В Москве выросло предложение элитных и премиальных новостроек в начале строительства
Доля новостроек премиум- и элитного класса, которые продаются на начальном этапе строительства в Москве, выросла в два раза за год, подсчитали аналитики «Метриум». В премиальном сегменте их доля достигла 48%, а в элитном – 21%. Это стало возможным благодаря увеличению предложения в крупных проектах, а также в связи с выходом новинок.
Выбор премиального и элитного жилья для вложений на раннем этапе его строительства в Москве существенно расширился в начале 2022 года. Между тем, напоминают аналитики «Метриум», в предыдущие годы в этих сегментах рынка вариантов жилья на «котловане» было недостаточно. В 2021 году ситуация поменялась.
Так, в начале 2021 года девелоперы новостроек премиум-класса продавали 579 квартир и апартаментов, а в начале 2022 года – уже 1,2 тыс. То есть предложение жилья на раннем этапе строительства увеличилось в этом сегменте за год более чем в два раза. Доля такого жилья по сравнению с вариантами в зданиях более высокой строительной готовности (возведение этажей, отделка помещений и готовые дома) выросла с 25% до 48%. То есть почти половина предложения рынка новостроек премиум-класса сейчас – это котлован.
«Изменение структуры предложения в премиум-классе может быть связано с появлением в продаже масштабных проектов, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – К примеру, мы реализуем проекты премиум-класса Hide, Mod, Symphony 34, Slava и новую очередь Filicity. Это не точечная застройка, а полноценные проекты развития территории, которые включают масштабное строительство жилья и инфраструктуры, что позволит улучшить качество жизни всех резидентов прилегающих территорий. Потенциальные покупатели в премиум-классе сегодня заинтересованы в новостройках, которые возведены по принципу “город в городе”, когда в шаговой доступности, есть все необходимые коммерческие услуги надлежащего уровня, а также приватная территория, не уступающая по качеству современным городским паркам. Предложения таких квартир и апартаментов растет в силу того, что застройщики активно реагируют на спрос и предлагают новые проекты, отвечающие интересам покупателей».
Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», в 2021 году стартовали продажи 11 премиальных проектов, что соответствует уровню 2020 года, когда также началась реализация 11 новостроек в этом сегменте. Увеличивая предложение на котловане, в 2021 году девелоперы стремились восполнить дефицит, возникший из-за ажиотажного спроса в последние два года. А приобретали клиенты в этот период в основном квартиры и апартаменты в домах с высокой стадией готовности.
Источник: «Метриум»
Схожие процессы наблюдались и в более дорогом элитном сегменте московского рынка новостроек. В феврале 2021 года на этапе котлована застройщики продавали 129 квартир и апартаментов, тогда как к февралю 2022 года их число выросло до 159, то есть на 23%. Удельный вес предложения на раннем этапе реализации повысился с 9% до 21% за этот период.
Впрочем, в отличие от премиального сегмента, на рынке элитных новостроек представлены в основном готовые квартиры и апартаменты, на долю которых приходится 53% предложения. В 2021 году застройщики начали реализацию пяти проектов против шести в 2020 году. Аналитики «Метриум» отмечают, что высокая доля предложения в готовых домах – это нормальная практика для элитного рынка, так как период продаж квартир здесь длительный. К тому же многие комплексы в этом сегменте застройщики сейчас начинают продавать не раньше этапа отделки, как и в проектах реконструкции. Во многих домах есть «трофейная» недвижимость, то есть действительно редкие или уникальные квартиры, которые долго ждут своего нового владельца.
«В 2022 году мы ожидаем дальнейший рост активности девелоперов, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Сейчас предложение на элитном рынке явно недостаточное – менее тысячи квартир и апартаментов, и это не соответствует реальному запросу со стороны клиентов. Последние два года вновь показали, что ликвидная недвижимость – это надежный инструмент вложения средств, поэтому интересоваться элитным и премиальным жильем среди прочих покупателей и будут и инвесторы. Все это стимулирует продажи как в строящихся, так и готовых комплексах».
Источник: «Метриум»
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения снизился на 9,2%. Средневзвешенная цена составила 194 800 руб. за кв. м (+1,6% за квартал; +8,5% за 6 месяцев; +17,8% за 9 месяцев; +25,8% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», на первичном рынке новостроек Новой Москвы по итогам III квартала 2021 года было представлено 32 жилых комплекса, с совокупным объемом предложения около 9 755 квартир[1] общей площадью 494,7 тыс. кв. м. За прошедший квартал предложение снизилось на 9,2% по количеству квартир и на 7,6% по общей площади экспозиции.
В III квартале в ТиНАО не вышел ни один новый жилой проект, однако рынок пополнился новыми корпусами в следующих комплексах:
– «Переделкино Ближнее», квартал 16, корпус 4;
– «Саларьево парк», корп. 51, 52, 53;
– «Середневский лес», корп. 1.2;
– «Южное Бунино», корп. 17;
– «Борисоглебское», корп. 39, 10;
Основной объем предложения по-прежнему сосредоточен в округе НАО, но за отчетный период доля округа снизилась до 92,6% (-2,2 п.п.), а на ТАО пришлось 7,4% от совокупного объема предложения.
Структура предложения по округам (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Превалирующий объем экспонируемых квартир располагался в многоэтажных новостройках – 84,8% (-4,4 п.п.). Доля квартир в среднеэтажных домах повысилась и достигла 12,8% (+2,7 п.п.). Меньше всего квартир представлено в малоэтажных корпусах – их доля составила всего 2,4% (+1,7 п.п.).
Структура предложения по этажности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
За последние три месяца в структуре предложения по стадиям строительной готовности заметно выросла доля предложения в корпусах на этапе отделки – увеличилась на 11,2 п.п. до 26,4%. При этом доля квартир в корпусах на начальном этапе сократилась до 33,6% (-6,3 п.п.), а на монтаже – до 35,3% (-3,8 п.п.). Объем предложения в сданных домах снизился до 4,7% (-1,2 п.п.).
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения увеличилось количество однокомнатных квартир до 40,5% (+5,7 п.п.) за счет сокращения численности студий – 11,1% (-5,8 п.п.). Доля двухкомнатных квартир практически не изменились, прибавив всего 0,2 п.п. (34%). Тем не менее, основной объем предложения на рынке новостроек Новой Москвы по-прежнему приходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры – 74,5% (+5,9 п.п.). Трехкомнатные лоты заняли порядка 13,1% рынка (-0,3 п.п.). Наименьший объем приходится на многокомнатные лоты, их доля составляет всего 1,3% (+0,3 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внутренний круг – II кв. 2021 г., внешний круг – III квартал 2021 г.)
Источник: «Метриум»
Квартиры с white box начали активно замещать предложение с чистовой отделкой. В III квартале 2021 года наблюдался заметный рост доли таких квартир – до 19,3% (+12,5 п.п.), при этом сопоставимо снизилась доля квартир с отделкой – до 31,9% (-11,6 п.п.). На территории ТиНАО квартиры без отделки составляют чуть меньше половины рынка (48,8%; -0,9 п.п.).
Структура предложения по типу отделки квартир
(внутренний круг – II кв. 2021 г., внешний круг – III квартал 2021 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу III квартала 2021 года средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Новой Москвы составила 194 800 руб. за кв. м (+1,6% за квартал; +8,5% за 6 месяцев; +17,8% за 9 месяцев; +25,8% за 12 месяцев). В НАО квадратный метр подорожал до 203 195 руб., а в ТАО – до 109 355 руб.[2].
Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения на территории Новой Москвы увеличился до 9,88 млн руб. (+3,4% за квартал; +5,3% за 6 месяцев; +12,7% за 9 месяцев; +19% за 12 месяцев). При этом стоит отметить сокращение средней площади экспонируемой квартиры за прошедшие 9 месяцев на 2,3 кв.м с 53 до 50,7 кв.м.
Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
18,2 |
25,0 |
34,5 |
178 550 |
253 365 |
349 700 |
4 093 430 |
6 334 130 |
9 833 035 |
|
1К |
28,3 |
38,3 |
62,8 |
146 000 |
209 785 |
296 030 |
4 928 095 |
8 035 315 |
16 232 500 |
|
2К |
47,4 |
60,3 |
129,2 |
81 880 |
181 720 |
462 555 |
5 272 960 |
10 953 505 |
54 001 855 |
|
3К |
61,9 |
82,1 |
178,0 |
65 570 |
179 905 |
430 385 |
5 494 720 |
14 764 510 |
58 758 330 |
|
4К+ |
91,3 |
178,4 |
855,4 |
66 665 |
140 325 |
276 995 |
16 624 830 |
25 040 700 |
66 124 440 |
|
итого |
18,2 |
50,7 |
855,4 |
65 570 |
194 800 |
525 000 |
4 093 430 |
9 875 290 |
66 124 440 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в III квартале 2021 года:
– ЖК «Середневский лес» (НАО / пос. Филимоновское): студия площадью 19,9 кв. м за 4,09 млн руб.;
– ЖК «Цветочные Поляны» (НАО / пос. Филимонковское): студия площадью
22,43 кв. м за 4,22 млн руб.;
– ЖК «Южное Бунино» (НАО / пос. Сосенское): студия площадью
18,4 кв. м за 4,29 млн руб.
Основные тенденции
«В III квартале 2021 года ситуацию на рынке новостроек Новой Москвы можно охарактеризовать как относительно спокойную, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По сравнению с первой половиной текущего года, девелоперская активность в отчетном периоде заметно снизилась. В прошедшем квартале не вышло ни одного нового проекта и стартовали продажи всего в восьми корпусах. При этом объем предложения стабилизировался на уровне 9,8 тыс. квартир (-9,2%), который можно назвать комфортным для рынка, с учетом максимума предложения на уровне 12,8 тыс. квартир во II квартале 2017 года и минимума в 7,3 тыс. квартир в III квартале 2020 года.
Цены по инерции плавно продолжают расти, но темп роста замедлился до 1,6% по итогам квартала. В III квартале 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в Новой Москве составила 194,8 тыс. руб. (+1,6% за квартал; +8,5% за 6 месяцев; +17,8% за 9 месяцев; +25,8% за 12 месяцев). Бюджет предложения к концу сентября приблизился к психологической отметке и составил 9,88 млн руб. (+3,4% за квартал), при этом за отчетный период средняя площадь квартиры уменьшилась на 3,2 кв.м (с 53 до 49,8 кв.м). Площадь средней квартиры в экспозиции продолжает оставаться весьма компактной – всего 50,7 кв.м, что близко к минимуму. В прошлом квартале была зафиксирована рекордно низкая средняя площадь квартиры в экспозиции – 49,8 кв.м.
В середине 2021 года завершилась госпрограмма льготной ипотеки и рынок новостроек Новой Москвы в III квартале перешел в состояние плавного замедления после перегрева, вызванного повышенным покупательским интересом. Ожидать резких движений сейчас не стоит. Ввероятнее всего, рынок будет и дальше замедляться под давлением растущей ключевой ставки. Это означает, что до конца текущего года нас скорее всего ждет дальнейшее замедление роста цен и сдержанный интерес покупателей к новостройкам. Серьезным поддерживающим фактором для локального рынка ТиНАО является «умеренность» цен относительно «старой» Москвы и активное развитие инфраструктуры присоединенных территорий. В совокупности это может повысить интерес покупателей к жилью Новой Москвы на замедляющемся рынке и удержать достигнутый уровень цен в данной локации до конца года».
[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Проект Vnukovo Country Club, позиционирующийся в более высоком классе с ценой предложения более 200 000 руб./кв. м, учитывается при расчете средневзвешенной цены квадратного метра всей Новой Москвы, но не учитывается при расчете аналогичного показателя по ТАО.
В Санкт-Петербурге наблюдается тренд увеличения времени строительства складских объектов и перенос сроков их ввода в эксплуатацию. По данным JLL, уже около 50 тыс. кв. м складов, анонсированных ранее к вводу в 2021 году, перенесены на будущий год. Основные причины, сдерживающие развитие рынка складской недвижимости, – это непредсказуемый дальнейший рост себестоимости строительства и нехватка трудовых ресурсов.
За первые девять месяцев этого года на складском рынке Санкт-Петербурга введено в эксплуатацию семь новых объектов площадью 128 тыс. кв. м, их них вакантными остаются лишь 5 тыс. кв. м в одном здании.
Растущий спрос благодаря развитию онлайн-торговли и конкуренции маркетплейсов, а также нехватка новых площадей приводят к тотальному вымыванию с рынка ликвидного предложения. По итогам 3-го квартала 2021 года вакантными остаются 1,2% площадей, или 41 тыс. кв. м в абсолютном выражении. На данный момент какие-либо свободные площади есть лишь в восьми объектах.
Динамика доли свободных площадей на складском рынке Санкт-Петербурга
Источник: JLL
«Срок экспозиции для освобождающихся блоков сократился до нескольких недель, но большинство из них даже не выходит на открытый рынок. В такой ситуации сформировался жесткий рынок арендодателя. Собственники объектов имеют возможность выбирать из нескольких потенциальных арендаторов тех, кто согласится на более высокую ставку и длинный неразрывный договор аренды, – комментирует Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. – 2021 год может стать рекордным по объему сделок в складском сегменте, рекорду могут помешать только два фактора: готовые склады заканчиваются, а built-to-suit проекты существенно подорожали».
«Мы прогнозируем, что арендные ставки в классе А достигнут значения 5,2 тыс. рублей за кв. м в год к концу года, а годовой рост в таком случае составит рекордные 27%. При этом в строящихся проектах арендные ставки в среднем выше на 10%, чем в действующих. Таким образом, девелоперы закладывают в ставки риски дальнейшего увеличения цен на строительные материалы», – поясняет Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
По итогам 3-го квартала 2021 года запрашиваемые арендные ставки на складские помещения класса А выросли до 5 тыс. руб. за кв. м в год (не включая НДС и операционные расходы), что уже является максимальным значением за всю историю рынка.
Динамика арендных ставок в складских комплексах класса А
Источник: JLL