От 5% до 15% выручки крупным московским новостройкам приносят продажи нежилой недвижимости
Львиную долю финансовых поступлений в бюджеты застройщиков приносят продажи квартир и апартаментов. Однако фонды жилых комплексов, доступные для реализации, включают тысячи объектов нежилой недвижимости – помещения коммерческого назначения, кладовые и места в паркингах. Специалисты премии Urban Awards установили, что в течение сезона юниты из этих категорий могут приносить участникам рынка миллиарды рублей. Их удельный вес в корпоративной кассе может достигать 10-15%.
Многочисленные нежилые помещения, выставленные на витрину в московских новостройках, служат серьезным финансовым подспорьем для девелоперов. Средства от их реализации образуют относительно небольшой, но заметный сектор в общем объеме выручки. Пропорция может меняться в зависимости от стадии в девелоперском цикле. В частности, большие пулы объектов, предназначенных для ведения бизнеса, хранения вещей или парковки автомобилей, поступают в экспозицию уже на финальном этапе, когда массив жилой недвижимости почти распродан. Соответственно, в этот период они могут формировать до 70% всей кассы – как, например, в случае ЖК Level Амурская.
Сбор статистики по нежилым юнитам осложняется большими пробелами в информации. Тем не менее, аналитики Urban Awards собрали и систематизировали данные по 35 крупным новостройкам комфорт- и бизнес-класса от ведущих столичных застройщиков. Это уже репрезентативная выборка, позволяющая адекватно судить о спросе на коммерческую недвижимость, кладовые помещения и машино-места.
В целом аудитория нежилых объектов гораздо меньше, чем у квартир и апартаментов: кладовые и машино-места для многих по-прежнему относятся к «необязательным» покупкам, а коммерческие помещения рассчитаны на предпринимательское сообщество. Для большинства жилых комплексов норма выручки по указанным категориям варьируется от 5% до 15%. В отдельных случаях она может быть выше: 25,0% в ЖК «Преображение», 17,0% в таких новостройках, как «Скандинавия», «Сиреневый парк», Level Донской.
Ряд проектов по итогам прошлого сезона вышел на отметку в 1+ млрд рублей по совокупному объему средств, вырученных с продажи нежилых активов . Эта группа делится на две фракции – микрорайоны за МКАД («Скандинавия», «Лучи», «Прокшино», вторая очередь «Испанских кварталов», «Новые Ватутинки», «Саларьево Парк») и масштабные жилые комплексы бизнес-класса («Символ», «Событие», «Западный порт», RiverSky).
Среди нежилой недвижимости наибольший объем выручки дают помещения, запланированные под ритейл иди другие виды бизнеса (фитнес-центры, частные клиники и детские сады, офисы, коворкинги). Годовые поступления от них в крупных проектах измеряются миллиардами рублей: 4,74 млрд рублей в ЖК «Скандинавия», 3,13 млрд рублей в ЖК «Символ»,2,02 млрд рублей в ЖК «Прокшино», 1,55 млрд рублей в ЖК «Новые Ватутинки». Машино-места, как правило, приносят сотни миллионов рублей, кладовые – десятки миллионов. Но есть несколько исключений. Так, в ЖК «Символ» (Лефортово) были распроданы сотни кладовок на сумму 226,4 млн рублей, в ЖК «Скандинавия» (Новая Москва) – на 220,4 млн рублей, в ЖК «Сиреневый парк» (Метрогородок) – 186,0 млн рублей, в ЖК «Лучи» – 171,3 млн рублей. Более 100 млн рублей на продажах кладовых комнат заработали также проекты «Прокшино», Green Park, «Западный порт», «Люблинский Парк», «Саларьево Парк», «Событие». В том же комплексе «Событие» покупатели потратили 1,41 млрд рублей на места в паркинге, в ЖК RiverSky этот показатель равен 1,03 млрд рублей, в ЖК «Скандинавия» – 1,08 млрд рублей.
Доля нежилых помещений в структуре выручки московских новостроек
|
Жилой комплекс |
Застройщик |
Район |
Нежилые помещения |
Выручка от продажи некоммерческих помещений в 2021 г., млрд рублей |
Доля нежилых помещений в структуре выручки, % |
|
Level Амурская |
Level Group |
Гольяново |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,96 |
70,1 |
|
Преображение |
Инград |
Богородское |
Коммерческая недвижимость |
0,37 |
25,0 |
|
Скандинавия |
ГК «А101» |
Сосенское |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
6,04 |
17,0 |
|
Сиреневый парк |
AFI Development |
Метрогородок |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,80 |
17,0 |
|
Level Донской |
Level Group |
Донской |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,42 |
17,0 |
|
Лучи |
Группа «ЛСР» |
Солнцево |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
1,21 |
15,8 |
|
Южное Бунино |
ГК «МИЦ» |
Сосенское |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,48 |
14,1 |
|
Западный порт |
ГК «ПИК» |
Филевский Парк |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
1,12 |
13,6 |
|
RiverSky |
Инград |
Даниловский |
Коммерческая недвижимость, машиноместа |
1,37 |
13,5 |
|
Символ |
Донстрой |
Лефортово |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
5,81 |
12,4 |
|
Прокшино |
ГК «А101» |
Сосенское |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
2,84 |
12,1 |
|
Испанские кварталы 2 |
ГК «А101» |
Сосенское |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
1,47 |
11,5 |
|
Рихард |
ГК «ФСК» |
Хорошевский |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,38 |
11,0 |
|
Событие |
Донстрой |
Раменки |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
3,16 |
10,8 |
|
Настроение |
ГК «ФСК» |
Ярославский |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,31 |
10,3 |
|
Новые Ватутинки |
Стройком |
Десеновское |
Коммерческая недвижимость, машиноместа |
2,24 |
9,1 |
|
Саларьево Парк |
ГК «ПИК» |
Сосенское/ Московский |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
1,46 |
8,2 |
|
Остафьево |
Группа «Самолет» |
Рязановское |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,71 |
7,0 |
|
Алхимово |
Группа «Самолет» |
Рязановское |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,65 |
6,7 |
|
Green Park |
ГК «ПИК» |
Останкинский |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,62 |
6,7 |
|
Архитектор |
ГК «ФСК» |
Обручевский |
Коммерческая недвижимость, машиноместа |
0,61 |
6,7 |
|
Level Стрешнево |
Level Group |
Покровское-Стрешнево |
Коммерческая недвижимость, машиноместа |
0,21 |
6,7 |
|
Режиссер |
ГК «ФСК» |
Ростокино |
Коммерческая недвижимость, машиноместа |
0,56 |
6,1 |
|
Дмитровский Парк |
ГК «ПИК» |
Дмитровский |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,55 |
5,4 |
|
Шереметьевский |
ГК «ПИК» |
Марьина Роща |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,45 |
5,4 |
|
Южные сады |
ГК «А101» |
Южное Бунино |
Кладовые, машиноместа |
0,31 |
4,5 |
|
TopHills |
Инград |
Нагорный |
Кладовые, машиноместа |
0,33 |
4,3 |
|
Сердце столицы |
Донстрой |
Хорошево-Мневники |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,72 |
4,2 |
|
Люблинский Парк |
ГК «ПИК» |
Люблино |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,67 |
4,0 |
|
Академика Павлова |
ГК «ПИК» |
Кунцево |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,25 |
3,2 |
|
Полярная 25 |
ГК «ПИК» |
Южное Медведково |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,27 |
3,1 |
|
Кленовые аллеи |
ГК «МИЦ» |
Десеновское |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,15 |
2,9 |
|
Бунинские луга |
ГК «ПИК» |
Сосенское |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,25 |
1,5 |
|
Перовское 2 |
ГК «ПИК» |
Нижегородский |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,11 |
1,3 |
|
Новое Внуково |
Группа «Самолет» |
Кокошкино |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,11 |
1,4 |
«Несмотря на то, что коммерческие объекты, кладовые помещения и места для автомобилей объединяются в статистике общей рубрикой «нежилая недвижимость», спрос на них подчиняется разным закономерностям. Рынок лотов бизнес-назначения очень чутко реагирует на изменение экономической конъюнктуры. Если ситуация ухудшается, интерес к этим активам падает, но как только наступает стабилизация, активность восстанавливается до прежнего уровня. Кладовые – это то, на чем можно сэкономить, но можно и отказаться при дефиците свободных финансов. Мы видим, что на каждые восемь купленных квартир приходится всего одна кладовка. Машино-места представляют собою автономную нишу, которая слабо коррелирует с общерыночными трендами. Это продукт, в большей степени актуальный для сегментов “элит”, “премиум” и “бизнес”», – разъясняет генеральный директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.
CBRE подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на рынке складской недвижимости Московского региона, а также определила перспективы на 2022 год.
По итогам 2021 года объём нового строительства складов класса А в Московском регионе достиг 1,7 млн кв. м. Это более чем в два раза выше значения 2020 года (тогда было построено 793 тыс. кв. м) и является историческим максимумом. Предыдущий рекорд принадлежал 2014 году, когда объём строительства составил 1,6 млн кв. м.
При этом новое строительство практически не давало рынку новых свободных площадей: большинство объектов строились под конкретного клиента. Так, в 2021 году только 3% помещений в новых объектах оставались свободными к моменту окончания строительства.
В 2022 году объём строительства, по нашим оценкам, ещё больше увеличится и превысит 2 млн кв. м, что станет новым историческим рекордом. Это связано как с сохраняющимся большим объёмом «строительства под клиента» (built-to-suit), так и c запуском новых спекулятивных проектов в ответ на дефицит предложения и пиковые значения спроса.
Динамика строительства, млн кв. м
Источник: исследования CBRE, январь 2022 г.
При этом на рынке практически нет свободных помещений в готовых зданиях, доступных для аренды или покупки. В течение года этот дефицит всё более усиливался, и по итогам 2021 года доля свободных площадей опустилась до уровня 0,4%, что является минимальным значением за последние десять лет. В ближайшей перспективе не стоит ожидать существенного изменения ситуации: строительство ряда крупных спекулятивных объектов будет завершено только во втором полугодии 2022 года, причём это пока не те объёмы, которые бы удовлетворили спрос на рынке.
Дефицит складских площадей, увеличение себестоимости строительства и удорожание банковского финансирования стали главными драйверами роста ставок аренды в прошедшем году. Ставки росли в течение всего года, от квартала к кварталу всё более увеличивая темп. По итогам 2021 года среднее значение базовой ставки аренды достигло уровня 5651 руб. за кв. м в год – плюс 43% к значению на конец 2020 года, а на отдельных субрынках (шоссе) рост составил более 60%.
Однако, несмотря на такой существенный прирост, фактически происходит возвращение значений арендных ставок к уровню 2013-2014 годов, а с поправкой на инфляцию нынешние ставки ниже максимальных значений тех лет.
При этом предпосылки для дальнейшего роста ставок сохраняются: по нашим оценкам, в 2022 году средняя базовая ставка аренды достигнет уровня 6000 руб. за кв. м в год. И если пока такие значения могут казаться высокими для ряда потенциальных арендаторов и несколько сдерживать их активность, постепенно рынок адаптируется к новому уровню ставок.
Динамика базовой ставки аренды в Московском регионе, руб./кв. м/год
Источник: исследования CBRE, январь 2022 г.
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной и недвижимости, CBRE:
«Бум» на складском рынке, начавшийся в 2020 году, продолжился и в 2021 году. И именно 2021 год стал рекордным для рынка, когда мы наблюдали обновления исторических значений по всем показателям. Конечно, рынок продолжит расти и развиваться, поэтому говорить о завершении этой «золотой эпохи» однозначно рано. Сегодня большие планы по развитию логистической инфраструктуры как в Москве, так и других регионах, имеют не только онлайн-ритейлеры, которые, безусловно, остаются одними из ключевых локомотивов спроса, но и представители других сегментов. А приход на складской рынок новых девелоперов и инвесторов позволит в перспективе увеличить и объём предложения».
Эксперты Arendator.ru, проанализировавшие ситуацию на рынке коммерческих помещений в западной части Москвы, констатировали острый дефицит первичного предложения. По их подсчетам сейчас в продаже представлено менее 20 юнитов, которые могут быть использованы для открытия бизнеса. Их совокупная площадь немногим превышает 3 тыс. кв. м. Это в семь раз меньше, чем было реализовано за прошедший год.
В западном административном округе сложился очевидный дисбаланс между спросом и предложением на рынке коммерческой недвижимости, включенной в состав жилых комплексов. Это одна из наиболее популярных локаций в столице. Соответственно, предприниматели охотно раскупают объекты для бизнеса в местных новостройках. В 2021 г. (без учета декабрьских продаж) было реализовано 145 лотов в 17 новостройках. Их совокупная площадь составляет порядка 21 тыс. кв. м. И это были последние запасы, которыми располагали застройщики. В настоящее время контент ограничивается всего 18 помещениями (3,15 тыс. кв. м). Даже этот более чем скромный по своему метражу фонд распылен по всей территории округа. На каждый адрес приходится от одного до четырех юнитов, готовых к продаже.
Основным оператором коммерческой недвижимости в ЗАО выступает ГК «ПИК». В шести ее комплексах («Академика Павлова», «Барклая 6», «Большая Очаковская 2», «Матвеевский парк», «Мичуринский парк», «Мосфильмовская») сосредоточено восемь лотов общей площадью 1,32 тыс. кв. м. Это 41,75 от общего показателя.
У Capital Group на западном направлении осталось только три крупногабаритных помещения в ЖК «Кутузовский XII». Вместе они занимают 1,04 тыс. кв. м, или 32,9% от валового объема предложения. На долю четырех других поставщиков коммерческих объектов приходится всего 0,80 тыс. кв. м площадей (семь лотов).
В большинстве своем помещения коммерческого назначения в западных новостройках имеют ценник от 20 до 60 млн рублей. Ниже этого коридора расположен только юнит (111,50 кв. м) на первом этаже ЖК «Свой». Его заявленная стоимость равна 18,67 млн рублей. Самые дорогие объекты экспонируются по адресу «Кутузовский XII». В частности, с продажи помещения площадью 383,60 кв. м застройщик может выручить 306,88 млн рублей. Два других лота в этом проекте обойдутся инвесторам в 215,12 и 310,22 млн рублей. Для желающих открыть точку у Горбушкина двора интерес представляет лот большого формата (227,60 кв. м) в ЖК «Барклая 6». На него выставлен ценник 70,62 млн рублей.
Недостаток коммерческих площадей, предназначенных для продажи, может быть частично компенсирован арендными лотами. Так, в ЖК «Береговой» (правобережная часть «Большого Сити») сдаются девять помещений общей площадью 1,45 тыс. кв. м. Их годовая ставка варьируется от 24 до 36 тыс. рублей за квадратный метр.