Итоги февраля на рынке новостроек массового сегмента Москвы
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/40add8cf/eb4b6c3fb6f7c57684bd1ea3.jpg)
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги февраля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения уменьшился на 6,5%. Средневзвешенная цена выросла на 5,1% за месяц и достигла 280 685 руб.
По данным «Метриум», по итогам февраля 2022 года на рынке новостроек массового сегмента в реализации находилось 84 жилых комплекса. В феврале завершились продажи в 6 проектах (Discovery Park, «Вдохновение», «Лесопарковый», «Преображение», «Ясеневая 14» и «Летний Сад»). Суммарный объем предложения составил 13 285[1] квартир общей площадью 645,8 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно января уменьшилось на 6,5%, а продаваемая площадь — на 7,2%.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в феврале 2022 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
1 |
Открытый парк |
ГК ПИК |
ВАО |
Источник: Метриум
На рынок вышел один новый проект от ГК «ПИК» — «Открытый парк». Старт продаж новых корпусов объявлен в нескольких проектах:
– «Квартал Некрасовка» (корп. 2);
– «Волжский парк» (корп. 4.3, 4.4);
– «1-Ленинградский» (корп. 3).
В структуре предложения по количеству квартир лидерство принадлежит ЮВАО – его доля составляет 25,8% всех предложений массового сегмента (- 1,3 п.п. за месяц). В феврале вследствие существенного роста экспозиции в проектах ГК «ПИК» Vangarden и «Мичуринский парк» выросла доля ЗАО (18,2%, +2,9 п.п.). Вымывание из объема более 250 лотов за месяц отмечается в САО (13,9%, -1 п.п.), ЮАО (8,2%, -1,4 п.п.), ВАО (8,3%, - 1,2 п.п.).
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности увеличилась доля предложения на начальном этапе (19,1%, +2,1 п.п.). Подавляющее большинство квартир в экспозиции находятся на этапе монтажных работ. Доля таких вариантов увеличилась за месяц на 0,2 п.п. и составила 63,5%. Количество предложений на этапе отделки сократилось – их доля составила 13,4% (-2,4 п.п. за месяц). Доля готовых предложений не изменилась – 3,9%. В количественном выражении вымывание произошло в корпусах на всех этапах строительства, кроме начального: в феврале рынок пополнился новыми корпусами на раннем этапе строительства.
Структура предложения по стадии строительной готовности, количество квартир
Источник: Метриум
В разрезе комнатности продолжается тренд на уменьшение квартир. Доля студий увеличилась на 0,7 п.п. и составила 20,3% всех предложений. Доля однокомнатных квартир также выросла и составила 36,4% (+0,3 п.п.). Рост компактных типологий произошел за счет сокращения доли двухкомнатных (30,7%, -0,3 п.п.) и трехкомнатных (12%, -0,7 п.п.) квартир. Доля многокомнатных квартир практически не изменилась, и составила всего 0,7%.
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – февраль 2022 г., внутренний круг – январь 2022 г.), количество квартир
Источник: Метриум
Наибольший объем предложения в массовом сегменте реализуются с чистовой отделкой (68,5% рынка, -0,5 п.п. за месяц). Квартиры с отделкой white box занимают 17,4% рынка (+2,1 п.п.). Без отделки предлагается 14,1% лотов (-1,6 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – февраль 2022 г., внутренний круг – январь 2022 г.), количество квартир
Средневзвешенная цена кв. метра достигла 280 685 руб. (+5,1% за месяц). В большей степени выросла цена на новостройки в САО (+7,7%) и ЮВАО (+6,4%). Рост цен был зафиксирован практически во всех округах. Основная причина – увеличение себестоимости на фоне девальвации рубля.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: Метриум
В конце февраля 2022 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 13,6 млн руб. (+4,4% за месяц). Резкий рост произошел по всем типологиям:
– студии — 8,2 млн руб. (+4,3%);
– однокомнатные — 11,7 млн руб. (+5,6%);
– двухкомнатные — 16,3 млн руб. (+5,2%);
– трёхкомнатные — 21,7 млн руб. (+5,3%);
– многокомнатные — 28 млн руб. (+5,5%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
СТ |
15,1 |
25 |
73,5 |
221 650 |
327 005 |
519 000 |
4 930 910 |
8 181 740 |
16 427 250 |
1К |
25,3 |
39 |
66,2 |
183 400 |
296 605 |
519 600 |
6 666 240 |
11 569 510 |
22 182 395 |
2К |
37,9 |
60,2 |
93,5 |
172 100 |
270 130 |
451 300 |
8 732 290 |
16 255 150 |
29 632 240 |
3К |
62 |
84,7 |
165,6 |
141 400 |
255 880 |
389 700 |
11 977 980 |
21 661 940 |
43 031 815 |
4К+ |
83,8 |
107,6 |
187,8 |
176 750 |
260 900 |
372 000 |
16 038 900 |
28 077 520 |
44 788 800 |
итого |
15,1 |
48,6 |
187,8 |
141 400 |
280 685 |
519 600 |
4 930 910 |
13 644 905 |
44 788 800 |
Источник: Метриум
Несмотря на общее удорожание, рейтинг самых доступных предложений в феврале 2022 года остался тем же, что и месяцем ранее:
– ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,7 кв. м за 4,9 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,7 кв. м за 5,1 млн руб.
– ЖК «Митинский лес» (СЗАО / р-н Митино): студия площадью 20 кв. м за 5,3 млн руб.
Основные тенденции
«Девелоперская активность в феврале снизилась: в продажу вышел только один новый жилой комплекс, пополнение экспозиции существующих проектов не перекрыло темп вымывания, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Общая совокупность предложений массового рынка квартир упала как по количеству лотов в экспозиции (-6,5%), так и по общей продаваемой площади (-7,2%).
В феврале средневзвешенная цена в сегменте массовых новостроек составила 280,7 тыс. руб. (+5,1% за месяц). Вслед за ценой, средний бюджет предложения увеличился на 4,4% до 13,6 млн руб., в разрезе типологий рост отмечался более чем 5% на все квартиры, кроме студий.
Дальнейшая динамика массового рынка новостроек будет определяться экономической и политической ситуацией в стране. Резкое удорожание недвижимости в феврале – результат увеличения себестоимости строительства на фоне девальвации рубля».
[1] для отдельных комплексов объем предложения определен экспертно
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/9ddfa4aa/a9868cf4830b02dede8c2448.jpg)
Аналитики Urbanus.ru зафиксировали резкий подъем спроса на квартиры и апартаменты больших форматов (от 150 кв. м). Этому во многом способствовал выход новых проектов элит- и премиум-класса. Состоятельная столичная аудитория всегда была отзывчива к появлению на рынке свежего предложения. Поэтому, когда новая порция крупногабаритного жилья поступила в продажу, она сразу встретила платежеспособный интерес.
В 2021 г. московские застройщики могут занести себе в актив, помимо прочего, 440 реализованных объектов недвижимости с габаритами более 150 кв. м. Для этой ниши подобный результат – несомненный успех. Достаточно сказать, что в 2020-м из экспозиции выбыло 337 лотов указанной метражной категории. Иными словами, прирост измеряется 30,6%.
Распроданный пул крупногабаритных квартир и апартаментов охватывает 61 адрес. Из них 17 относятся к элит-классу, 23 – к премиум-классу, 20 – к бизнес-классу, есть даже один представитель масс-маркета – ЖК «Вдохновение» на востоке Москвы. Половину спроса поглощают десять новостроек. В первую очередь, это премиальные проекты Lucky в Пресненском районе (34 ДДУ) и «Остров» в Мневниковской пойме (33 ДДУ). Также в топ-10 вошли все три дорогомиловских комплекса – Victory Park Residences (27 ДДУ), «Поклонная 9» (26 ДДУ) и «Бадаевский» (16 ДДУ). Компанию им в лидирующей группе составляют два проекта из Раменок – «Река» (23 ДДУ) и «Вишневый сад» (12 ДДУ), прибрежный ЖК Foriver (20 ДДУ) в Даниловском районе, группа небоскребов на границе «Москва-Сити» Capital Towers (16 ДДУ) и обладатель самого высокого ценника на столичном рынке The Residences Mandarin Oriental (15 ДДУ).
Продукт с крупным и сверхкрупным метражом встречается исключительно внутри МКАД. Он концентрируется в ЦАО и прилегающих к нему локациях. Три центральных района – Пресненский, Хамовники и Якиманка – заключают в своих границах 22 новостройки, которые в совокупности аккумулируют 35,6% реализованных юнитов с метражом 150+. Вне границ центра на первом месте находится Дорогомилово с долей в 15,7%. Затем следуют Раменки (12,5%), Хорошево-Мневники (доля 7,7%) и Даниловский район (доля 7,0%). В сумме семь перечисленных локаций покрывают четыре пятых спроса, направленного на крупноформатную недвижимость.
Среди купленных квартир и апартаментов площадью более 150 кв. м 17,6% занимают двухкомнатные юниты. Самая распространенная планировка в этой категории – четырехкомнатная (она применяется в 35,6% всех лотов). Трехкомнатные лоты фигурируют примерно в четверти всех сделок с крупногабаритной недвижимостью. Примерно таков же удельный вес юнитов с пятью комнатами и более.
Рейтинг самых больших объектов недвижимости, реализованных в 2021 г., возглавляет семикомнатная квартира в ЖК «Бадаевский». Ее площадь равна 974,01 кв. м. Кроме нее эксперты Urbanus.ru выявили еще два юнита с метражом 500+. Это еще одна семикомнатная квартира (579,90 кв. м), но уже в The Residences Mandarin Oriental на Софийской набережной и четырехкомнатная квартира (515,78 кв. м) в клубном доме «Абрикосов» у Чистых прудов.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/162a636f/f688afe333ec46d37c51a66e.jpg)
Приобрести квартиру жителю большого города сейчас проще, чем в кризисном 2015 году, но лучшее время для покупки было до пандемии. Эксперты Циан рассчитали, как менялась доступность жилья. В каких городах выгоднее арендовать, а в каких – брать ипотеку, а также – где после выплаты кредита остается только прожиточный минимум, и сколько от дохода семье нужно отдавать за кредит.
- За два года (с 2019 по 2021) доход семьи вырос на 13%, а стоимость квартиры – на 36%.
- За последние семь лет – с валютного кризиса 2014-2015 года – жилье было наиболее доступным в 2019 году. Показатель доступность недвижимости приближается к 2015 году.
- Коэффициент доступности жилья снижается: в среднем стоимость квартиры сопоставима с годовым доходом семьи за 4,5 года. Самое доступное жилье – в Челябинске. Максимальное падение доступности жилья – в Краснодаре.
- Выплаты по ипотеке составляют 41% от доходов семьи. В 2019 году на кредит семье нужно было выделить 33% дохода, а в 2020 году – 31%. Больше половины семейного бюджета ипотека займет в Москве, Санкт-Петербурге и Казани.
- В среднем ипотечные платежи занимают 66% оставшихся средств после вычета прожиточного минимума в города-миллионниках. Наибольшая нагрузка на бюджет в процентном выражении - в Москве.
- В среднем первый взнос по ипотеке составляет 11 ежемесячных доходов семьи. До пандемии – в среднем 9 доходов.
- Арендовать квартиру стало еще выгоднее, чем брать ипотеку. Наибольшую экономию получают арендаторы в Москве, Казани и Уфе. Лучше взять ипотеку - в Ростове-на-Дону и Челябинске.
- Годовой доход +13%. Стоимость жилья +36%
Согласно Федеральной программе «Жилище», коэффициент доступность жилья (КДЖ) рассчитывается, как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру средней площадью 54 кв. м на вторичном рынке, при условии сбережения всех своих доходов. То есть КДЖ учитывает стоимость жилья без учета ипотечного кредитования и затрат на повседневные нужды.
Для расчета КДЖ Циан рассчитал среднюю стоимость квартиры площадью 54 кв. м по городам-миллионникам на вторичном рынке, а в качестве годового дохода семьи взял средние зарплаты по городам за соответствующий период (данные Федеральной службы государственной статистики, за вычетом НДФЛ).
Согласно международной классификации, жилье считается доступным при КДЖ до 3 лет. Ни один из городов-миллионников не попал в данную категорию в 2019-2021 гг. Более того, абсолютно по всем миллионникам доступность жилья снизилась. Если в 2019 году КДЖ был в среднем 3,9 (“жилье не очень доступно”), то в 2020 году снизился до 4, а в 2021 году – до 4,7 (“приобретение жилья серьезно осложнено”).
Средний номинальный доход семьи по городам-миллионникам увеличился за два года на 13% (c 88,7 тыс. до 100 тыс.), (расчеты по данным Росстата). А средняя стоимость квартиры площадью 54 «квадрата» - на 36% (с 4,15 млн до 5,66 млн)
В 2019 году в категорию, где “жилье существенно недоступно”, попадали только два города (Москва и Санкт-Петербург), к 2021 году к ним прибавились также Казань и Краснодар, где средняя стоимость квартир сопоставима с доходами семьи за 5,8 и 5,2 лет соответственно. Именно Краснодар стал городом, в котором доступность жилья снизилась больше, чем по другим миллионникам: средний бюджет стал выше в полтора раза, а средняя заработная плата увеличилась за тот же период на 12%. Несмотря на такой разрыв в динамике цен и зарплат, спрос в городе поддерживается преимущественно за счет клиентов из других регионов. То есть для местных жителей приобретение недвижимости стало малодоступно, однако цены продолжают расти именно за счет внешней активности инвесторов. В результате в рейтинге доступности Краснодар среди миллионников спустился с 6 места в 2019 году на 13 в 2021.
Больше, чем на годовой доход семьи, стоимость жилья выросла и в Омске, Нижнем Новгороде, Казани, а также Воронеже. Жилье считается “доступным” только в Челябинске, где средняя стоимость квартиры площадью 54 кв. м сопоставима с доходами семьи за 3,7 года. Несмотря на невысокий доход (относительно остальных миллионников), за счет низкой стоимости кв.м, купить жилье здесь проще, чем в городе с большими зарплатами. Также высокий (только относительно других городов) КДЖ в Волгограде (3,9), Перми (3,7).
Коэффициент доступность жилья 2019-2021 (кол-во годовых доходов в стоимости квартиры площадью 54 кв.м) до пандемии и после
|
2019 |
2020 |
2021 |
Динамика 2021/2019 |
Классификация доступности жилья ( 2021 год) |
Москва |
6,4 |
6,7 |
6,9 |
0,5 |
жилье существенно недоступно |
Санкт-Петербург |
5,5 |
5,5 |
6,3 |
0,8 |
жилье существенно недоступно |
Казань |
4,7 |
4,7 |
5,8 |
1,1 |
жилье существенно недоступно |
Краснодар |
3,4 |
3,5 |
5,2 |
1,8 |
жилье существенно недоступно |
Нижний Новгород |
3,7 |
4,1 |
4,9 |
1,2 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
Новосибирск |
3,8 |
3,8 |
4,5 |
0,7 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
Самара |
3,4 |
3,5 |
4,3 |
0,8 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
Воронеж |
3,2 |
3,5 |
4,2 |
1,0 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
Ростов-на-Дону |
3,4 |
3,4 |
4,2 |
0,8 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
Омск |
2,9 |
3,3 |
4,1 |
1,3 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
Уфа |
3,7 |
3,7 |
4,1 |
0,4 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
Екатеринбург |
3,5 |
3,5 |
4,0 |
0,5 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
Волгоград |
3,4 |
3,3 |
3,9 |
0,5 |
жилье не очень доступно |
Пермь |
3,2 |
3,2 |
3,7 |
0,5 |
жилье не очень доступно |
Красноярск |
3,0 |
3,1 |
3,7 |
0,7 |
жилье не очень доступно |
Челябинск |
2,5 |
2,5 |
2,9 |
0,4 |
жилье доступно |
В среднем |
3,7 |
3,8 |
4,5 |
0,8 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
Источник: Циан.Аналитика
- Обратно в 2015 по доступности жилья
После валютного кризиса 2014 года именно 2019 год оказался периодом с максимальной доступностью жилья. С одной стороны, стоимость недвижимости увеличивалась минимальными темпами после снижения в 2016-2017 гг. на фоне дорогой ипотеки и обесценивания рублевых накоплений. С другой стороны, средние доходы семьи (данные Росстата) восстанавливались и увеличивались опережающими темпами в сравнении с ценой квадратного метра на вторичном рынке. В период 2015-2019 гг. средний номинальный уровень дохода семьи (двое работающих) в городах-миллионниках вырос на 36% (с 65,3 тыс. в месяц «на руки» до 88,7 тыс.). А стоимость кв. м за тот же период выросла с 74,2 тыс. до 76,9 тыс. рублей (+4%) за счет снижения в 2016-2017 гг.
В среднем по городам-миллионникам жилье было максимально доступным за последние семь лет в 2019 году – семье требовалось 3,7 лет, чтобы заработать сумму, сопоставимую с ценой средней двухкомнатной квартиры. Наименьшая доступность была зафиксирована в 2015 году (5 лет). Тогда на фоне ажиотажного спроса в 2014 году многие продавцы необоснованно завышали прайс. В результате снижения средней стоимости в дальнейшем, доступность жилья выросла: коэффициент составил 4,3 в 2016 году, 3,9 в 2017-2018 гг. и после обновленного минимума 2019 года (3,7), снова пошел вверх за счет роста цен и минимального увеличения доходов населения. Доступность жилья стремится к показателям 2015 года за счет опережающего доходы роста цен. То есть приобрести жилье жителю большого города все же проще, чем в кризисном 2015 году, но лучшее время для покупки было до пандемии.
Источник: Циан.Аналитика
Только в Краснодаре сделка была бы выгоднее в 2015 году, чем сейчас за счет рекордного интереса к локации и роста цен – в среднем стоимость двухкомнатной квартиры прибавила 1,3 годового дохода семьи. Значительнее, чем в других городах, доступность жилья снизилась в Екатеринбурге, Уфе и Челябинске.
Коэффициент доступность жилья в 2015 и 2021 гг. (кол-во годовых доходов в стоимости квартиры площадью 54 кв.м)
Город |
2015 |
2021 |
Динамика 2021/2015 |
Краснодар |
3,9 |
5,2 |
1,3 |
Санкт-Петербург |
6,1 |
6,3 |
0,2 |
Нижний Новгород |
4,8 |
4,9 |
0,2 |
Омск |
4,1 |
4,1 |
0,0 |
Пермь |
3,7 |
3,7 |
0,0 |
Воронеж |
4,3 |
4,2 |
-0,1 |
Казань |
6,0 |
5,8 |
-0,2 |
Самара |
4,7 |
4,3 |
-0,4 |
Новосибирск |
5,0 |
4,5 |
-0,5 |
Ростов-на-Дону |
4,7 |
4,2 |
-0,5 |
Красноярск |
4,2 |
3,7 |
-0,5 |
Волгоград |
4,7 |
3,9 |
-0,8 |
Москва |
7,8 |
6,9 |
-0,8 |
Челябинск |
4,2 |
2,9 |
-1,3 |
Уфа |
5,5 |
4,1 |
-1,4 |
Екатеринбург |
5,7 |
4,0 |
-1,7 |
Источник: Циан.Аналитика
3. Более 40% дохода семьи – на ипотеку
Из-за низкого коэффициента доступности жилья и рекордного роста цен, основным инструментом приобретения собственных квадратных метров становится ипотека. По подсчетам Циан, ипотечные платежи при текущих ценах и ставках составляют в среднем 41% от средних доходов домохозяйства (расчеты по данным Росстата). Средний срок кредитования – 20 лет, а первый взнос – 20% от стоимости квартиры. Средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке – 9,52% в конце 2019 года, 8,05% - в конце 2020 года и в конце 2021 года - 10%
Доля ипотеки от общего дохода семьи в 2019 году в среднем составляла по городам-миллионникам 33%, в 2020 году доля снизилась до 31% (благодаря снижению ставок по ипотеке), а в 2021 году с ростом ставок и цен, доля ипотеки в общем бюджете семьи выросла до 41%. Более половины доходов придется отдавать семье в Москве (64%), Санкт-Петербурге (58%), Казани (54%). Хотя еще в 2019 году более половины доходов приходилось закладывать на ипотеку только в Москве (58%).
За два года существенно увеличить бюджет на выплату ипотеки приходится жителям Краснодара, в котором в 2019 году средний платеж за «двушку» площадью 54 кв.м. занимал 31% доходов. Сейчас доля выросла сразу на 12 п.п. – до 48%, что связано с ростом платежей в полтора раза (+48%). Пересмотреть бюджет пришлось и в Омске (доля ипотечных платежей выросла на 12 п.п.: с 26% до 38% из-за роста среднего платежа также в полтора раза (+48%).
Примерно треть от общего бюджета займет ипотека в Перми, Красноярске и Челябинске – эти города имеют максимальный коэффициент доступности жилья среди других городов-миллионников.
В среднем размер ежемесячного платежа по всем городам вырос за два года на 41%: с 31 тыс. до 43,7 тыс. рублей. Одновременно суммарный доход семьи в месяц за тот же период увеличился c 88,7 тыс. до 100 тыс. р. (+13%).
Не на прожиточный минимум
Если из дохода семьи вычесть прожиточный минимум (на двоих взрослых и одного ребенка), то оставшихся свободных средств хватит на обслуживание ипотеки, даже несмотря на рост ставок и цен. В среднем ипотечные платежи занимают 66% оставшихся средств после вычета прожиточного минимума. В 2019 году эта доля была 54%. А в 2020 году – 50%. Самая сложная ситуация – в Москве, где практически все свободные средства (после вычета прожиточного минимума на трех человек) – 94% - пойдут на погашение ипотеки. То есть семье для обслуживания средней ипотеки в столице, нужно урезать расходы до прожиточного минимума. Чуть лучше ситуация в Санкт-Петербурге, где выплаты займут около 84% оставшихся средств после базовых расходов. В Казани – 80%. Таким образом, в базовом сценарии ипотеку могут взять клиенты с доходами выше среднего, чтобы не урезать повседневные расходы до минимума.
Средние ипотечные выплаты при п.в. 20% и доля ипотеки от общего бюджета семьи
Город |
Доля ипотечных выплат от дохода семьи |
Средний размер платежа |
Динамика размера платежа 2021/ 2019 |
Доля ипотечных выплат от дохода семьи (после вычета прожиточного минимума) |
||||||
|
2019 |
2020 |
2021 |
2019 |
2020 |
2021 |
2019 |
2020 |
2021 |
|
Москва |
58% |
54% |
64% |
89,0 |
89,5 |
115,7 |
30% |
88% |
81% |
94% |
Санкт-Петербург |
49% |
45% |
58% |
52,2 |
50,8 |
73,4 |
41% |
75% |
67% |
84% |
Казань |
42% |
38% |
54% |
34,5 |
33,3 |
51,0 |
48% |
64% |
57% |
80% |
Краснодар |
31% |
29% |
48% |
26,4 |
26,1 |
46,6 |
77% |
50% |
46% |
77% |
Нижний Новгород |
33% |
33% |
46% |
28,9 |
29,9 |
44,1 |
53% |
52% |
52% |
71% |
Новосибирск |
34% |
31% |
42% |
29,2 |
28,3 |
40,1 |
38% |
56% |
52% |
70% |
Самара |
31% |
28% |
39% |
24,7 |
23,5 |
35,1 |
42% |
52% |
48% |
65% |
Воронеж |
28% |
28% |
39% |
20,8 |
22,0 |
32,3 |
55% |
43% |
45% |
65% |
Ростов-на-Дону |
31% |
28% |
39% |
25,2 |
24,0 |
35,3 |
40% |
54% |
47% |
64% |
Омск |
26% |
27% |
38% |
19,2 |
21,2 |
31,6 |
64% |
50% |
46% |
63% |
Уфа |
33% |
30% |
38% |
29,2 |
27,4 |
37,0 |
26% |
46% |
44% |
61% |
Екатеринбург |
31% |
29% |
37% |
29,9 |
28,7 |
39,1 |
31% |
49% |
45% |
56% |
Волгоград |
30% |
27% |
36% |
20,6 |
19,3 |
27,4 |
33% |
45% |
42% |
56% |
Пермь |
29% |
25% |
34% |
24,3 |
22,5 |
31,9 |
31% |
48% |
43% |
55% |
Красноярск |
27% |
25% |
34% |
25,4 |
25,7 |
36,8 |
45% |
48% |
41% |
55% |
Челябинск |
22% |
20% |
27% |
16,9 |
16,3 |
22,6 |
34% |
38% |
37% |
47% |
В среднем |
33% |
31% |
41% |
31,0 |
30,5 |
43,7 |
41% |
54% |
50% |
66% |
Источник: Циан.Аналитика
Первый взнос по ипотеке в размере 20% от стоимости выбранной квартиры составляет в среднем по городам-миллионникам – 11 доходов семьи (двое работающих). В 2019-2020 гг. первый взнос был сопоставим с доходами семьи за 9 месяцев. Дольше всех копить на первый взнос, несмотря на высокие зарплаты в Москве (17 доходов) Санкт-Петербурге (15) Казани (14). Чуть более, чем полгода копить – в Челябинске (7 доходов семьи).
4. Аренда становится выгоднее ипотеки
Брать ипотеку или арендовать квартиру – этот вопрос задает себе практически каждый потенциальный покупатель. Циан сравнил, как соотносятся арендные платежи за двухкомнатную квартиру и ежемесячный ипотечный платеж по двадцатилетнему кредиту. Не удивительно, что многие россияне предпочитают взять ипотеку, поскольку средний арендный платеж – не намного ниже ежемесячных взносов по ипотеке.
В 2019 году аренда составляла в среднем 80% от платежа по ипотеке, в 2020 году – 79% (из-за снижения ставок аренды по причине локдауна и долгого их восстановления). В 2021 году ставка аренды была в среднем – 67% от среднего платежа по ипотеке. Разница в стоимости кредита и аренды увеличивается: все больше потенциальных покупателей перешли в категорию арендаторов.
Самая большая экономия арендатора в сравнении с ипотечным заемщиком – в Уфе, Казани и Москве, где в среднем аренда почти в два раза ниже, чем средний платеж по ипотеке. Обратная ситуация – в Ростове-на-Дону, Челябинске и Волгограде, где аренда составляет 75-84% от среднего платежа по ипотеке, то есть экономия не столь очевидна.
В сравнении с допандемийным периодом, максимальное «удешевление» доли аренды в сравнении с ипотекой произошло в Воронеже, Перми, Омске и Краснодаре.
Разница в арендной ставке и платежами по ипотеке
Город |
2019 |
2020 |
2021 |
||||||
Ипотека |
Аренда |
Доля платежа аренды от ипотеки |
Ипотека |
Аренда |
Доля платежа аренды от ипотеки |
Ипотека |
Аренда |
Доля платежа аренды от ипотеки |
|
Ростов-на-Дону |
25,2 |
21,1 |
84% |
24,0 |
20,9 |
87% |
35,3 |
29,7 |
84% |
Челябинск |
16,9 |
16,1 |
95% |
16,3 |
14,7 |
90% |
22,6 |
18,2 |
81% |
Волгоград |
20,6 |
20,5 |
99% |
19,3 |
20,2 |
105% |
27,4 |
20,6 |
75% |
Екатеринбург |
29,9 |
26,5 |
89% |
28,7 |
25,6 |
89% |
39,1 |
28,8 |
74% |
Новосибирск |
29,2 |
26,1 |
89% |
28,3 |
24 |
85% |
40,1 |
29,5 |
73% |
Краснодар |
26,4 |
24,6 |
93% |
26,1 |
26,3 |
101% |
46,6 |
33 |
71% |
Красноярск |
25,4 |
20,7 |
82% |
25,7 |
19,8 |
77% |
36,8 |
25,7 |
70% |
Самара |
24,7 |
19,5 |
79% |
23,5 |
18,2 |
77% |
35,1 |
23,9 |
68% |
Омск |
19,2 |
18,5 |
96% |
21,2 |
18,5 |
87% |
31,6 |
21,4 |
68% |
Санкт-Петербург |
52,2 |
42,0 |
80% |
50,8 |
40 |
79% |
73,4 |
49,4 |
67% |
Пермь |
24,3 |
22,7 |
94% |
22,5 |
18,6 |
83% |
31,9 |
21 |
66% |
Нижний Новгород |
28,9 |
25,0 |
87% |
29,9 |
23,3 |
78% |
44,1 |
28,6 |
65% |
Воронеж |
20,8 |
20,3 |
98% |
22,0 |
17,7 |
81% |
32,3 |
20,4 |
63% |
Москва |
89,0 |
50,8 |
57% |
89,5 |
54,4 |
61% |
115,7 |
69,6 |
60% |
Казань |
34,5 |
24,7 |
72% |
33,3 |
23,6 |
71% |
51,0 |
29,8 |
58% |
Уфа |
29,2 |
19,8 |
68% |
27,4 |
20 |
73% |
37,0 |
21,2 |
57% |
В среднем |
31,0 |
24,9 |
80% |
30,5 |
24,1 |
79% |
43,7 |
29,4 |
67% |
Источник: Циан.Аналитика
“Снижение доступности жилья подразумевает дальнейший рост роли ипотечного кредитования для поддержания рынка, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики, - Из-за высоких ставок по кредиту спрос будет снижаться, что замедлит индексацию цен, как застройщиками, так и собственниками квартир на вторичном рынке. Одновременно уровень первого взноса по ипотеке будет снижаться, а продолжительность кредитования – расти. С учетом роста ставок по ипотеке и подорожания самой недвижимости, итоговая переплата по ипотеке за 20 лет в среднем по городам-миллионникам будет выше почти в полтора раза (+45%) для тех, кто приобрел квартиру по ценам и ставкам в январе 2022 года, против тех, кто совершил сделку два года назад - в январе 2020 года.
В такой ситуации повысить доступность жилья необходимо путем адресного ипотечного стимулирования отдельных категорий граждан, такой подход уже применяется для семей с детьми, военных, возможно, стоит включить в список определенные профессии. Это более эффективная стратегия, которая не приведет к очередному резкому витку цен, когда субсидированием активно пользовались в том числе инвесторы, очевидно не нуждающиеся в улучшении жилищных условий. То есть субсидирование по-прежнему необходимо, но исключительно адресно, а не в массовом порядке”.