Быть на высоте – обзор рынка пентхаусов


14.02.2022 16:40

Аналитики компании «Метриум» подготовили обзор рынка пентхаусов в новостройках «старой» Москвы. В I квартале 2022 года представлено 137 лотов в 45 проектах бизнес-класса, премиального и элитного сегмента. Стоимость самого дорогого пентхауса (3,2 млрд рублей) в 105 раз превышает цену самого доступного (30,3 млн рублей).


Бизнес-класс

В настоящее время в массовых новостройках «старой» Москвы пентхаусов нет. При этом в 2018 году подобный формат был представлен в трех проектах комфорт-класса. Отказ от пентхаусов в массовых ЖК объясняется несоответствием продукта запросам целевой аудитории, а также значительным ростом цен на квартиры (26,8% за 2021 год).

Из 126 новостроек бизнес-класса, представленных на первичном рынке «старой» Москвы в I квартале 2022 года, в продаже находились 25 пентхаусов в 5 ЖК. Структура предложения пентхаусов в бизнес-классе по типу отделки отличается от наблюдаемой в целом по рынку новостроек данного сегмента. Половину экспозиции составляют варианты с предчистовой и финишной отделкой (13 лотов из 25), причем с ремонтом под ключ – только два пентхауса.  

Стоит отметить, что 4 из 5 проектов бизнес-класса, в которых представлены в продаже пентхаусы, расположены в западной части Москвы (по одному – в ЮЗАО ЗАО и СЗАО). Это объясняется престижностью данной локации и, соответственно, наличием платежеспособного спроса.

Средневзвешенная цена квадратного метра в расположенных в проектах бизнес-класса пентхаусах достигла 494,8 тыс. рублей. Интересно, что в 3 из 5 комплексов средняя стоимость квадратного метра в пентхаусе ниже, чем среднерыночная (394,1 тыс. рублей).

Минимальная площадь пентхауса в новостройках бизнес-класса – 123, 6 кв. м (ЖК Eniteo), он же и является самым доступным предложением в сегменте – 44,2 млн рублей. Самый большой пентхаус расположен в ЖК «Маршал» (338 кв. м), самый дорогой – в ЖК West Garden (135,8 млн рублей).

 

Рейтинг новостроек бизнес-класса с пентхаусами по средней стоимости кв. м

Проект

Округ, район

Тип помещения

Отделка

Средняя стоимость кв. м., тыс. рублей

Площадь лота, кв. м

Бюджет предложения, млн рублей

Min

Max

Min

Max

West Garden

ЗАО,

Раменки

Квартира

Без отделки

647,5

167,5

171,3

110,3

114,2

С отделкой

662,9

167,7

192,6

98,9

135,8

Остров

СЗАО, Хорошево-Мневники

Квартира

Без отделки

580,9

261,7*

152*

Eniteo

ЮЗАО,

Котловка

Квартира

Без отделки

367,4

123,6

174,3

44,2

65

D1

САО, Тимирязевский

Квартира

Без отделки

3204

134,9

170,1

46,5

55,5

Маршал

СЗАО,

Щукино

Квартира

Без отделки

352,4

270

338

95,2

128,5

*В продаже представлен один лот

Источник: «Метриум»

 

Премиум-класс

В премиальном сегменте новостроек столицы в I квартале 2022 года был представлен 51 пентхаус в 15 комплексах (всего на рынке – 55 проектов). В структуре экспозиции по типологиям пентхаусов в премиальных новостройках доли квартир и апартаментов сопоставимы (49% против 51%). Это отличается от общей картины по первичному рынку проектов премиум-класса, где доля квартир достигает 71%. Доля предложения с отделкой в пентхаусах (51%) незначительно ниже, чем в целом по премиальному сегменту (53,8%).

Больше всего проектов с пентхаусами расположено в ЦАО (9), который также занимает лидирующие позиции по объему предложения (33 лота). На второй строчке со значительным отставанием находится САО (8 вариантов в 2 ЖК), на третьей – ЗАО (7 пентхаусов в 2 ЖК).

Средневзвешенная стоимость квадратного метра в пентхаусах, размещенных в премиальных новостройках, достигла 827,4 тыс. рублей. Только в 7 проектах показатель стоимости квадратного метра ниже среднерыночного значения. Необходимо отметить, что средняя цена квадратного метра в самом дорогом проекте с пентхаусами премиум-класса (1 373,7 тыс. рублей, ЖК Lumin) почти в 4 раза превосходит аналогичный показатель в самом доступном комплексе (379,7 тыс. рублей, ЖК EgoDom).

Самый компактный пентхаус премиум-класса расположен в ЖК RestArt (39,7 кв. м), самый доступный – в ЖК «Дыхание» (30,3 млн рублей). В свою очередь, самый крупный и одновременно самый дорогой пентхаус находится в ЖК Lucky (430,3 кв. м, 581 млн рублей). Его стоимость в 19 раз превышает цену наиболее бюджетного варианта в данном сегменте.

«Наличие пентхауса в проекте премиального сегмента подчеркивает высокий статус как самого дома, так и его целевой аудитории, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group.Одним из преимуществ такой недвижимости выступают уникальные видовые характеристики. Например, из панорамных окон нашего ЖК Hide открывается уникальный вид на Москву-реку, Воробьевы горы, Москву-Сити и Лужники».

 

Рейтинг премиальных новостроек с пентхаусами в продаже по средней стоимости кв. м

Проект

Округ, район

Тип помещения

Отделка

Средняя стоимость кв. м., тыс. рублей

Площадь лота, кв. м

Бюджет предложения, млн рублей

Min

Max

Min

Max

Lumin

ЦАО, Таганский

Апартамент

С отделкой

1 373,7

188,7

208,7

264,2

281,7

Долгору-ковская 25

ЦАО,

Тверской

Апартамент

С отделкой

1 347,7

229,9

237,4

284,9

344,9

Lucky

ЦАО, Пресненский

Квартира

С отделкой

1 291,9

320,3

430,3

396,4

581

Sky View

ЦАО, Пресненский

Апартамент

Без отделки

1 003,9

190,8

386,8

146,3

483,5

Fantastic House

ЦАО, Пресненский

Квартира

Без отделки

1435,0

223,6*

320,9*

Astris

ЗАО,

Раменки

Апартамент

White box

1200,0

334*

400,8*

RestArt

ЦАО,

Тверской

Апартамент

Без отделки

1150,0

39,7

60,4

45,7

69,5

Hide

ЗАО,

Раменки

Квартира

White box

950,0

142,1

190,3

135

180,8

TITUL на Серебряни-ческой

ЦАО, Таганский

Квартира

Без отделки

929,4

342,2*

318*

Maison Rouge

ЦАО,

Тверской

Апартамент

White box

903,0

433,2*

391,2*

RedSide

ЦАО, Пресненский

Квартира

С отделкой

656,1

278,5

350,2

188,3

215,3

Tweed Park

СЗАО, Покровское-Стрешнево

Апартамент

Без отделки

623,2

170,2

255

120

145

Symphony 34

САО, Савеловский

Квартира

White box

489,0

132,4

162,2

66,9

78,7

Дыхание

САО, Тимирязевский

Квартира

Без отделки

386,4

81,1

111,8

30,3

44,6

EgoDom

СВАО, Алексеевский

Квартира

Без отделки

379,7

395*

150*

*В продаже представлен один лот

**В продаже представлены два лота одинаковой площади

Источник: «Метриум»

 

Элитный сегмент

В элитном сегменте первичного рынка Москвы в продаже представлен 61 пентхаус в 25 ЖК (из 52 комплексов). В отличие от проектов бизнес-класса и премиального сегмента, в элитных комплексах доля апартаментов в структуре предложения пентхаусов вдвое превышает долю квартир (67,2% против 32,8%). Это заметно отличается от ситуации в целом по рынку элитных новостроек, где на апартаменты приходится 54,2% от общего объема экспозиции.

Доля лотов с отделкой white box и финишным ремонтом в расположенных в элитных новостройках пентхаусах составляет 59%, что выше среднерыночного показателя. На варианты без отделки приходится 41%.

Больше всего элитных новостроек с пентхаусами представлено в районах Арбат (6), Хамовники и Пресненский (по 4). Данные локации являются наиболее востребованными в элитном сегменте благодаря развитой инфраструктуре и сложившейся социальной среде. По количеству лотов лидерство занимает Пресненский район (18 квартир и апартаментов).

Средняя стоимость квадратного метра в пентхаусах, расположенных в элитных новостройках, составляет 2 035,6 тыс. рублей. В 9 ЖК показатель средней стоимости квадратного метра находится на уровне ниже среднерыночного. При этом разница в цене квадратного метра в самом дорогом проекте с элитными пентхаусами (ЖК Carré Blanc, 5 155,5 тыс. рублей) и самом доступном комплексе (ЖК «Клубный дом на Арбате», 542,9 тыс. рублей) составляет почти 9,5 раз.

Минимальная площадь пентхауса в элитных новостройках – 97 кв. м («Абрикосов»), максимальная – почти 3,2 тыс. кв. м в ЖК Fairmont Vesper Residences. Последний лот также является самым дорогим на первичном рынке столицы – его цена вплотную приблизилась к 3,2 млрд рублей. Самый доступный пентхаус в элитном сегменте – апартаменты в ЖК Bogenhouse за 127,2 млн рублей. Таким образом, разница в стоимости между ними составляет 25 раз.

«Один из актуальных трендов последних лет – включение пентхаусов в квартирографию проектов реконструкции исторических зданий, – отмечает Дарья Комиссарова, коммерческий директор MR Private.Это трудоемкий процесс, который требует получения значительного объема согласований и кропотливой работы множества профессионалов. Но результат однозначно стоит того: клиенты получают не только видовые характеристики, но и возможность прикоснуться к истории. Примером такого подхода выступает наш проект «Абрикосов». Из расположенного в нем пентхауса откроется уникальный вид на Чистые пруды и исторический центр Москвы».

 

Рейтинг новостроек элитного сегмента с пентхаусами в продаже по средней стоимости кв. м

Проект

Район

Тип помещения

Отделка

Средняя стоимость кв. м.,

тыс. рублей

Площадь лота, кв. м

Бюджет предложения, млн рублей

Min

Max

Min

Max

Carré Blanc

Хамовники

Апартамент

Без отделки

5 155,5

274,8

538,2

1416,7

2774,7

Малая Бронная 15

Пресненский

Квартира

Без отделки

3 744

721,2*

2700*

Симфония набережных

Таганский

Квартира

Без отделки

3 500

452,6

518,5

1584,1

1814,8

Fairmont Vesper Residences

Тверской

Апартамент

С отделкой

3 000

1051,2*

3153,6*

Клубный дом в Газетном

Тверской

Апартамент

White box

2 833,2

392,1*

1110,9*

Allegoria Mosca

Хамовники

Апартамент

С отделкой

2 632,1

716,6

718,3

1886,1

1890,6

Дом на Хлебном

Арбат

Квартира

С отделкой

2 549,7

345*

879,6*

High Garden

Хамовники

Квартира

Без отделки

2 375

400*

950*

Cloud Nine

Якиманка

Квартира

С отделкой

2 300

273,2*

628,4*

Большая Дмитровка IX

Тверской

Апартамент

С отделкой

2 143,2

120,9

250

282,9

450

Artisan

Арбат

Квартира

Без отделки

2 048,4

139,9

200,2

296,3

400,4

Knightsbridge Private Park

Хамовники

Квартира

Без отделки

2 025,4

482*

976,2*

Turgenev

Красносельский

Квартира

С отделкой

1 886,4

136,3

593,7

226,9

1247,4

Котельни-ческий

Таганский

Квартира

Без отделки

1 824,2

344,8*

629*

Рахманинов

Пресненский

Квартира

Без отделки

1 747

138*

241,1*

«Абрикосов»

Басманный

Квартира

White box

1 649,5

97*

160*

Звезды Арбата

Арбат

Апартамент

Без отделки

1 404,4

223

415,8

232

792,8

Тессинский, 1

Таганский

Квартира

Без отделки

1 363,3

441*

601,2*

ORDYNKA

Замоскворечье

Апартамент

С отделкой

1 204

250*

301*

Башня Федерация (Восток)

Пресненский

Апартамент

Без отделки

1 189,9

2185*

2600*

Bogenhouse

Замоскворечье

Апартамент

Без отделки

1 077,5

149,6

261,4

127,2

339,8

Turandot Residences

Арбат

Квартира

Без отделки

1 000

229,4*

229,4*

Театральный Дом

Арбат

Апартамент

Без отделки

945,9

181,6

183,1

170,6

174,3

Neva Towers

Пресненский

Апартамент

White box

748,1

208,7

226,4

147

199,6

Клубный дом на Арбате

Арбат

Квартира

Без отделки

542,9

276,3*

150*

*В продаже представлен один лот

Источник: «Метриум»

 

«Пентхаус представляет собой штучный, уникальный объект, более 80% всего предложения сосредоточены в высокобюджетных новостройках, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE).Их эксклюзивность подчеркивается крайне небольшим объемом предложения: на пентхаусы приходится менее 0,4% от общего количества экспонируемых на рынке «старой» Москвы квартир и апартаментов во всех сегментах. Именно они являются самыми дорогими лотами, стоимость которых превышает 2,5 млрд рублей. Нередко пентхаусы выводятся в продажу ближе к концу реализации проекта, чтобы максимально собрать отложенный спрос».


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.goodfon.ru

Поделиться:


17.01.2022 15:01

Такой вывод сделали эксперты департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, когда проанализировали структуру ипотечных сделок за год. После 1 июля 2021 года около 15% покупателей переориентировались с квартир на апартаменты.


По данным департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, в IV квартале 2021 года в Москве продолжала снижаться доля сделок с ипотечными кредитами. По сравнению с III кварталом доля таких сделок в целом по рынку уменьшилась с 60,6% до 58,9%. Годом ранее доля ипотечных сделок на первичном рынке жилой недвижимости Москвы в старых границах составляла 60,7%.

В сегменте апартаментов (без учета элитного класса) доля сделок с использованием ипотечных кредитов, по сравнению с предыдущим кварталом, выросла с 43,7% до 53,8%. Годом ранее доля ипотечных сделок в сегменте апартаментов (без учета элитных проектов) составляла 43,7%, а в 2019 году - 38%. То есть за два года число желающих приобрести апартаменты вместо квартиры в ипотеку заметно выросло.

«Снижение доли ипотечных заёмщиков среди покупателей квартир и рост такой доли среди покупателей апартаментов – логичное следствие фактического завершения программы льготной ипотеки, которая субсидировалась государством, – разъясняет Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.То есть до 30 июня граждан больше побуждала к покупке квартиры льготная ипотека, а теперь квартиры и апартаменты находятся фактически в одинаковых условиях. То есть можно говорить о перетекании части спроса от квартир к апартаментам, по нашим подсчётам эта доля составляет около 15%».

 


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании Est-a-Tet
ИСТОЧНИК ФОТО: https://agentstvo-sib.ru

Поделиться:


17.01.2022 14:13

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 2021 года на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения увеличился на 21,5%. Средневзвешенная цена квадратного метра перешагнула психологический рубеж, превысив 200 тыс. руб. и достигнув 209 475 руб./кв. м (+7,5% за квартал; +9,3% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев; +64% за 24 месяца).


По данным «Метриум», на первичном рынке Новой Москвы по итогам 2021 года был представлен 31 жилой комплекс. За год продажи стартовали в двух новых проектах. Таким образом, на конец года совокупный объемом предложения составил порядка 11 225 квартир[1], общей площадью 564,5 тыс. кв. м. Относительно IV квартала 2020 года предложение увеличилось на 21,5% по количеству квартир и на 15,3% по продаваемой площади.

 

Новые проекты на первичном рынке жилья Новой Москвы в 2021 г.

Название

Девелопер

Округ

Период

1

Новое Внуково

ГК Самолет

НАО

1 кв. 2021

2

Бристоль

СЗ «СК Ключ»

НАО

1 кв. 2021

 Источник: «Метриум»

 

В IV квартале 2021 года на рынок не вышел ни один жилой комплекс. Но в уже реализуемых проектах стартовали продажи новых корпусов:

– homecity (корп. 2);

– Russian Design District (корп. 6);

– «Алхимово» (корп. 7 и 8)*;

– «Борисоглебское» (корп. 18);

– «Бунинские луга» (корп. 3.1.1, 3.1.2, 3.2.1, 3.2.2);

– «Испанские кварталы» (дом 8);

– «Новое Внуково» (корп. 9);

– «Новые Ватутинки, Центральный», (корп. 9.1, 9.2, 9.3);

– «Остафьево» (корп. 11.2; 11.3);

– «Прокшино» (корп. 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6);

– «Саларьево парк» (корп. 54, 55);

– «Середневский лес» (корп. 1.1);

– «Скандинавия» (корп. 22.1, 22.2, 22.3, 22.4, 22.5).

*Старт бронирования

 

Новое предложение, вышедшее на рынок, преимущественно располагается в НАО, кроме ЖК «Борисоглебское», который находится на территории ТАО. Таким образом, структура предложения по округам существенно не изменилась. По-прежнему основной объем предложения сосредоточен в Новомосковском административном округе – 93,7% (+1 п.п.). Доля Троицкого округа (ТАО) составила 6,3% (-1 п.п.).  


Структура предложения по округам (количество квартир)

Источник: «Метриум»

 

За год доля квартир в многоэтажных домах (от 10 этажей) выросла на 1,9 п.п. и составила 86,9%. В среднеэтажных новостройках (от 5 до 9 этажей) доля предложения снизилась на 3,3 п.п. до 11% рынка. Доля квартир в малоэтажных домах (не более 4 этажей) прибавила 1,4 п.п. и составила всего 2,1%.

 

Структура предложения по этажности (количество квартир)

Источник: «Метриум»

 

В течение 2021 года застройщики активно выводили на рынок корпуса в новых и уже реализуемых проектах. Только в IV квартале 2021 года на рынок вышло более 30 новых корпусов. Таким образом, доля предложения в новостройках на начальном этапе строительства за год увеличилась на 19,4 п.п. и составила 42,9%. При этом доли реализуемого жилья на этапах монтажа этажей (29,8%) и отделки (20,2%) сократились на 13,2 п.п. 10,2 п.п. соответственно. Меньше всего лотов сосредоточено в готовых домах, где представлено 7,1% экспонируемых квартир (+4 п.п.).

 

Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)

Источник: «Метриум»

 

В структуре предложения по типу квартир предложение плавно смещается в сторону студий и однокомнатных квартир – их совокупная доля составила 51,1% к концу 2021 года. Как и прежде наибольший объем предложения приходится на однокомнатные (35,5%; +4,4 п.п.) и двухкомнатные квартиры (34,8%; -4 п.п.). Трехкомнатные лоты занимают 12,6% рынка (-3,8 п.п.), студии – 15,6% (+2,8 п.п.) предложения. Наименьшая доля приходится на многокомнатные лоты –1,5% (+0,5 п.п.).

 

Структура предложения по типу квартир

(внутренний круг – IV кв. 2020 г., внешний круг – IV кв.2021 г.)

Источник: «Метриум»

 

В Новой Москве наметился тренд на чистовую отделку. Более половины предложения в Новой Москве экспонировалось с ремонтом «под ключ» от застройщика: доля квартир с отделкой в IV квартале 2021 года составила 52,6% (+10,9 п.п. за 12 месяцев). Без отделки предлагалось 40,5% квартир (-9,4 п.п. за 12 месяцев). Доля квартир с отделкой white box составила всего 6,9% (-1,5 п.п. за 12 месяцев).

 

Структура предложения по типу отделки квартир

(внутренний круг – IV кв. 2020 г., внешний круг – IV кв.2021 г.)

Источник: «Метриум»

 

Средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Новой Москвы продолжает активно расти даже после фактического завершения госпрограммы льготной ипотеки. В декабре 2021 года показатель перешагнул психологический рубеж, превысив 200 тыс. руб. за квадратный метр, достиг 209 475 руб./кв. м (+7,5% за квартал; +9,3% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев; +64% за 24 месяца).

К концу 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в НАО составила 217,7 тыс. руб./кв. м (+7,1% за квартал; +26,5% за 12 месяцев), а в ТАО – 115 тыс. руб./кв. м[2] (+5,2% за квартал; +28,7% за 12 месяцев).

 

Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м

ИсИсточник: «Метриум»

 

Средний бюджет предложения в Новой Москве к концу 2021 года достиг 10,53 млн руб. (+6,7% за квартал, + 20,3% за год). Рост бюджетов предложения наблюдался на рынке практически по всем типологиям:

  • студии – 6,6 млн руб. (+3,7% за квартал; +20% за год);
  • однокомнатные – 8,9 млн руб. (+10,6% за квартал; +22,5% за год);
  • двухкомнатные – 11,7 млн руб. (+6,7% за квартал; +24,3% за год);
  • трехкомнатные – 15,3 млн руб. (+3,3% за квартал; +24,6% за год);
  • многокомнатные – 23,9 млн руб. (-4,7% за квартал; +45,8% за год).

 

Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии

Кол-во комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость квартир, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

18,2

23,9

34,5

192 600

274 425

383 830

4 785 950

6 567 150

10 190 105

27,9

39,0

62,8

114 035

227 965

525 000

4 583 800

8 889 035

20 475 000

42,9

59,7

129,2

97 155

195 835

470 000

5 519 760

11 682 805

56 202 000

56,2

80,1

178,0

92 490

190 435

522 530

6 963 440

15 253 150

64 597 500

4К+

81,3

137,8

855,4

66 665

173 110

310 995

14 247 655

23 851 730

66 124 440

итого

18,2

50,3

855,4

66 665

209 475

525 000

4 583 800

10 533 235

66 124 440

Источник: «Метриум»

 

Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в декабре 2021 года:

– ЖК «Борисоглебское» (ТАО / пос. Новофёдоровское): однокомнатная квартира площадью
35 кв. м за 4,6 млн руб.;

– ЖК «Середневский лес» (НАО / дер. Середнево): студия площадью 19,9 кв. м за 4,8 млн руб.;

– ЖК «Новые Ватутинки, Центральный», (НАО / мкрн. Новые Ватутинки): студия площадью
25,9 кв. м за 4,9 млн руб.

 

Основные тенденции

«За 2021 год на первичный рынок Новой Москвы вышло всего два новых проекта: «Новое Внуково» (ГК «Самолет») и «Бристоль» (малоэтажный проект от СЗ «СК Ключ»), – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).Предложение на первичном рынке ТиНАО пополнялось преимущественно за счет новых корпусов в ранее представленных проектах. Только за IV квартал 2021 года вышло более 30 корпусов, что существенно пополнило объем предложения на начальном этапе строительства. Самые масштабные проекты, где в IV квартале 2021 года совокупная экспозиция составила 40,3% предложения: ЖК «Новые Ватутинки. Центральный», – 1,5 тыс. квартир, «Прокшино» – 1,1 тыс. лотов, «Скандинавия» и «Саларьево парк» – по 1 тыс. ед.

К концу 2021 года в Новой Москве экспонировалось 11 225 квартир (+15,1% за квартал, +21,5% за год), что близко к рекордно высокому уровню I квартала 2017 года, когда на рынке были представлены 11 780 квартир в 40 комплексах. Объем экспозиции ТиНАО в IV квартале 2021 года сопоставим с предложением жилья комфорт-класса в границах «старой» Москвы, где в аналогичный период предлагалось около 15 тыс. лотов в 89 комплексах.  

В ТиНАО наметился тренд на плавное смещение экспозиции к компактным квартирам небольшой комнатности, наблюдаемый осенью этого года в массовом сегменте «старой» Москвы. По итогам IV квартала 2021 года увеличение объема предложения в Новой Москве сопровождалось уменьшением средней площади продаваемой квартиры до 50,3 кв. м (-2,7 кв.м относительно декабря 2020). В структуре предложения увеличилась доля компактных квартир: однокомнатные – 35,5% (+4,4 п.п.) и студии – 15,6% (+2,8 п.п.). При этом средний бюджет покупки вырос до 10,53 млн руб. (+20,3% за 12 мес.). На фоне растущего предложения, отмечен тренд роста числа лотов с чистовой отделкой. Доля квартир с отделкой составила более половины предложения – 52,6% (+10,9 п.п. за 12 месяцев).

Цены продолжают активно расти даже с «дорогой» ипотекой за счет «низкой базы» (по московским меркам) и активного развития инфраструктуры. По итогам года на первичном рынке ТиНАО средневзвешенная цена квадратного метра перешагнула психологическую отметку в 200 тыс. рублей и в декабре 2021 года достигла 209,5 тыс. руб./кв. м (+7,5% за квартал; +9,3% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев; +64% за 24 месяца). В НАО показатель достиг 217,7 тыс. руб./кв. м (+7,1% за квартал; +26,5% за 12 месяцев), а в ТАО – 115 тыс. руб./кв. м[3] (+5,2% за квартал; +28,7% за 12 месяцев)».

 

Прогноз на 2022

«Ипотека сохранит роль «первой скрипки» для рынка жилья, – продолжает Надежда Коркка. По данным Росстата годовая инфляция составила 8,39%, ставка ЦБ – 8,5%[4]. Из-за роста инфляционных рисков в экономике, снижение ключевой ставки в 2022 году маловероятно. Таким образом, ипотечные ставки (без государственных и частных субсидий) будут сохранятся на уровне 10-12%. Это может привести к снижению спроса на ипотеку и сокращению количества сделок на первичном рынке. Однако, для удержания спроса в своих проектах, крупные застройщики, вероятнее всего, будут наращивать портфель ипотечных программ, разработанных с банками-партнерами.

Спрос продолжит перетекать к более доступному предложению – Новая Москва может стать одним из главных бенефициаров данной миграции. Высокие ипотечные ставки и относительно высокая цена квадратного метра в массовом сегменте «старой» Москвы (263 тыс. руб./кв. м в декабре 2021) позволят ТиНАО перетянуть часть спроса. В свою очередь это может способствовать более активному росту средних цен в Новой Москве. Мы прогнозируем, что на территории ТиНАО по итогам 2022 года рост средневзвешенной цены квадратного метра может составить до 15%.

Активность покупателей на первичном рынке Новой Москвы в 2022 году может быть сопоставима с уровнем 2021 года. Для поддержания спроса существует несколько факторов. Во-первых, на рынке представлен достаточный объем предложения (более 11 тыс. квартир), из которого можно выбрать подходящий вариант для покупки. Во-вторых, новые объемы в основном находятся в следующих очередях ранее представленных проектов на рынке, а это означает не только наличие транспортной, но и социально-бытовой инфраструктуры. Таким образом, Новая Москва (особенно в пределах НАО) становится все более конкурентно способной альтернативой «старой» Москвы.

В 2022 году мы ожидаем умеренную девелоперскую активность. Объем предложения будет пополняться преимущественно за счет новых корпусов в реализуемых проектах. Ближе к концу года или в начале 2023 года начнутся продажи в новых крупных проектах на территории ТАО – с открытием станций метро в Троицке субрынок данной локации ждет повышение интереса как со стороны покупателей, так и со стороны застройщиков. Все основные тренды, выявленные в 2021 году, сохранятся и в 2022 году: уменьшение площади квартир за счет оптимизации планировочных решений, а также рост доли квартир с отделкой».

 

 

[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

[2] Расчет средневзвешенной цены квадратного метра округа произведен без учета проекта Vnukovo Country Club. Значение показателя в ТАО с учетом данного проекта составляет 128 тыс. руб./кв. м.

[3] Расчет средневзвешенной цены квадратного метра округа произведен без учета проекта Vnukovo Country Club. Значение показателя в ТАО с учетом данного проекта составляет 128 тыс. руб./кв. м.

[4] Совет директоров Банка России 17 декабря 2021 года принял решение повысить ключевую ставку до 8,5% годовых


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»

Поделиться: