На первичном рынке столицы в отдельных проектах рост цен за неделю составил более 10%
Специалисты «НДВ Супермаркет Недвижимости» проанализировали текущую ситуацию на первичном рынке жилья, а также поделились рекомендациями по поводу покупки и продажи квартир в период экономической нестабильности. Они отмечают, что в отдельных проектах на «первичке» цены на квартиры за последнюю неделю поднялись в диапазоне от 5% до 12%, при этом некоторые застройщики пока не меняют ценовую политику, наблюдая за дальнейшим развитием событий.
Аналитическая справка
По данным департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», в феврале средневзвешенная цена 1 кв. м в новостройках столицы выросла на 2,5-3%. Комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «После обострения общемировой политической обстановки некоторые застройщики подняли цены в диапазоне от 5% до 12%, однако это была одномоментная реакция на подъем спроса – резко активизировались покупатели, у которых уже была одобрена ипотека либо имелись свободные средства для 100%-ной оплаты квартиры. На фоне роста ипотечных ставок такой спрос быстро вымывается. Также нужно учитывать, что из-за существенного роста ставок по ипотеке у застройщиков начнутся сложности с субсидированием ипотечных программ.
В краткосрочной перспективе произойдет заметное сокращение экспозиции в проектах мелких и средних застройщиков. Что же касается крупных игроков рынка, то они будут выводить на рынок максимально большой объем предложения, чтобы удовлетворить повышенный спрос со стороны покупателей».
Первичный рынок жилья
Эксперты «НДВ Супермаркет Недвижимости» отмечают, что на первичном рынке наблюдается высокий уровень спроса, особенно активны покупатели в сегменте премиальной недвижимости, где сейчас проходит много сделок с целью вложения и сохранения крупных сбережений. В «НДВ Супермаркет Недвижимости» отмечают, что зачастую покупатели отдают предпочтение квартирам в уже готовых домах, чтобы избежать даже минимальных рисков того, что строительство не будет завершено.
При этом у клиентов возникают сложности с оформлением ипотеки – ряд банков приостановил выдачу жилищных кредитов, чтобы пересмотреть уровень ставок с учетом текущей экономической ситуации.
Комментирует Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Некоторые застройщики, с которыми мы сотрудничаем, подняли цены, остальные, так сказать, берут тайм-аут и следят за тем, как дальше будут развиваться события в политической и экономической сферах. В условиях значительного подъема ставок по ипотеке и дальнейшего роста цен застройщикам целесообразно было бы предоставлять покупателям скидки, однако нужно учитывать, что давать большие дисконты они не могут из-за риска не уложиться в финансовые модели.
В целом мы надеемся, что, несмотря на сложную политическую и экономическую обстановку, строительная отрасль будет продолжать развиваться. Власти заявили о разработке антикризисных мер для поддержки застройщиков и рынка строительства, что исключает риск появления большого числа недостроенных проектов».
Вместе с тем некоторые люди, которые ранее планировали вложить средства в покупку квартиры, могут переориентироваться на банковские депозиты, с учетом роста ставок по вкладам за последнее время. Резкое повышение ключевой ставки ЦБ до 20% привело к серьезному увеличению доходности рублевых вкладов во многих банках, особенно это касается краткосрочных вложений (от 1 до 3 месяцев), ставки по которым превышают порой 20% годовых.
Основные рекомендации: недвижимость продолжает оставаться привлекательным объектом для инвестиций, даже в столь сложное время. Для многих потребителей покупка квартиры – это понятный и надежный способ сохранить свои средства на долгий срок в период нестабильности и опасений из-за ослабления рубля.
Эксперты Arendator.ru, проанализировавшие ситуацию на рынке коммерческих помещений в западной части Москвы, констатировали острый дефицит первичного предложения. По их подсчетам сейчас в продаже представлено менее 20 юнитов, которые могут быть использованы для открытия бизнеса. Их совокупная площадь немногим превышает 3 тыс. кв. м. Это в семь раз меньше, чем было реализовано за прошедший год.
В западном административном округе сложился очевидный дисбаланс между спросом и предложением на рынке коммерческой недвижимости, включенной в состав жилых комплексов. Это одна из наиболее популярных локаций в столице. Соответственно, предприниматели охотно раскупают объекты для бизнеса в местных новостройках. В 2021 г. (без учета декабрьских продаж) было реализовано 145 лотов в 17 новостройках. Их совокупная площадь составляет порядка 21 тыс. кв. м. И это были последние запасы, которыми располагали застройщики. В настоящее время контент ограничивается всего 18 помещениями (3,15 тыс. кв. м). Даже этот более чем скромный по своему метражу фонд распылен по всей территории округа. На каждый адрес приходится от одного до четырех юнитов, готовых к продаже.
Основным оператором коммерческой недвижимости в ЗАО выступает ГК «ПИК». В шести ее комплексах («Академика Павлова», «Барклая 6», «Большая Очаковская 2», «Матвеевский парк», «Мичуринский парк», «Мосфильмовская») сосредоточено восемь лотов общей площадью 1,32 тыс. кв. м. Это 41,75 от общего показателя.
У Capital Group на западном направлении осталось только три крупногабаритных помещения в ЖК «Кутузовский XII». Вместе они занимают 1,04 тыс. кв. м, или 32,9% от валового объема предложения. На долю четырех других поставщиков коммерческих объектов приходится всего 0,80 тыс. кв. м площадей (семь лотов).
В большинстве своем помещения коммерческого назначения в западных новостройках имеют ценник от 20 до 60 млн рублей. Ниже этого коридора расположен только юнит (111,50 кв. м) на первом этаже ЖК «Свой». Его заявленная стоимость равна 18,67 млн рублей. Самые дорогие объекты экспонируются по адресу «Кутузовский XII». В частности, с продажи помещения площадью 383,60 кв. м застройщик может выручить 306,88 млн рублей. Два других лота в этом проекте обойдутся инвесторам в 215,12 и 310,22 млн рублей. Для желающих открыть точку у Горбушкина двора интерес представляет лот большого формата (227,60 кв. м) в ЖК «Барклая 6». На него выставлен ценник 70,62 млн рублей.
Недостаток коммерческих площадей, предназначенных для продажи, может быть частично компенсирован арендными лотами. Так, в ЖК «Береговой» (правобережная часть «Большого Сити») сдаются девять помещений общей площадью 1,45 тыс. кв. м. Их годовая ставка варьируется от 24 до 36 тыс. рублей за квадратный метр.
По оценке международной консалтинговой компании JLL, основной рост инвестиционного рынка в 2021 году в России наблюдался за счет Санкт-Петербурга. Так, по сравнению с предыдущим годом, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Северной столицы увеличился в 2,6 раза и составил 1,8 млрд долл. Для сравнения, в Москве показатель вырос лишь на 8% и достиг 3,3 млрд долл. При этом Петербург не смог превзойти свой исторический рекорд 2011 года, когда объем сделок составил 2,3 млрд долл. благодаря закрытию сделок по продаже ТРК «Галерея» и портфеля компании «Макромир».
Значительный рост в 2021 году обусловлен большим объемом сделок по приобретению земельных участков под строительство жилья и апартаментов на фоне роста спроса и цен. В предыдущие годы сделки с землей составляли меньшую часть годового объема инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга. Так, в 2021 году доля таких сделок достигла 68% в общем объеме инвестиций, тогда как в предыдущие пять лет она в среднем составляла около 36%.
Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, млн долл.*
Источник: JLL
Участки под жилье
Исторический рекорд инвестиций был обновлен только в жилом сегменте. Объем сделок по приобретению земельных участков и проектов под редевелопмент для строительства жилья составил 1,2 млрд долл.
«В 2022 году мы прогнозируем снижение активности девелоперов по пополнению земельных банков в связи с ростом ставок по ипотеке, ростом цен на землю, а также удорожанием проектного финансирования, – говорит Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – Сдерживающим фактором также является минимальный объем ликвидного предложения с подготовленной разрешительной документацией».
Коммерческая недвижимость
В сфере коммерческой недвижимости[1] аналитики JLL наблюдают увеличение объема инвестиций в два раза по сравнению с низкой базой 2020 года и снижение на 30% к допандемийному 2019 году. В 2021 году лидировали офисы и склады, на которые приходится 47% и 30% объема инвестиций в коммерческую недвижимость соответственно.
Спрос потенциальных инвесторов на покупку объектов коммерческой недвижимости сдерживается нехваткой качественных активов, а также большим разрывом между ожиданиями продавцов и покупателей.
Структура инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга по сегментам
2021 год 2020 год
Источник: JLL
«Минувший год, несмотря на продолжающуюся пандемию, стал удачным для инвестиционного рынка Санкт-Петербурга. Ключевыми факторами успеха стали отложенный с 2020 года спрос, когда многие инвесторы заняли выжидательную позицию, существенное снижение стоимости финансирования, бум на логистическом рынке и резкий рост цен на рынке жилья, – комментирует Сергей Владимиров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге. – Наш прогноз на 2022 год оптимистичен. Мы видим усиливающийся тренд роста привлекательности Санкт-Петербурга для широкого круга инвесторов. В свою очередь, многие собственники стали задумываться о продаже своих активов либо их подготовке к продаже – реконструкции, репозиционировании, улучшении пула арендаторов, что также может привести к ряду интересных сделок уже в этом году».
В 2021 году наблюдался рост ставок капитализации во всех сегментах недвижимости. На данный момент ориентиром для рынка, по оценке экспертов JLL, являются ставки капитализации в Санкт-Петербурге – 10,25-11,75% для складов, 9,5-11,5% для офисов, 10,25-12% для торговых центров.
[1] Объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью включает покупку-продажу офисных, торговых, складских, гостиничных и многофункциональных объектов. Он не учитывает приобретение земельных участков под жилой девелопмент.