Быть на высоте – обзор рынка пентхаусов
Аналитики компании «Метриум» подготовили обзор рынка пентхаусов в новостройках «старой» Москвы. В I квартале 2022 года представлено 137 лотов в 45 проектах бизнес-класса, премиального и элитного сегмента. Стоимость самого дорогого пентхауса (3,2 млрд рублей) в 105 раз превышает цену самого доступного (30,3 млн рублей).
Бизнес-класс
В настоящее время в массовых новостройках «старой» Москвы пентхаусов нет. При этом в 2018 году подобный формат был представлен в трех проектах комфорт-класса. Отказ от пентхаусов в массовых ЖК объясняется несоответствием продукта запросам целевой аудитории, а также значительным ростом цен на квартиры (26,8% за 2021 год).
Из 126 новостроек бизнес-класса, представленных на первичном рынке «старой» Москвы в I квартале 2022 года, в продаже находились 25 пентхаусов в 5 ЖК. Структура предложения пентхаусов в бизнес-классе по типу отделки отличается от наблюдаемой в целом по рынку новостроек данного сегмента. Половину экспозиции составляют варианты с предчистовой и финишной отделкой (13 лотов из 25), причем с ремонтом под ключ – только два пентхауса.
Стоит отметить, что 4 из 5 проектов бизнес-класса, в которых представлены в продаже пентхаусы, расположены в западной части Москвы (по одному – в ЮЗАО ЗАО и СЗАО). Это объясняется престижностью данной локации и, соответственно, наличием платежеспособного спроса.
Средневзвешенная цена квадратного метра в расположенных в проектах бизнес-класса пентхаусах достигла 494,8 тыс. рублей. Интересно, что в 3 из 5 комплексов средняя стоимость квадратного метра в пентхаусе ниже, чем среднерыночная (394,1 тыс. рублей).
Минимальная площадь пентхауса в новостройках бизнес-класса – 123, 6 кв. м (ЖК Eniteo), он же и является самым доступным предложением в сегменте – 44,2 млн рублей. Самый большой пентхаус расположен в ЖК «Маршал» (338 кв. м), самый дорогой – в ЖК West Garden (135,8 млн рублей).
Рейтинг новостроек бизнес-класса с пентхаусами по средней стоимости кв. м
|
Проект |
Округ, район |
Тип помещения |
Отделка |
Средняя стоимость кв. м., тыс. рублей |
Площадь лота, кв. м |
Бюджет предложения, млн рублей |
||
|
Min |
Max |
Min |
Max |
|||||
|
West Garden |
ЗАО, Раменки |
Квартира |
Без отделки |
647,5 |
167,5 |
171,3 |
110,3 |
114,2 |
|
С отделкой |
662,9 |
167,7 |
192,6 |
98,9 |
135,8 |
|||
|
Остров |
СЗАО, Хорошево-Мневники |
Квартира |
Без отделки |
580,9 |
261,7* |
152* |
||
|
Eniteo |
ЮЗАО, Котловка |
Квартира |
Без отделки |
367,4 |
123,6 |
174,3 |
44,2 |
65 |
|
D1 |
САО, Тимирязевский |
Квартира |
Без отделки |
3204 |
134,9 |
170,1 |
46,5 |
55,5 |
|
Маршал |
СЗАО, Щукино |
Квартира |
Без отделки |
352,4 |
270 |
338 |
95,2 |
128,5 |
*В продаже представлен один лот
Источник: «Метриум»
Премиум-класс
В премиальном сегменте новостроек столицы в I квартале 2022 года был представлен 51 пентхаус в 15 комплексах (всего на рынке – 55 проектов). В структуре экспозиции по типологиям пентхаусов в премиальных новостройках доли квартир и апартаментов сопоставимы (49% против 51%). Это отличается от общей картины по первичному рынку проектов премиум-класса, где доля квартир достигает 71%. Доля предложения с отделкой в пентхаусах (51%) незначительно ниже, чем в целом по премиальному сегменту (53,8%).
Больше всего проектов с пентхаусами расположено в ЦАО (9), который также занимает лидирующие позиции по объему предложения (33 лота). На второй строчке со значительным отставанием находится САО (8 вариантов в 2 ЖК), на третьей – ЗАО (7 пентхаусов в 2 ЖК).
Средневзвешенная стоимость квадратного метра в пентхаусах, размещенных в премиальных новостройках, достигла 827,4 тыс. рублей. Только в 7 проектах показатель стоимости квадратного метра ниже среднерыночного значения. Необходимо отметить, что средняя цена квадратного метра в самом дорогом проекте с пентхаусами премиум-класса (1 373,7 тыс. рублей, ЖК Lumin) почти в 4 раза превосходит аналогичный показатель в самом доступном комплексе (379,7 тыс. рублей, ЖК EgoDom).
Самый компактный пентхаус премиум-класса расположен в ЖК RestArt (39,7 кв. м), самый доступный – в ЖК «Дыхание» (30,3 млн рублей). В свою очередь, самый крупный и одновременно самый дорогой пентхаус находится в ЖК Lucky (430,3 кв. м, 581 млн рублей). Его стоимость в 19 раз превышает цену наиболее бюджетного варианта в данном сегменте.
«Наличие пентхауса в проекте премиального сегмента подчеркивает высокий статус как самого дома, так и его целевой аудитории, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Одним из преимуществ такой недвижимости выступают уникальные видовые характеристики. Например, из панорамных окон нашего ЖК Hide открывается уникальный вид на Москву-реку, Воробьевы горы, Москву-Сити и Лужники».
Рейтинг премиальных новостроек с пентхаусами в продаже по средней стоимости кв. м
|
Проект |
Округ, район |
Тип помещения |
Отделка |
Средняя стоимость кв. м., тыс. рублей |
Площадь лота, кв. м |
Бюджет предложения, млн рублей |
||
|
Min |
Max |
Min |
Max |
|||||
|
Lumin |
ЦАО, Таганский |
Апартамент |
С отделкой |
1 373,7 |
188,7 |
208,7 |
264,2 |
281,7 |
|
Долгору-ковская 25 |
ЦАО, Тверской |
Апартамент |
С отделкой |
1 347,7 |
229,9 |
237,4 |
284,9 |
344,9 |
|
Lucky |
ЦАО, Пресненский |
Квартира |
С отделкой |
1 291,9 |
320,3 |
430,3 |
396,4 |
581 |
|
Sky View |
ЦАО, Пресненский |
Апартамент |
Без отделки |
1 003,9 |
190,8 |
386,8 |
146,3 |
483,5 |
|
Fantastic House |
ЦАО, Пресненский |
Квартира |
Без отделки |
1435,0 |
223,6* |
320,9* |
||
|
Astris |
ЗАО, Раменки |
Апартамент |
White box |
1200,0 |
334* |
400,8* |
||
|
RestArt |
ЦАО, Тверской |
Апартамент |
Без отделки |
1150,0 |
39,7 |
60,4 |
45,7 |
69,5 |
|
Hide |
ЗАО, Раменки |
Квартира |
White box |
950,0 |
142,1 |
190,3 |
135 |
180,8 |
|
TITUL на Серебряни-ческой |
ЦАО, Таганский |
Квартира |
Без отделки |
929,4 |
342,2* |
318* |
||
|
Maison Rouge |
ЦАО, Тверской |
Апартамент |
White box |
903,0 |
433,2* |
391,2* |
||
|
RedSide |
ЦАО, Пресненский |
Квартира |
С отделкой |
656,1 |
278,5 |
350,2 |
188,3 |
215,3 |
|
Tweed Park |
СЗАО, Покровское-Стрешнево |
Апартамент |
Без отделки |
623,2 |
170,2 |
255 |
120 |
145 |
|
Symphony 34 |
САО, Савеловский |
Квартира |
White box |
489,0 |
132,4 |
162,2 |
66,9 |
78,7 |
|
Дыхание |
САО, Тимирязевский |
Квартира |
Без отделки |
386,4 |
81,1 |
111,8 |
30,3 |
44,6 |
|
EgoDom |
СВАО, Алексеевский |
Квартира |
Без отделки |
379,7 |
395* |
150* |
||
*В продаже представлен один лот
**В продаже представлены два лота одинаковой площади
Источник: «Метриум»
Элитный сегмент
В элитном сегменте первичного рынка Москвы в продаже представлен 61 пентхаус в 25 ЖК (из 52 комплексов). В отличие от проектов бизнес-класса и премиального сегмента, в элитных комплексах доля апартаментов в структуре предложения пентхаусов вдвое превышает долю квартир (67,2% против 32,8%). Это заметно отличается от ситуации в целом по рынку элитных новостроек, где на апартаменты приходится 54,2% от общего объема экспозиции.
Доля лотов с отделкой white box и финишным ремонтом в расположенных в элитных новостройках пентхаусах составляет 59%, что выше среднерыночного показателя. На варианты без отделки приходится 41%.
Больше всего элитных новостроек с пентхаусами представлено в районах Арбат (6), Хамовники и Пресненский (по 4). Данные локации являются наиболее востребованными в элитном сегменте благодаря развитой инфраструктуре и сложившейся социальной среде. По количеству лотов лидерство занимает Пресненский район (18 квартир и апартаментов).
Средняя стоимость квадратного метра в пентхаусах, расположенных в элитных новостройках, составляет 2 035,6 тыс. рублей. В 9 ЖК показатель средней стоимости квадратного метра находится на уровне ниже среднерыночного. При этом разница в цене квадратного метра в самом дорогом проекте с элитными пентхаусами (ЖК Carré Blanc, 5 155,5 тыс. рублей) и самом доступном комплексе (ЖК «Клубный дом на Арбате», 542,9 тыс. рублей) составляет почти 9,5 раз.
Минимальная площадь пентхауса в элитных новостройках – 97 кв. м («Абрикосов»), максимальная – почти 3,2 тыс. кв. м в ЖК Fairmont Vesper Residences. Последний лот также является самым дорогим на первичном рынке столицы – его цена вплотную приблизилась к 3,2 млрд рублей. Самый доступный пентхаус в элитном сегменте – апартаменты в ЖК Bogenhouse за 127,2 млн рублей. Таким образом, разница в стоимости между ними составляет 25 раз.
«Один из актуальных трендов последних лет – включение пентхаусов в квартирографию проектов реконструкции исторических зданий, – отмечает Дарья Комиссарова, коммерческий директор MR Private. – Это трудоемкий процесс, который требует получения значительного объема согласований и кропотливой работы множества профессионалов. Но результат однозначно стоит того: клиенты получают не только видовые характеристики, но и возможность прикоснуться к истории. Примером такого подхода выступает наш проект «Абрикосов». Из расположенного в нем пентхауса откроется уникальный вид на Чистые пруды и исторический центр Москвы».
Рейтинг новостроек элитного сегмента с пентхаусами в продаже по средней стоимости кв. м
|
Проект |
Район |
Тип помещения |
Отделка |
Средняя стоимость кв. м., тыс. рублей |
Площадь лота, кв. м |
Бюджет предложения, млн рублей |
||
|
Min |
Max |
Min |
Max |
|||||
|
Carré Blanc |
Хамовники |
Апартамент |
Без отделки |
5 155,5 |
274,8 |
538,2 |
1416,7 |
2774,7 |
|
Малая Бронная 15 |
Пресненский |
Квартира |
Без отделки |
3 744 |
721,2* |
2700* |
||
|
Симфония набережных |
Таганский |
Квартира |
Без отделки |
3 500 |
452,6 |
518,5 |
1584,1 |
1814,8 |
|
Fairmont Vesper Residences |
Тверской |
Апартамент |
С отделкой |
3 000 |
1051,2* |
3153,6* |
||
|
Клубный дом в Газетном |
Тверской |
Апартамент |
White box |
2 833,2 |
392,1* |
1110,9* |
||
|
Allegoria Mosca |
Хамовники |
Апартамент |
С отделкой |
2 632,1 |
716,6 |
718,3 |
1886,1 |
1890,6 |
|
Дом на Хлебном |
Арбат |
Квартира |
С отделкой |
2 549,7 |
345* |
879,6* |
||
|
High Garden |
Хамовники |
Квартира |
Без отделки |
2 375 |
400* |
950* |
||
|
Cloud Nine |
Якиманка |
Квартира |
С отделкой |
2 300 |
273,2* |
628,4* |
||
|
Большая Дмитровка IX |
Тверской |
Апартамент |
С отделкой |
2 143,2 |
120,9 |
250 |
282,9 |
450 |
|
Artisan |
Арбат |
Квартира |
Без отделки |
2 048,4 |
139,9 |
200,2 |
296,3 |
400,4 |
|
Knightsbridge Private Park |
Хамовники |
Квартира |
Без отделки |
2 025,4 |
482* |
976,2* |
||
|
Turgenev |
Красносельский |
Квартира |
С отделкой |
1 886,4 |
136,3 |
593,7 |
226,9 |
1247,4 |
|
Котельни-ческий |
Таганский |
Квартира |
Без отделки |
1 824,2 |
344,8* |
629* |
||
|
Рахманинов |
Пресненский |
Квартира |
Без отделки |
1 747 |
138* |
241,1* |
||
|
«Абрикосов» |
Басманный |
Квартира |
White box |
1 649,5 |
97* |
160* |
||
|
Звезды Арбата |
Арбат |
Апартамент |
Без отделки |
1 404,4 |
223 |
415,8 |
232 |
792,8 |
|
Тессинский, 1 |
Таганский |
Квартира |
Без отделки |
1 363,3 |
441* |
601,2* |
||
|
ORDYNKA |
Замоскворечье |
Апартамент |
С отделкой |
1 204 |
250* |
301* |
||
|
Башня Федерация (Восток) |
Пресненский |
Апартамент |
Без отделки |
1 189,9 |
2185* |
2600* |
||
|
Bogenhouse |
Замоскворечье |
Апартамент |
Без отделки |
1 077,5 |
149,6 |
261,4 |
127,2 |
339,8 |
|
Turandot Residences |
Арбат |
Квартира |
Без отделки |
1 000 |
229,4* |
229,4* |
||
|
Театральный Дом |
Арбат |
Апартамент |
Без отделки |
945,9 |
181,6 |
183,1 |
170,6 |
174,3 |
|
Neva Towers |
Пресненский |
Апартамент |
White box |
748,1 |
208,7 |
226,4 |
147 |
199,6 |
|
Клубный дом на Арбате |
Арбат |
Квартира |
Без отделки |
542,9 |
276,3* |
150* |
||
*В продаже представлен один лот
Источник: «Метриум»
«Пентхаус представляет собой штучный, уникальный объект, более 80% всего предложения сосредоточены в высокобюджетных новостройках, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Их эксклюзивность подчеркивается крайне небольшим объемом предложения: на пентхаусы приходится менее 0,4% от общего количества экспонируемых на рынке «старой» Москвы квартир и апартаментов во всех сегментах. Именно они являются самыми дорогими лотами, стоимость которых превышает 2,5 млрд рублей. Нередко пентхаусы выводятся в продажу ближе к концу реализации проекта, чтобы максимально собрать отложенный спрос».
По данным исследования международной консалтинговой компании JLL, российские столицы – Москва и Санкт-Петербург – опередили остальные крупные города Европы по темпам роста арендных ставок на склады за последний год. К концу 3-го квартала 2021 года ставки по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличились на 22% в Санкт-Петербурге и на 18% в Москве, при этом в 4-м квартале рост продолжается.
В 4-м квартале арендные ставки на готовые помещения в Московском регионе в удаленности около 30 км от МКАД (А-107) увеличились до 5-5,2 тыс. руб. за кв. м в год, при этом вблизи МКАД ставки значительно выше: средний диапазон составляет 6-6,5 тыс. руб. Если говорить об объектах внутри МКАД, где дефицит помещений еще более острый, то арендаторы готовы платить до 8,5-10 тыс. руб. за кв. м в год. В Санкт-Петербурге ставки уже выросли до 5,2-5,5 тыс. руб. за кв. м в год. При этом в проектах built-to-suit стандартного склада класса А девелоперы устанавливают ставки на уровне 5,5 тыс. руб. за кв. м в год и выше как в Москве, так и Санкт-Петербурге.
Изменение арендных ставок на склады в ключевых городах Европы,
3 кв. 2021 к 3 кв. 2020
Источник: JLL
Столь значительный рост обусловливается целым рядом факторов. Во-первых, крайне низкой долей свободных площадей. На конец сентября вакантными оставались лишь 0,5% в Москве и 1,2% в Санкт-Петербурге. Согласно данным компании JLL, российский рынок складов является одним из самых дефицитных в Европе: по доле вакантных помещений две столицы входят в тройку европейских городов с наименьшим числом доступных складов, лишь Брюссель с показателем 0,8% чуть опередил Петербург.
«Кроме того, резко выросли затраты на строительство и сохраняется неопределенность в их дальнейшей динамике, поэтому девелоперы вынуждены закладывать дополнительные риски при реализации проектов. В результате ставки в built-to-suit проектах оказываются выше, чем в существующих комплексах, чего не наблюдалось еще год назад, – комментирует Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. – Наиболее стабильными и выигравшими в этой ситуации являются арендодатели, а девелоперы и арендаторы работают по принципу “Если хочешь склад, тебе придется заплатить”».
Доля свободных складских площадей в городах Европы
Источник: JLL
Согласно данным JLL, рост арендных ставок на складскую недвижимость наблюдается почти во всех европейских городах вследствие рекордного спроса на рынке. Объем сделок со складами в Европе за три квартала текущего года составил 23,8 млн кв. м, что в 1,5 раза выше среднего значения сопоставимых периодов предыдущих пяти лет и опережает годовые показатели всех предыдущих лет, кроме 2020-го. Правда, уже очевидно, что по итогам года прошлогодний рекорд будет побит и складской рынок установит очередной максимум в спросе.
Объем сделок аренды и покупки складов конечными пользователями в Европе
Источник: JLL
На мировом рынке в среднесрочной перспективе основными драйверами развития складского рынка, по мнению экспертов JLL, останутся:
- E-commerce. Развитие онлайн-ритейла в пандемию резко ускорилось, и этот сегмент будет генерировать до четверти всех сделок со складами в ближайшие годы.
- Трудовые ресурсы, автоматизация и роботизация. Перебои на рынке труда будут компенсироваться возрастающей автоматизацией процессов.
- Разрыв цепочек поставок. Пандемия показала важность устойчивости цепочки поставок и необходимость иметь определенный запас для обеспечения непрерывности производственных процессов.
- Устойчивое развитие. Движение к углеродной нейтральности не оставляет в стороне и рынок недвижимости. Мы увидим растущий спрос на подобные объекты со стороны крупных корпораций.
- Городская логистика. Необходимость быстрой доставки диктует развитие новых форматов внутри городской черты
- Логистика с контролем температуры. Пандемия показала необходимость развития широкой сети низкотемпературных складов для обеспечения сектора здравоохранения.
«Факторы, влияющие на бурное развитие складов, будут продолжать оказывать существенное влияние в средне- и долгосрочной перспективе, и на этом фоне складской сегмент привлекает не только арендаторов, но и ощущает на себе повышенный инвестиционный спрос. По итогам 2021 года мы увидим рекордный объем инвестиционных сделок на складском рынке; за первые девять месяцев в склады в Европе было вложено уже почти 40 млрд евро, что на 63% выше предыдущего максимума, который был зафиксирован в прошлом году, – говорит Микаэл Казарян, член совета директоров и руководитель группы по инвестициям компании JLL. – В России мы также ожидаем новые рекорды. С начала года на инвестиционном складском рынке закрыто сделок на 620 млн долл., и еще несколько крупных транзакций ожидаются до конца декабря. По итогам 2021 года объем инвестиционных складских сделок приблизится к 1 млрд долл., что на 30% выше, чем в 2020 году».
Аналитики компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги 3 квартала 2021 года на рынке жилья бизнес-класса и выяснили, что за год средняя цена квадратного метра увеличилась на 40%.
По итогам сентября 2021 г. средневзвешенная цена на первичном рынке жилья В-класса составила 287,7 тыс. руб./кв. м, увеличившись за квартал на 5%, при этом годовая динамика была на уровне 40%.
Наиболее существенные изменения затронули Красногвардейский район, в котором показатель средней цены за год увеличился на 56% в связи с выходом в продажу трех новых жилых комплексов высокого ценового сегмента. Также значительную годовую динамику цен (в пределах 41-43%) показали Адмиралтейский, Московский и Центральный районы. Во всех остальных локациях средние цены увеличились на 25-35%.
Свободное предложение за 3 квартала 2021 г. сократилось на 25%, составив около 320 тыс. кв. м. Причиной отрицательной динамики предложения стало квартальное увеличение спроса на фоне низкого показателя выведенных на рынок новых площадей. За квартал было продано около 72 тыс. кв. м, с начала 2021 г. – около 193 тыс. кв. м.
На фоне активной ценовой динамики произошла корректировка спроса на различные типы квартир. Так в 2020 г. наиболее востребованными были квартиры с 2 спальнями – на них приходилось около 37% продаж. В 2021 г. доля данного типа квартир в общем объёме продаж сократилась до 31% в пользу увеличения спроса на квартиры с одной спальней, доля в объёме спроса которых увеличилась с 27% до 32%. Средняя стоимость квартир с двумя спальнями за год увеличилась с 17 млн до 22 млн руб., а квартир с 1 спальней с 11,8 млн до 14,3 млн руб. Наиболее заметное удорожание произошло у квартир с тремя спальнями, средняя стоимость которых увеличилась с 32 млн до 38 млн руб., при этом спрос на данный тип квартир остался стабильным.
До конца года ожидается ввод в эксплуатацию нескольких комплексов В-класса совокупной жилой площадью около 127 тыс. кв. м, в результате годовой показатель ввода может превысить уровень 2020 г. на 75%.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg: «Жильё бизнес-класса сейчас востребовано на рынке. С одной стороны, ограниченное предложение на элитном рынке мотивирует часть покупателей рассматривать в том числе квартиры в объектах бизнес-класса. С другой стороны, есть доля покупателей, которые "выросли" из жилья массового спроса и могут позволить себе более качественное, престижное жильё в привлекательных локациях».