Быть на высоте – обзор рынка пентхаусов
Аналитики компании «Метриум» подготовили обзор рынка пентхаусов в новостройках «старой» Москвы. В I квартале 2022 года представлено 137 лотов в 45 проектах бизнес-класса, премиального и элитного сегмента. Стоимость самого дорогого пентхауса (3,2 млрд рублей) в 105 раз превышает цену самого доступного (30,3 млн рублей).
Бизнес-класс
В настоящее время в массовых новостройках «старой» Москвы пентхаусов нет. При этом в 2018 году подобный формат был представлен в трех проектах комфорт-класса. Отказ от пентхаусов в массовых ЖК объясняется несоответствием продукта запросам целевой аудитории, а также значительным ростом цен на квартиры (26,8% за 2021 год).
Из 126 новостроек бизнес-класса, представленных на первичном рынке «старой» Москвы в I квартале 2022 года, в продаже находились 25 пентхаусов в 5 ЖК. Структура предложения пентхаусов в бизнес-классе по типу отделки отличается от наблюдаемой в целом по рынку новостроек данного сегмента. Половину экспозиции составляют варианты с предчистовой и финишной отделкой (13 лотов из 25), причем с ремонтом под ключ – только два пентхауса.
Стоит отметить, что 4 из 5 проектов бизнес-класса, в которых представлены в продаже пентхаусы, расположены в западной части Москвы (по одному – в ЮЗАО ЗАО и СЗАО). Это объясняется престижностью данной локации и, соответственно, наличием платежеспособного спроса.
Средневзвешенная цена квадратного метра в расположенных в проектах бизнес-класса пентхаусах достигла 494,8 тыс. рублей. Интересно, что в 3 из 5 комплексов средняя стоимость квадратного метра в пентхаусе ниже, чем среднерыночная (394,1 тыс. рублей).
Минимальная площадь пентхауса в новостройках бизнес-класса – 123, 6 кв. м (ЖК Eniteo), он же и является самым доступным предложением в сегменте – 44,2 млн рублей. Самый большой пентхаус расположен в ЖК «Маршал» (338 кв. м), самый дорогой – в ЖК West Garden (135,8 млн рублей).
Рейтинг новостроек бизнес-класса с пентхаусами по средней стоимости кв. м
Проект |
Округ, район |
Тип помещения |
Отделка |
Средняя стоимость кв. м., тыс. рублей |
Площадь лота, кв. м |
Бюджет предложения, млн рублей |
||
Min |
Max |
Min |
Max |
|||||
West Garden |
ЗАО, Раменки |
Квартира |
Без отделки |
647,5 |
167,5 |
171,3 |
110,3 |
114,2 |
С отделкой |
662,9 |
167,7 |
192,6 |
98,9 |
135,8 |
|||
Остров |
СЗАО, Хорошево-Мневники |
Квартира |
Без отделки |
580,9 |
261,7* |
152* |
||
Eniteo |
ЮЗАО, Котловка |
Квартира |
Без отделки |
367,4 |
123,6 |
174,3 |
44,2 |
65 |
D1 |
САО, Тимирязевский |
Квартира |
Без отделки |
3204 |
134,9 |
170,1 |
46,5 |
55,5 |
Маршал |
СЗАО, Щукино |
Квартира |
Без отделки |
352,4 |
270 |
338 |
95,2 |
128,5 |
*В продаже представлен один лот
Источник: «Метриум»
Премиум-класс
В премиальном сегменте новостроек столицы в I квартале 2022 года был представлен 51 пентхаус в 15 комплексах (всего на рынке – 55 проектов). В структуре экспозиции по типологиям пентхаусов в премиальных новостройках доли квартир и апартаментов сопоставимы (49% против 51%). Это отличается от общей картины по первичному рынку проектов премиум-класса, где доля квартир достигает 71%. Доля предложения с отделкой в пентхаусах (51%) незначительно ниже, чем в целом по премиальному сегменту (53,8%).
Больше всего проектов с пентхаусами расположено в ЦАО (9), который также занимает лидирующие позиции по объему предложения (33 лота). На второй строчке со значительным отставанием находится САО (8 вариантов в 2 ЖК), на третьей – ЗАО (7 пентхаусов в 2 ЖК).
Средневзвешенная стоимость квадратного метра в пентхаусах, размещенных в премиальных новостройках, достигла 827,4 тыс. рублей. Только в 7 проектах показатель стоимости квадратного метра ниже среднерыночного значения. Необходимо отметить, что средняя цена квадратного метра в самом дорогом проекте с пентхаусами премиум-класса (1 373,7 тыс. рублей, ЖК Lumin) почти в 4 раза превосходит аналогичный показатель в самом доступном комплексе (379,7 тыс. рублей, ЖК EgoDom).
Самый компактный пентхаус премиум-класса расположен в ЖК RestArt (39,7 кв. м), самый доступный – в ЖК «Дыхание» (30,3 млн рублей). В свою очередь, самый крупный и одновременно самый дорогой пентхаус находится в ЖК Lucky (430,3 кв. м, 581 млн рублей). Его стоимость в 19 раз превышает цену наиболее бюджетного варианта в данном сегменте.
«Наличие пентхауса в проекте премиального сегмента подчеркивает высокий статус как самого дома, так и его целевой аудитории, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Одним из преимуществ такой недвижимости выступают уникальные видовые характеристики. Например, из панорамных окон нашего ЖК Hide открывается уникальный вид на Москву-реку, Воробьевы горы, Москву-Сити и Лужники».
Рейтинг премиальных новостроек с пентхаусами в продаже по средней стоимости кв. м
Проект |
Округ, район |
Тип помещения |
Отделка |
Средняя стоимость кв. м., тыс. рублей |
Площадь лота, кв. м |
Бюджет предложения, млн рублей |
||
Min |
Max |
Min |
Max |
|||||
Lumin |
ЦАО, Таганский |
Апартамент |
С отделкой |
1 373,7 |
188,7 |
208,7 |
264,2 |
281,7 |
Долгору-ковская 25 |
ЦАО, Тверской |
Апартамент |
С отделкой |
1 347,7 |
229,9 |
237,4 |
284,9 |
344,9 |
Lucky |
ЦАО, Пресненский |
Квартира |
С отделкой |
1 291,9 |
320,3 |
430,3 |
396,4 |
581 |
Sky View |
ЦАО, Пресненский |
Апартамент |
Без отделки |
1 003,9 |
190,8 |
386,8 |
146,3 |
483,5 |
Fantastic House |
ЦАО, Пресненский |
Квартира |
Без отделки |
1435,0 |
223,6* |
320,9* |
||
Astris |
ЗАО, Раменки |
Апартамент |
White box |
1200,0 |
334* |
400,8* |
||
RestArt |
ЦАО, Тверской |
Апартамент |
Без отделки |
1150,0 |
39,7 |
60,4 |
45,7 |
69,5 |
Hide |
ЗАО, Раменки |
Квартира |
White box |
950,0 |
142,1 |
190,3 |
135 |
180,8 |
TITUL на Серебряни-ческой |
ЦАО, Таганский |
Квартира |
Без отделки |
929,4 |
342,2* |
318* |
||
Maison Rouge |
ЦАО, Тверской |
Апартамент |
White box |
903,0 |
433,2* |
391,2* |
||
RedSide |
ЦАО, Пресненский |
Квартира |
С отделкой |
656,1 |
278,5 |
350,2 |
188,3 |
215,3 |
Tweed Park |
СЗАО, Покровское-Стрешнево |
Апартамент |
Без отделки |
623,2 |
170,2 |
255 |
120 |
145 |
Symphony 34 |
САО, Савеловский |
Квартира |
White box |
489,0 |
132,4 |
162,2 |
66,9 |
78,7 |
Дыхание |
САО, Тимирязевский |
Квартира |
Без отделки |
386,4 |
81,1 |
111,8 |
30,3 |
44,6 |
EgoDom |
СВАО, Алексеевский |
Квартира |
Без отделки |
379,7 |
395* |
150* |
*В продаже представлен один лот
**В продаже представлены два лота одинаковой площади
Источник: «Метриум»
Элитный сегмент
В элитном сегменте первичного рынка Москвы в продаже представлен 61 пентхаус в 25 ЖК (из 52 комплексов). В отличие от проектов бизнес-класса и премиального сегмента, в элитных комплексах доля апартаментов в структуре предложения пентхаусов вдвое превышает долю квартир (67,2% против 32,8%). Это заметно отличается от ситуации в целом по рынку элитных новостроек, где на апартаменты приходится 54,2% от общего объема экспозиции.
Доля лотов с отделкой white box и финишным ремонтом в расположенных в элитных новостройках пентхаусах составляет 59%, что выше среднерыночного показателя. На варианты без отделки приходится 41%.
Больше всего элитных новостроек с пентхаусами представлено в районах Арбат (6), Хамовники и Пресненский (по 4). Данные локации являются наиболее востребованными в элитном сегменте благодаря развитой инфраструктуре и сложившейся социальной среде. По количеству лотов лидерство занимает Пресненский район (18 квартир и апартаментов).
Средняя стоимость квадратного метра в пентхаусах, расположенных в элитных новостройках, составляет 2 035,6 тыс. рублей. В 9 ЖК показатель средней стоимости квадратного метра находится на уровне ниже среднерыночного. При этом разница в цене квадратного метра в самом дорогом проекте с элитными пентхаусами (ЖК Carré Blanc, 5 155,5 тыс. рублей) и самом доступном комплексе (ЖК «Клубный дом на Арбате», 542,9 тыс. рублей) составляет почти 9,5 раз.
Минимальная площадь пентхауса в элитных новостройках – 97 кв. м («Абрикосов»), максимальная – почти 3,2 тыс. кв. м в ЖК Fairmont Vesper Residences. Последний лот также является самым дорогим на первичном рынке столицы – его цена вплотную приблизилась к 3,2 млрд рублей. Самый доступный пентхаус в элитном сегменте – апартаменты в ЖК Bogenhouse за 127,2 млн рублей. Таким образом, разница в стоимости между ними составляет 25 раз.
«Один из актуальных трендов последних лет – включение пентхаусов в квартирографию проектов реконструкции исторических зданий, – отмечает Дарья Комиссарова, коммерческий директор MR Private. – Это трудоемкий процесс, который требует получения значительного объема согласований и кропотливой работы множества профессионалов. Но результат однозначно стоит того: клиенты получают не только видовые характеристики, но и возможность прикоснуться к истории. Примером такого подхода выступает наш проект «Абрикосов». Из расположенного в нем пентхауса откроется уникальный вид на Чистые пруды и исторический центр Москвы».
Рейтинг новостроек элитного сегмента с пентхаусами в продаже по средней стоимости кв. м
Проект |
Район |
Тип помещения |
Отделка |
Средняя стоимость кв. м., тыс. рублей |
Площадь лота, кв. м |
Бюджет предложения, млн рублей |
||
Min |
Max |
Min |
Max |
|||||
Carré Blanc |
Хамовники |
Апартамент |
Без отделки |
5 155,5 |
274,8 |
538,2 |
1416,7 |
2774,7 |
Малая Бронная 15 |
Пресненский |
Квартира |
Без отделки |
3 744 |
721,2* |
2700* |
||
Симфония набережных |
Таганский |
Квартира |
Без отделки |
3 500 |
452,6 |
518,5 |
1584,1 |
1814,8 |
Fairmont Vesper Residences |
Тверской |
Апартамент |
С отделкой |
3 000 |
1051,2* |
3153,6* |
||
Клубный дом в Газетном |
Тверской |
Апартамент |
White box |
2 833,2 |
392,1* |
1110,9* |
||
Allegoria Mosca |
Хамовники |
Апартамент |
С отделкой |
2 632,1 |
716,6 |
718,3 |
1886,1 |
1890,6 |
Дом на Хлебном |
Арбат |
Квартира |
С отделкой |
2 549,7 |
345* |
879,6* |
||
High Garden |
Хамовники |
Квартира |
Без отделки |
2 375 |
400* |
950* |
||
Cloud Nine |
Якиманка |
Квартира |
С отделкой |
2 300 |
273,2* |
628,4* |
||
Большая Дмитровка IX |
Тверской |
Апартамент |
С отделкой |
2 143,2 |
120,9 |
250 |
282,9 |
450 |
Artisan |
Арбат |
Квартира |
Без отделки |
2 048,4 |
139,9 |
200,2 |
296,3 |
400,4 |
Knightsbridge Private Park |
Хамовники |
Квартира |
Без отделки |
2 025,4 |
482* |
976,2* |
||
Turgenev |
Красносельский |
Квартира |
С отделкой |
1 886,4 |
136,3 |
593,7 |
226,9 |
1247,4 |
Котельни-ческий |
Таганский |
Квартира |
Без отделки |
1 824,2 |
344,8* |
629* |
||
Рахманинов |
Пресненский |
Квартира |
Без отделки |
1 747 |
138* |
241,1* |
||
«Абрикосов» |
Басманный |
Квартира |
White box |
1 649,5 |
97* |
160* |
||
Звезды Арбата |
Арбат |
Апартамент |
Без отделки |
1 404,4 |
223 |
415,8 |
232 |
792,8 |
Тессинский, 1 |
Таганский |
Квартира |
Без отделки |
1 363,3 |
441* |
601,2* |
||
ORDYNKA |
Замоскворечье |
Апартамент |
С отделкой |
1 204 |
250* |
301* |
||
Башня Федерация (Восток) |
Пресненский |
Апартамент |
Без отделки |
1 189,9 |
2185* |
2600* |
||
Bogenhouse |
Замоскворечье |
Апартамент |
Без отделки |
1 077,5 |
149,6 |
261,4 |
127,2 |
339,8 |
Turandot Residences |
Арбат |
Квартира |
Без отделки |
1 000 |
229,4* |
229,4* |
||
Театральный Дом |
Арбат |
Апартамент |
Без отделки |
945,9 |
181,6 |
183,1 |
170,6 |
174,3 |
Neva Towers |
Пресненский |
Апартамент |
White box |
748,1 |
208,7 |
226,4 |
147 |
199,6 |
Клубный дом на Арбате |
Арбат |
Квартира |
Без отделки |
542,9 |
276,3* |
150* |
*В продаже представлен один лот
Источник: «Метриум»
«Пентхаус представляет собой штучный, уникальный объект, более 80% всего предложения сосредоточены в высокобюджетных новостройках, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Их эксклюзивность подчеркивается крайне небольшим объемом предложения: на пентхаусы приходится менее 0,4% от общего количества экспонируемых на рынке «старой» Москвы квартир и апартаментов во всех сегментах. Именно они являются самыми дорогими лотами, стоимость которых превышает 2,5 млрд рублей. Нередко пентхаусы выводятся в продажу ближе к концу реализации проекта, чтобы максимально собрать отложенный спрос».
Такой вывод сделали эксперты департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, когда проанализировали структуру ипотечных сделок за год. После 1 июля 2021 года около 15% покупателей переориентировались с квартир на апартаменты.
По данным департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, в IV квартале 2021 года в Москве продолжала снижаться доля сделок с ипотечными кредитами. По сравнению с III кварталом доля таких сделок в целом по рынку уменьшилась с 60,6% до 58,9%. Годом ранее доля ипотечных сделок на первичном рынке жилой недвижимости Москвы в старых границах составляла 60,7%.
В сегменте апартаментов (без учета элитного класса) доля сделок с использованием ипотечных кредитов, по сравнению с предыдущим кварталом, выросла с 43,7% до 53,8%. Годом ранее доля ипотечных сделок в сегменте апартаментов (без учета элитных проектов) составляла 43,7%, а в 2019 году - 38%. То есть за два года число желающих приобрести апартаменты вместо квартиры в ипотеку заметно выросло.
«Снижение доли ипотечных заёмщиков среди покупателей квартир и рост такой доли среди покупателей апартаментов – логичное следствие фактического завершения программы льготной ипотеки, которая субсидировалась государством, – разъясняет Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. – То есть до 30 июня граждан больше побуждала к покупке квартиры льготная ипотека, а теперь квартиры и апартаменты находятся фактически в одинаковых условиях. То есть можно говорить о перетекании части спроса от квартир к апартаментам, по нашим подсчётам эта доля составляет около 15%».
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 2021 года на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения увеличился на 21,5%. Средневзвешенная цена квадратного метра перешагнула психологический рубеж, превысив 200 тыс. руб. и достигнув 209 475 руб./кв. м (+7,5% за квартал; +9,3% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев; +64% за 24 месяца).
По данным «Метриум», на первичном рынке Новой Москвы по итогам 2021 года был представлен 31 жилой комплекс. За год продажи стартовали в двух новых проектах. Таким образом, на конец года совокупный объемом предложения составил порядка 11 225 квартир[1], общей площадью 564,5 тыс. кв. м. Относительно IV квартала 2020 года предложение увеличилось на 21,5% по количеству квартир и на 15,3% по продаваемой площади.
Новые проекты на первичном рынке жилья Новой Москвы в 2021 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Период |
1 |
Новое Внуково |
ГК Самолет |
НАО |
1 кв. 2021 |
2 |
Бристоль |
СЗ «СК Ключ» |
НАО |
1 кв. 2021 |
Источник: «Метриум»
В IV квартале 2021 года на рынок не вышел ни один жилой комплекс. Но в уже реализуемых проектах стартовали продажи новых корпусов:
– homecity (корп. 2);
– Russian Design District (корп. 6);
– «Алхимово» (корп. 7 и 8)*;
– «Борисоглебское» (корп. 18);
– «Бунинские луга» (корп. 3.1.1, 3.1.2, 3.2.1, 3.2.2);
– «Испанские кварталы» (дом 8);
– «Новое Внуково» (корп. 9);
– «Новые Ватутинки, Центральный», (корп. 9.1, 9.2, 9.3);
– «Остафьево» (корп. 11.2; 11.3);
– «Прокшино» (корп. 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6);
– «Саларьево парк» (корп. 54, 55);
– «Середневский лес» (корп. 1.1);
– «Скандинавия» (корп. 22.1, 22.2, 22.3, 22.4, 22.5).
*Старт бронирования
Новое предложение, вышедшее на рынок, преимущественно располагается в НАО, кроме ЖК «Борисоглебское», который находится на территории ТАО. Таким образом, структура предложения по округам существенно не изменилась. По-прежнему основной объем предложения сосредоточен в Новомосковском административном округе – 93,7% (+1 п.п.). Доля Троицкого округа (ТАО) составила 6,3% (-1 п.п.).
Структура предложения по округам (количество квартир)
Источник: «Метриум»
За год доля квартир в многоэтажных домах (от 10 этажей) выросла на 1,9 п.п. и составила 86,9%. В среднеэтажных новостройках (от 5 до 9 этажей) доля предложения снизилась на 3,3 п.п. до 11% рынка. Доля квартир в малоэтажных домах (не более 4 этажей) прибавила 1,4 п.п. и составила всего 2,1%.
Структура предложения по этажности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В течение 2021 года застройщики активно выводили на рынок корпуса в новых и уже реализуемых проектах. Только в IV квартале 2021 года на рынок вышло более 30 новых корпусов. Таким образом, доля предложения в новостройках на начальном этапе строительства за год увеличилась на 19,4 п.п. и составила 42,9%. При этом доли реализуемого жилья на этапах монтажа этажей (29,8%) и отделки (20,2%) сократились на 13,2 п.п. 10,2 п.п. соответственно. Меньше всего лотов сосредоточено в готовых домах, где представлено 7,1% экспонируемых квартир (+4 п.п.).
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типу квартир предложение плавно смещается в сторону студий и однокомнатных квартир – их совокупная доля составила 51,1% к концу 2021 года. Как и прежде наибольший объем предложения приходится на однокомнатные (35,5%; +4,4 п.п.) и двухкомнатные квартиры (34,8%; -4 п.п.). Трехкомнатные лоты занимают 12,6% рынка (-3,8 п.п.), студии – 15,6% (+2,8 п.п.) предложения. Наименьшая доля приходится на многокомнатные лоты –1,5% (+0,5 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внутренний круг – IV кв. 2020 г., внешний круг – IV кв.2021 г.)
Источник: «Метриум»
В Новой Москве наметился тренд на чистовую отделку. Более половины предложения в Новой Москве экспонировалось с ремонтом «под ключ» от застройщика: доля квартир с отделкой в IV квартале 2021 года составила 52,6% (+10,9 п.п. за 12 месяцев). Без отделки предлагалось 40,5% квартир (-9,4 п.п. за 12 месяцев). Доля квартир с отделкой white box составила всего 6,9% (-1,5 п.п. за 12 месяцев).
Структура предложения по типу отделки квартир
(внутренний круг – IV кв. 2020 г., внешний круг – IV кв.2021 г.)
Источник: «Метриум»
Средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Новой Москвы продолжает активно расти даже после фактического завершения госпрограммы льготной ипотеки. В декабре 2021 года показатель перешагнул психологический рубеж, превысив 200 тыс. руб. за квадратный метр, достиг 209 475 руб./кв. м (+7,5% за квартал; +9,3% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев; +64% за 24 месяца).
К концу 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в НАО составила 217,7 тыс. руб./кв. м (+7,1% за квартал; +26,5% за 12 месяцев), а в ТАО – 115 тыс. руб./кв. м[2] (+5,2% за квартал; +28,7% за 12 месяцев).
Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м
ИсИсточник: «Метриум»
Средний бюджет предложения в Новой Москве к концу 2021 года достиг 10,53 млн руб. (+6,7% за квартал, + 20,3% за год). Рост бюджетов предложения наблюдался на рынке практически по всем типологиям:
- студии – 6,6 млн руб. (+3,7% за квартал; +20% за год);
- однокомнатные – 8,9 млн руб. (+10,6% за квартал; +22,5% за год);
- двухкомнатные – 11,7 млн руб. (+6,7% за квартал; +24,3% за год);
- трехкомнатные – 15,3 млн руб. (+3,3% за квартал; +24,6% за год);
- многокомнатные – 23,9 млн руб. (-4,7% за квартал; +45,8% за год).
Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
СТ |
18,2 |
23,9 |
34,5 |
192 600 |
274 425 |
383 830 |
4 785 950 |
6 567 150 |
10 190 105 |
1К |
27,9 |
39,0 |
62,8 |
114 035 |
227 965 |
525 000 |
4 583 800 |
8 889 035 |
20 475 000 |
2К |
42,9 |
59,7 |
129,2 |
97 155 |
195 835 |
470 000 |
5 519 760 |
11 682 805 |
56 202 000 |
3К |
56,2 |
80,1 |
178,0 |
92 490 |
190 435 |
522 530 |
6 963 440 |
15 253 150 |
64 597 500 |
4К+ |
81,3 |
137,8 |
855,4 |
66 665 |
173 110 |
310 995 |
14 247 655 |
23 851 730 |
66 124 440 |
итого |
18,2 |
50,3 |
855,4 |
66 665 |
209 475 |
525 000 |
4 583 800 |
10 533 235 |
66 124 440 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в декабре 2021 года:
– ЖК «Борисоглебское» (ТАО / пос. Новофёдоровское): однокомнатная квартира площадью
35 кв. м за 4,6 млн руб.;
– ЖК «Середневский лес» (НАО / дер. Середнево): студия площадью 19,9 кв. м за 4,8 млн руб.;
– ЖК «Новые Ватутинки, Центральный», (НАО / мкрн. Новые Ватутинки): студия площадью
25,9 кв. м за 4,9 млн руб.
Основные тенденции
«За 2021 год на первичный рынок Новой Москвы вышло всего два новых проекта: «Новое Внуково» (ГК «Самолет») и «Бристоль» (малоэтажный проект от СЗ «СК Ключ»), – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Предложение на первичном рынке ТиНАО пополнялось преимущественно за счет новых корпусов в ранее представленных проектах. Только за IV квартал 2021 года вышло более 30 корпусов, что существенно пополнило объем предложения на начальном этапе строительства. Самые масштабные проекты, где в IV квартале 2021 года совокупная экспозиция составила 40,3% предложения: ЖК «Новые Ватутинки. Центральный», – 1,5 тыс. квартир, «Прокшино» – 1,1 тыс. лотов, «Скандинавия» и «Саларьево парк» – по 1 тыс. ед.
К концу 2021 года в Новой Москве экспонировалось 11 225 квартир (+15,1% за квартал, +21,5% за год), что близко к рекордно высокому уровню I квартала 2017 года, когда на рынке были представлены 11 780 квартир в 40 комплексах. Объем экспозиции ТиНАО в IV квартале 2021 года сопоставим с предложением жилья комфорт-класса в границах «старой» Москвы, где в аналогичный период предлагалось около 15 тыс. лотов в 89 комплексах.
В ТиНАО наметился тренд на плавное смещение экспозиции к компактным квартирам небольшой комнатности, наблюдаемый осенью этого года в массовом сегменте «старой» Москвы. По итогам IV квартала 2021 года увеличение объема предложения в Новой Москве сопровождалось уменьшением средней площади продаваемой квартиры до 50,3 кв. м (-2,7 кв.м относительно декабря 2020). В структуре предложения увеличилась доля компактных квартир: однокомнатные – 35,5% (+4,4 п.п.) и студии – 15,6% (+2,8 п.п.). При этом средний бюджет покупки вырос до 10,53 млн руб. (+20,3% за 12 мес.). На фоне растущего предложения, отмечен тренд роста числа лотов с чистовой отделкой. Доля квартир с отделкой составила более половины предложения – 52,6% (+10,9 п.п. за 12 месяцев).
Цены продолжают активно расти даже с «дорогой» ипотекой за счет «низкой базы» (по московским меркам) и активного развития инфраструктуры. По итогам года на первичном рынке ТиНАО средневзвешенная цена квадратного метра перешагнула психологическую отметку в 200 тыс. рублей и в декабре 2021 года достигла 209,5 тыс. руб./кв. м (+7,5% за квартал; +9,3% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев; +64% за 24 месяца). В НАО показатель достиг 217,7 тыс. руб./кв. м (+7,1% за квартал; +26,5% за 12 месяцев), а в ТАО – 115 тыс. руб./кв. м[3] (+5,2% за квартал; +28,7% за 12 месяцев)».
Прогноз на 2022
«Ипотека сохранит роль «первой скрипки» для рынка жилья, – продолжает Надежда Коркка. – По данным Росстата годовая инфляция составила 8,39%, ставка ЦБ – 8,5%[4]. Из-за роста инфляционных рисков в экономике, снижение ключевой ставки в 2022 году маловероятно. Таким образом, ипотечные ставки (без государственных и частных субсидий) будут сохранятся на уровне 10-12%. Это может привести к снижению спроса на ипотеку и сокращению количества сделок на первичном рынке. Однако, для удержания спроса в своих проектах, крупные застройщики, вероятнее всего, будут наращивать портфель ипотечных программ, разработанных с банками-партнерами.
Спрос продолжит перетекать к более доступному предложению – Новая Москва может стать одним из главных бенефициаров данной миграции. Высокие ипотечные ставки и относительно высокая цена квадратного метра в массовом сегменте «старой» Москвы (263 тыс. руб./кв. м в декабре 2021) позволят ТиНАО перетянуть часть спроса. В свою очередь это может способствовать более активному росту средних цен в Новой Москве. Мы прогнозируем, что на территории ТиНАО по итогам 2022 года рост средневзвешенной цены квадратного метра может составить до 15%.
Активность покупателей на первичном рынке Новой Москвы в 2022 году может быть сопоставима с уровнем 2021 года. Для поддержания спроса существует несколько факторов. Во-первых, на рынке представлен достаточный объем предложения (более 11 тыс. квартир), из которого можно выбрать подходящий вариант для покупки. Во-вторых, новые объемы в основном находятся в следующих очередях ранее представленных проектов на рынке, а это означает не только наличие транспортной, но и социально-бытовой инфраструктуры. Таким образом, Новая Москва (особенно в пределах НАО) становится все более конкурентно способной альтернативой «старой» Москвы.
В 2022 году мы ожидаем умеренную девелоперскую активность. Объем предложения будет пополняться преимущественно за счет новых корпусов в реализуемых проектах. Ближе к концу года или в начале 2023 года начнутся продажи в новых крупных проектах на территории ТАО – с открытием станций метро в Троицке субрынок данной локации ждет повышение интереса как со стороны покупателей, так и со стороны застройщиков. Все основные тренды, выявленные в 2021 году, сохранятся и в 2022 году: уменьшение площади квартир за счет оптимизации планировочных решений, а также рост доли квартир с отделкой».
[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Расчет средневзвешенной цены квадратного метра округа произведен без учета проекта Vnukovo Country Club. Значение показателя в ТАО с учетом данного проекта составляет 128 тыс. руб./кв. м.
[3] Расчет средневзвешенной цены квадратного метра округа произведен без учета проекта Vnukovo Country Club. Значение показателя в ТАО с учетом данного проекта составляет 128 тыс. руб./кв. м.
[4] Совет директоров Банка России 17 декабря 2021 года принял решение повысить ключевую ставку до 8,5% годовых