От 5% до 15% выручки крупным московским новостройкам приносят продажи нежилой недвижимости


05.03.2022 17:11

Львиную долю финансовых поступлений в бюджеты застройщиков приносят продажи квартир и апартаментов. Однако фонды жилых комплексов, доступные для реализации, включают тысячи объектов нежилой недвижимости – помещения коммерческого назначения, кладовые и места в паркингах. Специалисты премии Urban Awards установили, что в течение сезона юниты из этих категорий могут приносить участникам рынка миллиарды рублей. Их удельный вес в корпоративной кассе может достигать 10-15%.


Многочисленные нежилые помещения, выставленные на витрину в московских новостройках, служат  серьезным финансовым подспорьем для девелоперов. Средства от их реализации образуют относительно небольшой, но заметный сектор в общем объеме выручки. Пропорция может меняться в зависимости от стадии в девелоперском цикле. В частности, большие пулы объектов, предназначенных для ведения бизнеса, хранения вещей или парковки автомобилей, поступают в экспозицию уже на финальном этапе, когда массив жилой недвижимости почти распродан. Соответственно, в этот период они могут формировать до 70% всей кассы – как, например, в случае ЖК Level Амурская.

Сбор статистики по нежилым юнитам осложняется большими пробелами в информации. Тем не менее, аналитики Urban Awards собрали и систематизировали данные по 35 крупным новостройкам комфорт- и бизнес-класса от ведущих столичных застройщиков. Это уже репрезентативная выборка, позволяющая адекватно судить о спросе на коммерческую недвижимость, кладовые помещения и машино-места.

В целом аудитория нежилых объектов гораздо меньше, чем у квартир и апартаментов: кладовые и машино-места для многих по-прежнему относятся к «необязательным»  покупкам, а коммерческие помещения рассчитаны на предпринимательское сообщество. Для большинства жилых комплексов норма выручки по указанным категориям варьируется от 5% до 15%. В отдельных случаях она может быть выше: 25,0% в ЖК «Преображение», 17,0% в таких новостройках, как «Скандинавия», «Сиреневый парк», Level Донской.

Ряд проектов по итогам прошлого сезона вышел на отметку в 1+ млрд рублей по совокупному объему средств, вырученных с продажи нежилых активов . Эта группа делится на две фракции – микрорайоны за МКАД («Скандинавия», «Лучи», «Прокшино», вторая очередь «Испанских кварталов», «Новые Ватутинки», «Саларьево Парк») и масштабные жилые комплексы бизнес-класса («Символ», «Событие», «Западный порт», RiverSky).

Среди нежилой недвижимости наибольший объем выручки дают помещения, запланированные под ритейл иди другие виды бизнеса (фитнес-центры, частные клиники и детские сады, офисы, коворкинги). Годовые поступления от них в крупных проектах измеряются миллиардами рублей:  4,74 млрд рублей в ЖК «Скандинавия», 3,13 млрд рублей в ЖК «Символ»,2,02 млрд рублей в ЖК «Прокшино», 1,55 млрд рублей в ЖК «Новые Ватутинки». Машино-места, как правило, приносят сотни миллионов рублей, кладовые – десятки миллионов. Но есть несколько исключений. Так, в ЖК «Символ» (Лефортово) были распроданы сотни кладовок на сумму 226,4 млн рублей, в ЖК «Скандинавия» (Новая Москва) – на 220,4 млн рублей, в ЖК «Сиреневый парк» (Метрогородок) – 186,0 млн рублей, в ЖК «Лучи» – 171,3 млн рублей. Более 100 млн рублей на продажах кладовых комнат заработали также проекты «Прокшино», Green Park, «Западный порт», «Люблинский Парк», «Саларьево Парк», «Событие». В том же комплексе «Событие» покупатели потратили 1,41 млрд рублей на места в паркинге, в ЖК RiverSky этот показатель равен 1,03 млрд рублей, в ЖК «Скандинавия» – 1,08 млрд рублей.

Доля нежилых помещений в структуре выручки московских новостроек

Жилой комплекс

Застройщик

Район

Нежилые помещения

Выручка от продажи некоммерческих помещений в 2021 г., млрд рублей

Доля нежилых помещений в структуре выручки, %

Level Амурская

Level Group

Гольяново

Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа

0,96

70,1

Преображение

Инград

Богородское

Коммерческая недвижимость

0,37

25,0

Скандинавия

ГК «А101»

Сосенское

Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа

6,04

17,0

Сиреневый парк

AFI Development

Метрогородок

Коммерческая недвижимость, кладовые

0,80

17,0

Level Донской

Level Group

Донской

Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа

0,42

17,0

Лучи

Группа «ЛСР»

Солнцево

Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа

1,21

15,8

Южное Бунино

ГК «МИЦ»

Сосенское

Коммерческая недвижимость, кладовые

0,48

14,1

Западный порт

ГК «ПИК»

Филевский Парк

Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа

1,12

13,6

RiverSky

Инград

Даниловский

Коммерческая недвижимость, машиноместа

1,37

13,5

Символ

Донстрой

Лефортово

Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа

5,81

12,4

Прокшино

ГК «А101»

Сосенское

Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа

2,84

12,1

Испанские кварталы 2

ГК «А101»

Сосенское

Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа

1,47

11,5

Рихард

ГК «ФСК»

Хорошевский

Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа

0,38

11,0

Событие

Донстрой

Раменки

Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа

3,16

10,8

Настроение

ГК «ФСК»

Ярославский

Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа

0,31

10,3

Новые Ватутинки

Стройком

Десеновское

Коммерческая недвижимость, машиноместа

2,24

9,1

Саларьево Парк

ГК «ПИК»

Сосенское/

Московский

Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа

1,46

8,2

Остафьево

Группа «Самолет»

Рязановское

Коммерческая недвижимость, кладовые

0,71

7,0

Алхимово

Группа «Самолет»

Рязановское

Коммерческая недвижимость, кладовые

0,65

6,7

Green Park

ГК «ПИК»

Останкинский

Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа

0,62

6,7

Архитектор

ГК «ФСК»

Обручевский

Коммерческая недвижимость, машиноместа

0,61

6,7

Level Стрешнево

Level Group

Покровское-Стрешнево

Коммерческая недвижимость, машиноместа

0,21

6,7

Режиссер

ГК «ФСК»

Ростокино

Коммерческая недвижимость, машиноместа

0,56

6,1

Дмитровский Парк

ГК «ПИК»

Дмитровский

Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа

0,55

5,4

Шереметьевский

ГК «ПИК»

Марьина Роща

Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа

0,45

5,4

Южные сады

ГК «А101»

Южное Бунино

Кладовые, машиноместа

0,31

4,5

TopHills

Инград

Нагорный

Кладовые, машиноместа

0,33

4,3

Сердце столицы

Донстрой

Хорошево-Мневники

Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа

0,72

4,2

Люблинский Парк

ГК «ПИК»

Люблино

Коммерческая недвижимость, кладовые

0,67

4,0

Академика Павлова

ГК «ПИК»

Кунцево

Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа

0,25

3,2

Полярная 25

ГК «ПИК»

Южное Медведково

Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа

0,27

3,1

Кленовые аллеи

ГК «МИЦ»

Десеновское

Коммерческая недвижимость, кладовые

0,15

2,9

Бунинские луга

ГК «ПИК»

Сосенское

Коммерческая недвижимость, кладовые

0,25

1,5

Перовское 2

ГК «ПИК»

Нижегородский

Коммерческая недвижимость, кладовые

0,11

1,3

Новое Внуково

Группа «Самолет»

Кокошкино

Коммерческая недвижимость, кладовые

0,11

1,4

 

«Несмотря на то, что коммерческие объекты, кладовые помещения и места для автомобилей объединяются в статистике общей рубрикой «нежилая недвижимость», спрос на них подчиняется разным закономерностям. Рынок лотов бизнес-назначения очень чутко реагирует на изменение экономической конъюнктуры. Если ситуация ухудшается, интерес к этим активам падает, но как только наступает стабилизация, активность восстанавливается до прежнего уровня. Кладовые – это то, на чем можно сэкономить, но можно и  отказаться при дефиците свободных финансов. Мы видим, что на каждые восемь купленных квартир приходится всего одна кладовка. Машино-места представляют собою автономную нишу, которая слабо коррелирует с общерыночными трендами. Это продукт, в большей степени актуальный для сегментов “элит”, “премиум” и “бизнес”», – разъясняет генеральный директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.


ИСТОЧНИК: аналитики премии Urban Awards
ИСТОЧНИК ФОТО: https://stroyvedomosti.ru



14.02.2022 09:02

Решение ЦБ РФ повысить ключевую ставку до 9,5% вновь послужит драйвером увеличения доходности по депозитам, что может дополнительно привлечь на рынок не менее 100 млрд рублей средств населения. Об этом заявил начальник управления «Сбережения» ВТБ Максим Степочкин, комментируя решение регулятора в пятницу.


Как и ожидалось, ЦБ РФ повысил ключевую ставку на 1 п.п. – до 9,5%. Действия регулятора направлены на охлаждение темпа роста цен и возврат инфляции к таргету в 4,0%. В то же время, повышение ключевой ставки приведет к дальнейшему росту ставок на розничном рынке сберегательных продуктов. Если сейчас средняя ставка по ТОП-10 банков находится на уровне 8,0%, то в ближайшие несколько месяцев мы можем увидеть ее рост до 8,5-8,7%.

Отдельные предложения банков в виде двузначных ставок возможны, но будут, скорее, распространяться на короткие и средние сроки размещения. Например, ВТБ сегодня уже повысил ставки по ряду депозитов, и доходность для розничных клиентов может достигать 10% (с учетом опции «Сбережения») на сроки до 370 дней.

Рост ставок по депозитам уже не будет таким резким, как в прошлом году. Мы полагаем, что уровень ключевой ставки в 2022 г. не превысит 11%, и регулятор справится с инфляцией.

В этой связи проводимая ЦБ денежно-кредитная политика будет максимально стимулировать население именно к сберегательной модели поведения, поэтому тренд на рост срочных рублевых пассивов будет только усиливаться. По нашим предварительным оценкам, новое повышение ключевой станет триггером дополнительного прироста рынка в этом году минимум на 100 млрд рублей. Классические депозиты укрепят свой статус драйвера роста портфеля привлеченных средств в целом, который, по нашим прогнозам, может вырасти в пределах 10% по банковской системе России.

Доходность валютных вкладов в 2022 году останется на минимальном уровне, поэтому мы увидим продолжающуюся дедолларизацию накоплений населения. Клиенты фиксируют доходность по валютным остаткам – это было заметно даже по обмену валюты в январе, когда ее продажа со стороны населения в ВТБ заняла 57% в структуре конверсионных операций. Тенденция будет усиливаться по мере роста ставок по рублевым сберегательным инструментам.

Темп прироста рынка инвестиций в 2022 году останется на уровне 2021 года, при этом повышение ключевой ставки дополнительно окажет давление на консервативных инвесторов, которые могут рассматривать диверсификацию своих портфелей с применением классических сберегательных инструментов, доходность по которым стала достаточно привлекательной.

Сегодня мы видим, что вкладчики открывают и вклады, и накопительные счета, в основном ориентируясь на сроки от 6 до 12 месяцев. С начала 2022 года наш портфель рублевых вкладов уже показал прирост на 7,5%, и мы ожидаем продолжения роста.

Отрадно, что поведение большинства клиентов в нынешней ситуации остается рациональным и финансово грамотным. Они все чаще комбинируют несколько сберегательных инструментов. Например, открывают вклад на 1,5 года, среднесрочные сбережения накапливают на накопительном счете с высокой ставкой, а временно свободные деньги размещают в сберегательный инструмент с возможностью снимать средства в любое время без потери дохода.

В целом, такая модель является очень эффективной с точки зрения сочетания ликвидности и доходности, и в текущих условиях можно рекомендовать использовать различные комбинации сберегательных продуктов как наиболее оптимальное решение для управления своими накоплениями.


ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.m24.ru


11.02.2022 16:40

CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, фиксирует новый тренд в сегменте торговой недвижимости: в торговых центрах всё чаще стали появляться новые категории арендаторов, а также произошло общее перераспределение лидирующих позиций.


По данным CBRE, помимо распространенных форматов (фэшн ритейл, фуд ритейл и развлекательный ритейл), появляются пространства для работы и спорта, а также трансформируются привычные концепции брендовых магазинов. Современный девелопмент всё больше идёт в направлении создания комплексных проектов, где несколько сегментов недвижимости объединены одним пространством. Это касается как новых проектов, так и смены функционала существующей недвижимости.

Симбиозу различных сегментов способствует также соотношение спроса и предложения: в торговой недвижимости на сегодняшний день есть часть помещений, которые не востребованы с точки зрения торгового назначения, и в это же время, в офисном сегменте зачастую проблематично найти свободные готовые площади. Результатом этого становятся нестандартные для предыдущих лет проекты. Так, в 2021 году в структуре сделок можно выделить аренду помещения под коворкинг SOK в ТЦ «Золотое Яблоко» (г. Казань, 4 200 кв. м),  сделку с коворкингом Практик в ТЦ «Сотый» (г. Москва, 3 208 кв. м).

Спрос на подобные форматы рабочих мест формируют, например, преподаватели и психологи. Так они могут работать в комфортных условиях, пользуясь при этом инфраструктурой торговых центров.

В CBRE отмечают, что несмотря на то, что сегодня категория нестандартных арендаторов составляет в торговом центре менее 2% от общей площади, тенденция набирает оборот. По прогнозам CBRE, в 2022 году доля новых категорий арендаторов в торговых центрах может составить 5%.

По наблюдениям CBRE, открытие коворкингов в торговых центрах в регионах России будет наблюдаться гораздо чаще, так как в первую очередь сегодня наблюдается дефицит качественного офисного предложения, способного обеспечить операторов коворкингов необходимыми мощностями и парковкой. Но есть и определённые трудности. Для размещения, коворкинга требуется 1 500 – 3 000 кв. м, а также есть требования к естественному освещению помещения (инсоляции), с чем операторы сталкиваются при просмотре помещений в существующих торговых центрах. А в новых торговых проектах помещения под коворкинги всё чаще закладываются при проектировании.

Надежда Цветкова, директор, руководитель отдела аренды торговых площадей CBRE:

«Тренд на многофункциональность торговых центров, который мы наблюдаем длительное время, в 2021 году выражается в стремлении обеспечить стабильный уровень посещаемости. Многие ранее построенные ТЦ запланировали реконцепцию, необходимую для адаптации под интересы сегодняшнего потребителя. Большое внимание уделяется зонам благоустройства и отдыха, созданию общественных пространств, продолжается дальнейшее увеличение доли сегмента кафе и ресторанов, а также развлекательной составляющей. Расширяется пул арендаторов с устойчивым трафиком посетителей -  фермерские продуктовые лавки, операторы сферы услуг, пункты выдачи, спортивный досуг, офисная функция, образование, что особенно важно в текущих реалиях».


ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.cwrussia.ru/