В 75% городов выгоднее покупать готовое жилье
Аналитики Циан сравнили цены на первичном и вторичном рынках крупнейших городов России и выяснили, какую недвижимость выгоднее покупать в каждой локации. В результате стремительного роста цен на первичном рынке в 2020-2021 гг. новостройки в большинстве городов опережают готовое жилье по стоимости.
- Цены на первичном рынке недвижимости в 2022 г. продолжают расти быстрыми темпами (за январь +2,1%). Если в 2021 г. на стоимость влиял повышенный спрос, то сейчас такая динамика в большей степени обусловлена изменением структуры предложения, нежели реальной индексацией цен.
- Вторичный рынок также показывает высокие темпы роста: в среднем по анализируемым локациям +2,5%. Быстрее дорожает готовое жилье в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, в миллионниках темпы сдержаннее.
- Только в четверти городов “квадрат” на первичке дешевле, чем на вторичке. Причина в опережающих темпах роста цен на новостройки за последние 2 года.
В выборку вошли 35 городов с численностью населения от 500 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир и на вторичном, и на первичном рынках, а также Сочи, Московская и Ленинградская области.
- Первичка вновь стремительно дорожает, но причина не в спросе
В январе средняя стоимость кв.м. на первичном рынке анализируемых локаций составила 109,4 тыс. рублей - на 2,1 % выше, чем месяц назад. Так быстро рынок рос на фоне ажиотажного спроса осенью 2020 г. и зимой 2021 г. Значительные темпы все же больше обусловлены динамикой структуры предложения, нежели реальной индексацией цен на отдельные лоты. С начала года на рынок вышло мало новинок. Так как спрос все последние месяцы смещается в сторону более дешевых лотов, то в активной реализации остались наиболее дорогие предложения. Отдельно по городам-миллионникам рост оказался чуть ниже: на уровне 2% (с 116,1 тыс. до 118,4 тыс.). По городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - на 2,9%: с 80,7 тыс. до 83,0 тыс.
За год (относительно января 2021 г.) цены выросли на 33,9% (c 81,7 тыс. рублей). Рост средних цен в новостройках пришелся преимущественно на первое полугодие, что было связано действием льготной ипотеки еще на старых условиях. С пересмотром льготной ипотеки индексация цен стала замедляться, но все же продолжилась. Такая динамика объясняется изменением структуры предложения – с неактуальной теперь для многих программой льготной ипотеки покупатели стали выбирать более бюджетные варианты, что привело к тому, что на рынке оставались самые дорогие лоты.
Средняя стоимость кв. м. на первичном рынке
|
|
Средняя цена кв. м., тыс. р. |
Динамика за месяц |
Динамика за год |
||
|
янв.21 |
дек.21 |
янв.22 |
|||
|
Москва |
233,7 |
302,0 |
305,5 |
1,2% |
30,7% |
|
Московская область |
126,9 |
158,9 |
163,9 |
3,1% |
29,2% |
|
Санкт-Петербург |
146,1 |
169,4 |
179,3 |
5,8% |
22,7% |
|
Ленинградская область |
101,3 |
129,2 |
134,9 |
4,4% |
33,2% |
|
Города вне столичных агломераций |
73,5 |
97,4 |
99,3 |
2,0% |
35,1% |
|
в т.ч. города-миллионники |
75,8 |
99,0 |
100,7 |
1,7% |
32,8% |
|
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
64,7 |
80,7 |
83,0 |
2,9% |
28,3% |
Источник: Циан.Аналитика
- “Вторичка” не отстает
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке анализируемых локаций в январе 2022 г. составила 102,5 тыс. рублей. За месяц цены увеличились на 2,5% (со 100 тыс. рублей), за год - на 28,8% (с 79,6 тыс. рублей). В городах-миллионниках рост сдержаннее - +1,6% в месяц, в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - +3%. Темпы роста на “вторичке” сопоставимы с темпами на “первичке”, но примечательно, что в миллионниках новостройки дорожают немного быстрее, чем вторичное жилье, а в пятьсоттысячниках - наоборот.
В течение 2021 г. цены на вторичке увеличивались вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Такая динамика объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения (которые почти не растут). К концу года после нескольких месяцев фактической ценовой стагнации рост цен на вторичном рынке ускорился - сюда постепенно перетекал спрос из сегмента новостроек, где “квадрат” продолжал дорожать несмотря на изменение условий по льготной ипотеке. Немалую роль сыграл и сезонный фактор.
Средняя стоимость кв. м. на вторичном рынке
|
|
Средняя цена кв. м., тыс. р. |
Динамика за месяц |
Динамика за год |
||
|
янв.21 |
дек.21 |
янв.22 |
|||
|
Москва |
259,7 |
293,5 |
295,1 |
0,5% |
13,6% |
|
Московская область |
120,8 |
154,4 |
158 |
2,3% |
30,8% |
|
Санкт-Петербург |
156,8 |
191,1 |
196,1 |
2,6% |
25,1% |
|
Ленинградская область |
100,6 |
123,3 |
128 |
3,8% |
27,2% |
|
Города вне столичных агломераций |
71,5 |
89,4 |
91,7 |
2,6% |
28,3% |
|
в т.ч. города-миллионники |
71,9 |
90,5 |
93,0 |
2,8% |
29,3% |
|
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
66,2 |
79,4 |
81,8 |
3,0% |
23,6% |
Источник: Циан.Аналитика
- В 70% городов в 2021 г. первичный рынок опережал вторичный по темпам роста цен
Аналитики Циан сравнили стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынке крупнейших городов России. В начале 2022 г. только в 10 локациях из 38 “квадрат” на вторичке дороже, чем на первичке (год назад их было больше - 15. ), т.е. почти в 75% городов новостройки являются менее “доступными”.
Причина в том, что в большинстве локаций (70%) в 2021 г. новостройки дорожали быстрее, чем вторичное жилье. Действие льготной ипотеки (особенно в первом полугодии), выход большого числа дорогих новинок, повышенный спрос на более доступное жилье, более высокое качество продукта на первичном рынке привели к значительному увеличению цен (в среднем +34%). Вторичка дорожала вслед за новостройками, но сдержаннее (+29%).
Наибольший разрыв в цене между первичкой и вторичкой в Сочи (“квадрат” в новостройках на 128 тыс. руб или на 49% дороже, чем в готовом жилье). Также значительно дороже первичка в Томске, Омске и Ярославле (на ~30 тыс. рублей за квадрат).
В тех городах, где вторичка остается дороже, в прошедшем году на рынке наблюдалась разная ситуация. В половине городов (Воронеж, Барнаул, Кемерово, Владивосток и Саратов) новостройки росли в цене быстрее, чем вторичное жилье - там разрыв между вторичным (более дорогим) и первичным (более дешевым) рынками сокращался. Вероятно, в 2022 г. цены на обоих рынках выровняются, или новостройки станут даже дороже вторичного жилья. В другой половине городов (Хабаровск, Санкт-Петербург, Самара, Иркутск, Махачкала), напротив, вторичка дорожала сильнее, в результате чего готовое жилье все больше обгоняло новостройки по уровню цен.
В Махачкале самое высокое превышение цены кв.м. на вторичке над ценой кв.м. на первичке - 28,5 тыс. Более, чем на 10 тыс. рублей за “квадрат” вторичка дороже также в Санкт-Петербурге, Самаре, Владивостоке и Иркутске.
Среди миллионников только в 3 городах из 16 “квадрат” на вторичном рынке дороже, чем на первичном - это Воронеж, Санкт-Петербург и Самара. Год назад в эту категорию входили также Москва, Краснодар и Красноярск. Во всех трех городах в прошлом году новостройки росли в цене сильнее, чем готовое жилье, и если в Красноярске разрыв между динамикой цен на первичке и вторичке невелик, то в Краснодаре и Москве новостройки стремительно опережали вторичный рынок. В Москве большой вклад в рост цен на первичном рынке оказало действие льготной ипотеки на старых условиях в первой половине года. Население разгоняло спрос (а значит и цены), стремясь успеть выгодно приобрести квартиру. В Краснодаре темпы роста цен на новостройки были самыми высокими среди миллионников и среди всех анализируемых локаций уступали только Сочи. Недвижимость в городах Кубани в 2021 г. была востребована как среди инвесторов, так и среди жителей других регионов России, работающих удаленно.
В настоящее время в миллионниках в среднем квартиры на первичном рынке по-прежнему дорожают сильнее, чем на вторичном рынке. В городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, напротив, вторичка немного обогнала первичку. Динамика в обоих случаях во многом зависит от изменения структуры предложения в пользу более дорогих лотов. Особенно это актуально для городов с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, где объем предложения обычно меньше.
|
Город |
Превышение средней стоимости кв.м. жилья на первичном рынке над средней стоимостью на вторичном |
Динамика цен за год |
||
|
янв.21 |
янв.22 |
Первичный рынок |
Вторичный рынок |
|
|
Сочи |
26% |
49% |
+85% |
+56% |
|
Омск |
16% |
39% |
+57% |
+30% |
|
Ярославль |
-4% |
37% |
+80% |
+26% |
|
Томск |
6% |
32% |
+54% |
+24% |
|
Оренбург |
37% |
28% |
+19% |
+27% |
|
Челябинск |
17% |
21% |
+33% |
+29% |
|
Пермь |
11% |
16% |
+27% |
+22% |
|
Екатеринбург |
14% |
15% |
+20% |
+19% |
|
Тольятти |
6% |
14% |
+43% |
+32% |
|
Волгоград |
2% |
12% |
+38% |
+26% |
|
Краснодар |
-9% |
11% |
+87% |
+53% |
|
Новосибирск |
0% |
9% |
+36% |
+24% |
|
Нижний Новгород |
11% |
8% |
+22% |
+25% |
|
Липецк |
-4% |
8% |
+44% |
+28% |
|
Ульяновск |
-6% |
7% |
+46% |
+28% |
|
Пенза |
1% |
6% |
+29% |
+23% |
|
Тюмень |
0% |
6% |
+33% |
+25% |
|
Ленинградская область |
1% |
5% |
+33% |
+27% |
|
Рязань |
5% |
5% |
+35% |
+35% |
|
Московская область |
5% |
4% |
+29% |
+31% |
|
Казань |
6% |
4% |
+32% |
+35% |
|
Москва |
-10% |
4% |
+31% |
+14% |
|
Ростов-на-Дону |
1% |
3% |
+43% |
+40% |
|
Красноярск |
-1% |
3% |
+28% |
+23% |
|
Набережные Челны |
21% |
3% |
+8% |
+27% |
|
Ижевск |
14% |
2% |
+7% |
+20% |
|
Киров |
-3% |
1% |
+38% |
+32% |
|
Уфа |
8% |
1% |
+12% |
+20% |
|
Воронеж |
-5% |
-2% |
+28% |
+24% |
|
Барнаул |
-6% |
-5% |
+34% |
+32% |
|
Кемерово |
-12% |
-5% |
+39% |
+29% |
|
Хабаровск |
8% |
-8% |
-4% |
+12% |
|
Владивосток |
-13% |
-8% |
+19% |
+13% |
|
Санкт-Петербург |
-7% |
-9% |
+23% |
+25% |
|
Самара |
0% |
-12% |
+22% |
+39% |
|
Саратов |
-23% |
-14% |
+45% |
+30% |
|
Иркутск |
-19% |
-21% |
+12% |
+14% |
|
Махачкала |
-33% |
-43% |
+4% |
+22% |
Источник: Циан.Аналитика
«В 2021 г. цены на жилье и на первичном, и на вторичном рынках значительно возросли. Более высокие темпы роста стоимости новостроек привели к тому, что в большинстве анализируемых локаций вторичка теперь уступает в стоимости первичке, - отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В 2022 г. мы ожидаем более сдержанные темпы роста цен (10-15% против 25-30% в 2021 г.), однако ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем с высокой долей вероятности будет еще увеличиваться».
Всего в 2021 году девелоперы инвестировали порядка $1,628 млрд в приобретение 900 га под строительство жилья и апартаментов. Это самый высокий показатель за всю историю рынка девелопмента Санкт-Петербурга. Совокупно девелоперы приобрели 215 га в центральных и околоцентральных районах города и еще 685 га – в периферийных локациях и ближайшей Ленинградской области.
Примерно половину от общего объема инвестиций в земельные участки сформировали три девелопера – Setl City, ПИК и Группа ЛСР. Ключевыми стали покупка территории бывшего Невского завода (Setl City), части проекта Ligovsky City (ПИК) и площадки Алмаз–Антей на В.О. (Группа ЛСР). Также девелоперы активно пополняли земельный банк крупными площадками на периферии и в Ленинградской области – например, в локациях Каменка и Шувалово, Новоселье, Пушкин и Стрельна.
Примечательно, что с 2019 года средняя стоимость площадки, приобретенной для строительства жилья и апартаментов, выросла в два раза – с одной стороны, это связано с удорожанием участков, с другой – с увеличением размера приобретаемых лотов. В 2021 году высоким спросом пользовались крупные площадки (более 10 га) для реализации проектов комплексного освоения территории в области и на периферии: такие сделки сформировали более четверти от количества реализованных участков.
В центре Петербурга стоимость земельных участков увеличилась с 2019 года на 30%. Хотя средняя площадь надела осталась на уровне 1-3 га, динамика стоимости напрямую связана с конфигурацией участков: на рынке остались только дефицитные, преимущественно сложные площадки.
Основным драйвером активности на рынке стало существенное наращивание капитала жилищными девелоперами в 2020-2021 годах на фоне высокого спроса на первичную недвижимость во время действия льготной ипотечной программы. Рекордный рост цен на первичном рынке стимулировал интерес застройщиков к площадкам, на которых реализация жилья и апартаментов ранее была немаржинальной.
В условиях дефицита земельных участков в центре города, девелоперы активно рассматривают коммерческие объекты с последующим редевелопментом. Интересом пользуются площадки с морально устаревшими коммерческими объектами (склады, гипермаркеты, парковки, бизнес-центры) и участки, требующие изменения функционального назначения для строительства жилья в околоцентральных районах Петербурга. Также, одним из возможных вариантов создания новых проектов выступает реконструкция.
«В 2021 году мы увидели рекордный спрос застройщиков на земельные участки. В ближайшем будущем интерес девелоперов сохранится: объем предложения первичного жилья пополняется недостаточно активно и пока не успевает за спросом. Следовательно, девелоперы продолжат приобретать площадки под новые проекты. Однако, на фоне роста цен и некоторого снижения покупательского спроса, и аппетиты застройщиков также могут скорректироваться», - комментирует Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
В ноябре средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента в Москве сократилась впервые за 16 предшествующих месяцев. Квадратный метр подешевел на символические 0,4%, подсчитали аналитики «Метриум». Между тем за год этот показатель увеличился на 29%.
В ноябре 2021 года новостройки массового сегмента в Москве в среднем продавались за 261 тыс. рублей за квадратный метр. Между тем в октябре застройщики предлагали новое жилье в этом ценовом секторе за 262 тыс. рублей. Таким образом, за месяц цена квадратного метра уменьшилась на 0,4%. Это произошло впервые за предшествующие 16 месяцев, когда цена только возрастала. В последний раз аналитики «Метриум» фиксировали снижение цены только в июле 2020 года на 0,6% по сравнению с июнем.
Тем не менее, за прошедший год цена на массовые новостройки в столице значительно увеличилась. В ноябре 2020 года такое жилье обходилось покупателям в среднем в 203 тыс. рублей. Таким образом, массовые новостройки прибавили в цене 29%. В среднем ежемесячно квадратный метр в них дорожал на 2,1%.
Впрочем, после фактического завершения программы субсидирования ипотеки в июле 2021 года темпы роста цен снизились. С июля по ноябрь квадратный метр дорожал примерно на 1,2% в месяц, тогда как с января по июнь – на 2,8%.
В территориальном разрезе цены на новостройки эконом- и комфорт-класса в Москве за последний месяц двигались разнонаправленно. Квадратный метр подешевел в ЮАО (на 1,6% до 263), в ВАО (на 1% до 271), в ЮВАО (на 0,6% до 242) и в ЗАО (на 0,1% до 299). В остальных же округах цены увеличились на 0,1–1,3%. Цены на разные типы квартир тоже преимущественно сократились. Однокомнатные квартиры стали дешевле в среднем на 1,7% (до 10,8 млн рублей), двухкомнатные – на 0,9% (до 15,1 млн рублей), трёхкомнатные – на 0,3% (до 20,0 млн рублей). Подорожали за прошедший месяц только студии – на 1,9%, а их стоимость достигла 7,5 млн рублей.
«Студии остаются одним из самых востребованных форматов квартир в новостройках сейчас, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Такое жилье охотно приобретают как инвесторы, так и обычные клиенты. На фоне роста цен студии становятся самым доступным вариантом жилья. Соответственно спрос на них не ослабевает, а значит и цены продолжают расти, причем интенсивнее, чем на другие типы квартир».
«Снижение цен – знаковое событие для рынка на текущий момент, однако пока глобальные выводы делать рано, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Сокращение цены незначительное и вполне укладывается в рамки погрешности. Для основательных выводов о переходе цен на рынке из состояния «текущего коридора» в «устойчивое снижение» необходима более ощутимая отрицательная динамика цен на протяжении нескольких месяцев подряд. Тогда и можно будет говорить о тренде. Спрос хотя и сократился во втором полугодии 2021 года, но все равно остается в среднем выше аналогичных периодов, чем в 2019 и в предыдущие годы. Вероятнее всего, застройщики выбрали в ноябре стратегию «не поднимать цены» в попытке воспользоваться пока еще благоприятными условиями по ипотеке на фоне активного повышения ключевой ставки. Это позволит девелоперам максимизировать количество сделок до конца этого года».
Источник: «Метриум»