В торговом сегменте наметился тренд появления новых категорий арендаторов
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, фиксирует новый тренд в сегменте торговой недвижимости: в торговых центрах всё чаще стали появляться новые категории арендаторов, а также произошло общее перераспределение лидирующих позиций.
По данным CBRE, помимо распространенных форматов (фэшн ритейл, фуд ритейл и развлекательный ритейл), появляются пространства для работы и спорта, а также трансформируются привычные концепции брендовых магазинов. Современный девелопмент всё больше идёт в направлении создания комплексных проектов, где несколько сегментов недвижимости объединены одним пространством. Это касается как новых проектов, так и смены функционала существующей недвижимости.
Симбиозу различных сегментов способствует также соотношение спроса и предложения: в торговой недвижимости на сегодняшний день есть часть помещений, которые не востребованы с точки зрения торгового назначения, и в это же время, в офисном сегменте зачастую проблематично найти свободные готовые площади. Результатом этого становятся нестандартные для предыдущих лет проекты. Так, в 2021 году в структуре сделок можно выделить аренду помещения под коворкинг SOK в ТЦ «Золотое Яблоко» (г. Казань, 4 200 кв. м), сделку с коворкингом Практик в ТЦ «Сотый» (г. Москва, 3 208 кв. м).
Спрос на подобные форматы рабочих мест формируют, например, преподаватели и психологи. Так они могут работать в комфортных условиях, пользуясь при этом инфраструктурой торговых центров.
В CBRE отмечают, что несмотря на то, что сегодня категория нестандартных арендаторов составляет в торговом центре менее 2% от общей площади, тенденция набирает оборот. По прогнозам CBRE, в 2022 году доля новых категорий арендаторов в торговых центрах может составить 5%.
По наблюдениям CBRE, открытие коворкингов в торговых центрах в регионах России будет наблюдаться гораздо чаще, так как в первую очередь сегодня наблюдается дефицит качественного офисного предложения, способного обеспечить операторов коворкингов необходимыми мощностями и парковкой. Но есть и определённые трудности. Для размещения, коворкинга требуется 1 500 – 3 000 кв. м, а также есть требования к естественному освещению помещения (инсоляции), с чем операторы сталкиваются при просмотре помещений в существующих торговых центрах. А в новых торговых проектах помещения под коворкинги всё чаще закладываются при проектировании.
Надежда Цветкова, директор, руководитель отдела аренды торговых площадей CBRE:
«Тренд на многофункциональность торговых центров, который мы наблюдаем длительное время, в 2021 году выражается в стремлении обеспечить стабильный уровень посещаемости. Многие ранее построенные ТЦ запланировали реконцепцию, необходимую для адаптации под интересы сегодняшнего потребителя. Большое внимание уделяется зонам благоустройства и отдыха, созданию общественных пространств, продолжается дальнейшее увеличение доли сегмента кафе и ресторанов, а также развлекательной составляющей. Расширяется пул арендаторов с устойчивым трафиком посетителей - фермерские продуктовые лавки, операторы сферы услуг, пункты выдачи, спортивный досуг, офисная функция, образование, что особенно важно в текущих реалиях».
Аналитики премии Urban Awards провели мониторинг высокобюджетной недвижимости в петербургских новостройках. В составе экспозиции они выявили 104 квартиры и апартамента стоимостью более 100 млн рублей. Этот фонд распределен по четырнадцати адресам, четыре из которых открылись в уходящем году.
Санкт-Петербург продолжает отставать от Москвы в плане сверхдорогого жилья. В «северной столице» соответствующее предложение – это, по сути, совсем небольшой отряд из 104 лотов с прайсом от 100 млн рублей. Их суммарный бюджет равен 18,48 млрд рублей.
На московском рынке продажи объектов с ценником выше 100 млн рублей ведутся по 77 адресам. В Санкт-Петербурге таких всего 14 – 10 в Петроградском районе и еще 4 в Центральном. Почти три четверти предложения сконцентрированы в пяти комплексах. Самой широкой витриной отличается «Дом Балле» у Мариинского театра: 21 резиденция с прайсом от 150,00 до 396,12 млн рублей. Их совокупная стоимость достигает 4,85 млрд рублей. «Дом Балле» – представитель нового поколения проектов в петербургском элит-классе, к которому также относятся комплексы «Три грации» рядом с Таврическим садом и «Петровская коса, 1» на Петровском острове. Первый располагает 17 объектами с чеком 100+ млн рублей, второй – 11. Стоит также отметить осеннюю премьеру ЖК «Северная корона» на берегу Ждановки (Аптекарский остров). В его актуальную линейку включены два шестикомнатных объекта, удовлетворяющих условиям выборки.
Ближайшие соседи упомянутого ЖК «Петровская коса, 1» также делают заметный вклад в экспозицию сверхдорогих квартир. Так, в фонде ЖК «Петровская доминанта» насчитывается 5 юнитов из выбранной категории, а в ЖК Neva Haus – 10. Это делает Петровский остров локацией с самой высокой концентрацией эксклюзивного жилья (почти треть от общего объема). Однако ценовой максимум здесь выглядит довольно скромно по столичным меркам – 137,29 млн рублей.
Проекты с квартирами и апартаментами стоимостью от 100 млн рублей
|
Жилой комплекс |
Район |
Количество объектов с ценником 100+ млн рублей |
Стоимость самого дорогого объекта, млн рублей |
|
Императорский Яхтъ-клуб |
Петроградский |
15 |
822,87 |
|
Резиденция на Каменном |
Петроградский |
4 |
454,02 |
|
Дом Балле |
Центральный |
21 |
396,12 |
|
Три грации |
Центральный |
11 |
364,18 |
|
Крестовский IV |
Петроградский |
3 |
231,00 |
|
Леонтьевский мыс |
Петроградский |
5 |
202,82 |
|
Del`Arte |
Петроградский |
4 |
180,84 |
|
Петровская коса, 1 |
Петроградский |
17 |
137,29 |
|
Neva Haus |
Петроградский |
10 |
129,68 |
|
Петровская доминанта |
Петроградский |
5 |
125,18 |
|
Фонтанка 76 |
Центральный |
2 |
125,17 |
|
One Trinity Place |
Петроградский |
4 |
115,42 |
|
Русский дом |
Центральный |
1 |
109,84 |
|
Северная корона |
Петроградский |
2 |
102,85 |
Вершину петербургского рейтинга по-прежнему занимает комплекс резиденций «Императорский Яхтъ-клуб», который базируется на дефиле между Гребным каналом и Средней Невкой. По этому адресу продается самый дорогой лот в городе – шестикомнатный пентхаус площадью 633,80 кв. м. Его бюджет заявлен в размере 822,87 млн рублей. Это в 333 раза больше прайса наиболее доступной квартиры, которая сейчас экспонируется на петербургском рынке – студии площадью 22,80 кв. м в ЖК «Полет» (Шушары). По общей стоимости «100-миллионных» активов – 3,58 млрд рублей – «Императорский Яхтъ-клуб» уступает только «Дому Балле». На Каменном острове по уровню цен лидирует трехкомнатная квартира площадью 287,50 кв. м в ЖК «Резиденция на Каменном» (454,02 млн рублей), на Петроградском – четырехкомнатная квартира площадью 333,20 кв. м в ЖК «Леонтьевский мыс» (202,82 млн рублей).
В 2021 году гостиничный рынок Санкт-Петербурга постепенно восстанавливался: в отдельные даты загрузка и цены приблизились к доковидным показателям. Лучшие результаты отели традиционно демонстрировали в высокий сезон – период с мая по август, когда загрузка гостиниц среднего ценового сегмента достигала 60-70%. Тем не менее, осень стала относительно непростым периодом для отельеров из-за отсутствия иностранных туристов и снижения активности MICE-индустрии.
По состоянию на конец 2021 года качественный номерной фонд гостиниц Санкт-Петербурга составляет 26,1 тыс. номеров. Заметным событием для рынка стало открытие четырех новых объектов: Wawelberg 5*, Holiday Inn St. Petersburg Theatre Square 4*, Kravt Nevsky Hotel&Spa 4*, MARIA 4*. Всего в 2021 году качественный номерной фонд Санкт-Петербурга пополнился 419 номерами.
По итогам 2021 года загрузка качественных гостиниц Санкт-Петербурга составила 51%, что превышает показатель 2020 года (35%), но еще ниже результата 2019 года (69%). При этом, стоимость номера (ADR) в 2021 году, в среднем, увеличилась лишь на 5% – до 4 840 руб./номер/сутки (не включая завтрак и НДС). Доход на номер (RevPAR) за год вырос на 55% и достиг 2 570 руб./номер/сутки. Такая динамика обусловлена эффектом низкой базы 2020 года, когда показатель RevPAR был на уровне 1 660 руб./номер/сутки. Для сравнения, в 2019 году показатель RevPAR составлял 4 465 руб./номер/сутки.
По данным Комитета по туризму, по предварительным итогам Санкт-Петербург в 2021 году посетили около 4,8 млн человек, из которых всего 250 тыс. иностранцев. Таким образом, основным драйвером восстановления гостиничного рынка остается внутренний туризм. По предварительным подсчетам, число туристов из России составило более 4,5 млн человек, что выше результатов 2018 года (4,3 млн человек) и более сопоставимо с результатами 2019 года (5,5 млн человек).
«Несмотря на то, что уже сейчас мы видим постепенное открытие границ и восстановление авиасообщения между странами, основным фактором, сдерживающим рост турпотока (как внешнего, так и внутреннего) остаются антиковидные ограничения, действующие и периодически вводимые на территории города в условиях ухудшения эпидемиологической ситуации, - комментирует Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers. - Дальнейшее восстановление будет напрямую зависеть от снижения уровня заболеваемости и постепенного снижения ограничений. Возвращение турпотока на докризисный уровень может начаться не раньше 2023 года, однако, в случае сохранения ограничений, восстановление может затянуться».