Быть на высоте – обзор рынка пентхаусов

14.02.2022 16:40

Аналитики компании «Метриум» подготовили обзор рынка пентхаусов в новостройках «старой» Москвы. В I квартале 2022 года представлено 137 лотов в 45 проектах бизнес-класса, премиального и элитного сегмента. Стоимость самого дорогого пентхауса (3,2 млрд рублей) в 105 раз превышает цену самого доступного (30,3 млн рублей).

Бизнес-класс

В настоящее время в массовых новостройках «старой» Москвы пентхаусов нет. При этом в 2018 году подобный формат был представлен в трех проектах комфорт-класса. Отказ от пентхаусов в массовых ЖК объясняется несоответствием продукта запросам целевой аудитории, а также значительным ростом цен на квартиры (26,8% за 2021 год).

Из 126 новостроек бизнес-класса, представленных на первичном рынке «старой» Москвы в I квартале 2022 года, в продаже находились 25 пентхаусов в 5 ЖК. Структура предложения пентхаусов в бизнес-классе по типу отделки отличается от наблюдаемой в целом по рынку новостроек данного сегмента. Половину экспозиции составляют варианты с предчистовой и финишной отделкой (13 лотов из 25), причем с ремонтом под ключ – только два пентхауса.  

Стоит отметить, что 4 из 5 проектов бизнес-класса, в которых представлены в продаже пентхаусы, расположены в западной части Москвы (по одному – в ЮЗАО ЗАО и СЗАО). Это объясняется престижностью данной локации и, соответственно, наличием платежеспособного спроса.

Средневзвешенная цена квадратного метра в расположенных в проектах бизнес-класса пентхаусах достигла 494,8 тыс. рублей. Интересно, что в 3 из 5 комплексов средняя стоимость квадратного метра в пентхаусе ниже, чем среднерыночная (394,1 тыс. рублей).

Минимальная площадь пентхауса в новостройках бизнес-класса – 123, 6 кв. м (ЖК Eniteo), он же и является самым доступным предложением в сегменте – 44,2 млн рублей. Самый большой пентхаус расположен в ЖК «Маршал» (338 кв. м), самый дорогой – в ЖК West Garden (135,8 млн рублей).

 

Рейтинг новостроек бизнес-класса с пентхаусами по средней стоимости кв. м

Проект

Округ, район

Тип помещения

Отделка

Средняя стоимость кв. м., тыс. рублей

Площадь лота, кв. м

Бюджет предложения, млн рублей

Min

Max

Min

Max

West Garden

ЗАО,

Раменки

Квартира

Без отделки

647,5

167,5

171,3

110,3

114,2

С отделкой

662,9

167,7

192,6

98,9

135,8

Остров

СЗАО, Хорошево-Мневники

Квартира

Без отделки

580,9

261,7*

152*

Eniteo

ЮЗАО,

Котловка

Квартира

Без отделки

367,4

123,6

174,3

44,2

65

D1

САО, Тимирязевский

Квартира

Без отделки

3204

134,9

170,1

46,5

55,5

Маршал

СЗАО,

Щукино

Квартира

Без отделки

352,4

270

338

95,2

128,5

*В продаже представлен один лот

Источник: «Метриум»

 

Премиум-класс

В премиальном сегменте новостроек столицы в I квартале 2022 года был представлен 51 пентхаус в 15 комплексах (всего на рынке – 55 проектов). В структуре экспозиции по типологиям пентхаусов в премиальных новостройках доли квартир и апартаментов сопоставимы (49% против 51%). Это отличается от общей картины по первичному рынку проектов премиум-класса, где доля квартир достигает 71%. Доля предложения с отделкой в пентхаусах (51%) незначительно ниже, чем в целом по премиальному сегменту (53,8%).

Больше всего проектов с пентхаусами расположено в ЦАО (9), который также занимает лидирующие позиции по объему предложения (33 лота). На второй строчке со значительным отставанием находится САО (8 вариантов в 2 ЖК), на третьей – ЗАО (7 пентхаусов в 2 ЖК).

Средневзвешенная стоимость квадратного метра в пентхаусах, размещенных в премиальных новостройках, достигла 827,4 тыс. рублей. Только в 7 проектах показатель стоимости квадратного метра ниже среднерыночного значения. Необходимо отметить, что средняя цена квадратного метра в самом дорогом проекте с пентхаусами премиум-класса (1 373,7 тыс. рублей, ЖК Lumin) почти в 4 раза превосходит аналогичный показатель в самом доступном комплексе (379,7 тыс. рублей, ЖК EgoDom).

Самый компактный пентхаус премиум-класса расположен в ЖК RestArt (39,7 кв. м), самый доступный – в ЖК «Дыхание» (30,3 млн рублей). В свою очередь, самый крупный и одновременно самый дорогой пентхаус находится в ЖК Lucky (430,3 кв. м, 581 млн рублей). Его стоимость в 19 раз превышает цену наиболее бюджетного варианта в данном сегменте.

«Наличие пентхауса в проекте премиального сегмента подчеркивает высокий статус как самого дома, так и его целевой аудитории, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Одним из преимуществ такой недвижимости выступают уникальные видовые характеристики. Например, из панорамных окон нашего ЖК Hide открывается уникальный вид на Москву-реку, Воробьевы горы, Москву-Сити и Лужники».

 

Рейтинг премиальных новостроек с пентхаусами в продаже по средней стоимости кв. м

Проект

Округ, район

Тип помещения

Отделка

Средняя стоимость кв. м., тыс. рублей

Площадь лота, кв. м

Бюджет предложения, млн рублей

Min

Max

Min

Max

Lumin

ЦАО, Таганский

Апартамент

С отделкой

1 373,7

188,7

208,7

264,2

281,7

Долгору-ковская 25

ЦАО,

Тверской

Апартамент

С отделкой

1 347,7

229,9

237,4

284,9

344,9

Lucky

ЦАО, Пресненский

Квартира

С отделкой

1 291,9

320,3

430,3

396,4

581

Sky View

ЦАО, Пресненский

Апартамент

Без отделки

1 003,9

190,8

386,8

146,3

483,5

Fantastic House

ЦАО, Пресненский

Квартира

Без отделки

1435,0

223,6*

320,9*

Astris

ЗАО,

Раменки

Апартамент

White box

1200,0

334*

400,8*

RestArt

ЦАО,

Тверской

Апартамент

Без отделки

1150,0

39,7

60,4

45,7

69,5

Hide

ЗАО,

Раменки

Квартира

White box

950,0

142,1

190,3

135

180,8

TITUL на Серебряни-ческой

ЦАО, Таганский

Квартира

Без отделки

929,4

342,2*

318*

Maison Rouge

ЦАО,

Тверской

Апартамент

White box

903,0

433,2*

391,2*

RedSide

ЦАО, Пресненский

Квартира

С отделкой

656,1

278,5

350,2

188,3

215,3

Tweed Park

СЗАО, Покровское-Стрешнево

Апартамент

Без отделки

623,2

170,2

255

120

145

Symphony 34

САО, Савеловский

Квартира

White box

489,0

132,4

162,2

66,9

78,7

Дыхание

САО, Тимирязевский

Квартира

Без отделки

386,4

81,1

111,8

30,3

44,6

EgoDom

СВАО, Алексеевский

Квартира

Без отделки

379,7

395*

150*

*В продаже представлен один лот

**В продаже представлены два лота одинаковой площади

Источник: «Метриум»

 

Элитный сегмент

В элитном сегменте первичного рынка Москвы в продаже представлен 61 пентхаус в 25 ЖК (из 52 комплексов). В отличие от проектов бизнес-класса и премиального сегмента, в элитных комплексах доля апартаментов в структуре предложения пентхаусов вдвое превышает долю квартир (67,2% против 32,8%). Это заметно отличается от ситуации в целом по рынку элитных новостроек, где на апартаменты приходится 54,2% от общего объема экспозиции.

Доля лотов с отделкой white box и финишным ремонтом в расположенных в элитных новостройках пентхаусах составляет 59%, что выше среднерыночного показателя. На варианты без отделки приходится 41%.

Больше всего элитных новостроек с пентхаусами представлено в районах Арбат (6), Хамовники и Пресненский (по 4). Данные локации являются наиболее востребованными в элитном сегменте благодаря развитой инфраструктуре и сложившейся социальной среде. По количеству лотов лидерство занимает Пресненский район (18 квартир и апартаментов).

Средняя стоимость квадратного метра в пентхаусах, расположенных в элитных новостройках, составляет 2 035,6 тыс. рублей. В 9 ЖК показатель средней стоимости квадратного метра находится на уровне ниже среднерыночного. При этом разница в цене квадратного метра в самом дорогом проекте с элитными пентхаусами (ЖК Carré Blanc, 5 155,5 тыс. рублей) и самом доступном комплексе (ЖК «Клубный дом на Арбате», 542,9 тыс. рублей) составляет почти 9,5 раз.

Минимальная площадь пентхауса в элитных новостройках – 97 кв. м («Абрикосов»), максимальная – почти 3,2 тыс. кв. м в ЖК Fairmont Vesper Residences. Последний лот также является самым дорогим на первичном рынке столицы – его цена вплотную приблизилась к 3,2 млрд рублей. Самый доступный пентхаус в элитном сегменте – апартаменты в ЖК Bogenhouse за 127,2 млн рублей. Таким образом, разница в стоимости между ними составляет 25 раз.

«Один из актуальных трендов последних лет – включение пентхаусов в квартирографию проектов реконструкции исторических зданий, – отмечает Дарья Комиссарова, коммерческий директор MR Private. – Это трудоемкий процесс, который требует получения значительного объема согласований и кропотливой работы множества профессионалов. Но результат однозначно стоит того: клиенты получают не только видовые характеристики, но и возможность прикоснуться к истории. Примером такого подхода выступает наш проект «Абрикосов». Из расположенного в нем пентхауса откроется уникальный вид на Чистые пруды и исторический центр Москвы».

 

Рейтинг новостроек элитного сегмента с пентхаусами в продаже по средней стоимости кв. м

Проект

Район

Тип помещения

Отделка

Средняя стоимость кв. м.,

тыс. рублей

Площадь лота, кв. м

Бюджет предложения, млн рублей

Min

Max

Min

Max

Carré Blanc

Хамовники

Апартамент

Без отделки

5 155,5

274,8

538,2

1416,7

2774,7

Малая Бронная 15

Пресненский

Квартира

Без отделки

3 744

721,2*

2700*

Симфония набережных

Таганский

Квартира

Без отделки

3 500

452,6

518,5

1584,1

1814,8

Fairmont Vesper Residences

Тверской

Апартамент

С отделкой

3 000

1051,2*

3153,6*

Клубный дом в Газетном

Тверской

Апартамент

White box

2 833,2

392,1*

1110,9*

Allegoria Mosca

Хамовники

Апартамент

С отделкой

2 632,1

716,6

718,3

1886,1

1890,6

Дом на Хлебном

Арбат

Квартира

С отделкой

2 549,7

345*

879,6*

High Garden

Хамовники

Квартира

Без отделки

2 375

400*

950*

Cloud Nine

Якиманка

Квартира

С отделкой

2 300

273,2*

628,4*

Большая Дмитровка IX

Тверской

Апартамент

С отделкой

2 143,2

120,9

250

282,9

450

Artisan

Арбат

Квартира

Без отделки

2 048,4

139,9

200,2

296,3

400,4

Knightsbridge Private Park

Хамовники

Квартира

Без отделки

2 025,4

482*

976,2*

Turgenev

Красносельский

Квартира

С отделкой

1 886,4

136,3

593,7

226,9

1247,4

Котельни-ческий

Таганский

Квартира

Без отделки

1 824,2

344,8*

629*

Рахманинов

Пресненский

Квартира

Без отделки

1 747

138*

241,1*

«Абрикосов»

Басманный

Квартира

White box

1 649,5

97*

160*

Звезды Арбата

Арбат

Апартамент

Без отделки

1 404,4

223

415,8

232

792,8

Тессинский, 1

Таганский

Квартира

Без отделки

1 363,3

441*

601,2*

ORDYNKA

Замоскворечье

Апартамент

С отделкой

1 204

250*

301*

Башня Федерация (Восток)

Пресненский

Апартамент

Без отделки

1 189,9

2185*

2600*

Bogenhouse

Замоскворечье

Апартамент

Без отделки

1 077,5

149,6

261,4

127,2

339,8

Turandot Residences

Арбат

Квартира

Без отделки

1 000

229,4*

229,4*

Театральный Дом

Арбат

Апартамент

Без отделки

945,9

181,6

183,1

170,6

174,3

Neva Towers

Пресненский

Апартамент

White box

748,1

208,7

226,4

147

199,6

Клубный дом на Арбате

Арбат

Квартира

Без отделки

542,9

276,3*

150*

*В продаже представлен один лот

Источник: «Метриум»

 

«Пентхаус представляет собой штучный, уникальный объект, более 80% всего предложения сосредоточены в высокобюджетных новостройках, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Их эксклюзивность подчеркивается крайне небольшим объемом предложения: на пентхаусы приходится менее 0,4% от общего количества экспонируемых на рынке «старой» Москвы квартир и апартаментов во всех сегментах. Именно они являются самыми дорогими лотами, стоимость которых превышает 2,5 млрд рублей. Нередко пентхаусы выводятся в продажу ближе к концу реализации проекта, чтобы максимально собрать отложенный спрос».


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.goodfon.ru
МЕТКИ: МЕТРИУМ, НОВОСТРОЙКИ, ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ, АНАЛИТИКА, НЕДВИЖИМОСТЬ
Подписывайтесь на нас:

На Тверской улице пустует каждое четвертое помещение

23.12.2021 15:43

На фоне сокращения покупательского трафика на Тверской в результате сначала реконструкции, а затем ограничений на фоне пандемии (туристический поток сократился почти до нуля) в последние три года мы наблюдаем динамично растущую вакансию на Тверской и 1-й Тверской-Ямской улицах, которая увеличилась почти в 4 раза и сейчас составляет 26,2%. По нашим оценкам, дальнейшая динамика вакантности будет зависеть от дальнейших ограничений на фоне пандемии, а также общего восстановления рынка и компаний.

В результате существенного высвобождения площадей на Тверской улице заметно сменился «портрет целевого арендатора», и один из самых престижных торговых коридоров столицы стал более доступным для открытия точек теми, кто раньше не мог себе позволить ведение бизнеса здесь. В свою очередь собственники, которые стараются всеми силами удержать стоимость квадратного метра аренды, начинают дробить крупные помещения на мелкие лоты, но в процессе заключения договоров все равно идут на уступки. По нашим оценкам, в среднем снижение в стоимости аренды на Тверской за последние несколько лет составило 30-40%.

При этом структура профилей арендаторов Тверской относительно стабильна, лидерство в ней сохраняет общепит (21%), fashion (15%) и банки (10%), причем доля общепита и банков сократилась сильнее всего – на 5 п.п. и 4 п.п. соответственно в сравнении с допандемийным 4 кв. 2019 г.

Валерия Гвоздева, заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers: «Несмотря на высокую цифру вакантности на Тверской улице, мы не считаем ее драматичной: ситуация стабильна и есть явный тренд на восстановление. Во-первых, Тверская улица неоднородна, она делится на различные участки, и на некоторых их них мы отмечаем высокий трафик и минимальные уровни вакантности. Во-вторых, собственники на Тверской активно используют сейчас нарезку помещений на более мелкие, тем самым повышая стоимость квадратного метра и создавая более выгодные и востребованные у посетителей форматы. Стоит учитывать тот факт, что помещения на Тверской находятся у одних и тех же собственников в течение долгого времени, и им необходимо больше времени на адаптацию к изменившимся реалиям рынка, в том числе в плане арендных ставок. По нашим оценкам, в среднесрочной перспективе Тверская улица будет активнее заполняться арендаторами, так как она продолжает оставаться одной из главных улиц города и при этом становится более доступной для большего количества арендаторов. Также Тверская была особенно зависима от туристического трафика, и возвращение данной целевой аудитории не только сможет сократить процент вакантности, но и поднять арендные ставки за кв. м по сравнению с прошедшим периодом».  

*Тверская ул. и 1-я Тверская Ямская ул.

*Тверская ул. и 1-я Тверская Ямская ул.

Источник: Colliers

 

Таблица

Арендные ставки на Тверской улице, рублей / кв. м/ год

2019

2020

2021

Улица

Мин.

Макс.

Мин.

Макс.

Мин.

Макс.

Тверская ул.

70 000

110 000

52 080

92 000

50 000

236 000

Источник: Colliers, ЦИАН


ИСТОЧНИК: пресс-служба Colliers International
ИСТОЧНИК ФОТО: https://floribunda.ru
МЕТКИ: COLLIERS INTERNATIONAL КОЛЛЕРС ИНТЕРНЕШНЛ, КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ, МОСКВА, АНАЛИТИКА, ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ, АРЕНДА ПОМЕЩЕНИЯ АРЕНДА ЖИЛЬЯ
Подписывайтесь на нас:

Кто покупает апартаменты в Москве сегодня?
23.12.2021 15:38

Апартаменты – автономный тип жилья, который при максимальном составе качественных характеристик предлагает потребителю более доступную, по сравнению с классической квартирой, стоимость квадратного метра. Однако, юридически являясь объектом коммерческой недвижимости, данный формат имеет определенные особенности, как, например, отсутствие социальной инфраструктуры или невозможность постоянной регистрации. Так или иначе, апартаменты прочно заняли свою нишу на рынке жилых новостроек, и об этом свидетельствует показатель спроса, который за текущий год вырос на 38%. Основываясь на статистике своих продаж, эксперты компании «Бон Тон» выявили – кто и с какой целью покупает сегодня апартаменты в сегментах бизнес- и премиум-класса.

В настоящее время на долю апартаментов высокобюджетного сегмента приходится более половины сделок. На фоне спроса увеличиваются и ценовые показатели. Так за 2021 год средняя цена квадратного метра в бизнес-классе выросла на 34% до 352,7 тыс. руб., в классе «премиум» – на 32,4% до 742,8 тыс. руб. Рост также показывает и средний бюджет, который в бизнес-классе увеличился на 25% до 21,9 млн руб., в премиум-классе – на 54,5% до 88,7 млн руб. Территориально наибольшая часть спроса на апартаменты бизнес-класса приходится на 3 округа: по 22% на САО и ЮАО, 14,5% на СЗАО. Ранее эти локации активно развивались, и в этом году в САО и СЗАО вышло 5 новых проектов. В премиальном сегменте лидерство традиционно сохраняется за ЦАО – 41%, на втором месте – САО с долей 36%.

Структура спроса на апартаменты бизнес-и премиум-классов по округам, шт.

В структуре спроса по территориальной принадлежности преимущественная доля целевой аудитории апартаментов премиум- и бизнес-класса представлена жителями Москвы – 65% и Московской области – 12%, на долю покупателей из регионов РФ приходится 23%. Преобладают среди покупателей мужчины – 69,2%, доля женщин составляет 30,8%.

Наибольшим спросом апартаменты пользуются у взрослой платежеспособной аудитории: 38,5% составляют покупатели в возрасте от 40 до 49 лет и 31% – от 30 до 39 лет. Доля более молодой аудитории от 20 до 29 лет составляет 7,7%. Таким образом средний возраст покупателей – 42,5 года: женщин – 32,5 года, мужчин – 47 лет. Анализ семейного положения показал, что большая часть потребителей состоит в браке – 58%. При этом среди женщин эта доля составляет 25%, среди мужчин – 75%. С точки зрения социального положения значительная часть потребителей – это представители среднего класса, в числе которых доля предпринимателей и владельцев бизнеса – 50%, топ-менеджеров – 33%, ведущих специалистов – 17%.  

Говоря о структуре спроса по цели приобретения аналитики компании «Бон Тон» отмечают, что на сегодняшний день три четверти аудитории (75%) покупают апартаменты для собственного проживания, 17% сделок совершается с инвестиционной целью, 8% приобретают для детей или родителей. По форме оплаты, на долю со 100% оплатой и ипотекой приходится ровно по 42% сделок, на долю trade-in – 16%.

Если рассматривать портрет покупателя апартаментов на конкретном примере, стоит обратиться к комплексу апартаментов бизнес-класса «Досфлота, 10», который находится Северо-Западном административном округе – одной из самых востребованных локаций Москвы. Проект расположен в живописной парковой зоне у «большой воды» Химкинского водохранилища, на территории исторически-сложившейся застройки района Южное Тушино, который входит в ТОП самых экологически-чистых зон столицы, имеет прекрасно развитую городскую инфраструктуру и отличную транспортную доступность.

Основной спрос (70%) при покупке апартаментов в данном комплексе приходится на семейных мужчин активного возраста, средний возраст которых 46 лет. По своему социальному статусу это предприниматели (50%) и топ-менеджеры (37,5%). Преобладающая часть (75%) приобретает здесь апартаменты для собственного проживания, у большинства из них (63%) есть дети. На долю покупательниц в «Досфлота, 10» приходится меньшая часть – 30%. Средний возраст этой аудитории 28 лет, половина из них замужем. Несмотря на молодой возраст это также платежеспособная аудитория: 75% покупательниц имеют свой бизнес или работают топ-менеджерами компаний.

Большая часть спроса (58,3%) приходится на 2-комнатные лоты средней площадью 67,6 кв. м (от 55,25 до 90,81 кв. м). Средняя цена таких лотов – 23,7 млн руб. (от 18,8 до 30,9 млн руб.). На втором месте спрос на 3-комнатные лоты (41,7%) средней площадью 88,9 кв. м (от 69,95 до 116,39 кв. м), а средняя цена составляет 30,6 млн руб. (от 23,4 до 39 млн руб.).


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «БОН ТОН»
ИСТОЧНИК ФОТО: https://burobiz.ru
МЕТКИ: БОН ТОН АН БОН ТОН, КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ, апартаменты, АНАЛИТИКА, НЕДВИЖИМОСТЬ
Подписывайтесь на нас: