В 75% городов выгоднее покупать готовое жилье
Аналитики Циан сравнили цены на первичном и вторичном рынках крупнейших городов России и выяснили, какую недвижимость выгоднее покупать в каждой локации. В результате стремительного роста цен на первичном рынке в 2020-2021 гг. новостройки в большинстве городов опережают готовое жилье по стоимости.
- Цены на первичном рынке недвижимости в 2022 г. продолжают расти быстрыми темпами (за январь +2,1%). Если в 2021 г. на стоимость влиял повышенный спрос, то сейчас такая динамика в большей степени обусловлена изменением структуры предложения, нежели реальной индексацией цен.
- Вторичный рынок также показывает высокие темпы роста: в среднем по анализируемым локациям +2,5%. Быстрее дорожает готовое жилье в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, в миллионниках темпы сдержаннее.
- Только в четверти городов “квадрат” на первичке дешевле, чем на вторичке. Причина в опережающих темпах роста цен на новостройки за последние 2 года.
В выборку вошли 35 городов с численностью населения от 500 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир и на вторичном, и на первичном рынках, а также Сочи, Московская и Ленинградская области.
- Первичка вновь стремительно дорожает, но причина не в спросе
В январе средняя стоимость кв.м. на первичном рынке анализируемых локаций составила 109,4 тыс. рублей - на 2,1 % выше, чем месяц назад. Так быстро рынок рос на фоне ажиотажного спроса осенью 2020 г. и зимой 2021 г. Значительные темпы все же больше обусловлены динамикой структуры предложения, нежели реальной индексацией цен на отдельные лоты. С начала года на рынок вышло мало новинок. Так как спрос все последние месяцы смещается в сторону более дешевых лотов, то в активной реализации остались наиболее дорогие предложения. Отдельно по городам-миллионникам рост оказался чуть ниже: на уровне 2% (с 116,1 тыс. до 118,4 тыс.). По городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - на 2,9%: с 80,7 тыс. до 83,0 тыс.
За год (относительно января 2021 г.) цены выросли на 33,9% (c 81,7 тыс. рублей). Рост средних цен в новостройках пришелся преимущественно на первое полугодие, что было связано действием льготной ипотеки еще на старых условиях. С пересмотром льготной ипотеки индексация цен стала замедляться, но все же продолжилась. Такая динамика объясняется изменением структуры предложения – с неактуальной теперь для многих программой льготной ипотеки покупатели стали выбирать более бюджетные варианты, что привело к тому, что на рынке оставались самые дорогие лоты.
Средняя стоимость кв. м. на первичном рынке
|
|
Средняя цена кв. м., тыс. р. |
Динамика за месяц |
Динамика за год |
||
|
янв.21 |
дек.21 |
янв.22 |
|||
|
Москва |
233,7 |
302,0 |
305,5 |
1,2% |
30,7% |
|
Московская область |
126,9 |
158,9 |
163,9 |
3,1% |
29,2% |
|
Санкт-Петербург |
146,1 |
169,4 |
179,3 |
5,8% |
22,7% |
|
Ленинградская область |
101,3 |
129,2 |
134,9 |
4,4% |
33,2% |
|
Города вне столичных агломераций |
73,5 |
97,4 |
99,3 |
2,0% |
35,1% |
|
в т.ч. города-миллионники |
75,8 |
99,0 |
100,7 |
1,7% |
32,8% |
|
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
64,7 |
80,7 |
83,0 |
2,9% |
28,3% |
Источник: Циан.Аналитика
- “Вторичка” не отстает
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке анализируемых локаций в январе 2022 г. составила 102,5 тыс. рублей. За месяц цены увеличились на 2,5% (со 100 тыс. рублей), за год - на 28,8% (с 79,6 тыс. рублей). В городах-миллионниках рост сдержаннее - +1,6% в месяц, в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - +3%. Темпы роста на “вторичке” сопоставимы с темпами на “первичке”, но примечательно, что в миллионниках новостройки дорожают немного быстрее, чем вторичное жилье, а в пятьсоттысячниках - наоборот.
В течение 2021 г. цены на вторичке увеличивались вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Такая динамика объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения (которые почти не растут). К концу года после нескольких месяцев фактической ценовой стагнации рост цен на вторичном рынке ускорился - сюда постепенно перетекал спрос из сегмента новостроек, где “квадрат” продолжал дорожать несмотря на изменение условий по льготной ипотеке. Немалую роль сыграл и сезонный фактор.
Средняя стоимость кв. м. на вторичном рынке
|
|
Средняя цена кв. м., тыс. р. |
Динамика за месяц |
Динамика за год |
||
|
янв.21 |
дек.21 |
янв.22 |
|||
|
Москва |
259,7 |
293,5 |
295,1 |
0,5% |
13,6% |
|
Московская область |
120,8 |
154,4 |
158 |
2,3% |
30,8% |
|
Санкт-Петербург |
156,8 |
191,1 |
196,1 |
2,6% |
25,1% |
|
Ленинградская область |
100,6 |
123,3 |
128 |
3,8% |
27,2% |
|
Города вне столичных агломераций |
71,5 |
89,4 |
91,7 |
2,6% |
28,3% |
|
в т.ч. города-миллионники |
71,9 |
90,5 |
93,0 |
2,8% |
29,3% |
|
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
66,2 |
79,4 |
81,8 |
3,0% |
23,6% |
Источник: Циан.Аналитика
- В 70% городов в 2021 г. первичный рынок опережал вторичный по темпам роста цен
Аналитики Циан сравнили стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынке крупнейших городов России. В начале 2022 г. только в 10 локациях из 38 “квадрат” на вторичке дороже, чем на первичке (год назад их было больше - 15. ), т.е. почти в 75% городов новостройки являются менее “доступными”.
Причина в том, что в большинстве локаций (70%) в 2021 г. новостройки дорожали быстрее, чем вторичное жилье. Действие льготной ипотеки (особенно в первом полугодии), выход большого числа дорогих новинок, повышенный спрос на более доступное жилье, более высокое качество продукта на первичном рынке привели к значительному увеличению цен (в среднем +34%). Вторичка дорожала вслед за новостройками, но сдержаннее (+29%).
Наибольший разрыв в цене между первичкой и вторичкой в Сочи (“квадрат” в новостройках на 128 тыс. руб или на 49% дороже, чем в готовом жилье). Также значительно дороже первичка в Томске, Омске и Ярославле (на ~30 тыс. рублей за квадрат).
В тех городах, где вторичка остается дороже, в прошедшем году на рынке наблюдалась разная ситуация. В половине городов (Воронеж, Барнаул, Кемерово, Владивосток и Саратов) новостройки росли в цене быстрее, чем вторичное жилье - там разрыв между вторичным (более дорогим) и первичным (более дешевым) рынками сокращался. Вероятно, в 2022 г. цены на обоих рынках выровняются, или новостройки станут даже дороже вторичного жилья. В другой половине городов (Хабаровск, Санкт-Петербург, Самара, Иркутск, Махачкала), напротив, вторичка дорожала сильнее, в результате чего готовое жилье все больше обгоняло новостройки по уровню цен.
В Махачкале самое высокое превышение цены кв.м. на вторичке над ценой кв.м. на первичке - 28,5 тыс. Более, чем на 10 тыс. рублей за “квадрат” вторичка дороже также в Санкт-Петербурге, Самаре, Владивостоке и Иркутске.
Среди миллионников только в 3 городах из 16 “квадрат” на вторичном рынке дороже, чем на первичном - это Воронеж, Санкт-Петербург и Самара. Год назад в эту категорию входили также Москва, Краснодар и Красноярск. Во всех трех городах в прошлом году новостройки росли в цене сильнее, чем готовое жилье, и если в Красноярске разрыв между динамикой цен на первичке и вторичке невелик, то в Краснодаре и Москве новостройки стремительно опережали вторичный рынок. В Москве большой вклад в рост цен на первичном рынке оказало действие льготной ипотеки на старых условиях в первой половине года. Население разгоняло спрос (а значит и цены), стремясь успеть выгодно приобрести квартиру. В Краснодаре темпы роста цен на новостройки были самыми высокими среди миллионников и среди всех анализируемых локаций уступали только Сочи. Недвижимость в городах Кубани в 2021 г. была востребована как среди инвесторов, так и среди жителей других регионов России, работающих удаленно.
В настоящее время в миллионниках в среднем квартиры на первичном рынке по-прежнему дорожают сильнее, чем на вторичном рынке. В городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, напротив, вторичка немного обогнала первичку. Динамика в обоих случаях во многом зависит от изменения структуры предложения в пользу более дорогих лотов. Особенно это актуально для городов с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, где объем предложения обычно меньше.
|
Город |
Превышение средней стоимости кв.м. жилья на первичном рынке над средней стоимостью на вторичном |
Динамика цен за год |
||
|
янв.21 |
янв.22 |
Первичный рынок |
Вторичный рынок |
|
|
Сочи |
26% |
49% |
+85% |
+56% |
|
Омск |
16% |
39% |
+57% |
+30% |
|
Ярославль |
-4% |
37% |
+80% |
+26% |
|
Томск |
6% |
32% |
+54% |
+24% |
|
Оренбург |
37% |
28% |
+19% |
+27% |
|
Челябинск |
17% |
21% |
+33% |
+29% |
|
Пермь |
11% |
16% |
+27% |
+22% |
|
Екатеринбург |
14% |
15% |
+20% |
+19% |
|
Тольятти |
6% |
14% |
+43% |
+32% |
|
Волгоград |
2% |
12% |
+38% |
+26% |
|
Краснодар |
-9% |
11% |
+87% |
+53% |
|
Новосибирск |
0% |
9% |
+36% |
+24% |
|
Нижний Новгород |
11% |
8% |
+22% |
+25% |
|
Липецк |
-4% |
8% |
+44% |
+28% |
|
Ульяновск |
-6% |
7% |
+46% |
+28% |
|
Пенза |
1% |
6% |
+29% |
+23% |
|
Тюмень |
0% |
6% |
+33% |
+25% |
|
Ленинградская область |
1% |
5% |
+33% |
+27% |
|
Рязань |
5% |
5% |
+35% |
+35% |
|
Московская область |
5% |
4% |
+29% |
+31% |
|
Казань |
6% |
4% |
+32% |
+35% |
|
Москва |
-10% |
4% |
+31% |
+14% |
|
Ростов-на-Дону |
1% |
3% |
+43% |
+40% |
|
Красноярск |
-1% |
3% |
+28% |
+23% |
|
Набережные Челны |
21% |
3% |
+8% |
+27% |
|
Ижевск |
14% |
2% |
+7% |
+20% |
|
Киров |
-3% |
1% |
+38% |
+32% |
|
Уфа |
8% |
1% |
+12% |
+20% |
|
Воронеж |
-5% |
-2% |
+28% |
+24% |
|
Барнаул |
-6% |
-5% |
+34% |
+32% |
|
Кемерово |
-12% |
-5% |
+39% |
+29% |
|
Хабаровск |
8% |
-8% |
-4% |
+12% |
|
Владивосток |
-13% |
-8% |
+19% |
+13% |
|
Санкт-Петербург |
-7% |
-9% |
+23% |
+25% |
|
Самара |
0% |
-12% |
+22% |
+39% |
|
Саратов |
-23% |
-14% |
+45% |
+30% |
|
Иркутск |
-19% |
-21% |
+12% |
+14% |
|
Махачкала |
-33% |
-43% |
+4% |
+22% |
Источник: Циан.Аналитика
«В 2021 г. цены на жилье и на первичном, и на вторичном рынках значительно возросли. Более высокие темпы роста стоимости новостроек привели к тому, что в большинстве анализируемых локаций вторичка теперь уступает в стоимости первичке, - отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В 2022 г. мы ожидаем более сдержанные темпы роста цен (10-15% против 25-30% в 2021 г.), однако ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем с высокой долей вероятности будет еще увеличиваться».
На долю десяти наиболее успешных застройщиков «старой» Москвы пришлось 57% от общего числа реализованных в I полугодии 2021 года площадей в новостройках, подсчитали эксперты «Метриум». При этом выручка от продажи недвижимости в январе-июне 2021 года по сравнению с аналогичным периодом 2020 года выросла в два раза.
По данным «Метриум», в I полугодии 2021 года на первичном рынке «старой» Москвы было заключено 34,4 тыс. договоров долевого участия на 2 млн кв.м. недвижимости, что принесло застройщикам порядка 554 млрд рублей. По сравнению с тем же периодом прошлого года количество заключенных ДДУ выросло на 57,8%, реализованная площадь – на 59,3%, выручка – на 95%.
При этом доля 10 наиболее успешных девелоперов в общем объеме совершенных сделок в квадратных метрах за год незначительно снизилась и в июне 2021 года составила 57% (против 60% в июне 2020 года). В свою очередь, застройщиками из топ-10 за первые шесть месяцев 2021 года было реализовано почти 1,2 млн кв.м., что на 60,2% больше, чем за тот же период прошлого года. Выручка самых востребованных девелоперов выросла за год почти в два раза – 339,9 млрд рублей против 163 млрд рублей.
За прошедшие полгода рейтинг обновился на 20%: его покинули ГК «Пионер» и ГК ЛСР. Это обусловлено сокращением экспозиции в их проектах и отсутствием значительного объема нового предложения в реализуемых проектах. Новичками топ-10 стали ГК ФСК (5 место) и ИНТЕКО (9 место).
Неизменной осталась тройка лидеров. Первое место сохранил ГК ПИК, в проектах которого за I полугодие 2021 года было заключено порядка 10 тыс. договоров долевого участия на 513,3 тыс. кв.м. (26,1% от общего объема реализованной площади), что принесло 112,6 млрд рублей. Наиболее востребованный проект застройщика – ЖК «Люблинский парк», в котором в январе-июне 2021 года было продано более 1 тыс. квартир. Стоит отметить, что данный комплекс занял первое место в рейтинге самых популярных новостроек массового сегмента по итогам I полугодия 2021 года.
На втором месте – девелопер «ДОНСТРОЙ». За первые шесть месяцев 2021 года данный застройщик заключил с покупателями 2,7 тыс. ДДУ на 169,9 тыс. кв.м. Суммарная выручка компании за январь-июнь 2021 года оценивается на уровне 57,3 млрд рублей. К наиболее успешным проектам от данного девелопера можно отнести ЖК «Символ» и ЖК «Остров», которые стали лидерами по продажам в своих сегментах по итогам I полугодия 2021 года.
Бронзовым призером рейтинга стала компания MR Group, в проектах которой зафиксирован более чем двухкратный рост продаж (+120%) во II квартале 2021 года. Это обусловлено выходом значительного объема нового предложения. По итогам I полугодия девелопером реализовано 136 тыс. кв.м., что обеспечило прибыль в размере 44,2 млрд рублей. Самые успешные проекты от данного застройщика – ЖК «Метрополия» и ЖК SLAVA, вошедшие в топ-3 самых продаваемых комплексов в бизнес-классе и высокобюджетном сегменте соответственно.
Рейтинг самых успешных девелоперов «старой» Москвы в I полугодии 2021 года*
|
|
|
Девелопер |
Продано площадей в I кв., тыс. кв.м |
Продано площадей во II кв., тыс. кв.м |
Динамика, квартал к кварталу, % |
Продано площадей за полугодие, тыс. кв.м |
Количество заключенных ДДУ, тыс. ед. |
Выручено денег, млрд руб.** |
Доля рынка по проданной площади |
|
1 |
▬ |
ГК ПИК |
257,7 |
255,6 |
-0,8% |
513,3 |
10 |
112,6 |
26,1% |
|
2 |
▬ |
ДОНСТРОЙ |
79,6 |
90,3 |
13,4% |
169,9 |
2,7 |
57,3 |
8,7% |
|
3 |
▬ |
MR Group |
42,5 |
93,5 |
120,0% |
136,0 |
2,5 |
44,2 |
6,9% |
|
4 |
▲ |
Tekta Group |
24,7 |
39,3 |
59,1% |
64,0 |
1 |
20,8 |
3,3% |
|
5 |
▲ |
ГК ФСК |
30,4 |
37,2 |
22,4% |
67,6 |
1,2 |
20,6 |
3,4% |
|
6 |
▼ |
INGRAD |
32,9 |
25,7 |
-21,9% |
58,6 |
0,8 |
20,1 |
3% |
|
7 |
▼ |
Группа Эталон |
22,5 |
43,5 |
92,7% |
66,0 |
1,2 |
18,3 |
3,4% |
|
8 |
▼ |
Центр-Инвест |
31,2 |
24,1 |
-22,8% |
55,3 |
0,9 |
18,1 |
2,8% |
|
9 |
▲ |
ИНТЕКО |
20,0 |
18,7 |
-6,2% |
38,7 |
0,5 |
15,4 |
2% |
|
10 |
▲ |
Ant Development |
11,1 |
9,9 |
-10,8% |
21,0 |
0,2 |
12,5 |
1,1% |
*Без учета сделок с юридическими лицами и физлицами, заключивших более трех ДДУ в отношении квартир и апартаментов
** Экспертная оценка
Источник: «Метриум»
«Из тенденций первого полугодия 2021 года отмечу значительное увеличение продаж на первичном рынке, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Этому способствовал ряд факторов: высокий уровень спроса на новостройки, еще действовавшая льготная ипотека, а также завершение адаптации под новые правила игры. Другой тренд – продолжающийся рост доли крупных игроков на рынке и растущий разрыв между ними и остальными девелоперами. Топовые девелоперы могут предложить своим клиентам широкий спектр разнообразного предложения, в связи с чем покупатели обращают свое внимание на их проекты».
В декабре 2020 года правительство Санкт-Петербурга и Минстрой РФ подписали соглашение об ограничении объемов ежегодного вывода жилья до 2030 года. Снижение темпов строительства уже привело к нерыночному росту цен в крупнейших городах России. Так, стоимость квадратного метра в 1 полугодии 2021 года значительно увеличилась в Краснодаре и Омске, где объемы вывода жилья в продажу не вернулись к допандемийному уровню. Аналогичная ситуация может возникнуть и на рынке новостроек северной столицы.
Аналитики Циан выяснили, как обстоит ситуация с ценами и новым предложением на первичном рынке недвижимости Петербургского региона, сравнили с ситуацией в иных локациях и проанализировали, к чему может привести подобное решение.
- Темпы вывода (старта) новых проектов в Петербургском регионе не вернулись к допандемийному уровню. Немалую роль в этом сыграло соглашение об ограничении объемов строительства жилья в Санкт-Петербурге до 2030 года.
- В Москве и в большинстве других городов-миллионников показатели вывода нового предложения вернулись к 2019 году. Только в 4 из 16 локаций наблюдается резкое снижение новых объемов.
- В 1 полугодии 2021 года цена квадратного метра на первичном рынке Петербургского региона увеличилась сильнее, чем в Московском регионе: на 10% против 8%. Ранее столичная недвижимость дорожала быстрее.
- Спрос на жилье перестал быть ключевым фактором роста цен на первичном рынке Петербургского региона. По числу ДДУ нет рекордов, в то время как стоимость квадратного метра существенно увеличивается.
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.
Вывод новых проектов для Московского и Петербургского регионов фиксируется по дате старта активных продаж (публикации прайс-листов при наличии всех разрешительных документов). Для городов-миллионников по дате первой публикации проектной декларации в ЕИСЖС.
1. Строить будут меньше
В 1 полугодии 2020 года в Московском регионе было выведено в продажу 2,91 млн кв. м жилья в 215 корпусах. В Петербургском регионе - 2,22 млн кв. м. в 185 новых домах. Для обоих регионов это достаточно низкие показатели, что было связано с локдауном весны прошлого года. Для сравнения в 1 полугодии 2019 года в столичном регионе в продажу вышло 4,4 млн кв.м. в 311 корпусах, в Петербургском - 5,58 млн кв. м. в 365 корпусах.
В 1 полугодии 2021 года показатели в Московском регионе вернулись к допандемийному уровню - 4,75 млн кв. м нового жилья в 329 корпусах. В Петербургском регионе ситуация обратная. За январь-июнь 2021 года в продажу вышел лишь 181 корпус с 2,36 млн кв. м. жилья, т.е. показатели остались на уровне прошлого “карантинного” года. Это же видно и по итогам 2020 года. В Московском регионе за год выведено 7,62 млн кв. м жилья в 520 корпусах, т.е. лишь на 6% меньше, чем в 2019 году (тогда - 8,14 млн кв. м. в 580 домах), в Петербургском - 4,47 млн кв. м в 330 корпусах. Это на ~40% меньше, чем в 2019 году. Таким образом, за последние полтора года темпы вывода новых корпусов в продажу в Петербургском регионе существенно упали и к настоящему времени не вышли на прежний уровень, тогда как в столичном регионе ситуация нормализовалась.
Среди причин такой динамики, и последствия локдауна и переход на эскроу-счета. Немалую роль в 1 полугодии 2021 года сыграло и соглашение об ограничении объемов строительства жилья в Санкт-Петербурге до 2030 года, подписанное властями города и Министерством строительства РФ. По нацпроекту “Жилье и городская среда” ежегодно в Санкт-Петербурге застройщики должны были возводить 5,5 млн кв. м. жилья. По мнению петербургского правительства такие объемы строительства могут привести к сверхнагрузке на инфраструктуру, поэтому вместо 5,5 млн кв. м власти города предложили остановиться на цифре в 3,2 млн кв. м в год. Она включает, в т.ч. и те объемы, которые не попадают в продажу (жилье для очередников, для расселения ветхого жилья и т.д.) В последующие годы, согласно документу, вывод будет снижен до 2,6-2,8 млн кв.м. и лишь в 2030 году вновь достигнет отметки в 3 млн кв.м. Подобная динамика в перспективе может привести к существенному росту цен на первичном рынке недвижимости Петербургского региона.
Новое предложение* на рынке Московского и Петербургского регионов
|
|
2018 год |
2019 год |
2020 год |
2021 год |
||||||
|
1 полуг. |
2 полуг. |
Итого |
1 полуг. |
2 полуг. |
Итого |
1 полуг. |
2 полуг. |
Итого |
1 полуг. |
|
|
Площадь, млн кв. м |
||||||||||
|
Москва |
2,4 |
3,8 |
6,2 |
2,4 |
2,4 |
4,8 |
2,1 |
2,8 |
4,9 |
3,0 |
|
Московская область |
1,4 |
2,6 |
4,0 |
2,0 |
1,3 |
3,4 |
0,8 |
1,9 |
2,7 |
1,8 |
|
Московский регион |
3,8 |
6,5 |
10,2 |
4,4 |
3,7 |
8,1 |
2,9 |
4,7 |
7,6 |
4,8 |
|
Санкт-Петербург |
4,0 |
1,8 |
5,9 |
4,5 |
1,9 |
6,4 |
1,8 |
1,8 |
3,6 |
1,7 |
|
Ленинградская область |
1,2 |
0,6 |
1,8 |
1,1 |
0,4 |
1,6 |
0,5 |
0,4 |
0,9 |
0,7 |
|
Петербургский регион |
5,2 |
2,4 |
7,6 |
5,6 |
2,4 |
8,0 |
2,2 |
2,2 |
4,5 |
2,4 |
|
Корпуса, ед. |
||||||||||
|
Москва |
159 |
248 |
407 |
160 |
171 |
331 |
128 |
192 |
320 |
213 |
|
Московская область |
120 |
187 |
307 |
151 |
98 |
249 |
87 |
113 |
200 |
116 |
|
Московский регион |
279 |
435 |
714 |
311 |
269 |
580 |
215 |
305 |
520 |
329 |
|
Санкт-Петербург |
215 |
137 |
352 |
251 |
147 |
398 |
134 |
105 |
239 |
110 |
|
Ленинградская область |
86 |
56 |
142 |
114 |
48 |
162 |
51 |
40 |
91 |
71 |
|
Петербургский регион |
301 |
193 |
494 |
365 |
195 |
560 |
185 |
145 |
330 |
181 |
* Под новым предложением понимается суммарная площадь квартир и апартаментов в домах, вышедших в открытую реализацию на первичном рынке
Источник: Аналитический центр Циан
2. Только в 4 миллионниках резкое снижение объемов вывода жилья по сравнению с допандемийным уровнем
В других миллионниках пандемия оказала противоречивое влияние на объемы ввода жилья в продажу. По итогам 2020 года в 6-ти городах из 14 показатели существенно просели (Краснодар, Красноярск, Челябинск, Уфа, Волгоград, Ростов-на-Дону), в 5 - увеличились (Казань, Самара, Воронеж, Екатеринбург, Нижний Новгород), в Омске, Новосибирске и Перми - остались на прежнем уровне.
В 1 полугодии 2021 года динамика вновь разнонаправленная: в большинстве миллионников показатели соответствуют допандемийному уровню (Казань, Уфа, Новосибирск, Ростов-на-Дону) или даже превысили его (Нижний Новгород, Волгоград, Самара, Пермь, Екатеринбург, Воронеж). Лишь в 4 городах объемы существенно просели - это Краснодар, Красноярск, Омск и Челябинск, но такое сильное снижение по сравнению с 1 полугодием 2019 года, как в Санкт-Петербурге (в 2,7 раза), было лишь в Красноярске и Омске.
Новое предложение на рынке городов-миллионников, площадь, тыс. кв. м.
|
|
2019 год |
2020 год |
2021 год |
1 полуг.21 / 1 полуг.19 |
||
|
Город |
1 полуг. |
2 полуг. |
1 полуг. |
2 полуг. |
1 полуг. |
|
|
Города, где новинок на рынке новостроек выходит больше, чем до пандемии |
||||||
|
Нижний Новгород |
104 |
142 |
255 |
269 |
291 |
180% |
|
Волгоград |
113 |
109 |
36 |
103 |
283 |
149% |
|
Самара |
115 |
145 |
213 |
132 |
265 |
130% |
|
Пермь |
135 |
277 |
192 |
268 |
298 |
121% |
|
Екатеринбург |
529 |
430 |
343 |
746 |
944 |
78% |
|
Воронеж |
320 |
108 |
175 |
366 |
522 |
63% |
|
Города, где новинок на рынке новостроек примерно столько же, как и до пандемии |
||||||
|
Казань |
287 |
287 |
347 |
337 |
301 |
5% |
|
Уфа |
502 |
643 |
213 |
468 |
478 |
-5% |
|
Новосибирск |
653 |
306 |
378 |
496 |
593 |
-9% |
|
Ростов-на-Дону |
495 |
308 |
182 |
509 |
428 |
-14% |
|
Города, где новинок на рынке новостроек выходит заметно меньше, чем до пандемии |
||||||
|
Челябинск |
428 |
115 |
120 |
145 |
207 |
-52% |
|
Краснодар |
1606 |
901 |
639 |
637 |
700 |
-56% |
|
Красноярск |
645 |
437 |
187 |
281 |
245 |
-62% |
|
Омск |
66 |
44 |
25 |
91 |
21 |
-68% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Петербургский регион опережает Московский по темпам роста цен
В 2019 году, до начала пандемии коронавируса, цены на первичном рынке в Московском регионе росли более высокими темпами, чем в Петербургском регионе. Так, по итогам года, стоимость квадратного метра в Москве увеличилась на 8%, в Московской области - на 10%. В Ленинградской области за это же время ценник прибавил лишь 1%, а в Санкт-Петербурге вообще снизился на 4%.
По итогам 2020 года стоимость “квадрата” существенно увеличилась во всех локациях: от 12% в Ленинградской области, до 23% в Московской. Примечательно, что в Санкт-Петербурге ценник вырос сильнее, чем в Москве - 20% против 15%. В целом по Московскому и Петербургскому регионам увеличение стоимости кв. м. за 2020 год составило по 21%. Годом ранее Московский регион показал +11%, в то время как Петербургский -6%.
В 1 полугодии 2021 года ситуация вновь изменилась. По итогам 6 месяцев цены в Москве и Санкт-Петербурге увеличились на 11%, а Ленинградская область существенно опередила Московскую - 20% против 8%. Московский регион показал +8%, Петербургский +10%.
Таким образом, “северная столица” и весь Петербургский регион начинают обгонять Московский регион по темпам роста цен: если в 2019 году динамика была отрицательная, то сейчас она не просто положительная, а даже более выраженная, чем в Московском регионе. Одной из причин сложившейся ситуации может быть стагнация объемов вывода жилья в продажу. Так, цены в 1 полугодии 2021 года значительно выросли в Омске и Краснодаре, где в продажу вышло не так много новых корпусов. Решение об ограничении строительства в перспективе может привести к еще более существенному росту цен.
Динамика цены кв. м. на первичном рынке Московского и Петербургского регионов с 2019 по середину 2021 гг. (в 2019 и 2020 гг. за год - с января по декабрь, в 2021 г. за первое полугодие - с января по июнь)
|
|
Период |
||
|
2019 г. |
2020 г. |
1 полугодие 2021 |
|
|
Москва |
+8% |
+15% |
+11% |
|
Московская область |
+10% |
+23% |
+8% |
|
Московский регион |
+11% |
+21% |
+8% |
|
Санкт-Петербург |
-4% |
+20% |
+11% |
|
Ленинградская область |
+1% |
+12% |
+20% |
|
Петербургский регион |
-6% |
+21% |
+10% |
Источник: Аналитический центр Циан
3. Спрос снизился, цены продолжают расти
В 2020 году на значительный рост цен на первичном рынке недвижимости оказал влияние ажиотажный спрос, вызванный действием льготной ипотеки. Во втором полугодии 2020 года на первичном рынке Московского и Петербургского регионов было заключено рекордное количество сделок - 94,3 и 56,9 тыс. ДДУ соответственно. В 1 полугодии 2021 года спрос снизился, однако в Московском регионе он остается выше допандемийного уровня. В Петербургском регионе такого не наблюдается - текущий спрос ниже на 17%, чем в 1 квартале 2019 года.
Январь и май 2021 года оказались самыми слабыми по спросу из-за длинных каникул (5,6 тыс. и 6,6 тыс. ДДУ соответственно). В остальные месяцы количество сделок не превышало 9 тыс. В июне, последнем месяце действия льготной ипотеки с прежними условиями, результат также не оказался впечатляющим - всего 7,3 тыс. ДДУ (в 2 раза меньше, чем в пиковые месяцы 2 полугодия 2020 года).
За счет повышенного спроса во 2 полугодии 2020 года цена квадратного метра в Санкт-Петербурге увеличилась на 11%, в Ленинградской области - на 8%. В 1 полугодии 2021 года на первичном рынке Петербургского региона на 21% меньше сделок, чем полугодием ранее, но цены, при этом, выросли в Санкт-Петербурге на те же 11%, а в Ленинградской области намного сильнее - на 20%. Ажиотажа, как в 2020 году, на рынке уже нет, цены в то же время продолжают расти даже более быстрыми темпами. Соответственно, спрос перестал быть ключевым фактором подорожания жилья на первичном рынке Петербургского региона. Теперь причины иные, в том числе связанные и с ограничениями на строительство.
Количество сделок на первичном рынке Московского и Петербургского регионов
Источник: Аналитический центр Циан
«Мораторий на строительство - фактор роста цен на первичном рынке недвижимости, о котором говорят реже, чем о других. В информационной повестке есть новости о повышенном спросе, увеличении цен на строительные материалы, нехватке рабочей силы. Ограничения на строительство - ещё один фактор, который, к тому же, не удастся компенсировать в короткие сроки, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Рост цен на фоне дефицита нового строительства в совокупности с увеличением ставок по ипотеке и низким уровнем доходов населения, ведёт к снижению доступности жилья. По сути, такое ограничение вывода новых проектов, которое мы наблюдаем в Санкт-Петербурге, входит в определенное противоречие с целью строить по 120 млн кв. м в год. Проблема с нехваткой инфраструктуры может быть решена через другие механизмы (корректировки инвестконтрактов, схемы ГЧП)».