на одного человека», то указанная статистика продаж предполагает рост численности населения минимум на 30 тыс. человек. Станции «Филатов Луг» также приходится справляться с возросшим пассажирским трафиком: с конца 2018-го года в южной группировке «Саларьево Парк» (корпуса с 24-го по 52-й) зарегистрировано 5,5 тыс. ДДУ, из них 1,2 тыс. относятся к текущему сезону. Это означает приток, по крайней мере, 9,5 тыс. новых жителей.
Сейчас самая высокая интенсивность спроса фиксируется в окрестностях станции «Прокшино». Только в январе-октябре 2021 г. здесь было реализовано 3 тыс. лотов. Этот результат конвертируется в рост населения на 6 тыс. человек.
Кроме того, следует выделить группу новостроек, которых от ближайшей станции метро отделяет 1,5 км. В нее входят ЖК «Белые ночи», ЖК Аквилон Park, ЖК «Москва А101» и «Позитив». Перечисленные проекты привлекли с начала 2021 г. порядка 1 тыс. покупателей. На сегодня в них осталось еще 700 лотов. Совокупный объем фондов девяти проектов с более удобным доступом к инфраструктуре метрополитена оценивается в 3,1 тыс. лотов. Вместе эти две категории обеспечивают больше половины актуальной экспозиции в ТиНАО.
Жилые комплексы Новой Москвы в радиусе 1 км от станций метро
|
Жилой комплекс |
Ближайшая станция метро |
Самый дешевый лот |
Самый дорогой лот |
||
|
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн рублей |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн рублей |
||
|
Тропарево Парк |
Румянцево |
24,39 |
8,08 |
78,01 |
16,47 |
|
Homecity |
Румянцево |
37,90 |
8,84 |
90,2 |
19,15 |
|
Городские истории |
Рассказовка |
21,38 |
5,98 |
141,16 |
22,73 |
|
Переделкино Ближнее |
Рассказовка |
27,60 |
7,08 |
84,60 |
20,35 |
|
Рассказово |
Рассказовка |
35,60 |
7,48 |
86,10 |
20,23 |
|
Испанские кварталы |
Прокшино |
22,10 |
5,95 |
106,70 |
25,80 |
|
Прокшино |
Прокшино |
22,10 |
6,08 |
151,80 |
28,30 |
|
Саларьево Парк |
Филатов Луг |
19,70 |
5,83 |
76,60 |
16,93 |
|
Румянцево-Парк |
Саларьево |
24,60 |
6,73 |
104,40 |
21,27 |
Чтобы поселиться в новомосковском жилом комплексе рядом со станцией метро, нужен бюджет в 5,83 млн рублей. Столько стоит наиболее доступная студия (19,7 кв. м) с отделкой в 54-м корпусе ЖК «Саларьево Парк». Немного выше порог входа в проектах «Испанские кварталы» (5,95 млн рублей) и «Городские истории» (5,98 млн рублей). В ближайших к МКАД новостройках из этого пула цены на недвижимость начинаются с 8,08 млн рублей (студия-апартамент 24,39 кв. м в ЖК «Тропарево Парк») и 8,84 млн рублей (однокомнатная квартира 37,90 кв. м в ЖК Homecity).
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.
[1] За основу берется расстояние от границы жилого комплекса до ближайшего входа в метро.