Итоги февраля на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги февраля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения уменьшился на 6,5%. Средневзвешенная цена выросла на 5,1% за месяц и достигла 280 685 руб.
По данным «Метриум», по итогам февраля 2022 года на рынке новостроек массового сегмента в реализации находилось 84 жилых комплекса. В феврале завершились продажи в 6 проектах (Discovery Park, «Вдохновение», «Лесопарковый», «Преображение», «Ясеневая 14» и «Летний Сад»). Суммарный объем предложения составил 13 285[1] квартир общей площадью 645,8 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно января уменьшилось на 6,5%, а продаваемая площадь — на 7,2%.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в феврале 2022 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
|
1 |
Открытый парк |
ГК ПИК |
ВАО |
Источник: Метриум
На рынок вышел один новый проект от ГК «ПИК» — «Открытый парк». Старт продаж новых корпусов объявлен в нескольких проектах:
– «Квартал Некрасовка» (корп. 2);
– «Волжский парк» (корп. 4.3, 4.4);
– «1-Ленинградский» (корп. 3).
В структуре предложения по количеству квартир лидерство принадлежит ЮВАО – его доля составляет 25,8% всех предложений массового сегмента (- 1,3 п.п. за месяц). В феврале вследствие существенного роста экспозиции в проектах ГК «ПИК» Vangarden и «Мичуринский парк» выросла доля ЗАО (18,2%, +2,9 п.п.). Вымывание из объема более 250 лотов за месяц отмечается в САО (13,9%, -1 п.п.), ЮАО (8,2%, -1,4 п.п.), ВАО (8,3%, - 1,2 п.п.).
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности увеличилась доля предложения на начальном этапе (19,1%, +2,1 п.п.). Подавляющее большинство квартир в экспозиции находятся на этапе монтажных работ. Доля таких вариантов увеличилась за месяц на 0,2 п.п. и составила 63,5%. Количество предложений на этапе отделки сократилось – их доля составила 13,4% (-2,4 п.п. за месяц). Доля готовых предложений не изменилась – 3,9%. В количественном выражении вымывание произошло в корпусах на всех этапах строительства, кроме начального: в феврале рынок пополнился новыми корпусами на раннем этапе строительства.
Структура предложения по стадии строительной готовности, количество квартир
Источник: Метриум
В разрезе комнатности продолжается тренд на уменьшение квартир. Доля студий увеличилась на 0,7 п.п. и составила 20,3% всех предложений. Доля однокомнатных квартир также выросла и составила 36,4% (+0,3 п.п.). Рост компактных типологий произошел за счет сокращения доли двухкомнатных (30,7%, -0,3 п.п.) и трехкомнатных (12%, -0,7 п.п.) квартир. Доля многокомнатных квартир практически не изменилась, и составила всего 0,7%.
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – февраль 2022 г., внутренний круг – январь 2022 г.), количество квартир
Источник: Метриум
Наибольший объем предложения в массовом сегменте реализуются с чистовой отделкой (68,5% рынка, -0,5 п.п. за месяц). Квартиры с отделкой white box занимают 17,4% рынка (+2,1 п.п.). Без отделки предлагается 14,1% лотов (-1,6 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – февраль 2022 г., внутренний круг – январь 2022 г.), количество квартир
Средневзвешенная цена кв. метра достигла 280 685 руб. (+5,1% за месяц). В большей степени выросла цена на новостройки в САО (+7,7%) и ЮВАО (+6,4%). Рост цен был зафиксирован практически во всех округах. Основная причина – увеличение себестоимости на фоне девальвации рубля.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: Метриум
В конце февраля 2022 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 13,6 млн руб. (+4,4% за месяц). Резкий рост произошел по всем типологиям:
– студии — 8,2 млн руб. (+4,3%);
– однокомнатные — 11,7 млн руб. (+5,6%);
– двухкомнатные — 16,3 млн руб. (+5,2%);
– трёхкомнатные — 21,7 млн руб. (+5,3%);
– многокомнатные — 28 млн руб. (+5,5%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
15,1 |
25 |
73,5 |
221 650 |
327 005 |
519 000 |
4 930 910 |
8 181 740 |
16 427 250 |
|
1К |
25,3 |
39 |
66,2 |
183 400 |
296 605 |
519 600 |
6 666 240 |
11 569 510 |
22 182 395 |
|
2К |
37,9 |
60,2 |
93,5 |
172 100 |
270 130 |
451 300 |
8 732 290 |
16 255 150 |
29 632 240 |
|
3К |
62 |
84,7 |
165,6 |
141 400 |
255 880 |
389 700 |
11 977 980 |
21 661 940 |
43 031 815 |
|
4К+ |
83,8 |
107,6 |
187,8 |
176 750 |
260 900 |
372 000 |
16 038 900 |
28 077 520 |
44 788 800 |
|
итого |
15,1 |
48,6 |
187,8 |
141 400 |
280 685 |
519 600 |
4 930 910 |
13 644 905 |
44 788 800 |
Источник: Метриум
Несмотря на общее удорожание, рейтинг самых доступных предложений в феврале 2022 года остался тем же, что и месяцем ранее:
– ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,7 кв. м за 4,9 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,7 кв. м за 5,1 млн руб.
– ЖК «Митинский лес» (СЗАО / р-н Митино): студия площадью 20 кв. м за 5,3 млн руб.
Основные тенденции
«Девелоперская активность в феврале снизилась: в продажу вышел только один новый жилой комплекс, пополнение экспозиции существующих проектов не перекрыло темп вымывания, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Общая совокупность предложений массового рынка квартир упала как по количеству лотов в экспозиции (-6,5%), так и по общей продаваемой площади (-7,2%).
В феврале средневзвешенная цена в сегменте массовых новостроек составила 280,7 тыс. руб. (+5,1% за месяц). Вслед за ценой, средний бюджет предложения увеличился на 4,4% до 13,6 млн руб., в разрезе типологий рост отмечался более чем 5% на все квартиры, кроме студий.
Дальнейшая динамика массового рынка новостроек будет определяться экономической и политической ситуацией в стране. Резкое удорожание недвижимости в феврале – результат увеличения себестоимости строительства на фоне девальвации рубля».
[1] для отдельных комплексов объем предложения определен экспертно
Санкт-Петербург традиционно подается как «город на Неве». Нева неизменно выступает ключевым элементом городской идентичности. Соответственно, выход к ее акватории является важным брендовым преимуществом для любого жилого комплекса. Тем не менее, фактор Невы в современном петербургском девелопменте играет достаточно скромную роль. По данным аналитиков Urban Awards, вдоль ее берегов (считая рукава, образующие устье) сконцентрировано менее 10% квартир и апартаментов, представленных в продаже на сегодняшний день.
В границах полукилометровой зоны по обоим берегам Невы базируются восемь проектов, включая два апарт-комплекса (Veren Next Октябрьская и Yard Residence). В совокупности они насчитывают менее 1,6 тыс. лотов. В масштабах петербургской экспозиции это весьма скромная цифра – 5,0% от общего количества юнитов, выставленных на витрину. Две крупнейшие точки концентрации предложения в рамках выборки – ЖК «Малоохтинский 68» и ЖК «Цивилизация на Неве». Эти два адреса аккумулируют девять десятых всех объектов недвижимости. Самый доступный способ поселиться в доме с видом на Неву связан с покупкой студии площадью 23,07 кв. м на втором этаже ЖК «Панорама Невы». Этот проект стартовал в марте текущего года. Сделка по приобретению указанного лота обойдется в 3,81 млн рублей. Ценовой максимум зафиксирован во второй очереди ЖК «Смольный парк», построенного в шаговой доступности от Смольного собора и здания городского правительства. По этому адресу в продаже значится четырехкомнатная квартира площадью 269,60 кв. м, больше половины которой занимает огромная терраса. Ее бюджет равен 151,52 млн рублей.
Жилые комплексы и комплексы апартаментов, которые базируются в полосе 500 от берега Невы
|
Жилой комплекс |
Район |
Лот с минимальной стоимостью |
Лот с максимальной стоимостью |
||
|
Минимальная стоимость лота, млн рублей |
Площадь лота с минимальной стоимостью, кв. м |
Максимальная стоимость лота, млн рублей |
Площадь лота с максимальной стоимостью, кв. м |
||
|
Смольный парк |
Центральный |
84,99 |
172,40 |
151,52 |
269,60 |
|
Пять звезд |
Калининский |
17,85 |
92,50 |
24,45 |
128,70 |
|
Малоохтинский 68 |
Красногвардейский |
11,02 |
37,60 |
41,36 |
112,00 |
|
Эталон на Неве |
Невский |
8,94 |
43,90 |
28,40 |
134,70 |
|
Veren Next Октябрьская |
Невский |
8,64 |
52,86 |
12,26 |
87,44 |
|
Yard Residence |
Центральный |
8,07 |
25,00 |
23,11 |
85,60 |
|
Цивилизация на Неве |
Невский |
4,47 |
17,70 |
20,18 |
121,10 |
|
Панорама Невы |
Невский |
3,81 |
23,07 |
13,04 |
88,72 |
|
Эко-квартал Новая Дубровка |
Всеволожский (Ленинградская область) |
3,43 |
35,70 |
8,71 |
67,00 |
|
Невские панорамы |
Всеволожский (Ленинградская область) |
2,31 |
23,12 |
7,79 |
103,92 |
|
Нева Сити |
Кировский (Ленинградская область) |
2,15 |
28,60 |
5,09 |
63,60 |
|
Дубровка на Неве |
Всеволожский (Ленинградская область) |
1,87 |
26,00 |
4,17 |
59,50 |
Отдельно следует упомянуть об островной локации, образованной многочисленными рукавами Невы. В прибрежной зоне собрано 22 проекта с 1,3 тыс. квартир и апартаментов. Этот пул отличается широчайшим диапазоном цен. Его нижняя граница проходит у черты в 4,67 млн рублей (студия 27,64 кв. м в апарт-комплексе «Одоевский апарт»), а верхняя немного не достает до миллиарда – 972,44 млн рублей (шестикомнатная резиденция в комплексе «Императорский Яхтъ-клуб»).
Квартиры в новостройках вдоль Невы есть и за пределами Санкт-Петербурга – на территории Всеволожского (эко-квартал «Новая Дубровка», ЖК «Невские панорамы», ЖК «Дубровка на Неве») и Кировского (ЖК «Нева Сити») районов Ленинградской области. Самая дешевая из них – студия площадью 26,00 кв. м на третьем этаже ЖК «Дубровка на Неве». Она продается за 1,87 млн рублей.
По итогам первого квартала в Петербурге остаются свободными порядка 1,7% качественных складских площадей – это минимальное значение с 2013 года, когда уровень вакантности составлял 1,8%. Наибольший дефицит предложения наблюдается в южном направлении, где доля свободных площадей составляет 1,4% от общего объема предложения в локации (2,1 млн кв. м). В северном направлении вакантны 2,9% площадей от общего объема предложения в локации (858 тыс. кв. м).
Основной объем предложения складских площадей (60%) сегодня сконцентрирован в южной части города. Близость к Московскому шоссе и трассе М-11, которые обеспечивают интенсивный грузопоток в столицу, центральные и южные регионы России, делает эту зону одной из наиболее привлекательных для арендаторов. Объекты, расположенные на севере, также востребованы, однако большая часть спроса исторически сосредоточена на юге.
Дефицит предложения на юге привел к тому, что основной объем сделок был заключен в объектах, расположенных на севере, в то время как в южном направлении ведется активное строительство объектов built-to-suit.
По данным Colliers, совокупный объем сделок по итогам первого квартала 2021 года остался на уровне показателя за аналогичный период 2020 года – 48,5 тыс. кв. м против 49,4 тыс. кв. м соответственно. Основную долю сделок по объему сданных площадей (87%) сформировали торговые и дистрибуционные компании. Крупнейшей сделкой в складском сегменте с начала 2021 года стала сделка аренды федеральной розничной сетью магазинов «Галамарт» площадей в новой очереди СК «Октавиан» (15,8 тыс. кв. м), которая находится в стадии строительства.
Дефицит вакантных площадей позволяет собственникам объектов не снижать запрашиваемые ставки. Так, по результатам первого квартала, ставки аренды в классе А составили 4 500 руб./кв. м/год (+1% год к году), в классе В – 3 720 руб./кв. м/год (+2% год к году).
Что касается объема предложения, в первом квартале 2021 года в эксплуатацию было введено два объекта общей площадью более 43 тыс. кв. м. Так, открылись распределительный центр международной сети магазинов Fix Price (35,6 тыс. кв. м) в «PNK Парк Шушары-3», реализованный по схеме built-to-suit, и производственно-складской комплекс российского производителя ежедневников и деловой галантереи «Адъютант» (7,5 тыс. кв. м) на территории производственной зоны «Горелово». Общее предложение качественной складской недвижимости составляет порядка 3,5 млн кв. м.
До конца 2021 года девелоперами всего запланировано к вводу порядка 220 тыс. кв. м качественных складских площадей, из которых 63% - спекулятивные объекты. Ключевые спекулятивные проекты, заявленные к вводу – СК «Русич Шушары» (50 тыс. кв. м) и СК «Адамант Парголово» (45 тыс. кв. м).
«По нашей оценке, прогнозируемый объем ввода не окажет значительного влияния на уровень вакантности. Ряд проектов уже заключили предварительные договоры с якорными арендаторами, и к моменту ввода в эксплуатацию более 50% площадей будут заполнены. К тому же, строительство некоторых спекулятивных объектов еще не начато – девелоперы стремятся заключить pre-let-контракт с якорным арендатором до начала работ, что теоретически может сдвинуть сроки сдачи части объектов на 2022 год», - отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.