80% нового строительства на рынке офисной недвижимости Москвы в 2021 году придется на класс А

По данным консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International, в 2020 году на московский офисный рынок было выведено 284 тыс. кв. м новых площадей. Этот показатель на 24% меньше, чем в 2019 г. В 2021 г., согласно планам девелоперов, рынок может пополниться 620 тыс. кв. м качественных офисных площадей, 80% из которых придется на проекты А-класса. В Bright Rich | CORFAC Int. отмечают, что реальный годовой показатель ввода может оказаться на 40% ниже.  

---

Крупнейшие объекты заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 г.

Название	Адрес	Общая площадь, кв. м	Арендопригодная площадь, кв. м	Округ	Класс	Q
AFI Square	Грузинский Вал ул., д. 11, стр. 2	108 000	58 700	ЦАО	А	3
Два капитана	МКАД, 66-й километр, стр. 4	101 052	79 800	МО	А	1
Лофт-квартал Сколково	Зворыкина ул., д. 1, корп. 1	84 000	75 650	ЗАО	А	4
YES Технопарк	Андропова пр., д. 10	65 100	22 330	ЮАО	В+	1
AFI2B	2-я Брестская ул., д. 50/2	50 200	39 885	ЦАО	А	2
DM Tower	Варшавское ш., д. 9	41 319	35 121	ЮАО	А	2
Деловой центр «Парк Легенд»	Автозаводская ул., д. 23, корп. 120	40 200	25 300	ЮАО	В+	1
1905 года 7	1905 года ул., д. 7	39 320	33 660	ЦАО	А	1
Аркус 4	Ленинградский пр., д. 37, лит. А, стр. 1, корп. 14	24 844	18 182	САО	А	1
Хуамин	Вильгельма Пика ул., д. 14	24 800	16 000	СВАО	А	1
Деловой центр Jazz (реконструкция)	Сущевский Вал ул., д. 49, стр. 2	21 670	20 842	СВАО	В+	1

Крупнейшими из 15 новых объектов, введенных в эксплуатацию в 2020 г., оказались БЦ Neva Towers (51 240 кв. м), БЦ «Суворов Плаза» (33 600 кв. м), БЦ Kvartal West (29 750 кв. м) и БЦ «Алкон II» (25 897 кв. м). 41% от общего объема ввода пришелся на 4 квартал, с точки зрения локации лидирует Северный автономный округ. Он занимает 26% в структуре ввода.

Совокупный объем сделок по аренде и продаже в 2020 году составил 1 191 400 кв. м, что на 14% ниже показателя 2019 г. Лидером по объему арендованных и купленных площадей остается класс А — на него пришлось 40% от общей площади сделок (480 150 кв. м). В классе В+ общая площадь сделок составила 419 260 кв. м, в классе В — 291 990 кв. м.

Наиболее крупные сделки на рынке офисной недвижимости Москвы

№	Название бизнес-центра	Класс	Тип сделки	Площадь, кв. м	Район	Арендатор/ Покупатель	Q
1	AFI Square	A	Аренда	77 839	ЦАО	Тинькофф	2
2	Китайгородский проезд, 7	B	Продажа	42 342	ЦАО	Атомэнергопром	2
3	ВЭБ Арена	B+	Аренда	37 000	САО	Почта России	2
4	БЦ Тоуэр	B	Продажа	29 420	ЮЗАО	Алроса / Alrosa	2
5	Берников	B+	Продажа	15 540	ЦАО	Karat Holding	2
6	Гостиный Двор	B+	Аренда	15 000	ЦАО	Ключ	1
7	Сириус Парк стр.2	B+	Аренда	11 445	ЮАО	РАСУ (Росатом)	1
8	Алкон	A	Аренда	11 103	САО	City Mobil	3
9	Калибр	B	Аренда	11 000	СВАО	Rubytech	3

Драйверами рынка оказались компании сегмента IT, Media, Телекоммуникаций, а также сферы торговли и производства, суммарно на их долю приходится 33% от общего объема сделок.

Уровень вакансии, по итогам 202о г., составляет 10,6% (2 013 910 кв. м). Увеличение объема свободных площадей произошло во всех классах офисной недвижимости. Так, в классе А, по данным на конец декабря, незанято 612 940 кв. м, в классе В+ – 712 710 кв. м, в классе В – 688 260 кв. м.

Рост вакансии привел к незначительному снижению, относительно 2019 г., арендных ставок в классах А и В+ – на 2,2%. Средневзвешенная ставка аренды, по итогам 2020 г., в классе А составляет 25 900 руб./кв. м/год (triple net), в классе В+ — 16 380 руб./кв. м/год. В классе В арендная ставка выросла на 3% по отношению к аналогичному показателю 2019 г. и составила 12 850 руб./кв. м/год (без учета НДС, OPEX и коммунальных платежей).  

Что касается продажи офисных площадей, по итогам года, средневзвешенная удельная цена предложения на объекты класса А составляет 335 000 руб./кв. м, класса В+ — 235 000 руб./кв. м, класса В — 200 000 руб./кв. м.

«Метриум»: Итоги января на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги января на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 7,6%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла за месяц на 3,3% и достигла 214 290 руб.

---

По данным «Метриум», по итогам первого месяца 2021 года на рынке новостроек массового сегмента в реализации находился 91 жилой комплекс. Суммарный объем предложения составил 13 065[1] квартир общей площадью 705,1 тыс. кв. м. За месяц показатель сократился на 7,6% по количеству квартир, на 9,1% по продаваемой площади.

Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в январе 2021 г.

№	Название	Девелопер	Округ
1	Зеленая вертикаль	Э.К. Девелопмент	СЗАО

Источник: «Метриум»

Старт продаж новых корпусов был объявлен в следующих проектах:

– «Волжский парк» (корп. 2.1, 2.2);

– «Люблинский парк» (корп. 9-10);

– «Полярная 25» (к. 3).

Наибольшая доля квартир в структуре предложения расположена в ЮВАО – 34,8%, показатель за месяц вырос на 1,2 п.п. Далее следует СВАО, где сосредоточено 18% объема предложения (+0,1 п.п.). Почти в равном соотношении реализуются квартиры в САО и ЗАО – 13% (-0,6 п.п.) и 12,3% (доля без изменений) соответственно. Наименьший объем лотов в реализации представлен в СЗАО (3,7%; +0,7 п.п.) и ЮЗАО (1,7%; доля без изменений).

[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

 

В структуре предложения по стадии строительной готовности превалирующий объем лотов сосредоточен в домах на этапе строительно-монтажных работ (45%; -0,1 п.п.). Треть предложения на первичном рынке реализуется в корпусах на начальной стадии строительной готовности (29,3%; +2,5 п.п.). В домах на этапе отделочных работ представлено 18,6% квартир
(-2,8 п.п.). Наименьшая доля приходится на лоты в готовых корпусах – 7,1% (+0,4 п.п.).

В январе 2021 года выросла доля студий на 1,4 п.п. за счет сокращения долей прочих типологий. Совокупная доля одно- и двухкомнатных квартир составила около 65%. На лоты этих типов пришлось по 32,3% (однокомнатные -0,1 п.п.; двухкомнатные -0,4 п.п.). Доля трехкомнатных квартир достигла 17,2% (-0,8 п.п.), студий – 16,2% (+1,4 п.п.). Наименьшая часть предложения представлена многокомнатными лотами – 2% (-0,1 п.п.).

Тренд на отделку продолжился. Основной объем квартир на рынке массового сегмента представлен с финишной отделкой – 67,6% (+2,3 п.п. за месяц). На предложения без отделки приходится 23,2% квартир (-2,2 п.п.). Меньше всего предлагается лотов с отделкой white box – 9,2% (доля без изменений).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра достигла 214 290 руб. (+3,3% за месяц; +20% за год). В январе месячный темп прироста превысил декабрьский. В декабре прошлого года наблюдалось удорожание на 2,2%, а в январе 2021 – на 3,3%. Выше январского темпы роста средневзвешенной цены квадратного метра были только в прошлогодние месяцы с октября по ноябрь, когда ежемесячный прирост составлял 4,5%.

Рост средних цен наблюдался во всех округах. Самый заметный прирост средневзвешенной цены квадратного метра был в ЮЗАО (+6,2%), в котором произошло плановое повышение цен в единственном проекте, находящимся на завершающем этапе реализации («Столичные поляны»). В ЮВАО цены выросли в среднем на 4,6%, в ЗАО и САО – на 4,4% и 4,3% соответственно. Во всех остальных округах цены выросли от 0,8% до 2,1%.

В конце января 2021 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 11,6 млн руб. (+1,5% за месяц; +11,7% за год). В разрезе типологий средние бюджеты за прошедший месяц также увеличились:

- студии – 6,31 млн руб. (+4,2%);

- однокомнатные – 9,01 млн руб. (+2,1%);

- двухкомнатные – 13,04 млн руб. (+3,3%);

- трёхкомнатные – 17,33 млн руб. (+2,4%);

- многокомнатные – 23,17 млн руб. (+1,8%).

Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость квартир, руб.
	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	11,0	26,2	40,2	177 170	241 080	412 200	3 186 000	6 309 600	10 419 200
1К	31,2	40,3	65,8	155 000	223 590	398 200	6 016 400	9 010 960	16 871 120
2К	41,2	62,3	102,8	139 000	209 355	338 300	8 217 500	13 038 200	24 590 895
3К	62,6	84,5	139,6	135 200	204 945	338 560	9 906 530	17 326 590	32 003 750
4К+	80,5	108,4	129,1	137 000	213 680	350 000	11 434 020	23 171 975	39 270 000
итого[2]	11,0	54,0	139,6	135 200	214 290	412 200	3 186 000	11 565 685	39 270 000

Источник: «Метриум»

Рейтинг самых доступных предложений в январе 2021 года:

– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 11 кв. м за 3,2 млн руб.

– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 14 кв. м за 3,8 млн руб.

– ЖК «Станция Л» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 23,5 кв. м за 4,5 млн руб.

Основные тенденции

«Девелоперская активность в первом месяце 2021 года была низкой, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На первичный рынок массового сегмента поступил в реализацию только один новый жилой комплекс, а в продажу вышли всего несколько корпусов в уже реализуемых проектах.

В массовом сегменте Москвы объем предложения продолжает снижаться и снова близок к пятилетнему минимуму. В январе количество квартир сократилось на 7,6% до 13 тыс. штук. (-7,6% за месяц; -18% за год). Объем рынка был меньше текущего только в октябре-ноябре 2020 года, когда количество лотов снизилось до пятилетнего минимума в 12,7 тыс. штук из-за спроса, достигнувшего пика. Максимальное количество квартир массового сегмента было представлено на рынке в июне 2017 года и исчислялось 21,6 тыс. лотов. Таким образом за три с половиной года предложение сократилось на 40%.

В январе средняя цена за квадратный метр выросла до 214,3 тыс. руб./кв. м (+3,3% за месяц; +20% за год). Вслед за средней ценой квадратного метра увеличился и средний бюджет предложения до 11,6 млн руб. (+1,5% за месяц; +11,7% за год). Бюджет за год вырос медленнее цены «квадрата» из-за уменьшения площади. Средняя площадь экспонируемой квартиры сократилась до 54 кв.м (-4 кв.м за год; -5,1 кв.м за 2 года).

Все основные тенденции 2020 года в начале нового года продолжаются, так как основные стимулы и драйверы все еще присутствуют: спрос стабильно высокий на фоне доступной ипотеки, предложение ограничено. Сейчас рынку необходим выход нового объема предложения – это позволит стабилизировать рост цен и обеспечит сбалансированное развитие рынка без резких стрессовых скачков».

[2] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой