В Москве выросло предложение элитных и премиальных новостроек в начале строительства
Доля новостроек премиум- и элитного класса, которые продаются на начальном этапе строительства в Москве, выросла в два раза за год, подсчитали аналитики «Метриум». В премиальном сегменте их доля достигла 48%, а в элитном – 21%. Это стало возможным благодаря увеличению предложения в крупных проектах, а также в связи с выходом новинок.
Выбор премиального и элитного жилья для вложений на раннем этапе его строительства в Москве существенно расширился в начале 2022 года. Между тем, напоминают аналитики «Метриум», в предыдущие годы в этих сегментах рынка вариантов жилья на «котловане» было недостаточно. В 2021 году ситуация поменялась.
Так, в начале 2021 года девелоперы новостроек премиум-класса продавали 579 квартир и апартаментов, а в начале 2022 года – уже 1,2 тыс. То есть предложение жилья на раннем этапе строительства увеличилось в этом сегменте за год более чем в два раза. Доля такого жилья по сравнению с вариантами в зданиях более высокой строительной готовности (возведение этажей, отделка помещений и готовые дома) выросла с 25% до 48%. То есть почти половина предложения рынка новостроек премиум-класса сейчас – это котлован.
«Изменение структуры предложения в премиум-классе может быть связано с появлением в продаже масштабных проектов, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – К примеру, мы реализуем проекты премиум-класса Hide, Mod, Symphony 34, Slava и новую очередь Filicity. Это не точечная застройка, а полноценные проекты развития территории, которые включают масштабное строительство жилья и инфраструктуры, что позволит улучшить качество жизни всех резидентов прилегающих территорий. Потенциальные покупатели в премиум-классе сегодня заинтересованы в новостройках, которые возведены по принципу “город в городе”, когда в шаговой доступности, есть все необходимые коммерческие услуги надлежащего уровня, а также приватная территория, не уступающая по качеству современным городским паркам. Предложения таких квартир и апартаментов растет в силу того, что застройщики активно реагируют на спрос и предлагают новые проекты, отвечающие интересам покупателей».
Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», в 2021 году стартовали продажи 11 премиальных проектов, что соответствует уровню 2020 года, когда также началась реализация 11 новостроек в этом сегменте. Увеличивая предложение на котловане, в 2021 году девелоперы стремились восполнить дефицит, возникший из-за ажиотажного спроса в последние два года. А приобретали клиенты в этот период в основном квартиры и апартаменты в домах с высокой стадией готовности.
Источник: «Метриум»
Схожие процессы наблюдались и в более дорогом элитном сегменте московского рынка новостроек. В феврале 2021 года на этапе котлована застройщики продавали 129 квартир и апартаментов, тогда как к февралю 2022 года их число выросло до 159, то есть на 23%. Удельный вес предложения на раннем этапе реализации повысился с 9% до 21% за этот период.
Впрочем, в отличие от премиального сегмента, на рынке элитных новостроек представлены в основном готовые квартиры и апартаменты, на долю которых приходится 53% предложения. В 2021 году застройщики начали реализацию пяти проектов против шести в 2020 году. Аналитики «Метриум» отмечают, что высокая доля предложения в готовых домах – это нормальная практика для элитного рынка, так как период продаж квартир здесь длительный. К тому же многие комплексы в этом сегменте застройщики сейчас начинают продавать не раньше этапа отделки, как и в проектах реконструкции. Во многих домах есть «трофейная» недвижимость, то есть действительно редкие или уникальные квартиры, которые долго ждут своего нового владельца.
«В 2022 году мы ожидаем дальнейший рост активности девелоперов, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Сейчас предложение на элитном рынке явно недостаточное – менее тысячи квартир и апартаментов, и это не соответствует реальному запросу со стороны клиентов. Последние два года вновь показали, что ликвидная недвижимость – это надежный инструмент вложения средств, поэтому интересоваться элитным и премиальным жильем среди прочих покупателей и будут и инвесторы. Все это стимулирует продажи как в строящихся, так и готовых комплексах».
Источник: «Метриум»
По данным «Объединенного кредитного бюро» (ОКБ), располагающим информацией о примерно 97% российских заемщиков, в июне 2021 года средний размер ипотечного кредита впервые превысил 3 млн рублей, увеличившись за месяц на 134 тыс рублей.
В июне средний размер ипотечного кредита составил 3,02 млн рублей, тогда как еще в мае он составлял 2,89 млн рублей (2,92 млн руб, по данным ЦБ), а в апреле – 2,86 млн рублей (2,86 млн руб, по данным ЦБ). За полугодие он увеличился на 403 тыс руб, а за год – на 652 тыс руб.
Среди 30 регионов, в которых заемщики берут наибольшее количество ипотечных кредитов, средняя сумма сильнее всего выросла в Калмыкии (рост в июне на 12% по сравнению с маем), Мурманской, Архангельской и Томской областях (во всех трех – на 9%). В Москве – на 4%, в Санкт-Петербурге – на 3%.
Александрович Артур, генеральный директор ОКБ:
«На столь быстрый рост среднего размера кредита повлияли прежде всего цены на недвижимость. Если в апреле квадратный метр на вторичном рынке стоил менее 71 тыс руб, а на первичном – 92 тыс руб, то в мае – уже 73 и 95 тыс рублей соответственно. В июне квадратный метр на вторичном рынке подорожал до 98 тыс рублей. Поскольку гражданам пришлось занимать у банков больше средств, то им пришлось увеличить и срок кредитования. За июнь он в среднем увеличился на 3 месяца до 18 лет и 8 месяцев».
В июне 2021 года средняя стоимость студии в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве составила 7,11 млн рублей. По подсчетам экспертов «Метриум», за 12 месяцев такое жилье подорожало на 47%. Квадратный метр в студии сейчас стоит столько же, сколько «квадрат» в новостройках бизнес-класса в III квартале 2020 года. При этом новомосковские студии догоняют в цене старомосковские.
За прошедший год средняя стоимость студий в массовых новостройках Москвы возросла на 47%, подсчитали в «Метриум». Если в июне 2020 года покупателю понадобилось бы для покупки студии 4,83 млн рублей, то в июне 2021 года уже 7,11 млн рублей, то есть на 2,28 млн рублей больше.
Удельная стоимость студий возросла еще заметнее. Год назад квадратный метр в таких малогабаритных квартирах обходился в 181 тыс. рублей, а в июне 2021 года – в 277 тыс. рублей. Рост цены, таким образом, составил 53%.
Средняя площадь студии в продаже при этом сократилась. Если в июне 2020 года средняя студия достигала 26,6 кв.м, то сейчас – 25,7 кв.м.
Студии стали самым быстро дорожающим форматом жилья массового сегмента за последний год, отмечают в «Метриум». Далее по интенсивности роста цен следуют однокомнатные квартиры, которые прибавили 35% и сейчас в среднем стоят 10,47 млн рублей. Двухкомнатные квартиры подорожали на 32% до 14,73 млн рублей. Трехкомнатные квартиры выросли в цене на 28% до 19,30 млн рублей, а многокомнатные – на 17% до 26,69 млн рублей.
«В нашем проекте студии и однокомнатные квартиры пользовались значительным спросом в последний год, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – В целом рост цен был связан с резким удорожанием строительных материалов и, как следствие, повышением себестоимости строительства. Говоря конкретно о студиях, также замечу, что в домах с небольшими квартирами живет больше людей. Это отражается на нагрузке на инфраструктуру – требуется больше мощностей, технических площадей и так далее, что приводит к росту цены студий. В продаже студии в среднем дороже для застройщика, что также отражается в цене».
Аналитики «Метриум» отмечают, что рост цен на студии в «старой» Москве может привести к оттоку части клиентов на рынки новостроек за МКАД, в том числе в Новую Москву. Однако и здесь рост цен на этот формат жилья был внушительным. За прошедший год они выросли с 4,44 до 6,01, то есть на 36%.
«Примечательно, что рост цен на студии продолжается на фоне увеличения их предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это значит, что реальный спрос на этот тип жилья выше того, что прогнозировался застройщиками в период разработки проектов новостроек. Студия – очень ликвидный продукт, поэтому даже в случае ценовой стагнации она сохранит высокий уровень стоимости».
