От 5% до 15% выручки крупным московским новостройкам приносят продажи нежилой недвижимости
Львиную долю финансовых поступлений в бюджеты застройщиков приносят продажи квартир и апартаментов. Однако фонды жилых комплексов, доступные для реализации, включают тысячи объектов нежилой недвижимости – помещения коммерческого назначения, кладовые и места в паркингах. Специалисты премии Urban Awards установили, что в течение сезона юниты из этих категорий могут приносить участникам рынка миллиарды рублей. Их удельный вес в корпоративной кассе может достигать 10-15%.
Многочисленные нежилые помещения, выставленные на витрину в московских новостройках, служат серьезным финансовым подспорьем для девелоперов. Средства от их реализации образуют относительно небольшой, но заметный сектор в общем объеме выручки. Пропорция может меняться в зависимости от стадии в девелоперском цикле. В частности, большие пулы объектов, предназначенных для ведения бизнеса, хранения вещей или парковки автомобилей, поступают в экспозицию уже на финальном этапе, когда массив жилой недвижимости почти распродан. Соответственно, в этот период они могут формировать до 70% всей кассы – как, например, в случае ЖК Level Амурская.
Сбор статистики по нежилым юнитам осложняется большими пробелами в информации. Тем не менее, аналитики Urban Awards собрали и систематизировали данные по 35 крупным новостройкам комфорт- и бизнес-класса от ведущих столичных застройщиков. Это уже репрезентативная выборка, позволяющая адекватно судить о спросе на коммерческую недвижимость, кладовые помещения и машино-места.
В целом аудитория нежилых объектов гораздо меньше, чем у квартир и апартаментов: кладовые и машино-места для многих по-прежнему относятся к «необязательным» покупкам, а коммерческие помещения рассчитаны на предпринимательское сообщество. Для большинства жилых комплексов норма выручки по указанным категориям варьируется от 5% до 15%. В отдельных случаях она может быть выше: 25,0% в ЖК «Преображение», 17,0% в таких новостройках, как «Скандинавия», «Сиреневый парк», Level Донской.
Ряд проектов по итогам прошлого сезона вышел на отметку в 1+ млрд рублей по совокупному объему средств, вырученных с продажи нежилых активов . Эта группа делится на две фракции – микрорайоны за МКАД («Скандинавия», «Лучи», «Прокшино», вторая очередь «Испанских кварталов», «Новые Ватутинки», «Саларьево Парк») и масштабные жилые комплексы бизнес-класса («Символ», «Событие», «Западный порт», RiverSky).
Среди нежилой недвижимости наибольший объем выручки дают помещения, запланированные под ритейл иди другие виды бизнеса (фитнес-центры, частные клиники и детские сады, офисы, коворкинги). Годовые поступления от них в крупных проектах измеряются миллиардами рублей: 4,74 млрд рублей в ЖК «Скандинавия», 3,13 млрд рублей в ЖК «Символ»,2,02 млрд рублей в ЖК «Прокшино», 1,55 млрд рублей в ЖК «Новые Ватутинки». Машино-места, как правило, приносят сотни миллионов рублей, кладовые – десятки миллионов. Но есть несколько исключений. Так, в ЖК «Символ» (Лефортово) были распроданы сотни кладовок на сумму 226,4 млн рублей, в ЖК «Скандинавия» (Новая Москва) – на 220,4 млн рублей, в ЖК «Сиреневый парк» (Метрогородок) – 186,0 млн рублей, в ЖК «Лучи» – 171,3 млн рублей. Более 100 млн рублей на продажах кладовых комнат заработали также проекты «Прокшино», Green Park, «Западный порт», «Люблинский Парк», «Саларьево Парк», «Событие». В том же комплексе «Событие» покупатели потратили 1,41 млрд рублей на места в паркинге, в ЖК RiverSky этот показатель равен 1,03 млрд рублей, в ЖК «Скандинавия» – 1,08 млрд рублей.
Доля нежилых помещений в структуре выручки московских новостроек
|
Жилой комплекс |
Застройщик |
Район |
Нежилые помещения |
Выручка от продажи некоммерческих помещений в 2021 г., млрд рублей |
Доля нежилых помещений в структуре выручки, % |
|
Level Амурская |
Level Group |
Гольяново |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,96 |
70,1 |
|
Преображение |
Инград |
Богородское |
Коммерческая недвижимость |
0,37 |
25,0 |
|
Скандинавия |
ГК «А101» |
Сосенское |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
6,04 |
17,0 |
|
Сиреневый парк |
AFI Development |
Метрогородок |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,80 |
17,0 |
|
Level Донской |
Level Group |
Донской |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,42 |
17,0 |
|
Лучи |
Группа «ЛСР» |
Солнцево |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
1,21 |
15,8 |
|
Южное Бунино |
ГК «МИЦ» |
Сосенское |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,48 |
14,1 |
|
Западный порт |
ГК «ПИК» |
Филевский Парк |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
1,12 |
13,6 |
|
RiverSky |
Инград |
Даниловский |
Коммерческая недвижимость, машиноместа |
1,37 |
13,5 |
|
Символ |
Донстрой |
Лефортово |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
5,81 |
12,4 |
|
Прокшино |
ГК «А101» |
Сосенское |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
2,84 |
12,1 |
|
Испанские кварталы 2 |
ГК «А101» |
Сосенское |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
1,47 |
11,5 |
|
Рихард |
ГК «ФСК» |
Хорошевский |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,38 |
11,0 |
|
Событие |
Донстрой |
Раменки |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
3,16 |
10,8 |
|
Настроение |
ГК «ФСК» |
Ярославский |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,31 |
10,3 |
|
Новые Ватутинки |
Стройком |
Десеновское |
Коммерческая недвижимость, машиноместа |
2,24 |
9,1 |
|
Саларьево Парк |
ГК «ПИК» |
Сосенское/ Московский |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
1,46 |
8,2 |
|
Остафьево |
Группа «Самолет» |
Рязановское |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,71 |
7,0 |
|
Алхимово |
Группа «Самолет» |
Рязановское |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,65 |
6,7 |
|
Green Park |
ГК «ПИК» |
Останкинский |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,62 |
6,7 |
|
Архитектор |
ГК «ФСК» |
Обручевский |
Коммерческая недвижимость, машиноместа |
0,61 |
6,7 |
|
Level Стрешнево |
Level Group |
Покровское-Стрешнево |
Коммерческая недвижимость, машиноместа |
0,21 |
6,7 |
|
Режиссер |
ГК «ФСК» |
Ростокино |
Коммерческая недвижимость, машиноместа |
0,56 |
6,1 |
|
Дмитровский Парк |
ГК «ПИК» |
Дмитровский |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,55 |
5,4 |
|
Шереметьевский |
ГК «ПИК» |
Марьина Роща |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,45 |
5,4 |
|
Южные сады |
ГК «А101» |
Южное Бунино |
Кладовые, машиноместа |
0,31 |
4,5 |
|
TopHills |
Инград |
Нагорный |
Кладовые, машиноместа |
0,33 |
4,3 |
|
Сердце столицы |
Донстрой |
Хорошево-Мневники |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,72 |
4,2 |
|
Люблинский Парк |
ГК «ПИК» |
Люблино |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,67 |
4,0 |
|
Академика Павлова |
ГК «ПИК» |
Кунцево |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,25 |
3,2 |
|
Полярная 25 |
ГК «ПИК» |
Южное Медведково |
Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа |
0,27 |
3,1 |
|
Кленовые аллеи |
ГК «МИЦ» |
Десеновское |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,15 |
2,9 |
|
Бунинские луга |
ГК «ПИК» |
Сосенское |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,25 |
1,5 |
|
Перовское 2 |
ГК «ПИК» |
Нижегородский |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,11 |
1,3 |
|
Новое Внуково |
Группа «Самолет» |
Кокошкино |
Коммерческая недвижимость, кладовые |
0,11 |
1,4 |
«Несмотря на то, что коммерческие объекты, кладовые помещения и места для автомобилей объединяются в статистике общей рубрикой «нежилая недвижимость», спрос на них подчиняется разным закономерностям. Рынок лотов бизнес-назначения очень чутко реагирует на изменение экономической конъюнктуры. Если ситуация ухудшается, интерес к этим активам падает, но как только наступает стабилизация, активность восстанавливается до прежнего уровня. Кладовые – это то, на чем можно сэкономить, но можно и отказаться при дефиците свободных финансов. Мы видим, что на каждые восемь купленных квартир приходится всего одна кладовка. Машино-места представляют собою автономную нишу, которая слабо коррелирует с общерыночными трендами. Это продукт, в большей степени актуальный для сегментов “элит”, “премиум” и “бизнес”», – разъясняет генеральный директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.
Количество трехкомнатных квартир в продаже на рынке массовых новостроек Москвы сокращается: в феврале их доля уменьшилась до 16,5% от общего числа вариантов жилья, подсчитали эксперты «Метриум». В последний раз так мало трехкомнатных квартир на рынке было почти четыре года назад, в середине 2017 года. В московских новостройках сейчас менее двух тысяч «трёшек».
В феврале 2021 года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы застройщики продавали 11,8 тыс. квартир, что на 20% меньше, чем год назад, по подсчетам аналитиков «Метриум». Больше всего на рынке сейчас однокомнатных квартир – более 4 тыс. За ними следуют варианты жилья с двумя комнатами – 3,6 тыс. квартир. Почти в одинаковой степени представлены в продаже студии (1,9 тыс.) и трехкомнатные квартиры (около 2 тыс.), а четырехкомнатных квартир менее 200 штук.
В относительном выражении преобладают однокомнатные квартиры (35% предложения). За ними следуют двухкомнатные квартиры (30,8%). На студии и трехкомнатные квартиры приходится по 16,1% и 16,5%, а на многокомнатные – 1,6%.
Трехкомнатных квартир на рынке массовых новостроек Москвы до сентября 2018 года становилось больше. Если осенью 2015 года «трёшки» составляли всего 12,8% предложения, то к сентябрю 2018 года их доля возросла почти до 25%. Затем наметился обратный тренд – количество трехкомнатных квартир постепенно сокращалось, и к февралю 2021 года их доля на рынке снизилась до 16,6%. В последний раз сопоставимая доля трехкомнатных квартир в общей структуре предложения наблюдалась в июне 2017 года (16,3%).
«Полагаю, сокращение предложения трехкомнатных квартир в продаже может быть связано с увеличением спроса на них, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Когда ставки по ипотеке снижаются, значительное число потенциальных покупателей при наличии соответствующих финансовых возможностей стремится приобрести жилье побольше, в частности, трехкомнатную квартиру. Соответственно происходит вымывание таких вариантов жилья, особенно учитывая их относительно небольшое число».
Аналитики «Метриум» отмечают, что в последний год наблюдается устойчивое уменьшение доли крупногабаритных квартир в продаже и одновременное увеличение процента небольших объектов. Так, если в феврале 2020 года доля студий составляла 8,4%, то сейчас она выросла до 16,1%. Доля однокомнатных квартир за этот же период возросла с 30% до 35%. Доля рынка двухкомнатных квартир снизилась примерно на 10 процентных пунктов – с 40,4% до 31%, трехкомнатных – с 20% до 16,6%.
«Застройщики постепенно адаптируют предложение под меняющуюся ситуацию на рынке, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В новых проектах доля трехкомнатных квартир становится все меньше и меньше, в некоторых ЖК она составляет менее 10%. При этом в целом по рынку актуальных новостроек в Москве (без учета Новой Москвы), трехкомнатные квартиры составляют только 17% от общего числа проектируемых квартир, тогда как в комплексах со стартом продаж ранее 2019 года их было 20%. Девелоперы отказываются от трешек в пользу студий. Цена квадратного метра за последний год возросла на 20%, поэтому значительная часть клиентов в долгосрочной перспективе будет рассматривать небольшие варианты жилья с относительно доступной стоимостью. Это и обуславливает увеличение доли малогабаритных квартир в предложении массовых новостроек и сокращение числа вариантов просторного жилья».
Источник: «Метриум»
Вторичная недвижимость в России продолжила дорожать в I квартале этого года, установили специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» по итогам исследования цен в 70 городах страны (включая Московскую и Ленинградскую области) с населением более 300 тыс. человек. В выборку вошли все квартиры вторичного рынка, за исключением элитных.
Выяснилось, что за I квартал 2021 года в 63 городах квадратный метр «вторички» подорожал, в 7 подешевел.
Больше всего увеличились в цене квартиры в Сургуте (+9,3%), Якутске (+9,1%), Ленинградской области (+9%), Казани (+9%), Твери (+8,5%), Воронеже (+8,4%), Кургане (+7,1%), Сочи (+7,1%), Тольятти (+7,1%) и Симферополе (+7%).
Подешевели вторичные «квадраты» в Архангельске (–6,4%), Махачкале (–5,5%), Чите (–4,6%), Ростове-на-Дону (–1,6%), Томске (–1,1%), Грозном (–0,2%) и Кирове (–0,1%).
За I квартал средний квадратный метр на вторичном рынке в целом по стране достиг 71,3 тыс. рублей, увеличившись на 3%.
По средней цене предложения в лидеры подорожания за последние три месяца вышли Тверь (+8,3%), Магнитогорск (+7,9%), Сургут (+7,2%), Нижний Новгород (+7%), Череповец (+6,7%), Курган (+6,5%), Калуга (+6,3%) Новокузнецк (+6,1%), Смоленск (+6%) и Ярославль (+5,7%).
В 9 из 70 городов средняя цена квартиры, по данным Mirkvartir.ru, снизилась. Это Ростов-на-Дону (–6,6%), Архангельск (–6,3%), Краснодар (–5%), Махачкала (–3,5%), Чита (–2,9%), Томск (–2,3%), Тюмень (–1,4%), Грозный (–0,8%) и Пермь (–0,3%).
В целом по всем городам средний лот стоит 4,1 млн рублей, что на 2,4% дороже, чем в начале года.
«В январе-марте этого года мы наблюдали отголоски потребительского бума 2020 года. На первичном рынке пока продолжает действовать льготная ипотека и растут цены, и «вторичка», как всегда, с некоторым лагом догоняет новостройки, – комментирует Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Однако повышение Центробанком ключевой ставки неизбежно вызовет подорожание ипотеки на «вторичке», что охладит спрос на квартиры. А с ростом процентов по банковским вкладам будет снижаться и инвестиционный интерес к недвижимости».
Цены на вторичном рынке в городах России
|
№ |
Город |
Цена, руб./кв. м |
Прирост за I квартал 2021 |
Ср. цена квартиры, руб. |
Прирост за I квартал 2021 |
|
1 |
Москва |
257458 |
3,2% |
14596675 |
1,2% |
|
2 |
Сочи |
145098 |
7,1% |
8858849 |
4,1% |
|
3 |
Санкт-Петербург |
144766 |
4,8% |
9563316 |
4,1% |
|
4 |
Владивосток |
133780 |
0,7% |
6959338 |
1,0% |
|
5 |
Севастополь |
103909 |
1,3% |
6401994 |
1,3% |
|
6 |
Казань |
99135 |
9,0% |
5675287 |
2,7% |
|
7 |
Хабаровск |
97074 |
4,7% |
5396068 |
3,6% |
|
8 |
Московская область |
97048 |
5,1% |
5298043 |
2,0% |
|
9 |
Якутск |
92937 |
9,1% |
5252724 |
4,3% |
|
10 |
Сургут |
90884 |
9,3% |
5525084 |
7,2% |
|
11 |
Симферополь |
90329 |
7,0% |
5160344 |
5,5% |
|
12 |
Нижний Новгород |
82905 |
6,9% |
4734214 |
7,0% |
|
13 |
Иркутск |
82467 |
4,6% |
4717674 |
3,2% |
|
14 |
Екатеринбург |
80677 |
2,4% |
4717390 |
0,3% |
|
15 |
Новосибирск |
80173 |
5,0% |
4326688 |
1,2% |
|
16 |
Уфа |
77129 |
4,0% |
4306128 |
3,0% |
|
17 |
Тула |
72910 |
1,3% |
4189521 |
0,5% |
|
18 |
Тюмень |
72813 |
0,9% |
4490745 |
-1,4% |
|
19 |
Ленинградская область |
72792 |
9,0% |
3763114 |
4,2% |
|
20 |
Калининград |
72163 |
1,5% |
4492259 |
0,2% |
|
21 |
Красноярск |
71628 |
3,2% |
3952331 |
0,5% |
|
22 |
Белгород |
67306 |
0,4% |
3906969 |
1,5% |
|
23 |
Краснодар |
66205 |
0,2% |
3585496 |
-5,0% |
|
24 |
Томск |
65584 |
-1,1% |
3582708 |
-2,3% |
|
25 |
Самара |
64720 |
5,6% |
3665255 |
1,9% |
|
26 |
Мурманск |
63940 |
6,3% |
3442810 |
3,7% |
|
27 |
Чита |
63345 |
-4,6% |
3969060 |
-2,9% |
|
28 |
Калуга |
62749 |
5,2% |
3573701 |
6,3% |
|
29 |
Ростов-на-Дону |
62579 |
-1,6% |
3227370 |
-6,6% |
|
30 |
Воронеж |
62211 |
8,4% |
3497439 |
3,9% |
|
31 |
Пермь |
62170 |
4,3% |
3400121 |
-0,3% |
|
32 |
Улан-Удэ |
60877 |
3,0% |
3182583 |
0,1% |
|
33 |
Владимир |
60599 |
2,2% |
3582205 |
2,2% |
|
34 |
Тверь |
59966 |
8,5% |
3578443 |
8,3% |
|
35 |
Ярославль |
59656 |
6,9% |
3506463 |
5,7% |
|
36 |
Набережные Челны |
59419 |
5,4% |
3320715 |
5,6% |
|
37 |
Омск |
58892 |
4,1% |
3224215 |
1,6% |
|
38 |
Барнаул |
58770 |
4,2% |
3128165 |
1,4% |
|
39 |
Ижевск |
57240 |
6,3% |
2888819 |
4,7% |
|
40 |
Архангельск |
57011 |
-6,4% |
3177242 |
-6,3% |
|
41 |
Пенза |
55847 |
6,3% |
2912497 |
4,3% |
|
42 |
Ставрополь |
55236 |
5,4% |
3329621 |
0,9% |
|
43 |
Курск |
54219 |
2,1% |
3161349 |
3,5% |
|
44 |
Кемерово |
53524 |
3,5% |
2862189 |
1,8% |
|
45 |
Орел |
52411 |
3,0% |
3053965 |
3,4% |
|
46 |
Рязань |
51698 |
5,7% |
2960181 |
4,6% |
|
47 |
Волгоград |
51581 |
2,1% |
2932738 |
2,3% |
|
48 |
Липецк |
51261 |
4,4% |
2809978 |
4,6% |
|
49 |
Саранск |
51185 |
4,6% |
2717765 |
3,0% |
|
50 |
Чебоксары |
50957 |
4,5% |
2896625 |
4,7% |
|
51 |
Новокузнецк |
50699 |
6,9% |
2817080 |
6,1% |
|
52 |
Вологда |
50417 |
1,5% |
2733169 |
1,2% |
|
53 |
Череповец |
50114 |
4,4% |
2900420 |
6,7% |
|
54 |
Грозный |
49056 |
-0,2% |
3263207 |
-0,8% |
|
55 |
Иваново |
48324 |
4,0% |
2664665 |
1,8% |
|
56 |
Саратов |
48224 |
4,9% |
2720699 |
1,8% |
|
57 |
Киров |
47693 |
-0,1% |
2467940 |
0,3% |
|
58 |
Оренбург |
47182 |
4,7% |
2404966 |
2,4% |
|
59 |
Ульяновск |
47067 |
2,7% |
2628298 |
1,0% |
|
60 |
Тольятти |
46953 |
7,1% |
2685200 |
3,4% |
|
61 |
Смоленск |
46275 |
5,2% |
2642825 |
6,0% |
|
62 |
Астрахань |
46092 |
6,0% |
2782701 |
4,4% |
|
63 |
Владикавказ |
45498 |
3,3% |
3103580 |
2,5% |
|
64 |
Волжский |
45138 |
1,7% |
2413263 |
3,4% |
|
65 |
Брянск |
44306 |
1,9% |
2577031 |
4,8% |
|
66 |
Челябинск |
43622 |
3,7% |
2488210 |
2,5% |
|
67 |
Курган |
42682 |
7,1% |
2127687 |
6,5% |
|
68 |
Махачкала |
42381 |
-5,5% |
3018667 |
-3,5% |
|
69 |
Нижний Тагил |
37106 |
3,1% |
1888933 |
1,6% |
|
70 |
Магнитогорск |
35967 |
6,0% |
1973071 |
7,9% |
|
Среднее |
71341 |
3,0% |
4098366 |
2,4% |
Источник: mirkvartir.ru