На первичном рынке столицы в отдельных проектах рост цен за неделю составил более 10%
Специалисты «НДВ Супермаркет Недвижимости» проанализировали текущую ситуацию на первичном рынке жилья, а также поделились рекомендациями по поводу покупки и продажи квартир в период экономической нестабильности. Они отмечают, что в отдельных проектах на «первичке» цены на квартиры за последнюю неделю поднялись в диапазоне от 5% до 12%, при этом некоторые застройщики пока не меняют ценовую политику, наблюдая за дальнейшим развитием событий.
Аналитическая справка
По данным департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», в феврале средневзвешенная цена 1 кв. м в новостройках столицы выросла на 2,5-3%. Комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «После обострения общемировой политической обстановки некоторые застройщики подняли цены в диапазоне от 5% до 12%, однако это была одномоментная реакция на подъем спроса – резко активизировались покупатели, у которых уже была одобрена ипотека либо имелись свободные средства для 100%-ной оплаты квартиры. На фоне роста ипотечных ставок такой спрос быстро вымывается. Также нужно учитывать, что из-за существенного роста ставок по ипотеке у застройщиков начнутся сложности с субсидированием ипотечных программ.
В краткосрочной перспективе произойдет заметное сокращение экспозиции в проектах мелких и средних застройщиков. Что же касается крупных игроков рынка, то они будут выводить на рынок максимально большой объем предложения, чтобы удовлетворить повышенный спрос со стороны покупателей».
Первичный рынок жилья
Эксперты «НДВ Супермаркет Недвижимости» отмечают, что на первичном рынке наблюдается высокий уровень спроса, особенно активны покупатели в сегменте премиальной недвижимости, где сейчас проходит много сделок с целью вложения и сохранения крупных сбережений. В «НДВ Супермаркет Недвижимости» отмечают, что зачастую покупатели отдают предпочтение квартирам в уже готовых домах, чтобы избежать даже минимальных рисков того, что строительство не будет завершено.
При этом у клиентов возникают сложности с оформлением ипотеки – ряд банков приостановил выдачу жилищных кредитов, чтобы пересмотреть уровень ставок с учетом текущей экономической ситуации.
Комментирует Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Некоторые застройщики, с которыми мы сотрудничаем, подняли цены, остальные, так сказать, берут тайм-аут и следят за тем, как дальше будут развиваться события в политической и экономической сферах. В условиях значительного подъема ставок по ипотеке и дальнейшего роста цен застройщикам целесообразно было бы предоставлять покупателям скидки, однако нужно учитывать, что давать большие дисконты они не могут из-за риска не уложиться в финансовые модели.
В целом мы надеемся, что, несмотря на сложную политическую и экономическую обстановку, строительная отрасль будет продолжать развиваться. Власти заявили о разработке антикризисных мер для поддержки застройщиков и рынка строительства, что исключает риск появления большого числа недостроенных проектов».
Вместе с тем некоторые люди, которые ранее планировали вложить средства в покупку квартиры, могут переориентироваться на банковские депозиты, с учетом роста ставок по вкладам за последнее время. Резкое повышение ключевой ставки ЦБ до 20% привело к серьезному увеличению доходности рублевых вкладов во многих банках, особенно это касается краткосрочных вложений (от 1 до 3 месяцев), ставки по которым превышают порой 20% годовых.
Основные рекомендации: недвижимость продолжает оставаться привлекательным объектом для инвестиций, даже в столь сложное время. Для многих потребителей покупка квартиры – это понятный и надежный способ сохранить свои средства на долгий срок в период нестабильности и опасений из-за ослабления рубля.
10 сентября Московское центральное кольцо (МЦК) отметило юбилей – 5 лет со дня запуска движения. Запуск крупного проекта, улучшившего транспортную доступность 34 районов Москвы, привёл к повышению девелоперской активности на прилегающих к МЦК территориях, где начали и продолжают реализовываться новые жилые и коммерческие проекты.
За последние 5 лет в шаговой доступности от станций МЦК объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости увеличился более чем в два раза. Это обусловлено как запуском МЦК, так и масштабом реализуемых проектов, расположенных недалеко от станций. В сентябре 2021 года объем предложения в проектах вблизи станций составил 374 тыс. кв. м жилой площади или более 7 тыс. квартир и апартаментов, что на 112% превышает показатели аналогичного периода 2016 года. В настоящее время в шаговой доступности станций МЦК располагаются 34 новых жилых проекта, 19 из которых позиционируют себя как проекты бизнес-класса, 14 – комфорт-класса, и 1 проект премиум-класса – апартаменты OKO в «Москва-Сити».
Основная часть проектов расположена в ЮВАО и ЮАО – 29% и 23% соответственно. Следует отметить, что в наименьшем объеме представлены проекты в ЮЗАО и ЗАО. В разбивке по типу помещений – 24% предложения вблизи к МЦК относится к апартаментам, а 76% представлено классическим квартирным форматом.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Несмотря на значительный рост числа проектов жилой недвижимости после запуска Московского центрального кольца, в настоящее время сохраняется высокий потенциал жилого строительства в некоторых локациях, прилегающих к новой транспортной системе. Это в первую очередь восточное направление – станции МЦК Измайлово, Соколиная гора, Шоссе Энтузиастов, Андроновка, где на близость к станциям МЦК накладывается наличие свободных участков для редевелопмента. Потенциально запуск новостроек в данных районах может оказать благоприятное влияние на уровень спроса, а ценовые показатели могут варьироваться в диапазоне от 230 до 300 тыс. руб./кв. м в зависимости от формата недвижимости – квартиры или апартаменты, а также класса проекта и особенностей его позиционирования».
Карта новостроек в шаговой доступности от станций МЦК
Помимо наращивания объемов строительства и логичного увеличения спроса, вверх пошли и ценовые показатели. Так, например, В ЖК «Зиларт» средневзвешенная цена выросла за 5 лет с показателя 197 тыс. руб./кв. м до 410 тыс. руб./кв. м. В соседнем проекте «Парк легенд» цена выросла с уровня 154 тыс. руб./кв. м до показателя 399 тыс. руб./кв м. В большей степени такой ценовой прирост обусловлен либо расширением в процессе строительства ассортиментной линейки – на старте продаж начиналась реализация лотов комфорт-класса, далее с поэтапным выводом объемов выходили корпуса с более качественными характеристиками, которые перешли к реализации в бизнес-классе, либо масштабом строительства, так как ЗИЛ до сих пор является одним их лидеров по объему строящегося жилья в Москве.
Текущее предложение на рынке новостроек вблизи станций МЦК
По данным Knight Frank St Petersburg, себестоимость строительства складов в городе увеличилась в среднем на 23% за прошедший год. Увеличение затрат девелоперов привело к росту запрашиваемой арендной ставки в складах класса A на 24%, в классе В – на 6%.
К первичным факторам увеличения запрашиваемых ставок аренды относится, помимо себестоимости строительства, низкая вакансия, отсутствие достаточного объема ввода складов в перспективе и увеличение затрат на рабочую силу.
В новых строящихся качественных складских объектах класса А средние запрашиваемые ставки составили 5 070 руб./м²/год (triple net), что на 2-3% выше, нежели стоимость аренды в действующих складах. Но по оценкам экспертов Knight Frank St Petersburg, рост ставок еще не достиг своего предела и продолжится до конца года.
В 1 полугодии 2021 г. арендаторам пришлось адаптироваться, и в ситуации дефицита выбора они готовы платить дороже.
В последнее время компания Norebo арендовала около 7 тыс. м² в мультитемпературном складском комплексе «Эксклюзив Шушары», также были заключены несколько сделок аренды небольшого размера площадей (до 1 тыс. м²).
До конца текущего года мы ожидаем ввода около 137 тыс. м² складских площадей спекулятивного назначения, при этом 80% от запланированного объема уже заняты. За I полугодие 2021 г. рынок качественных складов пополнился только двумя небольшими объектами суммарной арендопригодной площадью 6,6 тыс. м². Город испытывает серьезный дефицит площадей качественных складов. Специалисты отмечают рекордные показатели спроса на складской сегмент в Санкт-Петербурге и Ленинградской области как по количеству запросов, так и по объему площадей. Речь идет о 800 – 1 000 тыс. м², которые в течение ближайших 2 лет могут трансформироваться в сделки. Соответственно те девелоперы, которые выйдут на дефицитный складской рынок с предложением, смогут быстрее окупить затраты.
Илья Князев, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank St Petersburg: «Складские девелоперы, которые заняли выжидательную позицию в начале года, в ближайшее время приступят к строительству, и получат большую маржинальность. Ввиду отсутствия свободного предложения спекулятивных складов на рынке и увеличившейся себестоимости строительства ставки еще подрастут. С ростом себестоимости все издержки рано или поздно будут перекладываться на конечного пользователя».