От 5% до 15% выручки крупным московским новостройкам приносят продажи нежилой недвижимости
Львиную долю финансовых поступлений в бюджеты застройщиков приносят продажи квартир и апартаментов. Однако фонды жилых комплексов, доступные для реализации, включают тысячи объектов нежилой недвижимости – помещения коммерческого назначения, кладовые и места в паркингах. Специалисты премии Urban Awards установили, что в течение сезона юниты из этих категорий могут приносить участникам рынка миллиарды рублей. Их удельный вес в корпоративной кассе может достигать 10-15%.
Многочисленные нежилые помещения, выставленные на витрину в московских новостройках, служат серьезным финансовым подспорьем для девелоперов. Средства от их реализации образуют относительно небольшой, но заметный сектор в общем объеме выручки. Пропорция может меняться в зависимости от стадии в девелоперском цикле. В частности, большие пулы объектов, предназначенных для ведения бизнеса, хранения вещей или парковки автомобилей, поступают в экспозицию уже на финальном этапе, когда массив жилой недвижимости почти распродан. Соответственно, в этот период они могут формировать до 70% всей кассы – как, например, в случае ЖК Level Амурская.
Сбор статистики по нежилым юнитам осложняется большими пробелами в информации. Тем не менее, аналитики Urban Awards собрали и систематизировали данные по 35 крупным новостройкам комфорт- и бизнес-класса от ведущих столичных застройщиков. Это уже репрезентативная выборка, позволяющая адекватно судить о спросе на коммерческую недвижимость, кладовые помещения и машино-места.
В целом аудитория нежилых объектов гораздо меньше, чем у квартир и апартаментов: кладовые и машино-места для многих по-прежнему относятся к «необязательным» покупкам, а коммерческие помещения рассчитаны на предпринимательское сообщество. Для большинства жилых комплексов норма выручки по указанным категориям варьируется от 5% до 15%. В отдельных случаях она может быть выше: 25,0% в ЖК «Преображение», 17,0% в таких новостройках, как «Скандинавия», «Сиреневый парк», Level Донской.
Ряд проектов по итогам прошлого сезона вышел на отметку в 1+ млрд рублей по совокупному объему средств, вырученных с продажи нежилых активов . Эта группа делится на две фракции – микрорайоны за МКАД («Скандинавия», «Лучи», «Прокшино», вторая очередь «Испанских кварталов», «Новые Ватутинки», «Саларьево Парк») и масштабные жилые комплексы бизнес-класса («Символ», «Событие», «Западный порт», RiverSky).
Среди нежилой недвижимости наибольший объем выручки дают помещения, запланированные под ритейл иди другие виды бизнеса (фитнес-центры, частные клиники и детские сады, офисы, коворкинги). Годовые поступления от них в крупных проектах измеряются миллиардами рублей: 4,74 млрд рублей в ЖК «Скандинавия», 3,13 млрд рублей в ЖК «Символ»,2,02 млрд рублей в ЖК «Прокшино», 1,55 млрд рублей в ЖК «Новые Ватутинки». Машино-места, как правило, приносят сотни миллионов рублей, кладовые – десятки миллионов. Но есть несколько исключений. Так, в ЖК «Символ» (Лефортово) были распроданы сотни кладовок на сумму 226,4 млн рублей, в ЖК «Скандинавия» (Новая Москва) – на 220,4 млн рублей, в ЖК «Сиреневый парк» (Метрогородок) – 186,0 млн рублей, в ЖК «Лучи» – 171,3 млн рублей. Более 100 млн рублей на продажах кладовых комнат заработали также проекты «Прокшино», Green Park, «Западный порт», «Люблинский Парк», «Саларьево Парк», «Событие». В том же комплексе «Событие» покупатели потратили 1,41 млрд рублей на места в паркинге, в ЖК RiverSky этот показатель равен 1,03 млрд рублей, в ЖК «Скандинавия» – 1,08 млрд рублей.
Доля нежилых помещений в структуре выручки московских новостроек
|
Жилой комплекс |
Застройщик |
Район |
Нежилые помещения |
Выручка от продажи некоммерческих помещений в 2021 г., млрд рублей |
Доля нежилых помещений в структуре выручки, % |
|
Level Амурская |
Level Group |
Гольяново |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,96 |
70,1 |
|
Преображение |
Инград |
Богородское |
Коммерческая недвижимость |
0,37 |
25,0 |
|
Скандинавия |
ГК «А101» |
Сосенское |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
6,04 |
17,0 |
|
Сиреневый парк |
AFI Development |
Метрогородок |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,80 |
17,0 |
|
Level Донской |
Level Group |
Донской |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,42 |
17,0 |
|
Лучи |
Группа «ЛСР» |
Солнцево |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
1,21 |
15,8 |
|
Южное Бунино |
ГК «МИЦ» |
Сосенское |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,48 |
14,1 |
|
Западный порт |
ГК «ПИК» |
Филевский Парк |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
1,12 |
13,6 |
|
RiverSky |
Инград |
Даниловский |
Коммерческая недвижимость, машиноместа |
1,37 |
13,5 |
|
Символ |
Донстрой |
Лефортово |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
5,81 |
12,4 |
|
Прокшино |
ГК «А101» |
Сосенское |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
2,84 |
12,1 |
|
Испанские кварталы 2 |
ГК «А101» |
Сосенское |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
1,47 |
11,5 |
|
Рихард |
ГК «ФСК» |
Хорошевский |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,38 |
11,0 |
|
Событие |
Донстрой |
Раменки |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
3,16 |
10,8 |
|
Настроение |
ГК «ФСК» |
Ярославский |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,31 |
10,3 |
|
Новые Ватутинки |
Стройком |
Десеновское |
Коммерческая недвижимость, машиноместа |
2,24 |
9,1 |
|
Саларьево Парк |
ГК «ПИК» |
Сосенское/ Московский |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
1,46 |
8,2 |
|
Остафьево |
Группа «Самолет» |
Рязановское |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,71 |
7,0 |
|
Алхимово |
Группа «Самолет» |
Рязановское |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,65 |
6,7 |
|
Green Park |
ГК «ПИК» |
Останкинский |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,62 |
6,7 |
|
Архитектор |
ГК «ФСК» |
Обручевский |
Коммерческая недвижимость, машиноместа |
0,61 |
6,7 |
|
Level Стрешнево |
Level Group |
Покровское-Стрешнево |
Коммерческая недвижимость, машиноместа |
0,21 |
6,7 |
|
Режиссер |
ГК «ФСК» |
Ростокино |
Коммерческая недвижимость, машиноместа |
0,56 |
6,1 |
|
Дмитровский Парк |
ГК «ПИК» |
Дмитровский |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,55 |
5,4 |
|
Шереметьевский |
ГК «ПИК» |
Марьина Роща |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,45 |
5,4 |
|
Южные сады |
ГК «А101» |
Южное Бунино |
Кладовые, машиноместа |
0,31 |
4,5 |
|
TopHills |
Инград |
Нагорный |
Кладовые, машиноместа |
0,33 |
4,3 |
|
Сердце столицы |
Донстрой |
Хорошево-Мневники |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,72 |
4,2 |
|
Люблинский Парк |
ГК «ПИК» |
Люблино |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,67 |
4,0 |
|
Академика Павлова |
ГК «ПИК» |
Кунцево |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,25 |
3,2 |
|
Полярная 25 |
ГК «ПИК» |
Южное Медведково |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,27 |
3,1 |
|
Кленовые аллеи |
ГК «МИЦ» |
Десеновское |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,15 |
2,9 |
|
Бунинские луга |
ГК «ПИК» |
Сосенское |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,25 |
1,5 |
|
Перовское 2 |
ГК «ПИК» |
Нижегородский |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,11 |
1,3 |
|
Новое Внуково |
Группа «Самолет» |
Кокошкино |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,11 |
1,4 |
«Несмотря на то, что коммерческие объекты, кладовые помещения и места для автомобилей объединяются в статистике общей рубрикой «нежилая недвижимость», спрос на них подчиняется разным закономерностям. Рынок лотов бизнес-назначения очень чутко реагирует на изменение экономической конъюнктуры. Если ситуация ухудшается, интерес к этим активам падает, но как только наступает стабилизация, активность восстанавливается до прежнего уровня. Кладовые – это то, на чем можно сэкономить, но можно и отказаться при дефиците свободных финансов. Мы видим, что на каждые восемь купленных квартир приходится всего одна кладовка. Машино-места представляют собою автономную нишу, которая слабо коррелирует с общерыночными трендами. Это продукт, в большей степени актуальный для сегментов “элит”, “премиум” и “бизнес”», – разъясняет генеральный директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.
Однокомнатные квартиры являются самым распространенным и одновременно самым востребованным продуктом в большинстве регионов. В девяти городах (не считая Москвы и Санкт-Петербурга) максимальный бюджет на вторичном рынке доходит до отметки в 10 млн рублей и даже превышает ее. Эксперты Циан провели исследование, по итогам которого были определены объекты-лидеры по запрашиваемой цене в каждом административном центре России.
1 место. Красногорск
17,90 млн рублей / 60,0 кв. м
Улица Согласия, ЖК «Парк Рублево»
https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/247817198/
Вопрос о том, какой город считать административным центром Московской области, остается пока открытым. Но областная администрация базируется в Красногорске, как раз в нескольких минутах ходьбы от здания правительства Московской области (а также ТРЦ «Крокус Сити Молл» и гипермаркета «Твой дом») находится премиальный ЖК «Парк Рублево». На шестом этаже его 18-го корпуса продается однокомнатная квартира площадью 60,0 кв. м. Она отличается самым высоким прайсом в своей категории – 17,9 млн рублей. При этом в чек входит и стоимость машиноместа в подземном паркинге.
2 место. Севастополь
16,00 млн рублей / 54,2 кв. м
Улица Ерошенко, ЖК «Вершина успеха»
https://sevastopol.cian.ru/sale/flat/244495169/
Севастопольский рынок лишь немного отстает от подмосковного по уровню цен на однокомнатные квартиры. Так, в 16-этажном комплексе «Вершина успеха» (1 км до пляжа) видовой объект площадью 54,2 кв. м продается за 16,0 млн рублей. Из его окон можно полюбоваться морскими пейзажами и величественными руинами Херсонеса Таврического. Внутренняя отделка соответствует заявленному ценнику – на кухне установлен итальянский гарнитур, полы застелены ясеневым паркетом или брендовой плиткой.
3 место. Краснодар
14,00 млн рублей / 66,0 кв. м
Улица Пушкина, ЖК «Мариинский бульвар»
https://krasnodar.cian.ru/sale/flat/244834450/
В тройку вполне ожидаемо вошел и Краснодар. На территории исторического центра города, неподалеку от памятника Екатерине II, кафедрального собора, Городского сада и набережной Кубани, в 2019 г. был построен ЖК «Мариинский бульвар». Ценник на однокомнатные квартиры в нем достигает 14,0 млн рублей. Это крупный объект площадью 66,0 кв. м, из которых 21,6 кв. м приходятся на кухню.
4 место. Калининград
13,00 млн рублей / 63,0 кв. м
Корабельная улица
https://kaliningrad.cian.ru/sale/flat/230209690/
На верхнем этаже калининградской девятиэтажки, занимающей участок у Верхнего пруда и музея янтаря, готова к продаже квартира 63,0 кв. м. Это хорошо развитая в инфраструктурном отношении локация в паре километров от городского центра. Прайс в 13,0 млн рублей позволяет лоту закрепиться на четвертом месте в рейтинге. Однако следует сделать оговорку, что продажная стоимость завышена более чем на 5 млн рублей.
5 место. Южно-Сахалинск
12,00 млн рублей / 41,9 кв. м
Детская улица, ЖК «Атмосфера»
https://yuzhno-sahalinsk.cian.ru/sale/flat/235705361/
Лот с 12-миллионным чеком из Южно-Сахалинска – первый из фракции представителей Дальнего Востока, вошедшей в рейтинг Циан. При отделке квартиры использовались материалы из Италии и Бельгии. Покупателю достанется мебель турецкого и российского производства, а также немецкая бытовая техника. Дом (2015 года постройки) примыкает к парку имени Гагарина. Неподалеку есть две школы, зоопарк, горнолыжный комплекс.
6 место. Хабаровск
11,50 млн рублей / 48,8 кв. м
Кавказская улица
https://habarovsk.cian.ru/sale/flat/248197336/
У впадения реки Плюснинка в Амур в 2016 г. был возведен 26-этажный жилой комплекс. На его 17-м этаже доступна студия площадью 48,8 кв. м с ремонтом по авторскому дизайн-проекту. Чтобы стать ее первым жильцом, требуется сумма в 11,5 млн рублей.
7 место. Казань
11,50 млн рублей / 53,4 кв. м
Петербургская улица, ЖК «Барселона»
https://kazan.cian.ru/sale/flat/239325236/
Любопытно, что в рейтинге почти отсутствуют города с населением более 1 млн человек. Единственное исключение – Казань. Самая дорогая однокомнатная квартира в столице Татарстана обнаружена в жилом комплексе «Барселона» (полчаса пешей прогулки до Кремля). Она имеет площадь 53,4 кв. м и расположена на пятом этаже. Стоимость лота неоднократно менялась с августа прошлого года, то возрастая, то уменьшаясь, и на сегодняшний день составляет 11,5 млн рублей. Реальный прайс объекта оценивается в куда более скромную сумму – 7,9 млн рублей.
8 место. Владивосток
11,20 млн рублей / 47,1 кв. м
Аксаковская улица
https://vladivostok.cian.ru/sale/flat/232056293/
Владивостокский рекордсмен – квартира площадью 47,1 кв. м в доме по Аксаковской улице (у подножия сопки Орлиное гнездо) – выделяется своими исключительными видовыми характеристиками. Из его окон открывается панорама бухты Золотой Рог с великолепным Золотым мостом – одной из главных достопримечательной города. По мнению собственника квартиры, в октябре поднявшего цену на 600 тыс. рублей, объект стоит не менее 11,2 млн рублей.
9 место. Благовещенск
11,02 млн рублей / 58,0 кв. м
Пионерская улица, ЖК «Дом на Набережной»
https://blagoveschensk.cian.ru/sale/flat/229558955/
Сильной стороной благовещенского чемпиона (как и хабаровского) являются панорамные виды на акваторию Амура. Он представляет собой квартиру площадью 58,0 кв. м в 15-этажном жилом комплексе, который разместился на набережной по соседству с областной администрацией, Краеведческим музеем и Триумфальной аркой. Бюджет объекта заявлен в размере 11,02 млн рублей (190 тыс. рублей за квадратный метр).
10 место. Тюмень
9,90 млн рублей / 52,0 кв. м
Улица Максима Горького
https://tyumen.cian.ru/sale/flat/247025859/
В Тюмени ценовой максимум на однокомнатные квартиры немного не дотягивает до планки в 10 млн рублей. Его обозначает квартира площадью 52,0 кв. м с большой кухней (18,0 кв. м) на первом этаже девятиэтажного дома по улице Максима Горького.
По итогам 2020 года общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга (включая приобретение земельных участков) составил $776 млн, что на 36% меньше показателя 2019 года, когда было инвестировано порядка $1 220 млн. Если в 2019 году превалирующая доля инвестиций пришлась на сделки с существующими активами (74%), то в 2020 году интерес инвесторов сместился к земельным площадкам (67%).
В 2020 году объем сделок по приобретению существующих объектов недвижимости снизился на 72% по сравнению с результатом 2019 года и составил $256 млн. Поскольку на петербургском рынке экспонируется мало качественных коммерческих объектов, основной объем инвестиций обычно формируют одна-две крупные сделки. Снижение объема инвестиций в этом сегменте связано с эффектом высокой базы предыдущих годов, когда были заключены сделки по продаже ТРЦ «Галерея» и ТК «Невский центр» в 2019 и 2018 годах соответственно. Отсутствие подобных сделок в 2020 году снизило долю сделок с торговыми площадями с 72% до 4%.
Несмотря на ограничения, связанные с пандемией коронавируса, некоторые сегменты оказались в наиболее выигрышном положении и сумели привлечь интерес инвесторов. Так, в 2020 году инвестиции в складскую недвижимость сформировали 46% от объема вложений в коммерческую недвижимость ($118 млн) – это в 2,1 раза больше показателя 2019 года. Основной спрос в этом сегменте пришелся на покупку складских зданий в инвестиционных целях (87%). Крупнейшими сделками стали покупка логопарка «Троицкий» (Professional Logistics Technologies) и грузового терминала Пулково («Колибри»).
В то же время, доля инвестиций в офисную недвижимость увеличилась с 12% в 2019 году до 23% в 2020. Общий объем сделок с участием офисных объектов снизился на 45% - до $59 млн. Несмотря на снижение в абсолютном выражении, сегмент сохраняет инвестиционный потенциал: с осени спрос на офисные здания заметно активизировался. Однако сейчас на офисном рынке наблюдается низкий объем ввода новых спекулятивных объектов и нехватка качественного предложения по привлекательным для инвесторов ценам, что ограничивает объем и число заключенных сделок.
В 2020 году инвесторов привлекали здания в центральных районах города для дальнейшего приспособления под гостиничные проекты. Доля сделок в гостиничном сегменте выросла с 4% (или $39 млн) в 2019 году до 19% (или $50 млн) в 2020 году.
Много знаковых сделок было заключено в центре Санкт-Петербурга по ценам выше рынка и с активным участием инвесторов. Например, владелец отеля «Введенский» купил здание бывших Центральных железнодорожных касс напротив Казанского собора за 1,15 млрд рублей, а банк «Открытие» продал свой офис на углу Малой Конюшенной улицы и Невского проспекта за 800 млн рублей.
В 2020 году на рынке также было зафиксировано несколько сделок с имуществом банкротов. Например, были проданы торговый комплекс «Ладожские ряды» и бизнес-центр «Лада», реализованные единым лотом, а также бизнес-центр «Монблан» и особняк Мясникова на улице Восстания.
Объем сделок с земельными участками по итогам 2020 года составил $521 млн. 96% сделок (или $500 млн) сформировали участки под жилой девелопмент – в денежном выражении это в два раза больше показателей 2019 года. Рекордный рост цен на первичную недвижимость позволил девелоперам высвободить финансовый ресурс для пополнения земельного банка. Если во второй половине 2018 года и в 2019 году девелоперы занимали выжидательную позицию в связи с переходом на эскроу-счета и проектное финансирование, в 2020 году застройщики искали новые площадки гораздо активнее.
Сегмент инвестиций в участки под коммерческий девелопмент показал отрицательную динамику. В 2020 году сумма инвестиций снизилась на 77% по сравнению с 2019 годом и составила $19 млн. Интересом пользовались площадки для реализации индустриальных и многофункциональных объектов.
«Хотя в 2020 году инвесторы ждали, когда на рынке появятся стрессовые активы с дисконтом, этого не произошло. Многие банки предложили собственникам программы реструктуризации, что позволило владельцам недвижимости сохранить бизнес и не продавать активы по низкой цене. Напротив, некоторые собственники выставляли активы по завышенной цене, что также замедлило процесс совершения сделок, – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – На фоне снижения ключевой ставки ЦБ и уменьшения доходности финансовых инструментов недвижимость остается наиболее привлекательным объектом для инвестиций. Мы ожидаем, что в 2021 году интерес инвесторов к недвижимости будет расти. Основной фокус внимания будет направлен на активы со стабильными и потенциально растущими арендными потоками».
Динамика общего объема инвестиций по сегментам, 2020 г.
