Быть на высоте – обзор рынка пентхаусов

Аналитики компании «Метриум» подготовили обзор рынка пентхаусов в новостройках «старой» Москвы. В I квартале 2022 года представлено 137 лотов в 45 проектах бизнес-класса, премиального и элитного сегмента. Стоимость самого дорогого пентхауса (3,2 млрд рублей) в 105 раз превышает цену самого доступного (30,3 млн рублей).

---

Бизнес-класс

В настоящее время в массовых новостройках «старой» Москвы пентхаусов нет. При этом в 2018 году подобный формат был представлен в трех проектах комфорт-класса. Отказ от пентхаусов в массовых ЖК объясняется несоответствием продукта запросам целевой аудитории, а также значительным ростом цен на квартиры (26,8% за 2021 год).

Из 126 новостроек бизнес-класса, представленных на первичном рынке «старой» Москвы в I квартале 2022 года, в продаже находились 25 пентхаусов в 5 ЖК. Структура предложения пентхаусов в бизнес-классе по типу отделки отличается от наблюдаемой в целом по рынку новостроек данного сегмента. Половину экспозиции составляют варианты с предчистовой и финишной отделкой (13 лотов из 25), причем с ремонтом под ключ – только два пентхауса.  

Стоит отметить, что 4 из 5 проектов бизнес-класса, в которых представлены в продаже пентхаусы, расположены в западной части Москвы (по одному – в ЮЗАО ЗАО и СЗАО). Это объясняется престижностью данной локации и, соответственно, наличием платежеспособного спроса.

Средневзвешенная цена квадратного метра в расположенных в проектах бизнес-класса пентхаусах достигла 494,8 тыс. рублей. Интересно, что в 3 из 5 комплексов средняя стоимость квадратного метра в пентхаусе ниже, чем среднерыночная (394,1 тыс. рублей).

Минимальная площадь пентхауса в новостройках бизнес-класса – 123, 6 кв. м (ЖК Eniteo), он же и является самым доступным предложением в сегменте – 44,2 млн рублей. Самый большой пентхаус расположен в ЖК «Маршал» (338 кв. м), самый дорогой – в ЖК West Garden (135,8 млн рублей).

 

Рейтинг новостроек бизнес-класса с пентхаусами по средней стоимости кв. м

Проект	Округ, район	Тип помещения	Отделка	Средняя стоимость кв. м., тыс. рублей	Площадь лота, кв. м		Бюджет предложения, млн рублей
					Min	Max	Min	Max
West Garden	ЗАО, Раменки	Квартира	Без отделки	647,5	167,5	171,3	110,3	114,2
			С отделкой	662,9	167,7	192,6	98,9	135,8
Остров	СЗАО, Хорошево-Мневники	Квартира	Без отделки	580,9	261,7*		152*
Eniteo	ЮЗАО, Котловка	Квартира	Без отделки	367,4	123,6	174,3	44,2	65
D1	САО, Тимирязевский	Квартира	Без отделки	3204	134,9	170,1	46,5	55,5
Маршал	СЗАО, Щукино	Квартира	Без отделки	352,4	270	338	95,2	128,5

*В продаже представлен один лот

Источник: «Метриум»

 

Премиум-класс

В премиальном сегменте новостроек столицы в I квартале 2022 года был представлен 51 пентхаус в 15 комплексах (всего на рынке – 55 проектов). В структуре экспозиции по типологиям пентхаусов в премиальных новостройках доли квартир и апартаментов сопоставимы (49% против 51%). Это отличается от общей картины по первичному рынку проектов премиум-класса, где доля квартир достигает 71%. Доля предложения с отделкой в пентхаусах (51%) незначительно ниже, чем в целом по премиальному сегменту (53,8%).

Больше всего проектов с пентхаусами расположено в ЦАО (9), который также занимает лидирующие позиции по объему предложения (33 лота). На второй строчке со значительным отставанием находится САО (8 вариантов в 2 ЖК), на третьей – ЗАО (7 пентхаусов в 2 ЖК).

Средневзвешенная стоимость квадратного метра в пентхаусах, размещенных в премиальных новостройках, достигла 827,4 тыс. рублей. Только в 7 проектах показатель стоимости квадратного метра ниже среднерыночного значения. Необходимо отметить, что средняя цена квадратного метра в самом дорогом проекте с пентхаусами премиум-класса (1 373,7 тыс. рублей, ЖК Lumin) почти в 4 раза превосходит аналогичный показатель в самом доступном комплексе (379,7 тыс. рублей, ЖК EgoDom).

Самый компактный пентхаус премиум-класса расположен в ЖК RestArt (39,7 кв. м), самый доступный – в ЖК «Дыхание» (30,3 млн рублей). В свою очередь, самый крупный и одновременно самый дорогой пентхаус находится в ЖК Lucky (430,3 кв. м, 581 млн рублей). Его стоимость в 19 раз превышает цену наиболее бюджетного варианта в данном сегменте.

«Наличие пентхауса в проекте премиального сегмента подчеркивает высокий статус как самого дома, так и его целевой аудитории, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Одним из преимуществ такой недвижимости выступают уникальные видовые характеристики. Например, из панорамных окон нашего ЖК Hide открывается уникальный вид на Москву-реку, Воробьевы горы, Москву-Сити и Лужники».

 

Рейтинг премиальных новостроек с пентхаусами в продаже по средней стоимости кв. м

Проект	Округ, район	Тип помещения	Отделка	Средняя стоимость кв. м., тыс. рублей	Площадь лота, кв. м		Бюджет предложения, млн рублей
					Min	Max	Min	Max
Lumin	ЦАО, Таганский	Апартамент	С отделкой	1 373,7	188,7	208,7	264,2	281,7
Долгору-ковская 25	ЦАО, Тверской	Апартамент	С отделкой	1 347,7	229,9	237,4	284,9	344,9
Lucky	ЦАО, Пресненский	Квартира	С отделкой	1 291,9	320,3	430,3	396,4	581
Sky View	ЦАО, Пресненский	Апартамент	Без отделки	1 003,9	190,8	386,8	146,3	483,5
Fantastic House	ЦАО, Пресненский	Квартира	Без отделки	1435,0	223,6*		320,9*
Astris	ЗАО, Раменки	Апартамент	White box	1200,0	334*		400,8*
RestArt	ЦАО, Тверской	Апартамент	Без отделки	1150,0	39,7	60,4	45,7	69,5
Hide	ЗАО, Раменки	Квартира	White box	950,0	142,1	190,3	135	180,8
TITUL на Серебряни-ческой	ЦАО, Таганский	Квартира	Без отделки	929,4	342,2*		318*
Maison Rouge	ЦАО, Тверской	Апартамент	White box	903,0	433,2*		391,2*
RedSide	ЦАО, Пресненский	Квартира	С отделкой	656,1	278,5	350,2	188,3	215,3
Tweed Park	СЗАО, Покровское-Стрешнево	Апартамент	Без отделки	623,2	170,2	255	120	145
Symphony 34	САО, Савеловский	Квартира	White box	489,0	132,4	162,2	66,9	78,7
Дыхание	САО, Тимирязевский	Квартира	Без отделки	386,4	81,1	111,8	30,3	44,6
EgoDom	СВАО, Алексеевский	Квартира	Без отделки	379,7	395*		150*

*В продаже представлен один лот

**В продаже представлены два лота одинаковой площади

Источник: «Метриум»

 

Элитный сегмент

В элитном сегменте первичного рынка Москвы в продаже представлен 61 пентхаус в 25 ЖК (из 52 комплексов). В отличие от проектов бизнес-класса и премиального сегмента, в элитных комплексах доля апартаментов в структуре предложения пентхаусов вдвое превышает долю квартир (67,2% против 32,8%). Это заметно отличается от ситуации в целом по рынку элитных новостроек, где на апартаменты приходится 54,2% от общего объема экспозиции.

Доля лотов с отделкой white box и финишным ремонтом в расположенных в элитных новостройках пентхаусах составляет 59%, что выше среднерыночного показателя. На варианты без отделки приходится 41%.

Больше всего элитных новостроек с пентхаусами представлено в районах Арбат (6), Хамовники и Пресненский (по 4). Данные локации являются наиболее востребованными в элитном сегменте благодаря развитой инфраструктуре и сложившейся социальной среде. По количеству лотов лидерство занимает Пресненский район (18 квартир и апартаментов).

Средняя стоимость квадратного метра в пентхаусах, расположенных в элитных новостройках, составляет 2 035,6 тыс. рублей. В 9 ЖК показатель средней стоимости квадратного метра находится на уровне ниже среднерыночного. При этом разница в цене квадратного метра в самом дорогом проекте с элитными пентхаусами (ЖК Carré Blanc, 5 155,5 тыс. рублей) и самом доступном комплексе (ЖК «Клубный дом на Арбате», 542,9 тыс. рублей) составляет почти 9,5 раз.

Минимальная площадь пентхауса в элитных новостройках – 97 кв. м («Абрикосов»), максимальная – почти 3,2 тыс. кв. м в ЖК Fairmont Vesper Residences. Последний лот также является самым дорогим на первичном рынке столицы – его цена вплотную приблизилась к 3,2 млрд рублей. Самый доступный пентхаус в элитном сегменте – апартаменты в ЖК Bogenhouse за 127,2 млн рублей. Таким образом, разница в стоимости между ними составляет 25 раз.

«Один из актуальных трендов последних лет – включение пентхаусов в квартирографию проектов реконструкции исторических зданий, – отмечает Дарья Комиссарова, коммерческий директор MR Private. – Это трудоемкий процесс, который требует получения значительного объема согласований и кропотливой работы множества профессионалов. Но результат однозначно стоит того: клиенты получают не только видовые характеристики, но и возможность прикоснуться к истории. Примером такого подхода выступает наш проект «Абрикосов». Из расположенного в нем пентхауса откроется уникальный вид на Чистые пруды и исторический центр Москвы».

 

Рейтинг новостроек элитного сегмента с пентхаусами в продаже по средней стоимости кв. м

Проект	Район	Тип помещения	Отделка	Средняя стоимость кв. м., тыс. рублей	Площадь лота, кв. м		Бюджет предложения, млн рублей
					Min	Max	Min	Max
Carré Blanc	Хамовники	Апартамент	Без отделки	5 155,5	274,8	538,2	1416,7	2774,7
Малая Бронная 15	Пресненский	Квартира	Без отделки	3 744	721,2*		2700*
Симфония набережных	Таганский	Квартира	Без отделки	3 500	452,6	518,5	1584,1	1814,8
Fairmont Vesper Residences	Тверской	Апартамент	С отделкой	3 000	1051,2*		3153,6*
Клубный дом в Газетном	Тверской	Апартамент	White box	2 833,2	392,1*		1110,9*
Allegoria Mosca	Хамовники	Апартамент	С отделкой	2 632,1	716,6	718,3	1886,1	1890,6
Дом на Хлебном	Арбат	Квартира	С отделкой	2 549,7	345*		879,6*
High Garden	Хамовники	Квартира	Без отделки	2 375	400*		950*
Cloud Nine	Якиманка	Квартира	С отделкой	2 300	273,2*		628,4*
Большая Дмитровка IX	Тверской	Апартамент	С отделкой	2 143,2	120,9	250	282,9	450
Artisan	Арбат	Квартира	Без отделки	2 048,4	139,9	200,2	296,3	400,4
Knightsbridge Private Park	Хамовники	Квартира	Без отделки	2 025,4	482*		976,2*
Turgenev	Красносельский	Квартира	С отделкой	1 886,4	136,3	593,7	226,9	1247,4
Котельни-ческий	Таганский	Квартира	Без отделки	1 824,2	344,8*		629*
Рахманинов	Пресненский	Квартира	Без отделки	1 747	138*		241,1*
«Абрикосов»	Басманный	Квартира	White box	1 649,5	97*		160*
Звезды Арбата	Арбат	Апартамент	Без отделки	1 404,4	223	415,8	232	792,8
Тессинский, 1	Таганский	Квартира	Без отделки	1 363,3	441*		601,2*
ORDYNKA	Замоскворечье	Апартамент	С отделкой	1 204	250*		301*
Башня Федерация (Восток)	Пресненский	Апартамент	Без отделки	1 189,9	2185*		2600*
Bogenhouse	Замоскворечье	Апартамент	Без отделки	1 077,5	149,6	261,4	127,2	339,8
Turandot Residences	Арбат	Квартира	Без отделки	1 000	229,4*		229,4*
Театральный Дом	Арбат	Апартамент	Без отделки	945,9	181,6	183,1	170,6	174,3
Neva Towers	Пресненский	Апартамент	White box	748,1	208,7	226,4	147	199,6
Клубный дом на Арбате	Арбат	Квартира	Без отделки	542,9	276,3*		150*

*В продаже представлен один лот

Источник: «Метриум»

 

«Пентхаус представляет собой штучный, уникальный объект, более 80% всего предложения сосредоточены в высокобюджетных новостройках, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Их эксклюзивность подчеркивается крайне небольшим объемом предложения: на пентхаусы приходится менее 0,4% от общего количества экспонируемых на рынке «старой» Москвы квартир и апартаментов во всех сегментах. Именно они являются самыми дорогими лотами, стоимость которых превышает 2,5 млрд рублей. Нередко пентхаусы выводятся в продажу ближе к концу реализации проекта, чтобы максимально собрать отложенный спрос».