В 75% городов выгоднее покупать готовое жилье
Аналитики Циан сравнили цены на первичном и вторичном рынках крупнейших городов России и выяснили, какую недвижимость выгоднее покупать в каждой локации. В результате стремительного роста цен на первичном рынке в 2020-2021 гг. новостройки в большинстве городов опережают готовое жилье по стоимости.
- Цены на первичном рынке недвижимости в 2022 г. продолжают расти быстрыми темпами (за январь +2,1%). Если в 2021 г. на стоимость влиял повышенный спрос, то сейчас такая динамика в большей степени обусловлена изменением структуры предложения, нежели реальной индексацией цен.
- Вторичный рынок также показывает высокие темпы роста: в среднем по анализируемым локациям +2,5%. Быстрее дорожает готовое жилье в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, в миллионниках темпы сдержаннее.
- Только в четверти городов “квадрат” на первичке дешевле, чем на вторичке. Причина в опережающих темпах роста цен на новостройки за последние 2 года.
В выборку вошли 35 городов с численностью населения от 500 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир и на вторичном, и на первичном рынках, а также Сочи, Московская и Ленинградская области.
- Первичка вновь стремительно дорожает, но причина не в спросе
В январе средняя стоимость кв.м. на первичном рынке анализируемых локаций составила 109,4 тыс. рублей - на 2,1 % выше, чем месяц назад. Так быстро рынок рос на фоне ажиотажного спроса осенью 2020 г. и зимой 2021 г. Значительные темпы все же больше обусловлены динамикой структуры предложения, нежели реальной индексацией цен на отдельные лоты. С начала года на рынок вышло мало новинок. Так как спрос все последние месяцы смещается в сторону более дешевых лотов, то в активной реализации остались наиболее дорогие предложения. Отдельно по городам-миллионникам рост оказался чуть ниже: на уровне 2% (с 116,1 тыс. до 118,4 тыс.). По городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - на 2,9%: с 80,7 тыс. до 83,0 тыс.
За год (относительно января 2021 г.) цены выросли на 33,9% (c 81,7 тыс. рублей). Рост средних цен в новостройках пришелся преимущественно на первое полугодие, что было связано действием льготной ипотеки еще на старых условиях. С пересмотром льготной ипотеки индексация цен стала замедляться, но все же продолжилась. Такая динамика объясняется изменением структуры предложения – с неактуальной теперь для многих программой льготной ипотеки покупатели стали выбирать более бюджетные варианты, что привело к тому, что на рынке оставались самые дорогие лоты.
Средняя стоимость кв. м. на первичном рынке
|
|
Средняя цена кв. м., тыс. р. |
Динамика за месяц |
Динамика за год |
||
|
янв.21 |
дек.21 |
янв.22 |
|||
|
Москва |
233,7 |
302,0 |
305,5 |
1,2% |
30,7% |
|
Московская область |
126,9 |
158,9 |
163,9 |
3,1% |
29,2% |
|
Санкт-Петербург |
146,1 |
169,4 |
179,3 |
5,8% |
22,7% |
|
Ленинградская область |
101,3 |
129,2 |
134,9 |
4,4% |
33,2% |
|
Города вне столичных агломераций |
73,5 |
97,4 |
99,3 |
2,0% |
35,1% |
|
в т.ч. города-миллионники |
75,8 |
99,0 |
100,7 |
1,7% |
32,8% |
|
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
64,7 |
80,7 |
83,0 |
2,9% |
28,3% |
Источник: Циан.Аналитика
- “Вторичка” не отстает
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке анализируемых локаций в январе 2022 г. составила 102,5 тыс. рублей. За месяц цены увеличились на 2,5% (со 100 тыс. рублей), за год - на 28,8% (с 79,6 тыс. рублей). В городах-миллионниках рост сдержаннее - +1,6% в месяц, в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - +3%. Темпы роста на “вторичке” сопоставимы с темпами на “первичке”, но примечательно, что в миллионниках новостройки дорожают немного быстрее, чем вторичное жилье, а в пятьсоттысячниках - наоборот.
В течение 2021 г. цены на вторичке увеличивались вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Такая динамика объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения (которые почти не растут). К концу года после нескольких месяцев фактической ценовой стагнации рост цен на вторичном рынке ускорился - сюда постепенно перетекал спрос из сегмента новостроек, где “квадрат” продолжал дорожать несмотря на изменение условий по льготной ипотеке. Немалую роль сыграл и сезонный фактор.
Средняя стоимость кв. м. на вторичном рынке
|
|
Средняя цена кв. м., тыс. р. |
Динамика за месяц |
Динамика за год |
||
|
янв.21 |
дек.21 |
янв.22 |
|||
|
Москва |
259,7 |
293,5 |
295,1 |
0,5% |
13,6% |
|
Московская область |
120,8 |
154,4 |
158 |
2,3% |
30,8% |
|
Санкт-Петербург |
156,8 |
191,1 |
196,1 |
2,6% |
25,1% |
|
Ленинградская область |
100,6 |
123,3 |
128 |
3,8% |
27,2% |
|
Города вне столичных агломераций |
71,5 |
89,4 |
91,7 |
2,6% |
28,3% |
|
в т.ч. города-миллионники |
71,9 |
90,5 |
93,0 |
2,8% |
29,3% |
|
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
66,2 |
79,4 |
81,8 |
3,0% |
23,6% |
Источник: Циан.Аналитика
- В 70% городов в 2021 г. первичный рынок опережал вторичный по темпам роста цен
Аналитики Циан сравнили стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынке крупнейших городов России. В начале 2022 г. только в 10 локациях из 38 “квадрат” на вторичке дороже, чем на первичке (год назад их было больше - 15. ), т.е. почти в 75% городов новостройки являются менее “доступными”.
Причина в том, что в большинстве локаций (70%) в 2021 г. новостройки дорожали быстрее, чем вторичное жилье. Действие льготной ипотеки (особенно в первом полугодии), выход большого числа дорогих новинок, повышенный спрос на более доступное жилье, более высокое качество продукта на первичном рынке привели к значительному увеличению цен (в среднем +34%). Вторичка дорожала вслед за новостройками, но сдержаннее (+29%).
Наибольший разрыв в цене между первичкой и вторичкой в Сочи (“квадрат” в новостройках на 128 тыс. руб или на 49% дороже, чем в готовом жилье). Также значительно дороже первичка в Томске, Омске и Ярославле (на ~30 тыс. рублей за квадрат).
В тех городах, где вторичка остается дороже, в прошедшем году на рынке наблюдалась разная ситуация. В половине городов (Воронеж, Барнаул, Кемерово, Владивосток и Саратов) новостройки росли в цене быстрее, чем вторичное жилье - там разрыв между вторичным (более дорогим) и первичным (более дешевым) рынками сокращался. Вероятно, в 2022 г. цены на обоих рынках выровняются, или новостройки станут даже дороже вторичного жилья. В другой половине городов (Хабаровск, Санкт-Петербург, Самара, Иркутск, Махачкала), напротив, вторичка дорожала сильнее, в результате чего готовое жилье все больше обгоняло новостройки по уровню цен.
В Махачкале самое высокое превышение цены кв.м. на вторичке над ценой кв.м. на первичке - 28,5 тыс. Более, чем на 10 тыс. рублей за “квадрат” вторичка дороже также в Санкт-Петербурге, Самаре, Владивостоке и Иркутске.
Среди миллионников только в 3 городах из 16 “квадрат” на вторичном рынке дороже, чем на первичном - это Воронеж, Санкт-Петербург и Самара. Год назад в эту категорию входили также Москва, Краснодар и Красноярск. Во всех трех городах в прошлом году новостройки росли в цене сильнее, чем готовое жилье, и если в Красноярске разрыв между динамикой цен на первичке и вторичке невелик, то в Краснодаре и Москве новостройки стремительно опережали вторичный рынок. В Москве большой вклад в рост цен на первичном рынке оказало действие льготной ипотеки на старых условиях в первой половине года. Население разгоняло спрос (а значит и цены), стремясь успеть выгодно приобрести квартиру. В Краснодаре темпы роста цен на новостройки были самыми высокими среди миллионников и среди всех анализируемых локаций уступали только Сочи. Недвижимость в городах Кубани в 2021 г. была востребована как среди инвесторов, так и среди жителей других регионов России, работающих удаленно.
В настоящее время в миллионниках в среднем квартиры на первичном рынке по-прежнему дорожают сильнее, чем на вторичном рынке. В городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, напротив, вторичка немного обогнала первичку. Динамика в обоих случаях во многом зависит от изменения структуры предложения в пользу более дорогих лотов. Особенно это актуально для городов с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, где объем предложения обычно меньше.
|
Город |
Превышение средней стоимости кв.м. жилья на первичном рынке над средней стоимостью на вторичном |
Динамика цен за год |
||
|
янв.21 |
янв.22 |
Первичный рынок |
Вторичный рынок |
|
|
Сочи |
26% |
49% |
+85% |
+56% |
|
Омск |
16% |
39% |
+57% |
+30% |
|
Ярославль |
-4% |
37% |
+80% |
+26% |
|
Томск |
6% |
32% |
+54% |
+24% |
|
Оренбург |
37% |
28% |
+19% |
+27% |
|
Челябинск |
17% |
21% |
+33% |
+29% |
|
Пермь |
11% |
16% |
+27% |
+22% |
|
Екатеринбург |
14% |
15% |
+20% |
+19% |
|
Тольятти |
6% |
14% |
+43% |
+32% |
|
Волгоград |
2% |
12% |
+38% |
+26% |
|
Краснодар |
-9% |
11% |
+87% |
+53% |
|
Новосибирск |
0% |
9% |
+36% |
+24% |
|
Нижний Новгород |
11% |
8% |
+22% |
+25% |
|
Липецк |
-4% |
8% |
+44% |
+28% |
|
Ульяновск |
-6% |
7% |
+46% |
+28% |
|
Пенза |
1% |
6% |
+29% |
+23% |
|
Тюмень |
0% |
6% |
+33% |
+25% |
|
Ленинградская область |
1% |
5% |
+33% |
+27% |
|
Рязань |
5% |
5% |
+35% |
+35% |
|
Московская область |
5% |
4% |
+29% |
+31% |
|
Казань |
6% |
4% |
+32% |
+35% |
|
Москва |
-10% |
4% |
+31% |
+14% |
|
Ростов-на-Дону |
1% |
3% |
+43% |
+40% |
|
Красноярск |
-1% |
3% |
+28% |
+23% |
|
Набережные Челны |
21% |
3% |
+8% |
+27% |
|
Ижевск |
14% |
2% |
+7% |
+20% |
|
Киров |
-3% |
1% |
+38% |
+32% |
|
Уфа |
8% |
1% |
+12% |
+20% |
|
Воронеж |
-5% |
-2% |
+28% |
+24% |
|
Барнаул |
-6% |
-5% |
+34% |
+32% |
|
Кемерово |
-12% |
-5% |
+39% |
+29% |
|
Хабаровск |
8% |
-8% |
-4% |
+12% |
|
Владивосток |
-13% |
-8% |
+19% |
+13% |
|
Санкт-Петербург |
-7% |
-9% |
+23% |
+25% |
|
Самара |
0% |
-12% |
+22% |
+39% |
|
Саратов |
-23% |
-14% |
+45% |
+30% |
|
Иркутск |
-19% |
-21% |
+12% |
+14% |
|
Махачкала |
-33% |
-43% |
+4% |
+22% |
Источник: Циан.Аналитика
«В 2021 г. цены на жилье и на первичном, и на вторичном рынках значительно возросли. Более высокие темпы роста стоимости новостроек привели к тому, что в большинстве анализируемых локаций вторичка теперь уступает в стоимости первичке, - отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В 2022 г. мы ожидаем более сдержанные темпы роста цен (10-15% против 25-30% в 2021 г.), однако ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем с высокой долей вероятности будет еще увеличиваться».
Московские центральные диаметры выполняют функцию векторов, задающих основные направления девелоперской активности в Подмосковье. И застройщики, и потребители демонстрируют повышенный интерес к локациям, которые находятся в радиусе 1,5-2,0 км от ближайших станций. Однако пока что инфраструктура МЦД охватывает лишь небольшой фрагмент областного рынка недвижимости. И вопреки распространенному мнению они не оказывают прямого влияния на ценовую динамику – к такому выводу пришли специалисты Urbanus.ru.
МЦД – это, прежде всего, реалия западной части Одинцовского городского округа. Там на сегодняшний день в полосе шириной 2 км от железнодорожной линии сгруппировано десять новостроек с 1,1 тыс. квартир и апартаментов. С начала года в этой локации прайс квадратного метра в среднем поднялся на 18,2%. Если при подсчете учитывать только те жилые комплексы, которые базируются не дальше, чем в 15 минутах ходьбы от ближайшей станции, то выборка сузится до семи адресов с 460 лотами. Из нее придется исключить часть ЖК «Одинград» (кварталы «Лесной» и «Центральный»), ЖК «Одинцово-1» и ЖК «Центральный». При таком подходе рост цен в локации будет измеряться уже 22,9%. Сам по себе это очень высокий результат. Однако для понимания его истинных масштабов следует привести обобщающие данные. За десять месяцев в среднем по региону недвижимость в новостройках подорожала на 24,5%. В границах Одинцовского городского округа ценники выросли на 21,2%. В Люберцах, где линия МЦД (Третий диаметр) начнет действовать только в 2023 г., квадратный метр стал дороже на 23,2%. Таким образом, закономерности ценообразования не испытывают на себе прямого влияния железнодорожной инфраструктуры.
Чтобы найти более надежные подтверждения для этого тезиса, необходимо «подкрутить резкость» в рамках исследуемого пула новостроек. Максимально высокие темпы роста демонстрирует ЖК «М1 Сколково» – плюс 41,5% по сравнению с январской базой. Его отделяют всего полкилометра от станции МЦД-1 «Немчиновка». Но в случае комплекса Sky Skolkovo Apartments расстояние еще меньше (порядка 400 м по прямой). Но цены в нем выросли всего на 6,8%. Здесь основную роль играет стадия реализации. Sky Skolkovo Apartments поступил в экспозицию почти на три года раньше, чем «М1 Сколково». Еще один характерный пример: долгострой «Сердце Одинцово» и динамичный ЖК «Инновация». Показатель удаленности от станций МЦД у них практически одинаков, но в «Сердце Одинцово» темпы подорожания в пять раз выше. Окончательно дискредитирует идею о сколько-нибудь существенном влиянии центральных диаметров на уровень цен ЖК «Южный» на территории городского округа Лобня. Он примыкает к северному фрагменту МЦД-1,и вовсе потерял в цене около 4,7% – в то время как локация в целом подошла к октябрю с 13-процентным ростом. Эта же локация захватывает кромкой и ЖК «Бригантина» – единственный активный адрес в Долгопрудном. В отличие от своего соседа в Лобне «Бригантина» завершила отчетный период с 26,8-процентным ростом.
Перечисленные кейсы показывают, что в ценообразовании на первый план выходят внутренние циклы в развитии проекта: вымывание и последующая регенерация предложения, выход новых корпусов, стадия строительной готовность, проведение долгосрочных акций, коррективы в маркетинговой стратегии. Если присутствие в относительно близости станции МЦД и оказывает воздействие на темпы подорожания, то этот фактор крайне затруднительно вычленить среди ряда прочих.
Вовлеченность МЦД-2 в строительную индустрию Подмосковья еще слабее, чему Первого диаметра. В границах городского округа Красногорска двухкилометровая полоса по обе стороны от железнодорожной линии включает шесть жилых комплексов – два миниполиса от «Сити-XXI век» («Серебрица» и новейший «Восемь кленов»), ЖК «Красногорский», ЖК «Лесобережный», ЖК «Парковые аллеи» и ЖК «Брусчатый поселок». В двух последних осталось 10 свободных квартир. Каждая из четырех остальных новостроек показала рост цен, который заметно превосходит средний показатель по городскому округу (12,1%). В совокупности их витрина содержит менее 260 юнитов.
К южному отрезку МЦД-2 «привязан» ЖК «Южная Битца», где к продаже подготовлены около 340 квартир. Это еще один образец статистического разнобоя. По указанному адресу ценовой столбик продвинулся вверх на 7,6 процентного пункта, хотя средний результат по всему Ленинскому городскому округу достигает 17,5 процентного пункта.
Таким образом, два действующих диаметра МЦД покрывают (в зависимости от методики подсчета) всего десятую часть фонда новостроек в области. Удельный вес этих проектов в общей структуре экспозиции варьируется от 3,5% до 7,0%.
Отдел исследований Knight Frank St Petersburg подготовил обзор по развитию рынка элитной недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам 9 месяцев 2021 г.
По итогам III квартала 2021 г. свободное предложение на рынке элитной жилой недвижимости составило 80 тыс. м² или около 600 квартир, при этом годом ранее на рынке предлагалось более 800 квартир. За квартал предложение сократилось на 25% в м² и на 27% в штуках квартир. Спрос на квартиры демонстрирует сохранение покупательской активности на элитном рынке Петербурга.
Показатель средневзвешенной цены предложения квадратного метра элитного жилья за квартал увеличился на 3%, составив по итогам сентября 477 тыс. руб. Наибольшее увеличение цен (в среднем на 6% за квартал) было отмечено в объектах Петровского острова и Петроградской стороны, при этом в данных локациях представлены наименьшие средневзвешенные цены предложения элитного жилья – 392 тыс. руб./м² на Петровском острове и 469 тыс. руб./ м² на Петроградской стороне.
Средняя площадь представленных в продаже квартир увеличилась за квартал на 3,2 м² в связи с сокращением предложения лотов с 2 спальнями. Основной объём предложения квартир в А-классе традиционно составляют лоты с 3 спальнями – 36%.
В минувшем квартале завершились продажи в единственном объекте, который был представлен на первичном рынке в локации «Золотой треугольник» - «Особняк Кушелева-Безбородко». Помимо этого, на фоне положительной динамики продаж предложение элитного жилья скорректировалось таким образом, что лидирующую позицию по площади экспонируемых на рынке элитных квартир занял Петровский остров (34%). Второе место по объёму предложения заняла локация «Петроградская сторона», где по итогам квартала осталось в продаже 32% свободных лотов.
Основное количество элитных квартир экспонировалось в объектах с высокой стадией готовности (35%), либо в сданных домах (30%), что говорит о сохраняющейся тенденции рационального подхода к поиску квартир высокого качества - о возможности посмотреть объект и «примерить» его параметры на себя.
III квартал 2021 г. показал положительную динамику спроса. С июля по сентябрь было реализовано около 100 квартир общей площадью 12,4 тыс. м². Объём продаж увеличился на 8% в м² и на 10% в штуках квартир. В основном приобретались квартиры с 2 и 3 спальнями. Их совокупная доля в структуре спроса составила 58%.
93% площадей квартир были реализованы в Петроградском районе Санкт-Петербурга.
В III квартале 2021 г. отмечалось сокращение спроса на элитное жильё со стороны иногородних покупателей. Основным мотивом покупки жилья традиционно было улучшение жилищных условий. По нашим оценкам, в жилье высокого класса средняя доля покупок с инвестиционной целью составляет около 5-7%. Однако покупателей стали интересовать более компактные по площади квартиры в размере 120–150 м², вместо 150–180 м² в I полугодии 2021 г. Основной объём сделок (45%) был совершён с бюджетом от 35 до 49 млн руб. Ещё 30% сделок - с бюджетом 20–34 млн руб.
