От 5% до 15% выручки крупным московским новостройкам приносят продажи нежилой недвижимости
Львиную долю финансовых поступлений в бюджеты застройщиков приносят продажи квартир и апартаментов. Однако фонды жилых комплексов, доступные для реализации, включают тысячи объектов нежилой недвижимости – помещения коммерческого назначения, кладовые и места в паркингах. Специалисты премии Urban Awards установили, что в течение сезона юниты из этих категорий могут приносить участникам рынка миллиарды рублей. Их удельный вес в корпоративной кассе может достигать 10-15%.
Многочисленные нежилые помещения, выставленные на витрину в московских новостройках, служат серьезным финансовым подспорьем для девелоперов. Средства от их реализации образуют относительно небольшой, но заметный сектор в общем объеме выручки. Пропорция может меняться в зависимости от стадии в девелоперском цикле. В частности, большие пулы объектов, предназначенных для ведения бизнеса, хранения вещей или парковки автомобилей, поступают в экспозицию уже на финальном этапе, когда массив жилой недвижимости почти распродан. Соответственно, в этот период они могут формировать до 70% всей кассы – как, например, в случае ЖК Level Амурская.
Сбор статистики по нежилым юнитам осложняется большими пробелами в информации. Тем не менее, аналитики Urban Awards собрали и систематизировали данные по 35 крупным новостройкам комфорт- и бизнес-класса от ведущих столичных застройщиков. Это уже репрезентативная выборка, позволяющая адекватно судить о спросе на коммерческую недвижимость, кладовые помещения и машино-места.
В целом аудитория нежилых объектов гораздо меньше, чем у квартир и апартаментов: кладовые и машино-места для многих по-прежнему относятся к «необязательным» покупкам, а коммерческие помещения рассчитаны на предпринимательское сообщество. Для большинства жилых комплексов норма выручки по указанным категориям варьируется от 5% до 15%. В отдельных случаях она может быть выше: 25,0% в ЖК «Преображение», 17,0% в таких новостройках, как «Скандинавия», «Сиреневый парк», Level Донской.
Ряд проектов по итогам прошлого сезона вышел на отметку в 1+ млрд рублей по совокупному объему средств, вырученных с продажи нежилых активов . Эта группа делится на две фракции – микрорайоны за МКАД («Скандинавия», «Лучи», «Прокшино», вторая очередь «Испанских кварталов», «Новые Ватутинки», «Саларьево Парк») и масштабные жилые комплексы бизнес-класса («Символ», «Событие», «Западный порт», RiverSky).
Среди нежилой недвижимости наибольший объем выручки дают помещения, запланированные под ритейл иди другие виды бизнеса (фитнес-центры, частные клиники и детские сады, офисы, коворкинги). Годовые поступления от них в крупных проектах измеряются миллиардами рублей: 4,74 млрд рублей в ЖК «Скандинавия», 3,13 млрд рублей в ЖК «Символ»,2,02 млрд рублей в ЖК «Прокшино», 1,55 млрд рублей в ЖК «Новые Ватутинки». Машино-места, как правило, приносят сотни миллионов рублей, кладовые – десятки миллионов. Но есть несколько исключений. Так, в ЖК «Символ» (Лефортово) были распроданы сотни кладовок на сумму 226,4 млн рублей, в ЖК «Скандинавия» (Новая Москва) – на 220,4 млн рублей, в ЖК «Сиреневый парк» (Метрогородок) – 186,0 млн рублей, в ЖК «Лучи» – 171,3 млн рублей. Более 100 млн рублей на продажах кладовых комнат заработали также проекты «Прокшино», Green Park, «Западный порт», «Люблинский Парк», «Саларьево Парк», «Событие». В том же комплексе «Событие» покупатели потратили 1,41 млрд рублей на места в паркинге, в ЖК RiverSky этот показатель равен 1,03 млрд рублей, в ЖК «Скандинавия» – 1,08 млрд рублей.
Доля нежилых помещений в структуре выручки московских новостроек
|
Жилой комплекс |
Застройщик |
Район |
Нежилые помещения |
Выручка от продажи некоммерческих помещений в 2021 г., млрд рублей |
Доля нежилых помещений в структуре выручки, % |
|
Level Амурская |
Level Group |
Гольяново |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,96 |
70,1 |
|
Преображение |
Инград |
Богородское |
Коммерческая недвижимость |
0,37 |
25,0 |
|
Скандинавия |
ГК «А101» |
Сосенское |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
6,04 |
17,0 |
|
Сиреневый парк |
AFI Development |
Метрогородок |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,80 |
17,0 |
|
Level Донской |
Level Group |
Донской |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,42 |
17,0 |
|
Лучи |
Группа «ЛСР» |
Солнцево |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
1,21 |
15,8 |
|
Южное Бунино |
ГК «МИЦ» |
Сосенское |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,48 |
14,1 |
|
Западный порт |
ГК «ПИК» |
Филевский Парк |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
1,12 |
13,6 |
|
RiverSky |
Инград |
Даниловский |
Коммерческая недвижимость, машиноместа |
1,37 |
13,5 |
|
Символ |
Донстрой |
Лефортово |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
5,81 |
12,4 |
|
Прокшино |
ГК «А101» |
Сосенское |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
2,84 |
12,1 |
|
Испанские кварталы 2 |
ГК «А101» |
Сосенское |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
1,47 |
11,5 |
|
Рихард |
ГК «ФСК» |
Хорошевский |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,38 |
11,0 |
|
Событие |
Донстрой |
Раменки |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
3,16 |
10,8 |
|
Настроение |
ГК «ФСК» |
Ярославский |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,31 |
10,3 |
|
Новые Ватутинки |
Стройком |
Десеновское |
Коммерческая недвижимость, машиноместа |
2,24 |
9,1 |
|
Саларьево Парк |
ГК «ПИК» |
Сосенское/ Московский |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
1,46 |
8,2 |
|
Остафьево |
Группа «Самолет» |
Рязановское |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,71 |
7,0 |
|
Алхимово |
Группа «Самолет» |
Рязановское |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,65 |
6,7 |
|
Green Park |
ГК «ПИК» |
Останкинский |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,62 |
6,7 |
|
Архитектор |
ГК «ФСК» |
Обручевский |
Коммерческая недвижимость, машиноместа |
0,61 |
6,7 |
|
Level Стрешнево |
Level Group |
Покровское-Стрешнево |
Коммерческая недвижимость, машиноместа |
0,21 |
6,7 |
|
Режиссер |
ГК «ФСК» |
Ростокино |
Коммерческая недвижимость, машиноместа |
0,56 |
6,1 |
|
Дмитровский Парк |
ГК «ПИК» |
Дмитровский |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,55 |
5,4 |
|
Шереметьевский |
ГК «ПИК» |
Марьина Роща |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,45 |
5,4 |
|
Южные сады |
ГК «А101» |
Южное Бунино |
Кладовые, машиноместа |
0,31 |
4,5 |
|
TopHills |
Инград |
Нагорный |
Кладовые, машиноместа |
0,33 |
4,3 |
|
Сердце столицы |
Донстрой |
Хорошево-Мневники |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,72 |
4,2 |
|
Люблинский Парк |
ГК «ПИК» |
Люблино |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,67 |
4,0 |
|
Академика Павлова |
ГК «ПИК» |
Кунцево |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,25 |
3,2 |
|
Полярная 25 |
ГК «ПИК» |
Южное Медведково |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,27 |
3,1 |
|
Кленовые аллеи |
ГК «МИЦ» |
Десеновское |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,15 |
2,9 |
|
Бунинские луга |
ГК «ПИК» |
Сосенское |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,25 |
1,5 |
|
Перовское 2 |
ГК «ПИК» |
Нижегородский |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,11 |
1,3 |
|
Новое Внуково |
Группа «Самолет» |
Кокошкино |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,11 |
1,4 |
«Несмотря на то, что коммерческие объекты, кладовые помещения и места для автомобилей объединяются в статистике общей рубрикой «нежилая недвижимость», спрос на них подчиняется разным закономерностям. Рынок лотов бизнес-назначения очень чутко реагирует на изменение экономической конъюнктуры. Если ситуация ухудшается, интерес к этим активам падает, но как только наступает стабилизация, активность восстанавливается до прежнего уровня. Кладовые – это то, на чем можно сэкономить, но можно и отказаться при дефиците свободных финансов. Мы видим, что на каждые восемь купленных квартир приходится всего одна кладовка. Машино-места представляют собою автономную нишу, которая слабо коррелирует с общерыночными трендами. Это продукт, в большей степени актуальный для сегментов “элит”, “премиум” и “бизнес”», – разъясняет генеральный директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги 2020 года в сегменте московского стрит-ритейла и дала прогноз по развитию рынка в 2021 году.
Уровень вакантных помещений
По итогам IV квартала 2020 года уровень вакантных помещений в центральных торговых коридорах Москвы составил 14,9%, увеличившись за три месяца на 0.5 п. п. В октябре-декабре 2020 зафиксировано наименьшее число закрытий с начала года – общее число освободивших помещений арендаторов почти в два раза меньше, чем в II и III кварталах.
Профиль арендаторов
Существенных изменений в структуре арендаторов центральных торговых коридоров с начала года не произошло. Как правило, ротация происходит между арендаторами аналогичной или схожей сферы деятельности. Во многом это связано с уже сложившимся профилем торгового коридора. Например, в районе Патриарших прудов, на Пятницкой и Мясницкой улицах уже долгие годы развиваются преимущественно ресторанные концепции, а улицы Петровка и Столешников переулок востребованы у fashion-ритейлеров.
Количество закрытий среди люксовых операторов за время пандемии было минимальным. Безусловно, отсутствие иностранных туристов, отмена деловых поездок негативно сказались на продажах, особенно в первой половине года. Иностранные туристы обеспечивали более 15% локальных продаж, а по итогам 2020 года количество иностранных туристов сократится на 70-80%.
Тем не менее, отток туризма был компенсирован усилением локального спроса, и многие компании по производству предметов роскоши сообщили о рекордных показателях продаж в III-IV кварталах. Стабильность расположения люксовых операторов обусловлена ограниченной зоной присутствия и дефицитом качественных опций в центре, сроком окупаемости инвестиций в отделку помещения, а также репутационными рисками в случае закрытия.
Коммерческие условия
В период с октября по декабрь арендные ставки на свободные помещения в центральных торговых коридорах оставались стабильными ввиду замедления роста свободных помещений, а также по причине сохраняющегося низкого спроса со стороны ритейлеров: большинство операторов готовы вернуться к рассмотрению новых предложений аренды и обсуждению планов по развитию не ранее следующего года. Например, на улицах Арбат и Никольская, где уровень свободных помещений составляет 21,6% и 16,7% соответственно, арендодатели не корректировали ставки аренды. В востребованных локациях Патриарших прудов и центральной части ул. Кузнецкий Мост сохраняются наиболее высокие арендные ставки, значение которых не меняется с декабря 2019 г., а срок экспонирования остается одним из минимальных – 1-3 месяца. Отрицательная динамика арендных ставок сохранилась на Садовом кольце (-9%), Тверской (-6%), 1-й Тверской-Ямской (-8%) и Новом Арбате (-6%).
Прогноз
Баланс спроса и предложения в 2021 году будет зависеть от дальнейшего развития эпидемиологической ситуации во всем мире. На наш взгляд, наибольшее влияние на рынок центральных торговых коридоров сегодня оказывают следующие последствия пандемии: отсутствие туристов и отмена деловых поездок, увеличение доли офисных сотрудников, работающих из дома, а также снижение реальных располагаемых доходов населения.
- Восстановление туристического потока к докризисному уровню ожидается не ранее 2023/2024 года[1]. Таким образом, восстановление продаж у торговых операторов, ориентированных на туристический поток, займет 2-3 года.
- Возвращение работников в офисы произойдет по мере нормализации ситуации на локальном уровне. Учитывая тот факт, что компании активно возвращались к работе из офиса летом, можно предположить, что при благоприятной эпидемиологической ситуации большинство сотрудников вернется в офисы.
- Восстановление потребительского спроса к докризисному уровню, согласно последнему прогнозу Oxford Economics, ожидается не ранее 2022 г.
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла компании CBRE отмечает:
«Несмотря на то, что темп роста закрытий замедлился, сегодня мы наблюдаем возрастающую поляризацию между участками одних и тех же улиц. Так, например, уровень вакантных помещений на ул. Петровка от Кузнецкого моста до Столешникова переулка составляет 3%, в то время как показатель между домами 17 и 34 составляет 27%, что несомненно отражается на уровне арендных ставок».
[1] The State of Fashion 2021, McKinsey & Company
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам ноября 2020 г. на первичном рынке апартаментов Москвы объем предложения снизился на 4,4% площади и на 5,2% лотов. За год объем предложения сократился на 16% площади и 23% лотов.
Большая доля предложения приходится на премиум-класс (40,8%), которая уменьшилась за месяц на 2,1%, а объем - на 9,1%. Доля бизнес-класса практически не изменилась и составляет 38,2%, а его объем уменьшился на 5%. На долю массового сегмента приходится не более 21%.
Почти 65% предложения апартаментов концентрируется в 3 округах Москвы: ЦАО (31,7%), САО (19,1%) и СВАО (13,7%). В ноябре во всех округах объем предложения сократился, кроме ВАО и СЗАО, в которых вышли новые проекты. Больше всего объем уменьшился в ЗАО – на 19% и в ЮАО на 20%.
Сейчас 68,6% предложения находится на заключительной стадии, объем которого уменьшился на 3,5%. На начальной стадии доля предложения находится 23,9% предложения, который уменьшился на 5,4% за месяц. На стадии монтажных работ доля тоже практически не изменилась и составляет 7,5%, а объем сократился на 15,3%.
Половина предложения апартаментов приходится на 2 типа лотов: 2е с долей 27,1% и 3е с долей 21%. Больше всего сократился объем предложения 1-комнатных и 3-комнатных лотов – на 18% и 17%. Средняя площадь предложения составляет 71 кв. м.
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) по итогам ноября 2020 г. составила 367,3 тыс. руб., которая за месяц выросла на 1%, за год - на 18%. Больше всего за месяц выросла СВЦ в премиум-классе – на 4,7%, за год – на 17,7% и составила 561,1 тыс. руб. СВЦ в бизнес-классе выросла за месяц 2%, за год на 13,6% и составила 263,3 тыс. руб. В комфорт-классе рост за год составил 5,3% до 181,6 тыс. руб.
Таблица 1. СВЦ по классам, тыс. руб.
|
Класс |
ноя.19 |
окт.20 |
ноя.20 |
Динамика, мес., % |
Динамика, год, % |
|
премиум |
476,8 |
536,1 |
561,1 |
4,7% |
17,7% |
|
бизнес |
231,7 |
258,2 |
263,3 |
2,0% |
13,6% |
|
комфорт |
172,5 |
187,5 |
181,6 |
-3,2% |
5,3% |
|
стандарт |
0,0 |
178,4 |
181,5 |
1,8% |
|
|
Среднее |
310,8 |
364,2 |
367,7 |
1,0% |
18,3% |